債務人異議之訴
臺灣高等法院(民事),重上字,109年度,237號
TPHV,109,重上,237,20210317,1

臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第237號
上 訴 人
即被上訴人 同皇企業有限公司

法定代理人 黃王秀鶴
訴訟代理人 蔡宜蓁律師
被上訴人即
上 訴 人 國揚實業股份有限公司


法定代理人 林子寛
訴訟代理人 陳國雄律師
上列當事人間債務人異議之訴事件，兩造對於中華民國108年12
月30日臺灣士林地方法院106 年度重訴字第502 號第一審判決各
自提起上訴，本院於110 年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度， 於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟， 或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之 終結者，法院得駁回之。民事訴訟法第196 條第1 、2 項前 段分別定有明文。經查，被上訴人即上訴人國揚實業股份有 限公司（下稱國揚公司）於原審即表明對上訴人即被上訴人 同皇企業有限公司（下稱同皇公司）另有遲延辦理驗收交屋 、可歸責同皇公司致核貸金額短少之損害賠償債權，併就同 皇公司本件請求為抵銷抗辯，雖經原審以該抵銷抗辯係意圖 延滯訴訟、逾時提出、有礙於訴訟終結而駁回，然審以此抗 辯係國揚公司於原審已經提出，兩造於本院審理期間已充分 攻防，若不許提出，恐有失公平，揆以前開法條及同法第44 7 條第1 項第6 款規定意旨，認此攻防方法之提出，無違適 時提出義務，准國揚公司於本院提出上開抵銷抗辯，先予陳 明。
貳、實體方面　　　
一、同皇公司主張：
（一）同皇公司於民國104 年6 月19日經由國揚公司之代銷商超 營實業有限公司（下稱超營公司）仲介，購買國揚公司預



售位於新北市汐止區之國揚雲端科技大樓（下稱國揚雲端 大樓）10樓之A 、B 、C 、D 戶、坐落基地及部分汽機 車位（下稱系爭不動產），並簽立房屋土地車位買賣契約 書（下稱系爭契約）。因國揚公司及超營公司向同皇公司 保證可向銀行貸款八成，故雙方約定貸款約為總價八成， 總價為新臺幣（下同）2 億6,445 萬元（含自備款5,028 萬元、銀行貸款2 億1,155 萬元、交屋款262 萬元），系 爭契約第8 條第2 項第4 款約定若因不能或自願減少貸款 或核貸款項少於第6 條貸款金額時，同皇公司應將第6 款 貸款金額或不足額於國揚公司通知送達起7 日內以現金一 次匯入國揚公司指定帳戶內；另手寫註記同條項第5 款： 若不可歸責於同皇公司或政令變更時，國揚公司同意以原 貸款利率再加1 ％之年利率計算利息，償還期限最長5 年 ，分期成數最多為合約總價二成，由同皇公司按月分期償 還。於106 年3 月間，因確認同皇公司貸款成數約為六成 三，不足八成（就未貸得之4,555 萬元，下稱系爭補充貸 款），兩造於翌（4 ）月14日簽立補充同意書（下稱系爭 補充同意書），同意如能取得補充貸款時，於房屋複驗完 成交屋後，由銀行撥付貸款；未能取得補充貸款，致貸款 成數不足八成時，同皇公司亦不須一次給付銀貸尾款，可 分期5 年攤還，但國揚公司仍有先交屋義務，同皇公司才 付款。詎國揚公司嗣改稱因同皇公司非自用買受系爭不動 產、申貸文件等因素，致未獲貸八成，要求同皇公司一次 給付貸款不足額，於同年3 月間辦理不動產移轉登記前， 要求同皇公司簽發面額4,555 萬元本票作為貸款不足額之 擔保，於同年9 月13日向同皇公司提示本票請求付款，再 聲請本票裁定，據以聲請強制執行。同皇公司前於106 年 5 月25日起，即開始給付銀行貸款利息，國揚公司應依兩 造合意適用消費者保護法（下稱消保法），依系爭契約第 28條、消保法第17條第5 項、「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項」（下稱預售屋買賣應記載不得記載 事項）第18條第3 項規定，返還106 年5 月25日起至108 年5 月14日止（國揚公司合法通知交屋日，即兩造前就原 起訴聲明第一、二項成立訴訟上和解之日）之銀行貸款利 息539 萬1,024 元。
（二）系爭契約第11條第1 項中段約定國揚公司如未於領得使用 執照（下稱使照，領得使照之日為105 年12月8 日）六個 月內即106 年6 月8 日，通知同皇公司進行交屋，每逾一 日，應按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息予同皇 公司。且依系爭契約第11條、系爭補充同意書約定，國揚



公司於106 年5 月15日之通知交屋，不生合法通知效力， 國揚公司遲至108 年5 月14日方同意交屋，逾期705 日， 依前開約定，國揚公司應給付算至108 年5 月14日止之遲 延利息7,623 萬8,700 元（計算式：2 億1,628 萬元〈彼 時已繳房地價款〉5/10000705日＝7,623 萬8,700 元）， 該款項名義雖為「遲延利息」，但性質上可認係遲延給付 之損害賠償，算至108 年5 月14日，已成給付特定之債， 故應自翌（15)日再起算法定遲延利息。並聲明：被上訴 人應給付539 萬1,024 元；被上訴人應給付7,623 萬8,70 0 元，及自108 年5 月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
（三）原審判命國揚公司應給付同皇公司遲延交屋之損害賠償37 0 萬3,133 元，及自108 年5 月15日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息，駁回同皇公司其餘之訴。同皇公 司不服，聲明上訴。上訴聲明：⒈原判決關於駁回同皇公 司後開之訴及假執行之聲請部分廢棄。⒉上開廢棄部分， 國揚公司應給付同皇公司7,792 萬6,591 元及其中7,253 萬5,567 元自108 年5 月15日起至清償日止，按週年利率 5 ％計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。就國揚公 司上訴之答辯聲明：國揚公司之上訴駁回。
二、國揚公司抗辯略以：
（一）同皇公司非以最終消費使用為目的消費系爭不動產，非消 保法所稱之消費者，故同皇公司依消保法、預售屋買賣應 記載不得記載事項等規定請求返還貸款利息，應無理由。 縱依系爭契約第28條約定，本件有消保法及預售屋買賣應 記載不得記載事項等規定適用，惟該等法令非強行規定， 兩造既已合意貸款利息全數由同皇公司負擔，同皇公司則 無由轉向國揚公司請求。又通知交屋與辦理交屋不同，預 售屋買賣應記載不得記載事項第18條第3 項係規定「通知 」交屋後之貸款利息由買受人負擔，系爭不動產貸款利息 在伊通知交屋驗收日（106 年1 月5 日）後，即應由同皇 公司自行負擔，縱有前開規定適用，伊早於貸款核撥日前 ，通知同皇公司辦理交屋驗收程序，同皇公司此部分請求 ，亦無理由。況伊於106 年1 月5 日通知辦理驗收交屋， 係同皇公司藉口不能配合驗屋，以實際負責人出國拒絕配 合驗屋交屋，該等延滯應歸責於同皇公司，伊又於同年5 月15日已合法通知於同月19日交屋，縱同皇公司可請求給 付遲延通知交屋利息，應僅得請求至106 年5 月19日止， 同皇公司請求算至108 年5 月14日，即非有理。（二）同皇公司既未依系爭補充同意書，於106 年7 月31日前履



行完成撥付系爭補充貸款予伊，條件顯未成就，該同意書 不生效力，伊不受拘束，亦無庸履行先行交屋義務。伊於 106 年5 月15日通知同皇公司於同月19日辦理交屋，同皇 公司未予反對，僅稱該交屋時間不便，需另擇時間，可見 受領交屋遲延者為同皇公司。且縱伊有先交屋義務，伊亦 無免除同皇公司繳納交屋款262 萬元、坪數找補款19萬3, 210 元及房屋稅6 萬1,330 元義務，同皇公司未如期繳納 ，即不得要求伊交屋。至系爭契約第11條第1 項所定賣方 應給付遲延利息者，限於賣方未於期限内「通知」交屋者 ，伊已於105 年12月15日通知驗收交屋，復於106 年5 月 15日再次通知交屋，皆於使照核發之半年期限內，伊自無 逾期通知交屋。實則，伊取得使照後六個月內所負義務， 係「通知交屋」，而非「完成交屋」，伊於建物完工、通 知同皇公司交屋，毋待同皇公司確認，即應認伊履約完成 。
（三）同皇公司遲延辦理驗收交屋，依民法第231 條第1 項規定 ，應給付伊額外支出貸款利息48萬7,229 元損害賠償，又 同皇公司因可歸責己事由，致系爭不動產受核貸金額短少 ，依系爭契約第8 條第2 項第2 款約定，就短少部分金額 應給付伊共計507 萬2,897 元利息，併就前開共計556 萬 0,126 元債權為抵銷抗辯。
（四）上訴聲明：⒈原判決不利國揚公司之部分廢棄。⒉上開廢棄 部分，同皇公司於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。就 同皇公司上訴之答辯聲明：⒈同皇公司之上訴駁回。⒉如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第303 至304 、359 頁，並依 卷證資料為部分文字之修正）：
（一）同皇公司（實際負責人為訴外人黃英良）於104 年6 月19 日經由國揚公司之代銷商超營公司仲介，購買國揚公司預 售、位於新北市汐止區之系爭不動產，總價金2 億6,445 萬元（含自備款5,028 萬元、銀行貸款2 億1,155 萬元、 交屋款262 萬元），兩造並簽立系爭契約。
（二）同皇公司自訂約起，陸續支付國揚公司自備款5,028 萬元 ，及於106 年4 月24日獲臺北富邦銀行撥付貸款1 億6,60 0 萬元（下稱系爭貸款，約前開約定總價63 ％），與系爭 契約原約定貸款2 億1,155 萬元，尚餘4,555 萬元（即系 爭補充貸款）。
（三）同皇公司於106 年5 月25日開始繳付前開貸款利息（起息 日為同年4 月24日），至108 年5 月14日止，已給付貸款 利息539 萬1,024 元。




（四）國揚公司就系爭不動產於105 年12月8 日取得使照。（五）同皇公司於106 年4 月21日以買賣為登記原因，登記為系 爭不動產所有權人。
（六）同皇公司就不足之系爭補充貸款，未能於106 年7 月31日 前取得原承貸銀行即臺北富邦銀行核准及撥付。（七）國揚公司於105 年12月15日以電子郵件詢問驗屋日期，雙 方於106 年2 月20至23日初驗；同年3 月29日、5 月12日 第一、二次複驗，國揚公司於同年5 月15日以電子郵件檢 附交屋通知單通知同皇公司於同月19日交屋，但同皇公司 表示時間無法配合，國揚公司於同年6 月15日發函表示第 二次複驗所餘缺失，將於同月16日前修繕。兩造至106 年 7 月6 日完成瑕疵之複驗，歷次複驗結果如原審被證4 驗 收單。同皇公司於同年7 月17日以律師函催告國揚公司於 兩週內辦理交屋，國揚公司於同年9 月5 日以律師函告知 同皇公司應依系爭契約給付買賣價金，依相關程序辦理交 屋，請就系爭補充貸款配合完成核撥。同皇公司於同年9 月8 日以律師函催告國揚公司應於同月12日協調會後15 日內辦理交屋，於同年9 月14日發函催告國揚公司至遲於 同月27日辦理交屋。
（八）兩造於原法院承審期間，於108 年5 月14日就同皇公司起 訴聲明第一、二項（撤銷強制執行程序、交付系爭不動產 所有權狀）成立訴訟上和解，同皇公司撤回原訴之聲明第 一、二項，國揚公司同意同皇公司該部分撤回。和解筆錄 第三項為：「原告（同皇公司）應於108 年12月31日前給 付被告（國揚公司）4,843 萬5,975元（包含貸款4,555 萬元〈即系爭補充貸款〉、交屋款262 萬元、面積找補款19 萬3,210 元、被告代墊房屋稅7 萬2,765 元)」、「被告 當庭交付原告如附表所示不動產建物鑰匙及保固書等交屋 相關文件，兩造約定於108 年5 月15日下午2 點會同進入 建物確認屋況。房屋如有瑕疵修繕之必要，兩造同意依買 賣契約及相關法律規定另行處理。」。兩造確實於108 年 5 月15日完成交屋。
四、同皇公司主張國揚公司遲至108 年5 月15日始完成交屋，應 返還銀行核貸後交屋前利息539 萬1,024 元，及應給付逾期 通知交屋，按日計算已繳房地價款萬分之五單利計算之遲延 利息7,623 萬8,700 元，然為國揚公司否認，且以前詞置辯 ，茲就本件爭點及本院判斷分敘如下：
（一）同皇公司依消保法第17條第5 項及預售屋買賣應記載不得 記載事項第18條第3 項規定請求國揚公司給付交屋前之銀 行貸款利息，應無理由：




⒈按消費者，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服 務者，消保法第2 條第1 款有明文規定。故消保法所稱之 消費，係指不再用於生產的情形下的最終消費而言。同皇 公司自承購入系爭不動產，係供投資為目的（見原審卷二 第35頁民事陳報狀），應非屬消保法前開規範之消費關係 ，本應無消保法或主管機關規範預售屋買賣應記載不得記 載事項等規定之適用。惟本於私法自治及契約自由原則， 兩造本於自主意思締結之契約內容，若無違法律強制規定 或公序良俗，即應拘束雙方行為。兩造於系爭契約第28條 約明「雙方若有爭議依消保法規定辦理」（見原審卷一第 56頁），意指雙方若存在履約過程爭議時，應先探究雙方 真意，並循消保法相關規定為辦理。
⒉經查，兩造於系爭契約第8 條第4 項「銀行貸款：甲方（ 即同皇公司）應依本約規定配合辦理貸款如期撥付，有關 金融機構核撥貸款後之利息由甲方負擔。」約定內容（見 原審卷一第45頁），與預售屋買賣應記載不得記載事項第 18條第3 項「有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負 擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。 」規定不盡一致，而消保法第17條第1 、4 、5 項規定「 中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定 型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約 應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反 第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定 型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告應 記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容 。」，兩造爭執此部分應依系爭契約第8 條第4 項約定， 或應循預售屋買賣應記載不得記載事項第18條第3 項規定 （即後者規定應優於前開約定），實先應探究兩造就此部 分約定之締約真意。
　　⑴審以證人蔡福星（國揚公司之業務處副理）前於另案（原 法院106 年度重訴字第503 號事件，該事件為訴外人龍凱 股份有限公司〈下稱龍凱公司〉提告國揚公司，實則，同皇 公司實際負責人黃英良前以三家不同公司〈同皇公司、龍 凱公司、文怡公司〉名義，向國揚公司購入國揚雲端大樓 不同樓層，均因補充貸款核貸事宜衍生訴訟）證稱：系爭 契約第28條約定，係原告（即該案龍凱公司，實際主導締 約者與本案之系爭契約情形一致，均為實際負責人黃英良 ）要求加入，非制式版本所有之約定。黃總沒有特別說明 為何要加這條約定，好像有提到消保法是保護消費者，伊 不瞭解消保法的實際精神，伊認為伊公司本來就是正派經



營。黃總也沒特別說明如果契約內容適用消保法對其權利 比較有保障等語（見原審卷一第387 頁），可知雙方在締 約之時，即有認知應循消保法相關規定，作為履約爭議之 解決方針，始同意系爭契約第28條前開約定。　　⑵復觀諸兩造於106 年4 月14日簽訂系爭補充同意書時監視 器錄影光碟、對話譯文、畫面翻拍相片（見原審卷二第13 7 至165 頁），可知其等間存在下開對話：「（黃英良） 像內政部合約書來講的時候，應記載、不應記載合約書來 講的時候，照理講，在你還沒有完成交屋這段的這個、這 個土地的利息，就算是撥款了，這個利息也不是應該是我 付啊，照理說是這樣，是不是內政部有規定。…（蔡福星 ）通知交屋、通知交屋日起，那個叫…，撥完款他裡面有 寫喔，撥完款的日期當然是買方付，但是我們通知交屋以 前，呴，我們是看，如果說今天4 月14號那個撥完款，那 我4 月18號通知你交屋，那就14號到18號這幾天，落差就 只有這幾天。」、「（黃英良）那我應該先去交合庫的利 息嘛，因為已經撥款了，撥款以後，那這個我們中間，OK ，你這個利息的錢應該是要，在交屋前的利息的錢，應該 是要退我的嘛」、「（蔡福星）內政部的應記載事項內容 條文是這樣子沒有錯，到通知交屋日呴還是。」、「（黃 英良）對啊，我只是確定…」、「（蔡福星）對，那、那 個內政部的版本是這個樣子。」、「（黃太太）這裡沒有 寫清楚啊，你們先前有講的就是，銀行貸款，我的銀行貸 款到第一次交屋日起算。」、「（蔡福星）那個、那個是 內政部應記載，那個本來就，那補充是針對不足的部分來 補充。」、「（程景玲：）沒有寫應記載…」、「（蔡福 星）應記載優於合約書。」、「（程景玲：）我們的合約 書。」、「（黃英良）合約書，他都是在前面，他是法律 ，那個、那個。」、「（蔡福星：）應記載的規定都是優 於合約。」（見原審卷二第116 、120 至123 頁）。綜以 系爭契約第28條前開約定，及兩造書立系爭補充同意書時 之洽談情形，可知同皇公司實際負責人黃英良就系爭契約 第8 條第4 項所定交屋前貸款利息由同皇公司負擔乙節， 質疑有違前開內政部公告之預售屋買賣應記載不得記載事 項，蔡福星、程景玲（國揚公司業務處主任）表明存在落 差者，為銀行撥貸後至通知交屋期間利息，且預售屋買賣 應記載不得記載事項規定應優於系爭契約，更徵雙方在締 約時，就此部分即存在預售屋買賣應記載不得記載事項規 定效力優於系爭契約之共識，故依雙方締約真意，已認知 預售屋買賣應記載不得記載事項第18條第3 項「有關金融



機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交 屋日前之利息應由賣方返還買方。」規定，應優先於系爭 契約第8 條第4 項「有關金融機構核撥貸款後之利息由甲 方負擔。」，則系爭不動產於臺北富邦銀行核撥貸款後之 利息負擔，雖由同皇公司負擔，但就國揚公司通知交屋前 之利息，仍應由國揚公司返還與同皇公司，堪予認定。 ⒊觀之系爭契約第11條「交屋事項：本房屋雙方驗收時，乙 方（即國揚公司）應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應 載明於驗收單上，於撥款前再通知甲方（即同皇公司）複 驗，並於撥款後七日內通知甲方交屋。一、本房屋於領得 使用執照並依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及 必要之公共設施（如道路等）後，乙方得定期以書面通知 甲方交屋。乙方如未於領得使用執照六個月內通知甲方進 行交屋，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五單利計算遲 延利息予甲方。有關公共設施部分由乙方逕行移交大廈管 理委員會點收管理，甲方不得異議，亦不得藉故作為拒絕 交屋之理由。惟購買當層之公設於交屋時一併點交予甲方 ，未來再由管理委員會向甲方點收管理。二、甲方應於乙 方通知辦理完成下列事項後，始得請求乙方發給交屋憑證 點收本房屋，本契約則無需返還。㈠依本契約第六條繳清 各期款項及違約金。㈡依本契約第八條款完成銀行貸款手 續。㈢依本契約第十條完成所有權移轉書類及提供應備之 證件。㈣依本契約第十二條及其他約定繳付各類稅款或費 用。」等內容（見原審卷一第48至49頁），係兩造就預售 屋驗收、複驗、撥款、交屋等行為之程序約定，而第1項 係指房屋領得使照、完成一切主建物、附屬建物設備、必 要公共設施後，國揚公司即有以書面通知交屋之義務，此 與第2 項約定同皇公司應繳清買賣價款後，始有權請求國 揚公司點收房屋之約定不同，顯見「通知交屋」與「點交 房屋」為不同行為，約定情形有異，故前開預售屋買賣應 記載不得記載事項第18條第3 項所定「『賣方通知之交屋 日』前之利息應由賣方返還買方」，賣方應負擔之貸款利 息起迄點即銀行撥貸後，算至賣方「通知交屋」日止，非 賣方點交日或交屋日。準此，國揚公司於105 年12月8 日 取得系爭不動產使照，有使照在卷（見原審卷一第83至88 頁），於同月15日以電子郵件，詢問同皇公司驗屋日期若 排翌（106 ）年1 月5 日是否方便，同皇公司回稱「合庫 （即龍凱公司、黃英良以另一家文怡公司購買國揚雲端大 樓用以申請房貸之銀行）那邊還缺龍凱及文怡的資料，請 問大約何時可提供？」等語（見原審卷一第157 至158頁



），於同年5 月15日再次以電子郵件寄發「交屋通知」與 同皇公司並檢附交屋通知書之附加檔案（見原審卷一第88 至93頁、第155 頁），可見國揚公司於106 年5 月15日已 檢附相關文件寄發同皇公司「通知交屋」，合於系爭契約 第11條第1 項所定「通知交屋」義務，而同皇公司係自10 6 年5 月25日開始繳納銀行貸款利息，故依預售屋買賣應 記載不得記載事項第18條第3 項規定，並無存在賣方應負 擔「銀行撥貸後至賣方通知交屋日止」期間之貸款利息， 同皇公司請求自106 年5 月25日起至108 年5 月14日已繳 銀行貸款利息共539 萬1,024 元，與前開規定未合，應無 理由。
⒋同皇公司主張依系爭契約第11條約定，應完成複驗始能通 知交屋，國揚公司於106 年5 月15日通知同月19日交屋， 又要求同皇公司一次付清貸款餘額，違反同約第8 條第1 項第5 款、系爭補充同意書約定（即銀貸尾款於106 年7 月31日前撥付即可，國揚公司有先行交屋義務，在106 年 7 月31日前因無法確定撥款，故國揚公司仍應補貼貸款利 息），前開通知交屋不生合法通知效力云云。然參以前開 系爭契約第11條約定程序（見原審卷一第48頁），係國揚 公司領得使照，完成建物（含主建物、附屬建物、公共設 施）結構，即可定期通知交屋，由國揚公司提供驗收單， 供同皇公司檢驗房屋瑕疵，複驗驗收後，同皇公司始撥款 ，撥款後7 日內，由國揚公司通知進行交屋，流程為：「 通知交屋→驗收→複驗→撥款→交屋」，故兩造並非約定應先 完成複驗始能通知交屋，同皇公司主張應先行複驗，始得 通知交屋云云，與前開約定文義有別，應非有理，國揚公 司既於取得使照後，檢附前開文件於106 年5 月15日通 知交屋，已合於上揭系爭契約第11條第1 項約 定，自屬 合法有效。至兩造嗣因銀行貸款成數不足乙節，於106 年 4 月14日另簽訂系爭補充同意書，依該約定「本銀貸尾款 ，雙方同意由甲方（同皇公司）向原承貸銀行（臺北富邦 銀行）再繼續申請補充貸款，並於房屋複驗完成交屋後在 106 年7 月31日前，由銀行核准並撥付予乙方（國揚公司 ）。如未能取得本銀行尾款之上述貸款時，雙方同意依原 合約辦理本銀貸尾款之本金及利息之攤還。」文義（見原 審卷一第60頁），兩造協議同皇公司持續向銀行申請補充 貸款，並應於房屋複驗完成、交屋後，至106 年7 月31日 前撥付予同皇公司，由此約定文義，可知兩造協議在撥付 補充貸款前，仍可先複驗完成、交屋，國揚公司同意先交 屋，再獲撥付同皇公司申請之系爭補充貸款，則兩造就前



開流程已議定變更為「驗收→複驗→交屋→補充貸款核撥（1 06 年7 月31日以前）」。然國揚公司之「通知交屋」、 「交屋」義務，仍屬二事，國揚公司依系爭補充同意書雖 有先交屋義務，此部分仍係指預售屋驗收、複驗完成後之 交屋，與通知交屋不同，故同皇公司執系爭補充同意書約 定內容，主張國揚公司前開通知交屋行為，不生合法通知 效力云云，即屬無稽。
（二）同皇公司主張國揚公司遲延交屋，應依系爭契約第11條第 1 項中段約定給付交屋遲延利息共7,619 萬6,400 元與法 定遲延利息，均無理由：
　　⒈觀諸系爭契約第8 條「銀行貸款：二、如本約附件二之銀 行貸款，係甲方（同皇公司）應支付乙方（國揚公司）之 部分價款，並依甲乙雙方之約定，給付方式分述如下：（ 四）若因甲方（即同皇公司）貸款條件不合，致甲方不能 貸款或自願減少貸款或核准貸款金額少於第六條貸款金額 時，甲方應將第六款貸款金額或自願減少貸款或不足金額 ，於乙方通知送達日起7 日內以現金壹次匯入乙方指定之 帳戶內，以為給付。（五）（手寫）不可歸責於甲方或政 令變更時，乙方同意以原貸款利率再加1 ％之年利率計算 利息，償還期限最長五年，分期成數最多為合約總價二成 ，由甲方按月分期償還。」（見原審卷一第45頁），及兩 造於106 年4 月14日系爭補充同意書約定「…銀貸尾款尚 欠4,555 萬元整。本銀貸尾款，雙方同意由甲方向原承貸 銀行再繼續申請補充貸款，並於房屋複驗完成交屋後在10 6年7月31日前，由銀行核准並撥付予乙方。如未能取得本 銀行尾款之上述貸款時，雙方同意依原合約辦理本銀貸尾 款之本金及利息之攤還方式。在本銀貸尾款再貸款期間， 雙方同意不需攤還本金，但甲方必須支付利息予乙方，依 原合約之規定按原承貸銀行台北富邦銀行瑞湖分行貸款年 利率1.6 ％再加計1 ％之利率共計2.6 ％計算利息，其支付 日應於房屋複驗完成交屋日之隔日起計算，直至付清本銀 貸尾款。」等內容（見原審卷一第60頁），及分別代表兩 造締結系爭補充同意書之證人黃英良、蔡福星均證及：雙 方簽署同意書後，同皇公司要先向銀行申請補充貸款，但 國揚公司也要做到房屋複驗完成、交屋，再由銀行核撥補 充貸款與國揚公司，所有事情都要在106年7月31日前完成 等證言（見原審卷一第365 、373 頁），可知兩造確實因 系爭補充同意書，將系爭契約第11條第2 項約定之點收交 屋流程，變更為「驗收→複驗→交屋→補充貸款核撥（106 年7 月31日以前）」如前述，故揆以前開約定文義及兩造



代表締約當事人真意，國揚公司在獲核撥補充貸款前，即 負有將房屋複驗完成、交屋義務，不因未取得系爭補充貸 款，即解免前開將房屋複驗完成、交屋義務，應堪認定。　　⒉國揚公司抗辯：因未於106 年7 月31日前獲撥付系爭補充 貸款，兩造已無適用系爭補充同意書約定可能，應回歸系 爭契約約定辦理，國揚公司即無先行交屋義務云云，均無 可採：
　　⑴解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。審以系爭補充同 意書約定文義，先約定「本銀貸尾款，雙方同意由甲方向 原承貸銀行再繼續申請補充貸款，並於房屋複驗完成交屋 後在106 年7 月31日前，由銀行核准並撥付予乙方。」文 句，再約定「如未能取得本銀行尾款之上述貸款時，雙方 同意依原合約辦理本銀貸尾款之本金及利息之攤還方式。 」等節，又參酌前開約定事項順序，及證人黃英良、蔡福 星證及「所有事情（即同皇公司繼續申請補充貸款、房屋 複驗完成交屋、銀行核准補充貸款撥付國揚公司）都要在 106 年7 月31日前完成」等證言，可知兩造真意，係約定 雙方應分別於前開時點前完成上開事務：即同皇公司繼續 申請補充貸款；國揚公司應完成瑕疵修繕，俾房屋複驗完 成、交屋與同皇公司，臺北富邦銀行若核准補充貸款，應 於前開時點前撥付系爭補充貸款與國揚公司。至前開約定 後段，係就同皇公司若終未能取得系爭補充貸款核撥時之 補遺約定，在未取得補充貸款時，雙方議定回歸原系爭契 約約定，辦理銀貸尾款本金及利息之攤還方式（即系爭契 約第8 條第5 項，原審卷一第45頁）。綜合前開約定文句 ，僅就各自應完成事務之期限末日為約定，未特別約定各 自應負義務屬於對待給付關係，或特約同皇公司如未能獲 貸補充貸款，該同意書約定即告全部失效，或無再適用餘 地，或謂國揚公司藉此脫免本應於前開時點前完成複驗及 交屋義務，故國揚公司以同皇公司未能於106 年7 月31日 前獲撥付補充貸款，雙方已無前開同意書適用餘地，國揚 公司無先行交屋義務云云，顯已逾越前開約定文義，應無 可採。
　　⑵同皇公司向臺北富邦銀行申請補充貸款乙情，有證人黃英 良證稱：106 年4 月14日系爭補充同意書簽署後，同皇公 司即向臺北富邦銀行洽談，口頭向該行錢經理申請補充貸 款，因伊等也不是第一天的客戶，銀行方面若同意補充貸 款，會再要求伊等補書面文件並用印，且簽署該補充同意



書前，已有照會過臺北富邦銀行，但大約過了兩、三個月 後，銀行以電子郵件正式回覆無法同意補充貸款，覺得伊 買太貴了，錢經理在該電子郵件前一、兩天，亦有告訴伊 無法核貸，將再發電子郵件給公司。國揚公司彼時也有直 接聯繫臺北富邦銀行，程景玲、蔡福星在簽系爭補充同意 書前後，均稱有向錢經理詢問同皇公司申請補充貸款的情 形等語（見本院卷一第363 至365 頁）、證人錢韋兆（彼 時任臺北富邦銀行瑞湖分行商業金融處資深經理）證稱： 同皇集團於106 年2 、3 月間與臺北富邦銀行已經往來一 段期間，伊為同皇集團RM（關係經理relationship manag er），負責銀行與該集團間金融接洽，同皇公司由實際負 責人黃英良向伊銀行辦理廠辦貸款，伊請黃董提供購屋買 賣合約，由銀行內部評估，評估完後會做好核貸文件，再 請客戶過來簽約，106 年3 月評估核貸為鑑價的七成，伊 請他當月底簽約對保，對保那天（106 年3 月24日）是伊 帶核貸文件至同皇公司開戶對保，同皇公司、龍凱公司需 要填寫開戶文件，臺北富邦銀行沒有對同皇公司或國揚公 司保證貸款成數到八成、分兩階段撥款的承諾，黃董於第 一次核貸後，說尾款不足，希望成數到80％，伊表示三個 月後，會重新鑑價評估，若鑑價有變動，會有增貸空間， 再作補充貸款，伊沒有向蔡福星表示臺北富邦銀行將分兩 階段，第一階段是63％，第二階段17％，總計貸款80％給同 皇公司，伊與蔡福星、程景玲，僅有於106 年3 月29日， 在臺北富邦銀行瑞湖分行碰過面，其等問臺北富邦銀行可 否近第二順位抵押權人地位下，仍同意撥款給同皇公司， 伊向其等二人表明核貸條件不符，臺北富邦銀行一定要擔 任第一順位抵押權人才撥款，當時沒有提到前開兩階段撥 款、貸款至80％之事，伊也不知道兩造間存在系爭補充同 意書的事情。至於證人黃英良所稱同皇公司與臺北富邦銀 行洽談、提出口頭申請補充貸款之事，確實屬實，伊等亦 有於三個月內做鑑價評估，後續是因為鑑價結果無法補充 貸款，於同年8 月3 日以電子郵件回覆拒絕同皇公司補充 貸款之申請，補充貸款係可僅以口頭提出申請，因為他們 是先前就往來的客戶，確認核貸後，銀行會再備妥文件請 客戶確認用印，故就臺北富邦銀行之角度，同皇公司已經 提出本件增貸申請等語（見本院卷二第450 至456 頁） 、證人黃彥智（臺北富邦瑞湖分行法人金融業務主管）證 稱：同皇公司向臺北富邦銀行申貸案，係由錢韋兆經理經 辦，伊等沒有承諾同皇公司貸款成數，都要先送審、鑑價 、評估，才確認成數，就伊所知，該案貸款成數為鑑價之



七成，錢韋兆也沒有向兩造表明臺北富邦銀行承諾兩階段 撥款，撥款至80％，這是不可能的，伊身為分行主管，都 沒有擔保核貸成數的權限，更何況錢韋兆僅是經辦，至於 兩造間簽署之系爭補充同意書，與銀行無關，臺北富邦銀 行在第一次撥款後，若要增貸，銀行需要三個月重新鑑價 評估，再確認是否同意補充貸款，所以國揚公司應該是誤 會臺北富邦銀行一定會撥款，但銀行方面並沒有做這樣的 承諾，同皇公司確實有以口頭提出增貸申請，倘若准許， 會再請臺北富邦銀行出具用印相關貸款書面資料，但臺北 富邦銀行鑑價後否准增貸，由錢韋兆經理負責回覆與同皇 公司等語（見本院卷一第458 至463 頁）。綜合前開證言 ，可知同皇公司於本件房貸前，即與臺北富邦銀行瑞湖分 行往來多時，故就本案購屋貸款第一次核貸後，同皇公司 實際負責人黃英良口頭向錢韋兆經理表明增貸申請，臺北 富邦銀行隨即展開三個月鑑價評估，雖於鑑價後，確認否 准同皇公司增貸申請，然就同皇公司、臺北富邦銀行瑞湖 分行兩方而言，均明確認知同皇公司已就該案提出增貸申 請乙節事實，堪予認定。
　　⑶另輔以本院函詢金融監督管理委員會（下稱金管會）確認 購屋貸款或增貸得否以口頭提出申請乙節，金管會銀行局