臺灣臺北地方法院民事判決
113年度訴字第7398號
原 告 傅燕玲
訴訟代理人 鄧湘全律師
李松翰律師
被 告 陳美英
訴訟代理人 劉岱音律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年4月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣(下同)352萬元，及自民國113年11月
13日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔93％，其餘由原告負擔。
四、本判決於原告以117萬元為被告供擔保後，得假執行。但被
告如以352萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告經由訴外人信義房屋股份有限公司(下稱信義房屋)居間
，向被告購買坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號之建物門
牌為臺北市○○區○○○路0段00號10樓及其基地（下合稱系爭房
地），約定買賣價金為3,525萬元，因原告欲以總價8成向銀
行貸款，故請仲介即訴外人黃鈺淳向被告表示如若無法向銀
行取得貸款，則不願購買，雙方並於113年7月13日簽訂買賣
契約(下稱系爭買賣契約)，然因系爭買賣契約上未載前述條
件，兩造再於同年月18日簽訂買賣補充協議書(下稱系爭協
議書），約定若原告未能於113年8月9日前尋得金融機構核
可房貸2,800萬元之價款且買方不同意補齊差額時，雙方同
意無條件解除契約。
㈡原告自行洽詢及配合信義房屋推薦之金融機購洽辦核定可核
貸2,800萬元，然於113年8月9日前未能尋得可核貸2,800萬
元之銀行，且達三家以上金融機構，如下述，則系爭買賣契
約已無條件解除：
⒈中國信託敦北分行：
於113年7月17日洽詢中國信託敦北分行，然因限貸令暫停核
貸。
⒉凱基銀行城中分行：
於113年7月29日洽詢凱基銀行城中分行，該行於8月9日回覆
僅可核貸2,289萬元至2,616萬元。
⒊彰化銀行北中壢分行：
於113年8月6日洽詢彰化銀行北中壢分行，然因限貸令暫停
核貸。
⒋臺灣銀行館前分行：
簽訂系爭買賣契約後即向臺灣銀行館前分行洽貸，該行於11
3年7月15日回覆僅能貸2,348萬元。
⒌安泰銀行：
黃鈺淳建議之安泰銀行，經原告於113年7月26日送件，並於
同年月30日完成保證人資料補件，並持續於8月4、6、8日向
信義房屋詢問進度，然安泰銀行於113年8月9日前並未回覆
。
⒍合庫銀行南門分行：
黃鈺淳建議之合庫銀行南門分行，原告於113年7月29日遞出
貸款申請書，同時請信義房屋持續追蹤，然至8月9日前並未
回覆，直至9月30日方核貸通過，惟已超過系爭協議書約定
之113年8月9日。
⒎臺灣銀行金山分行：
黃鈺淳建議之臺灣銀行金山分行，則因先前已向臺灣銀行館
前分行洽詢，獲得合於需求貸款機會不大，未再向該行申請
。
⒏台北富邦八德分行：
信義房屋於113年7月8日多次保證台北富邦八德分行貸款可
核定2,851萬元，原告於113年7月17日請信義房屋洽詢富邦
銀行，於同年月22日再向信義房屋表示欲向該行貸款，然信
義房屋於7月16日已收到該行回覆僅可貸款2,190萬元，卻直
至同月31日方轉告原告無法貸款2,800萬元，並於8月6日轉
而向富邦人壽提出申請，然已將屆約定之8月9日。
㈢原告於113年8月15日以存證信函(下稱系爭存證信函)告知被
告系爭買賣契約已解除，應返還原告已付價金共計352萬元
，然被告未為回應，於原告於113年9月6日再度寄發存證信
函後仍未返還，爰依民法第259條第2款規定請求被告返還35
2萬元。
㈣被告拒絕返還價金，已違約且可歸責，依系爭買賣契約第10
條第1項第1款約定，被告每逾一日，應給付原告已支付之買
賣價款千分之1之遲延賠償。故被告應給付原告自其收受系
爭存證信函翌日起(即113年8月17日)起至起訴時即113年10
月29日止，計74日，共260,480元（計算式：已付價金352萬
元×0.001×74日），以及自113年10月30日起至清償日止，每
日3,520元(計算式：352萬元×0.001)之賠償等語。
㈤並聲明：⒈被告應給付原告3,780,480元(計算式：352萬元+26
0,480元)，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5％計算之利息。⒉被告應自113年10月30日起至清償日止
，按每日給付原告3,520元。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則答辯：
㈠兩造簽訂系爭買賣契約後，信義房屋及地政士覓得臺灣銀行
金山分行、安泰銀行、合作金庫銀行南門分行及富邦人壽，
初估可貸款總價8成以上之金融機構，惟原告以下述方式，
使其無法於113年8月9日尋得金融機購核貸2,800萬元：
⒈臺灣銀行金山分行：
原告未向臺灣銀行金山分行申請貸款。
⒉安泰銀行：
原告於113年7月16日已知悉安泰銀行初估貸款結果為2,996
萬元，然其遲於同月26日始以掛號郵件寄出貸款申請書，且
申請之貸款條件為房價85％，貸款年限30年，指定寬限期3年
等，超過系爭協議書所指之單一條件，又未提出保證人資料
，事後又向該行表示寄發存證信函予被告，致安泰銀行不願
繼續辦理核貸。
⒊合庫銀行南門分行：
遲至113年7月29日始以掛號郵件向合庫銀行南門分行寄出貸
款申請書，經該行人員於同年月31日透過信義房屋地政士通
知原告選擇貸款方案，惟原告未確定選擇方案，致該行遲遲
無法送請總行核定。
⒋富邦人壽：
富邦人壽於113年8月6日方收件原告之貸款申請，且原告不
願意配合辦理聯徵調查，致無法核定貸款。
⒌是以，原告顯係以不正當行為促使解除契約之條件成就，依
民法第101條第2項規定，視為條件不成就。又依信義房屋11
3年度客法字第1131018001號函（下稱系爭函文）亦認定原
告未盡向金融機構申請貸款之作為義務，故原告主張解除契
約，為無理由。
㈡原告並未向其自行尋找之中信銀行敦北分行、凱基銀行城中
分行、彰化銀行北中壢分行、臺灣銀行館前分行提出貸款申
請，其片面主張無法貸得2,800萬元，不足採信。
㈢原告僅向安泰銀行、合作金庫送件，富邦人壽雖有送件申請
卻不配合辦理聯徵，故原告未向三家以上金融機構申請，已
不符應向三家以金融機構申請均未能獲貸2,800萬元之解約
要件。
㈣原告所給付之價金共352萬元，均係存入指定之信託財產專戶
(玉山銀行受託信託財產專戶)，而安信建築經理股份有限公
司(下稱安信公司)尚未將管理之價款出款予被告，則原告請
求被告給付352萬元，亦屬無據。
㈤系爭買賣契約第10條第1項第1、2款約定，係指賣方即被告不
履約或延遲履約之情形，參照內政部成屋買賣定型化契約應
記載及不得記載事項壹、應記載事項第12條違約之處罰條文
，該違約係指賣方違反所有權移轉、交屋之約定，而非指價
金返還情形，原告主張以系爭買賣契約第10條第1項第1款約
定計算遲延賠償，為無理由等語。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張其透過信義房屋居間，與被告於113年7月13簽立系
爭買賣契約，買賣標的為系爭房地，價金為3,525萬元，買
賣雙方並委由安信公司代為向玉山銀行辦理買賣價金履約保
證，嗣兩造及信義房屋於113年7月18日簽訂系爭協議書等情
，有契約書、系爭協議書及價金交付信託同意書及代辦履約
保證委任契約在卷可證(本院卷第35至75、133至143頁)，復
為兩造所不爭執，堪以認定。至原告主張系爭買賣契約因符
合系爭協議書所為之約定而解除，被告應返還買賣價金及給
付遲延賠償，則為被告所否認，並以前詞置辯，茲敘述如下
：
㈠系爭協議書約定內容為：「若買方未能於中華民國113年8月9
日（含）前尋得金融機構核定可貸房貸金額2,800萬（不包
含個人信貸及房屋二胎）之價款，且買方不同意補齊差額時
，雙方同意無條件解除本契約，其解約之代書費及衍生其他
相關必要費用，均由買方負擔。但如房貸金額不足2,800萬
，係因買方未配合提供銀行審核必要文件(依各別銀行規定
）則買方不得主張解約，仍應依契約規定辦理。前項所稱未
能向金融機構貸得款項，至少三家以上金融機構（金融機構
係指依法設立之商業銀行）出具書面證明為憑（依各別銀行
回覆形式）或由信義地政士向該金融機構查證確認後辦理」
(本院卷第75頁)。是兩造系爭買賣契約解約之條件即如上開
約定。
㈡信義房屋系爭函文就系爭房地之申貸及核貸結果，內容如下
：
⒈台北富邦八德分行：
台北富邦八德分行部分，係由信義地政士協助買方申請辦理
貸款作業，經銀行承辦人於113年7月16日14時許通知系爭房
地之初步評估可貸金額總額係2,190萬元。因前開初估金額
未達2,800萬元，故信義地政士未進一步協助買方向銀行申
請後續貸款事宜（本院卷第149頁）。
⒉臺灣銀行館前分行：
臺灣銀行館前分行部分，係由買方表示臺灣銀行館前分行洪
經理於113年7月15日回覆預估可貸金額約2,348萬元。後經
信義地政士致電前開銀行進行確認，確認前開銀行之初估結
果不足2,800萬元（本院卷第151頁）。
⒊凱基銀行城中分行：
凱基銀行城中分行部分，係由買方表示凱基銀行城中分行於
113年8月9日回覆，因銀行法第72-2條之故，水位較滿，評
估可貸金額為2,289萬元至2,616萬元。後經信義地政士致電
前開銀行進行確認，確認前開銀行之初估結果不足2,800萬
元。
⒋合庫銀行南門分行：
合庫銀行南門分行部分，係由信義地政士於113年7月15日18
時許，協助買方向銀行申請辦理貸款作業，後經銀行承辦人
通知系爭房地之初估結果係2,996萬元。信義地政士另於113
年7月19日15時許通知買方上開初估結果，並提供銀行承辦
人聯絡窗口予買方。嗣後，信義地政士於113年9月下旬接獲
銀行承辦人回覆核定貸款結果係「核貸金額為2820萬，其中
1000萬係適用新青安方案即年利率1.775％，剩餘1820萬係適
用一般房貸年利率2.208％，寬限五年，貸款期間30年。雖有
核定貸款達2,800萬元，然係於113年9月下旬核定貸款（本
院卷第153、155頁）。
⒌中國信託敦北分行：
中國信託敦北分行部分，係由買方表示中國信託敦北分行櫃
檯於113年7月17日表示因該行房貸水位已滿，暫停房貸業務
。後經信義地政士致電前開銀行進行確認，其貸款部門行員
指稱，銀行目前仍有房貸業務，但僅限於有於本行購買或參
與理財服務等特殊客戶始能辦理，且核貸之貸款利率較高（
本院卷第153頁）。
⒍據上，依信義房屋系爭函文內容，堪認上開⒈至⒊銀行無法核
定可貸房貸2,800萬元；上開⒋銀行係於113年9月下旬核定貸
款，已超過約定之期限113年8月9日；上開⒌銀行則僅限於有
於該行購買或參與理財服務等特殊客戶始能辦理，且核貸之
貸款利率較高，就原告該銀行確實未能核定可貸房貸金額2,
800萬元。則以上共5家銀行已符合兩造所約定(至少3家以上
)之無條件解約條件。是原告主張系爭買賣契約已解除，為
有理由。
㈢被告抗辯：合庫銀行南門分行，原告遲至113年7月29日始以
掛號郵件寄出貸款申請書，經該行人員於同年月31日透過信
義房屋地政士通知原告選擇貸款方案，惟原告未確定選擇方
案，致該行遲遲無法送請總行核定等語。查信義古亭代書於
113年7月19日下午4時許通知原告合庫銀行回報有估到成交
價（本院卷第261頁），原告則於113年7月29日寄出貸款申
請書予銀行（本院卷第273頁），以中間之工作天數計算，
尚難遽認原告有已達顯然逾越合理期間而有故意拖延之情形
；且兩造並未有約定原告應於受到通知後幾日內向銀行提出
，被告遽指原告有故意拖延情事，自難採認。至被告抗辯因
原告未確定選擇方案，致該行遲遲無法送請總行核定等語，
則為原告所否認，並主張早已聯繫合庫選擇新青安方案（本
院卷第363頁），而被告並未就此舉證，自無從採認。另合
庫銀行南門分行係於113年9月下旬始核定貸款，已遠逾兩造
所約定之113年8月9日1個半月以上，則縱認原告於代書通知
之隔日113年7月20日(提早9日)立即提出申請書，亦實難認
為於113年8月9日前合庫銀行南門分行即得核定貸款。
㈣至被告抗辯原告並未向其自行尋找之臺灣銀行館前分行、凱
基銀行城中分行、中國信託敦北分行提出貸款申請，其片面
主張無法貸得2,800萬元，不足採信等語，然上開銀行確經
信義地政士致電確認無法貸得2,800萬元，已如上述，已符
合兩造系爭協議書之解約條件，而系爭協議書並未約定以原
告需向銀行提出貸款申請為要件，被告自行加上系爭協議書
所無要件，自無可採。實則，台北富邦八德分行部分，係由
信義地政士協助買方申請辦理貸款，而經銀行承辦人於113
年7月16日通知初步評估可貸金額係2,190萬元，未達2,800
萬元，信義地政士即未進一步協助買方向銀行申請貸款事宜
，已如上述。
㈤另被告雖抗辯：113年7月18日簽訂系爭協議書前，信義房屋
已告知兩造「有安泰、臺銀金山、合庫等3家銀行回覆貸款
條件符合2,800萬元」。然原告僅向其中兩家申請貸款(安泰
銀行、合庫銀行南門分行)，富邦人壽雖有送件申請卻不配
合辦理聯徵，故原告未向三家以上金融機構申請，已不符應
向三家以金融機構申請均未能獲貸2,800萬元之解約要件等
語，然就系爭房地於113年8月9日前，有3家以上金融機構經
信義地政士查證確認原告確未能貸得2,800萬元，已如上述
，而兩造並未有約定原告必須向「特定銀行」或仲介信義房
屋所覓得之銀行申請貸款，是被告上開抗辯顯然增加契約所
無之限制，與兩造間約定相違，並無可採；且被告所指之「
富邦人壽」並非依法設立之商業銀行，亦不符合兩造系爭協
議書之約定。被告雖又抗辯：系爭協議書之真意無非是要確
定原告無法向金融機構貸得2,800萬元才能解約，除非原告
自己已覓得符合申貸2,800萬元之金融機構，否則信義房屋
及代書已提供可以核貸2,800萬元者，原告即應及時配合辦
理申貸，否則豈非任由原告可任意解約等語，然被告若認為
兩造間之系爭協議書約定，造成原告可能任意解約，原告應
向特定銀行或信義房屋所覓得之銀行申請貸款，自可事先明
文約定為兩造之解約條件，兩造既當初並未為此等約定，原
告依系爭協議書之約定主張解約，自屬有據。
㈥又本件已符合系爭協議書所約定之契約解除條件，自不再贅
論其餘銀行之貸款情形。
㈦按契約之「合意解除」，與「法定解除」係由一方當事人，
行使解除權，使契約自始歸於消滅之性質既不相同，且契約
出於雙方當事人合意為解除時，不論有無可歸責於一方之事
由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適
用民法第259條之規定。倘契約已為全部或一部之履行者，
僅得依不當得利之規定請求返還其利益（最高法院院80年度
台上字第2134號判決意旨參照）。查原告分別於113年7月13
日、7月26日與7月29日分別給付系爭買賣契約之價金10萬元
、150萬元與192萬元至信託財產專戶，共計352萬元(本院卷
第61、187頁)，為被告所不爭執。又系爭協議書所約定之「
無條件解除契約」為意定解除條件，屬「合意解除」，而系
爭買賣契約已解除已如上述，則依不當得利之法律關係，被
告自應返還原告352萬元之價金。被告雖抗辯：原告所給付3
52萬元，均係存入指定之信託財產專戶(玉山銀行受託信託
財產專戶)，而安信公司尚未將管理之價款出款予被告，則
原告請求被告給付352萬元，亦屬無據等語。然系爭買賣契
約之當事人賣方為被告，負買賣價金返還義務者本即為被告
；又依兩造與安信公司、信義房屋所簽訂之價金交付信託同
意書及代辦履約保證委任契約第7條第4項約定：相關出款爭
議，如買賣雙方任一方逕行起訴者，安信建經即依確認判決
結果辦理（本院卷第137頁），是安信公司最終亦係依法院
判決結果為出款。則被告以系爭房地之買賣價金有履約保證
，其尚未取得價金一事，抗辯本件原告不得向被告聲明請求
為給付等語，尚無可採。
㈧原告主張：被告拒絕返還價金，已違約且為可歸責，依系爭
買賣契約第10條第1項第1款約定，請求被告給付計74日共26
0,480元，以及自113年10月30日起至清償日止，每日3,520
元之遲延賠償等語。查系爭買賣契約第10條第1項第1款約定
：賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，
賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方
（本院卷第45頁）。又本件系爭買賣契約係因合於系爭協議
書所約定之雙方無條件解約條件而解除，被告並無有何「違
約」事由存在。至原告所指系爭買賣契約解除後，經原告催
告被告未返還原告已付價金，係被告有遲延返還所受不當得
利（即價金）之情形，而非被告有違反系爭買賣契約(系爭
買賣契約合意解除後已無契約存在，實無可能再有違約之發
生)，原告主張實有誤會。是原告上開主張依系爭買賣契約
第10條第1項第1款約定請求被告賠償，均為無理由，應予駁
回。
四、綜上所述，原告主張系爭買賣契約已合意解除為有理由，則
依不當得利之法律關係，原告請求被告給付352萬元，及自
起訴狀繕本送達翌日即113年11月13日(本院卷第199頁)起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許
。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及
免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許
。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如
主文所示。
中 華 民 國 114 年 5 月 28 日 民事第七庭 法 官 黃愛真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 5 月 28 日 書記官 林姿儀
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