臺灣臺中地方法院民事判決
113年度重訴字第670號
原 告 廖敏成
訴訟代理人 陳淑香律師
被 告 鍾佳蓁
林鋙垶
訴訟代理人 吳瑩庭律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國114
年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告間就坐落臺中市○○○段0000地號(鍾佳蓁之持分為10
0000分之464)及其上21382建號(建物門牌號碼臺中市○○路○
段000○0號15樓之6，鍾佳蓁之持分為1/2)，所為之買賣及所
有權移轉關係均不存在。
二、被告林鋙垶應將前項所有權移轉登記予以塗銷。
三、訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法
律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不
安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去
者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者
，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院104年度台
上字第1355號判決意旨參照）。本件原告主張被告間就不動
產買賣契約之債權行為及所有權移轉之物權行為，均因通謀
虛偽而無效，惟該主張經被告否認，則兩造間就上開法律關
係之存在與否，即有爭執，造成原告在私法上之地位有不安
狀態，且此不安狀態得以確認判決除去之，依前開規定，應
認原告提起確認之訴，有法律上之確認利益。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠原告與被告鍾佳蓁為配偶關係。鍾佳蓁在外積欠銀行多筆債
務，原告以如附表一所示之方式，陸續借款或代鍾佳蓁清償
債務，因此鍾佳蓁積欠原告新臺幣（下同）328萬元，近年
來原告與鍾佳蓁感情不睦，亦商討離婚，是原告為鍾佳蓁之
債權人。
㈡而鍾佳蓁於民國113年9月18日將其所有坐落於臺中市○○○段00
00地號土地（權利範圍100000分之464）及其上同段21382建
號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○段000○0號15樓之6，權
利範圍2分之1，下統稱系爭不動產），以買賣為原因（下稱
系爭買賣契約）移轉登記予被告林鋙垶。然被告間並無買賣
系爭不動產之真意，渠等就系爭不動產所為買賣及所有權讓
與合意行為，均係出於通謀虛偽意思表示而無效，爰先位訴
請確認上開買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為不
存在，並依民法第113條及第242條規定，訴請林鋙垶塗銷系
爭不動產於113年9月18日所為所有權移轉登記，回復登記為
鍾佳蓁所有。
㈢縱認系爭買賣契約為有效，然該行為已經有害於原告上開債
權，被告於行為亦均明知，故原告得依民法第244條第2項、
第4項及第242條規定，備位訴請撤銷被告間系爭不動產之買
賣債權行為及所有權移轉物權行為，請求林鋙垶塗銷系爭不
動產於113年9月18日所為所有權移轉登記，回復登記為鍾佳
蓁所有。
㈣聲明：⒈先位聲明：⑴確認被告間於113年9月6日就系爭不動產
以買賣為原因所為之債權行為，及於113年9月18日所為所有
權移轉登記之物權行為均不存在。⑵林鋙垶應將前項不動產
於113年9月18日以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷，
回復登記為鍾佳蓁所有。⒉備位聲明：⑴被告間於113年9月6
日就系爭不動產以買賣為原因所為之債權行為，及於113年9
月18日所為所有權移轉登記之物權行為均應撤銷。⑵林鋙垶
應將前項不動產於113年9月18日以買賣為原因所為之所有權
移轉登記塗銷，回復登記為鍾佳蓁所有。
二、被告抗辯：
㈠鍾佳蓁部分：
⒈被告簽立之系爭買賣契約有經過公證，屬合法有效之買賣，
非出於通謀虛偽意思表示。
⒉被告於113年9月6日簽立不動產買賣暨附買回協議書（下稱系
爭協議書），並約定鍾佳蓁得買回系爭不動產，故被告並未
將抵押權義務人變更為林鋙垶。
⒊原告並未以如附表一編號1所示之方式借款，並代為清償鍾佳
蓁之債務，鍾佳蓁亦無如附表一編號2所示遠東商業銀行股
份有限公司（下稱遠東商銀）之信用貸款。而原告與鍾佳蓁
曾協議家用開銷由鍾佳蓁負擔，房貸則由原告負責，如附表
一編號3所示合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合庫銀
行）之貸款，即協議由原告負擔，鍾佳蓁有繳納頭期款100
多萬元及寬限期利息。又如附表一編號4所示中租迪合股份
有限公司（下稱中租公司）之貸款，係由原告取走全數款項
，則鍾佳蓁無須負擔此部分之金額。另鍾佳蓁係經由原告之
同意，以原告名義開立如附表一編號5所示之支票，並未偽
造前開支票。故鍾佳蓁毋庸給付如附表一所示之款項，原告
並非鍾佳蓁之債權人。
㈡林鋙垶部分：
⒈鍾佳蓁因需用資金，於113年9月6日將其所有之系爭不動產，
出賣予林鋙垶，並簽立系爭買賣契約（113年9月20日公證）
，約定買賣總價為1013萬5500元。林鋙垶先以現金方式交付
簽約款170萬元予鍾佳蓁，尾款843萬5500元則以承受其於合
庫銀行、中租公司之貸款方式支付，被告於113年9月18日完
成不動產所有權移轉登記。
⒉鍾佳蓁於出賣系爭不動產後，仍有繼續使用收益之需求，且
欲保留系爭不動產之買回權利，故經雙方磋商後，另簽訂系
爭協議書（113年9月6日簽約，113年9月20日公證），約定
鍾佳蓁須按月給付15萬1400元租金予林鋙垶，以滿足系爭協
議約定之買回條件。被告係基於系爭協議，而未變更抵押債
務人為林鋙垶。
⒊被告間有買賣系爭不動產之真意，原告主張被告間所為系爭
不動產買賣及所有權移轉之法律關係為通謀虛偽意思表示，
應由原告負舉證責任。且原告並未提出證據證明其為鍾佳蓁
之債權人，林鋙垶亦無從知悉鍾佳蓁之債務及感情關係，其
買受系爭不動產自非基於侵害原告債權之目的。
㈢均聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠系爭買賣契約是否無效
①第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第
三人固應就其所主張有利於己之此項積極事實負舉證之責。
惟因負舉證責任之一方，就他人間通謀虛偽意思表示，舉證
困難，而他方抗辯該事實為真，如就該事實之存否較舉證方
更為接近證據，有證據偏在情形，法院應妥適運用訴訟指揮
權，使非負舉證責任者就該待證之特定事項負事案解明之協
力義務（民事訴訟法第268條規定），為真實完全及具體之
陳述，以供舉證方據以反駁，俾法院綜合全辯論意旨憑以判
斷。又應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用依已明
瞭之間接事實，推定其真偽。是以證明應證事實之證據資料
，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情
狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該
間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認
其有因果關係存在者，亦足當之，自非以直接證明應證事實
為必要。而是否通謀虛偽意思表示常存在於表意人與相對人
間，難為第三人所知悉，致有舉證之困難，第三人如已證明
間接事實，且依經驗法則及論理法則，足以推認表意人與相
對人通謀而為虛偽意思表示情事，該意思表示及法律行為即
屬自始、確定、當然無效。原告先位之訴主張鍾佳蓁與林鋙
垶間之買賣及所有權移轉行為係出於通謀虛偽意思表示，依
前開說明，應由原告舉證證明鍾佳蓁及林鋙垶係出於非真意
之表示及相與為非真意之合意。
②經查，觀諸系爭買賣契約第二條之約定「㈠本契約書買賣總價
金為00000000元。㈡付款方式分2期，內容與支付方式如下：
1.簽約款甲方方(即林鋙垶)應於本契約書簽約當下或3日內
，以現金一次給付170萬元予乙方(即鍾佳蓁)。甲方得要求
乙方於點收簽約款後，簽收立據。 2.餘款：甲方以支付鍾
佳蓁應繳納設定於買賣標的抵押權之合作金庫及中租迪和債
務方式，作為對乙方之餘款支付方式「甲方支付餘款至多為
新臺幣8,435,500元。」，此有系爭買賣契約書（見本院卷
第163頁）在卷可佐，然通常之買賣，均由賣方由收受買方
給付之價金，清償賣方之先前貸款，將無擔保之不動產交由
買方，由買方以自身之條件向銀行申請新貸款，蓋貸款涉及
債信能力，不同自然人可以獲得之銀行貸款條件差異甚大，
林鋙垶若確實有購買系爭不動產之真意，何以願意直接承受
鍾佳蓁之先前貸款，無須自行申辦貸款，且鍾佳蓁及林鋙垶
又特別約定無須更改抵押債務人，此種情況，實屬反常，渠
等亦無法提出合理說明（見本院卷第146-147頁），合先敘
明。又觀諸系爭協議書第2條第1項第2、5款之條款，林鋙垶
購買系爭不動產後，又將其回租予鍾佳蓁，而約定系爭不動
產之租金每月15萬1400元，時間為113年9月6日至115年9月6
日，而又鍾佳蓁應給付予林鋙垶之租金15萬1400元（見本院
卷第171頁），雙方直接約定由上開金額代替林鋙垶繳納承
受鍾佳蓁既有之貸款餘額(即上開林鋙垶代為支付鍾佳蓁之
貸款843萬5500元)，有系爭協議書在卷可憑（見本院卷第16
7-173頁），且系爭不動產之貸款約十多萬元，現均由原告
繳納，此經鍾佳蓁不爭執在案（見本院卷第194、258-259、
297-305頁），並有原告之繳款明細在卷可憑（見本院卷第2
01-221、297-305頁），姑不論以鍾佳蓁之經濟能力，有何
可能負擔一個月15萬之租金之不合理之處，觀諸鍾佳蓁及林
鋙垶之系爭協議之約定，將鍾佳蓁本應給付予林鋙垶之每月
租金15萬1400元，與林鋙垶應給付之價金即「支付鍾佳蓁應
繳納設定於買賣標的抵押權之合作金庫及中租迪和債務」(
即鍾佳蓁之843萬5500元之貸款)互相抵銷，林鋙垶每月完全
不用給付任何價金予鍾佳蓁，是以系爭買賣契約及系爭協議
之約定，最終結果為，林鋙垶僅給付170萬元予鍾佳蓁，其
餘之價金林鋙垶均無須實質給付，林鋙垶即取得系爭不動產
之所有權，顯然與一般買賣有違背；再細繹系爭協議之買回
條件，承租期間為2年，買回條件為「本合約所訂之簽約款
；加上⑵816000元；加上⑶乙方承擔買回當下既有貸款餘額；
⑷若乙方無任一其遲延繳付租金之情者，甲方按繳付租金之
期數，以每月34000元之方式，扣減之。」（系爭協議第3條
第3項第1款，見本院卷第175頁），而依系爭協議書第1條第
2項第6款，系爭不動產上之貸款餘額如附表二，每月貸款為
11萬7400元(計算式：52400+65000=117400)，參酌買回條件
之「加上⑵816000元」及「若乙方無任一其遲延繳付租金之
情者，甲方按繳付租金之期數，以每月34000元之方式，扣
減之。」，此就可以明白系爭協議書約定之買回條件為何有
加上81萬6000元，且若無遲延情事，鍾佳蓁繳付之租金之期
數，以每月3萬4000元扣減，蓋81萬6000元即為3萬4000元(
利息)乘上24個月(2年)，而租金15萬1400元之約定理由，即
為11萬7400元(房貸)加上3萬4000元(利息)，是鍾佳蓁及林
鋙垶之真意應為，林鋙垶借款170萬元予鍾佳蓁，系爭不動
產之貸款11萬7400元仍由鍾佳蓁自己負擔，鍾佳蓁應給付之
利息為每月3萬4000元，為期時間兩年(113年9月6日至115年
9月6日)，系爭不動產為擔保，而清償期屆至時，鍾佳蓁若
返還林鋙垶借款本金170萬元，加計利息81萬6000元(計算式
34000×12×2=816000)，系爭不動產之貸款鍾佳蓁繼續繳納(
此亦能解釋，系爭買賣契約為何特別約定雙方不變更抵押債
務人為林鋙垶)，則林鋙垶即將系爭不動產返還登記予鍾佳
蓁，可見雙方之真意為借貸，系爭不動產為該債權170萬元
及利息81萬6000元之擔保，而非買賣，至為灼然；再查，林
鋙垶雖稱當場交付170萬元，有鍾佳蓁之收據可證（見本院
卷第185頁），然鍾佳蓁於審判中自陳：(問：鍾佳蓁收到的
170萬元，花費到何處？)林鋙垶交付100萬給我的時候，有5
個人在場，有我、仲介、黃夢夢、還有黃夢夢的主管、林鋙
垶，還有一個男生我不認識應該是林鋙垶的員工。當天只交
付100萬，並寫系爭買賣合約，仲介是台灣房屋。黃夢夢當
場拿走60萬元，我只收了40萬元。約定下次到公證的地方公
司再給付尾款，我尾款只拿到39到40萬之間，因為他們說要
扣除公證費用、稅金，我把尾款交給介紹人名叫「文正」的
人拿走，(問：為何要給黃夢夢及介紹人這麼多的錢？)黃夢
夢是抽成，文正是我請他幫我處理民間借貸的問題，(問：
你有無每月給付林鋙垶租金)黃夢夢跟我說不用給付租金，
林鋙垶也知道不用給付租金等語（見本院卷第193-195頁）
，自該締約過程觀之，與一般不動產買賣頭期款為2成至3成
，賣方應塗銷抵押權，且稅金通常由賣方支付之種種特徵完
全不同，且賣方(即林鋙垶)之人員(即黃夢夢)甚至當場將部
分價金先扣走，凡此均違常情，顯然兩造之真意並非買賣，
雙方之真意為借貸，並將系爭不動產作為擔保一情，已屬明
確，足堪可信。
③是本院認鍾佳蓁及林鋙垶間並非買賣，而應為借貸，系爭不
動產應僅為鍾佳蓁之擔保品，而是鍾佳蓁與林鋙垶間之系爭
買賣契約為通謀虛偽意思表示，應為無效。至鍾佳蓁及林鋙
垶間之法律行為，依民法第87條第2項之規定，應適用消費
借貸之關係定權利義務，一併敘明。
④綜上所述，實難認鍾佳蓁及林鋙垶間就系爭不動產買賣有移
轉系爭不動產所有權之真意。此外，被告復未能舉證證明被
告間系爭不動產買賣行為確為真實，被告間就系爭不動產既
無實際交易行為，則原告主張被告間於113年9月6日簽訂之
系爭不動產所有權移轉之買賣契約及113年9月18日移轉所有
權之物權行為，係出於通謀虛偽意思表示，應屬無效，自堪
信為真實。從而，原告訴請確認被告間就系爭不動產所有權
移轉之買賣契約及物權行為均無效，因而不存在，核屬有據
。
㈡按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；債務人怠於
行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使
其權利，民法第767條第1項中段、第242條前段分別定有明
文。經查：
債務人與第三人通謀而為虛偽意思表示，其意思表示無效，
債權人得依民法第242條規定，代位行使債務人之權利，訴
請第三人回復原狀，以保全其債權（最高法院88年度台上字
第2122號判決可資參照）。被告二人間就系爭不動產，並無
買賣法律關係存在，已如前述；被告二人間顯無基於買賣原
因而移轉系爭不動產所有權之真意，應甚明確，則被告二人
間就系爭不動產所為債權及物權契約，亦顯屬通謀而為虛偽
意思表示，參酌前開民法第87條第1項之規定，其物權契約
之意思表示亦應為無效。是系爭不動產之所有權自始即不生
移轉之效力，仍屬鍾佳蓁所有，鍾佳蓁自得請求林鋙垶塗銷
上開所有權移轉登記，而鍾佳蓁未為之，自屬怠於行使其所
有權利，且亦使原告無法就系爭不動產行使權利，原告之債
權即有保全之必要，是原告依民法第242條前段、第767條規
定，代位被告鍾佳蓁請求被告林鋙垶塗銷上開所有權移轉登
記，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第87條、第242條、第767條第1項規
定，先位請求確認被告間就系爭不動產所有權移轉之買賣及
物權契約均不存在，並請求塗銷以該買賣行為為原因所為之
所有權移轉登記，為有理由，應予准許。又預備訴之合併，
係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴裁判之解除條件；
先位之訴無理由，則為備位之訴裁判之停止條件。本件原告
先位之訴既為有理由，是本院就其備位之訴，即毋庸予以審
究，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決
結果不生影響，無庸逐一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。
中 華 民 國 114 年 9 月 24 日
民事第五庭 法 官 陳冠霖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 24 日
書記官 黃善應
附表一
編號 金額 (新臺幣) 債權人 項目 備註 ⒈ 300,000元 廖素銳 借款 廖素銳存摺交易明細(107年3月7日) ⒉ 80,000元 (8/26金額為66,000元，加計9月信貸14,000元) 遠東國際商業銀行股份有限公司 代償信用貸款 對話、原告第一商業銀行交易明細 ⒊ 2,145,000元 (每月55,000元，107年4月10日至113年9月30日) 合作金庫商業銀行股份有限公司 清償被告鍾佳蓁應分擔的1/2借款債務 原告存摺交易明細，可向合作金庫商業銀行函清償金額及方式 ⒋ 195,000元 (每月65,000元，113年7月至113年9月) 中租迪合股份有限公司 被告鍾佳蓁之債務 對話、交易明細，可向中租迪合股份有限公司函清償金額及方式 ⒌ 560,000元 支票債務 被告鍾佳蓁未經授權簽發 刑事案件(臺中地方檢察署114年度他字第1871號) 3,280,000元
附表二
順位 權利人 設定金額 與 借款總額 餘額 (依簽約時為主) 月繳款額(後續依權利人通知為主) 第一順位 合作金庫商業銀行股份有限公司 設定金額 15,880,000元 借款總額 1330萬 11,871,000元 52,400 第二順位 中租迪和股份有限公司 設定金額 4,800,000元 借款總額 400萬 500萬(含違約金) 65,000
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