臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度上字第223號
上 訴 人 王秀梅
訴訟代理人 黃建雄律師
被上訴人 施建偉
訴訟代理人 陳柏愷律師
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國110年7月7日臺灣高雄地方法院109年度訴字第1005號第一審
判決提起上訴，本院於111年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人以所有坐落高雄市○○區○○段00地號 土地（權利範圍10,000分之155)及其上同段OOOO建號建物（ 即門牌號碼為高雄市○○區○○路00號O樓房屋，權利範圍全部 ，與上述土地合稱系爭房地），於民國108年2月1日與被上 訴人簽立不動產買賣契約書（下稱系爭甲契約書），約定上 訴人將系爭房地出售予被上訴人，買賣總價金為新臺幣（下 同）280萬元，其中第一期簽約款為15萬元、第二期用印款 為121萬元、第三期完稅款為10萬元、第四期尾款為134萬元 。詎被上訴人於108年1月25日給付上訴人5萬元後，即於108 年2月23日將系爭房地所有權移轉登記至其名下，其餘款項 均未支付，經上訴人催告後，被上訴人仍拒絕給付，上訴人 乃以民法第254條規定解除兩造間之買賣契約。兩造間買賣 契約既經解除，被上訴人自應將系爭房地所有權移轉登記返 還予上訴人，為此，爰依民法第259條第1款、第179條之規 定提起本件訴訟等語。求為判決：被上訴人應將系爭房地所 有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：本件係訴外人梁俊智與上訴人於108年1月25 日在仲介公司確認完畢買賣條件後，由梁俊智與上訴人簽訂 不動產買賣契約書（下稱系爭乙契約書）、不動產買賣增補 協議書（下稱系爭增補協議書）及協議書(下稱系爭協議書) ，並於同日前往民間公證人黃吉榮事務所辦理公證，是系爭 房地之買賣契約存在於上訴人與梁俊智間，且實際買賣價金 僅為145萬元，並非280萬元。又依系爭增補協議書第2條約 定，上訴人至遲應於108年2月24日將系爭房地移轉登記至梁 俊智本人或梁俊智指定之第三人名下，而被上訴人僅係前述 條款所約定由梁俊智指定登記之第三人，且兩造為配合地政 機關登載之用始另外簽立系爭甲契約書，兩造間並無買賣關
係存在，被上訴人與梁俊智間另有合作投資不動產之補償關 係存在，系爭房地之買受人給付價金義務應由梁俊智而非被 上訴人履行，上訴人本件請求無理由等語置辯。三、原審判決駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，於本院 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房地所有權移 轉登記予上訴人。被上訴人答辯聲明：如主文所示。四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房地原為上訴人所有，上訴人就系爭房地之買賣於108年 1月25日先與梁俊智簽立系爭乙契約書。上訴人與梁俊智於 同日就系爭房地買賣簽立系爭增補協議書，並就該增補協議 為公證。
㈡上訴人於同年2月1日再與被上訴人簽立系爭甲契約書，而系 爭房地所有權於同年2月23日以買賣為原因移轉登記至被上 訴人名下。
㈢被上訴人經由玉山銀行金華分行辦理代償1,198,911元，因上 訴人不同意被上訴人代償，致元大銀行退還前開款項予玉山 銀行。
五、本件之爭點：
㈠上訴人係與被上訴人或梁俊智成立系爭房地之買賣契約？ ㈡系爭房地買賣價金若干？買受人即被上訴人或梁俊智已支付 若干價金？
㈢上訴人主張被上訴人未依系爭甲契約書履行給付價金之義務 ，於解除該契約後，依民法259條第1款、第179條規定請求 被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，有無理由？六、上訴人係與被上訴人或梁俊智成立系爭房地之買賣契約？ ㈠按買賣不動產以第三人名義為所有權登記者，事所恒有。以 該第三人名義另與出賣人訂立據以向地政機關申請移轉登記 用之所有權移轉契約書，係履行原買賣契約條件之方法，尚 難認係另一獨立之買賣行為(最高法院80年度台上字第1268 號判決意旨可資參照)。
㈡經查：系爭房地原為上訴人所有，上訴人就系爭房地之買賣 於108年1月25日先與梁俊智簽立系爭乙契約書。上訴人與梁 俊智於同日就系爭房地買賣簽立系爭增補協議書，並就該增 補協議為公證。嗣上訴人於同年2月1日再與被上訴人簽立系 爭甲契約書，而系爭房地所有權於同年2月23日以買賣為原 因移轉登記至被上訴人名下等情，為兩造所不爭執(見本院 卷第177頁)，復有系爭房地登記謄本及系爭甲、乙契約書在 卷可稽(見原審卷第173頁至第187頁、審訴卷第35頁至第41 頁)，堪信為真實。
㈢次查：上訴人係與梁俊智成立系爭房地之買賣契約，被上訴
人僅係兩造約定之系爭房地登記名義人乙節，業據證人即系 爭房地買賣之仲介陳志宇於原審證稱：我有參與上訴人與梁 俊智間就系爭房地買賣簽約的過程，當時上訴人過來我任職 的不動產仲介公司，說她有債務問題，詢問有什麼方式可以 解決，我跟上訴人提議可以出售系爭房地來獲取現金，上訴 人就同意出售系爭房地來解決債務問題，我當天就幫上訴人 找到買家梁俊智，梁俊智同意買受系爭房地，買賣價金經由 我仲介之後談成的價格是145 萬元，當天上訴人與梁俊智簽 訂108 年1 月25日不動產買賣契約書（即系爭乙契約書）； 被上訴人則是梁俊智買受系爭房地指定登記的名義人，上訴 人與梁俊智簽約當天，梁俊智就提到可能會把系爭房地指定 登記給第三人，但過幾天後梁俊智才指定登記給被上訴人， 我本人就約兩造到我們公司來簽立系爭甲契約書，目的是要 讓上訴人知道系爭房地買方有指定登記給第三人；被上訴人 在上訴人與梁俊智簽約之後隔幾天有來過我任職的公司，要 簽立另一份買賣契約即系爭甲契約書，當時上訴人也有來簽 約；梁俊智與上訴人簽立買賣契約當天有討論到協議書及系 爭增補協議書的內容，上訴人有講到要繼續住在系爭房地， 要以租賃的方式向梁俊智租，並且要約定買回，我們公司就 類似的案件都會做公證，所以梁俊智才跟上訴人去做後續公 證等語（見原審卷第154頁至第156 頁）；及證人即地政士 助理郭易羲於原審證稱：上訴人與梁俊智就系爭房地簽立買 賣契約時我有在場，我到場時上訴人與梁俊智就系爭房地的 條件、買賣價金都已經談好了，當天因代書吳麗瑟有兩個案 件在陳志宇所任職的仲介公司需要處理，所以本件是由我本 人幫上訴人、梁俊智就系爭乙契約書做唱約的動作，唱約後 上訴人、梁俊智都沒有針對契約內容表示疑義就直接簽名了 ；系爭房地貸款是由我協助辦理，因申辦銀行貸款需要跟被 上訴人拿資料，我才看到被上訴人，我沒有去確認為何貸款 人並非當初的買受人梁俊智，我單純是依據吳麗瑟的指示去 辦貸款，且不動產買賣上常有登記名義人去辦理貸款的情形 ，我也不覺得有異狀等語（見原審卷第157頁至第158 頁） ；且據證人即代書吳麗瑟於原審證稱：108 年1 月25日當天 我有兩個案件去陳志宇任職的仲介公司辦理不動產業務，其 中1件就是上訴人就系爭房地的買賣，當天我請助理郭易羲 就系爭房地做簽約的動作，我當天有拿上訴人、梁俊智身分 證核對身分無誤，確認完畢之後再請郭易羲協助處理唱約及 將契約書拿給上訴人、梁俊智簽名；簽立買賣契約書後代書 就開始報稅辦理過戶，上訴人有授權讓我做這些過戶的動作 ，108 年1 月25日簽約完之後過幾天陳志宇通知我到他們公
司，梁俊智說要把系爭房地登記在被上訴人名下，這種指定 登記名義人在我們業界是很普遍的，所以我們又再做一次簽 約即簽立系爭甲契約書，108 年2 月1 日當天上訴人、被上 訴人、梁俊智都有到場，梁俊智擔心若以108 年1 月25日買 賣契約去辦理過戶登記的話，之後貸款會無法以被上訴人的 名義去貸款，所以就另外寫一份辦理貸款用的契約書，我就 幫他們再做一次簽約等語（見原審卷第161頁至第162 頁） 。綜觀證人陳志宇、郭易羲及吳麗瑟之證詞，可知上訴人係 先與梁俊智就系爭房地之買賣達成意思表示一致並簽立系爭 乙契約書，嗣因梁俊智指定將系爭房地登記在被上訴人名下 ，兩造始另外簽立系爭甲契約書以利代書持之至地政機關辦 理所有權移轉登記，或順利由被上訴人向銀行辦理貸款事宜 ，此核與系爭增補協議書第2條約定梁俊智可指定第三人為 系爭房地登記名義人等情（見原審審訴卷第141頁），及上 訴人自承於兩造簽立系爭甲契約書前之108 年1 月25日，即 上訴人與梁俊智簽立系爭乙契約書當日已收受系爭房地第一 筆買賣價金5 萬元等語（見原審卷第83頁），所顯示客觀交 易流程之時序一致。復參以系爭房地移轉登記至被上訴人名 下之時間為108 年2 月23日，亦符合系爭增補協議書第2 條 關於上訴人應於108 年2 月24日前將系爭房地移轉登記給梁 俊智或其指定之第三人之約定，上訴人確係依其與梁俊智間 買賣契約相關約定履行契約義務。從而，被上訴人辯稱：其 僅係上訴人與梁俊智間系爭房地買賣契約中由梁俊智指定之 登記名義人等語，堪以採信，則揆諸前開說明，梁俊智以被 上訴人名義另與上訴人訂立憑向地政機關申請移轉登記用之 系爭甲契約書，僅係履行上訴人與梁俊智間買賣契約條件之 方法，尚難認係另一獨立之買賣行為，亦即兩造間並無買賣 契約關係存在，實際上系爭房地買賣契約之當事人為上訴人 與梁俊智。上訴人主張兩造間另有成立獨立之買賣契約，而 與其和梁俊智間之買賣契約無關云云，未提出其他事證證明 之，自不足採。
㈣復按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不 符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279條第3項定 有明文。被上訴人雖曾於原審109年9月7日言詞辯論期日自 認其有與上訴人成立買賣契約之真意等語(見原審卷第57頁) ，然其已提出前開事證證明其自認與事實不符，且被上訴人 已於本院111年1月12日言詞辯論期日依上開規定撤銷自認， 則被上訴人撤銷該自認，自屬有據，尚難據此認兩造間有買 賣契約關係存在。
七、系爭房地買賣價金若干？買受人即被上訴人或梁俊智已支付
若干價金？
㈠經查：系爭房地約定之買賣價金為145萬元一節，業據證人陳 志宇於原審證稱：梁俊智是我同事陳志鵬介紹的，梁俊智並 有同意買受系爭房地，當時買賣價金經由我仲介之後談成的 價格是145萬元；上訴人表示為了日後買回系爭房地時，可 以方便貸款貸得比較高的金額，所以希望梁俊智可以提高契 約上的買賣價金，才會以280萬元作為買賣契約上的價格， 但實際價格為145萬元；簽約當天梁俊智有拿一筆錢出來當 做頭期款，我記得當下梁俊智有拿出該筆錢中的5萬元給上 訴人，其餘拿給代書要作為用以支付上訴人應繳納之稅金及 需付之代書費，其餘尾款待系爭房地以新貸款全部清償舊貸 款後，再由買方把前述款項扣除後不足145萬元的差額匯款 上訴人；145萬元是考量上訴人負債、銀行貸款金額、稅金 及上訴人有表示手頭要一些現金等條件後磋商出來，是我仲 介磋商出來的金額等語(見原審卷154頁至第156頁)；及證人 郭易羲於警詢證稱：於108年1月25日13時許，在御永不動產 簽訂以145萬元買賣系爭房地，簽約的時候，王秀梅、梁俊 智及我在場，簽約完畢當日，並一同前往黃吉榮公證事務所 公證；梁俊智在簽約當日有先交給我30萬元，做為本次買賣 的交易稅費、規費及其中5萬元交給上訴人使用，剩下的25 萬元由我保管處理，等到款項結清再給上訴人等語(見外放 警卷第15頁至第16頁)，經核證人陳志宇、郭易羲就系爭買 賣價格為145萬元乙情，互核一致。復觀諸系爭協議書六、 特約事項載明：「㈠雙方約定，自前述不動產登記於買方或 買方指定之登記名義人之日起3年為期，於3年期間屆滿之日 起算『45天內』，賣方對買方有買回權，…，。㈢賣方行使買回 權買回前述不動產之價金為新台幣195萬元整。…。㈥雙方約 定，自前述不動產登記於買方或買方指定之登記名義人之日 起算3年屆滿之日前，買方同意該期間內之每月租金新台幣6 千元整相關條件出租與賣方繼續使用本買賣標的…」等語， 此有系爭協議書在卷可佐(見原審審訴卷第145頁至第146頁) ，已明白約定上訴人得繼續使用系爭房地3年，並按月繳交6 千元租金後，得以195萬元買回系爭房地等情，且上訴人於 警詢亦陳稱：公證書內容我都沒有看，黃吉榮有念給我，念 的大致內容是「蔡家誠申請這份資料，幫我每個月貸款為新 台幣6千元名義，以我的房子195萬名義，2年時間買回來」 ，我當下也同意等語(見警卷13頁)，上訴人就其得再以195 萬元買回系爭房地之事，並不爭執，則倘系爭房地之買賣價 格為上訴人主張之280萬元，梁俊智豈可能與上訴人約定於 出售系爭房地3年後，上訴人得再以195萬元買回，而由梁俊
智受有85萬元(計算式：280萬元－195萬元＝85萬元)損失之理 ；反觀，系爭房地之買賣價格為145萬元，則上訴人於出售3 年後，得以195萬元買回，而由上訴人負擔相當於50萬元(計 算式：195萬元－145萬元＝50萬元)之利息成本，應與常情相 符。是以，被上訴人抗辯系爭房地之買賣價金為145萬元等 語，應屬有據；上訴人主張系爭房地之買賣價金為280萬元 云云，不足採信。
㈡再者，系爭增補協議書第1條記載：「…甲方(即梁俊智)於民 國108年1月25日已給付買賣價款新台幣30萬元整予乙方(即 上訴人)，乙方亦表示於當天已收無誤不另立收據」等語(見 原審審訴卷第141頁)，核與證人梁俊智於警詢證稱：我是在 御永不動產拿出30萬元，交給代書郭易羲等語(見外放警卷 第19頁)，及證人郭易羲於警詢證稱：梁俊智在簽約當日有 先交給我30萬元，做為本次買賣的交易稅費、規費及其5萬 元交給上訴人使用，剩下的25萬元由我保管處理，等到款項 結清再給上訴人等語(見外放警卷第16頁)，相互符合。且上 訴人於警詢復陳稱：其中2個人說「大姐你聽我講，現在我 們拿30萬元出來辦申請利率6000元的，你先拿5萬元，25萬 元在我手上當作代書費，辦出來就通知妳」等語(見警卷第1 3頁)，足認梁俊智已於108年1月25日交付系爭房地之買賣價 金30萬元。
八、上訴人主張被上訴人未依系爭甲契約書履行給付價金之義務 ，於解除該契約後，依民法259條第1款、第179條規定請求 被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，有無理由？ ㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第 254條定有明文。經查：系爭房地之買賣價格為145萬元，梁 俊智已先交付30萬元，業如前述。又被上訴人經由玉山銀行 金華分行辦理代償1,198,911元，因上訴人不同意被上訴人 代償，致元大銀行退還前開款項予玉山銀行一節，為兩造所 不爭執(見本院卷第177頁)，並有玉山銀行代償專用匯款申 請書在卷可稽（見偵卷第75頁），足認梁俊智確實已依約履 行交付系爭房地之價金，梁俊智自無給付遲延之情事，則上 訴人於提起上訴後，於本院主張梁俊智應負給付遲延責任， 並據此解除系爭買賣契約云云，自不合法。又系爭契約未經 合法解除，自仍成立生效，是上訴人依民法第259條第1款及 第179條規定，請求被上訴人返還系爭房地語，自屬無據。 ㈡復按第三人利益契約，乃當事人之一方與他方約定，由他方 向第三人為一定之給付，第三人因此取得直接請求他方給付 權利之契約。倘第三人並未取得直接請求他方給付之權利，
即僅為當事人與第三人間之指示給付關係，尚非民法第269 條所規定之第三人利益契約。又於指示給付關係中，被指示 人係為履行其與指示人間之約定，始向領取人（第三人）給 付，被指示人對於領取人原無給付之目的存在。苟被指示人 與指示人間之法律關係不存在（或不成立、無效或被撤銷、 解除），被指示人應僅得向指示人請求返還其無法律上原因 所受之利益。至領取人所受之利益，原係本於指示人而非被 指示人之給付，即被指示人與第三人間尚無給付關係存在， 自無從成立不當得利之法律關係。指示人依買賣契約，指示 被指示人將系爭土地移轉予第三人後，縱系爭買賣契約業經 撤銷，被指示人僅能向指示人行使不當得利返還請求權，不 得向非致其財產受損害之第三人請求（最高法院102 年度台 上字第482 號判決、105年度台上字698號判決參照）。經查 ：依卷內事證，並無證據顯示上訴人與梁俊智間就系爭房地 買賣契約有使被上訴人取得直接請求上訴人給付之權利，僅 係梁俊智與被上訴人間有其他法律關係，而經梁俊智指示上 訴人向被上訴人給付系爭房地，上訴人係為履行與梁俊智間 之買賣約定而向被上訴人為給付，故本件所涉者僅為當事人 與第三人間之指示給付關係，依上開說明，即使上訴人與梁 俊智間之買賣契約因無效、不成立或被解除而不存在，上訴 人亦僅得向梁俊智請求返還其無法律上原因所受之利益，被 上訴人係本於其與梁俊智間內部關係而受給付，上訴人與被 上訴人間並無給付關係存在，被上訴人自無不當得利可言。 因此，被上訴人依民法第179 條規定，請求被上訴人返還系 爭房地，亦屬無據，附此敘明。
九、綜上所述，上訴人主張解除兩造間買賣契約，或解除與梁俊 智間之買賣契約，並依民法第259條第1 款或第179 條規定 ，請求被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，為 無理由，應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不 合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回上訴。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 111 年 1 月 28 日 民事第一庭
審判長法 官
法 官
法 官
得上訴。