臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第909號
上 訴 人
即被上訴人 陳彥弘
訴訟代理人 陳柏舟律師
被上訴人
即上訴人 王玉懿
訴訟代理人 林舒婷律師
謝雨靜律師
複代理人 林志騰律師
上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國112年5月12
日臺灣桃園地方法院111年度訴字第1064號第一審判決各自提起
上訴，本院於112年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
上訴人即被上訴人陳彥弘（下稱上訴人）主張：伊於民國110年 12月3日以新臺幣（下同）900萬元向被上訴人即上訴人王玉懿 （下稱被上訴人）購買門牌號碼桃園市○○區○○路000號房屋及 所坐落之土地（以下合稱系爭不動產），兩造並簽立不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊亦已給付第1期款90萬元 ，惟伊於簽約前已表示若銀行無法提供買賣價金之8成貸款， 即無能力買受系爭不動產，故兩造於系爭買賣契約第15條第4 項約定：「賣方同意買方貸款不足8成時，買方保有解約之權 ，但買方需保證信用良好無瑕疵，並不得以額度外之條件拒絕 貸款」等旨，嗣經伊向數家銀行詢問，均因系爭不動產之區位 、屬性，而不願提供買賣價金8成之貸款，伊自得依系爭買賣 契約第15條第4項約定，解除系爭買賣契約，請求返還伊已給 付之90萬元價金。退步言之，縱認伊違約，然以伊給付之90萬 元價金作為違約金實屬過高，應予以酌減，爰依民法第259條 、第179條規定，求為判命被上訴人給付90萬元本息之判決（ 上訴人於原審請求被上訴人給付90萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止之利息，原審判命被上訴人給付上訴人40萬 元，及自判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，提 起一部上訴，被上訴人就其敗訴部分，提起上訴，未上訴部分 已告確定）。並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項
之訴及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判（確定部分除外 ）均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人50萬元 ，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息。對被上訴人之上訴，則答辯聲明：上訴駁回。被上訴人則以：依系爭買賣契約第15條第4項約定，上訴人僅在 配合金融機構提出所需文件或提供保證人後，所核貸之成數仍 不足8成時，始得解除系爭買賣契約。惟上訴人並未配合淡水 第一信用合作社（下稱淡水一信）及臺灣中小企業銀行（下稱 臺灣中小企銀）提出財力證明或保證人，致無從確認淡水一信 及臺灣中小企銀實際核貸之成數是否不足8成，上訴人自不得 依系爭買賣契約第15條第4項約定，解除系爭買賣契約。又上 訴人經伊催告後仍未依約給付第3期款項，伊自得依系爭買賣 契約第10條第1項、第2項約定，解除系爭買賣契約，並沒收上 訴人已給付之90萬元價金作為懲罰性違約金。再伊沒收上訴人 給付之90萬元價金作為懲罰性違約金，僅係買賣總價金之百分 之十，自無過高之情事等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判 決關於命被上訴人給付上訴人40萬元本息及該部分假執行之宣 告暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄；㈡上開廢棄部 分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。對上訴人之 上訴，則答辯聲明：上訴駁回。
經查：㈠上訴人以900萬元向被上訴人買受系爭不動產，兩造並 於110年12月3日簽立系爭買賣契約，約定於簽約時給付第1期 款（簽約款）90萬元，於稅單核發後5日內給付第3期款（完稅 款）90萬元，尾款則為720萬元，上訴人並已給付第1期款（簽 約款）90萬元，嗣上訴人於同年12月10日寄發存證信函予被上 訴人，表示申請房屋貸款未達房價之8成，依系爭買賣契約第1 5條第4項約定，解除系爭買賣契約，被上訴人於同年12月11日 收受該函後，於同年12月14日寄發存證信函予上訴人，表示本 件非屬系爭買賣契約第15條第4項約定得予解除契約之事由， 並催告上訴人於7日內給付第3期款（完稅款），否則即依系爭 買賣契約第10條第1項、第2項約定，解除系爭買賣契約，並沒 收上訴人已給付之價金等語，經上訴人於111年2月15日收受該 函；㈡被上訴人復於111年3月14日寄發存證信函予上訴人，表 示上訴人未依約給付第3期款（完稅款），爰依系爭買賣契約 第10條第1項、第2項約定，解除系爭買賣契約，並沒收上訴人 已給付之價金90萬元，經上訴人於111年3月16日收受該函等情 ，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、匯款委託書、存證信 函等件附卷可稽【見臺灣新北地方法院（下稱新北地院）111 年度訴字第1006號卷第17至49頁；原審卷第31至39頁】，自堪 信為真正。
上訴人主張：伊以900萬元向被上訴人買受系爭不動產，並已給 付第1期款90萬元，惟伊於簽約前已表示若銀行無法提供買賣 價金之8成貸款，即無能力買受系爭不動產，經伊向數家銀行 詢問，均因系爭不動產之區位、屬性，而不願提供買賣價金8 成之貸款，伊自得依系爭買賣契約第15條第4項約定，解除系 爭買賣契約，請求返還伊已給付之90萬元價金；又縱認伊違約 ，惟以伊給付之90萬元價金作為懲罰性違約金實屬過高，應予 酌減，爰依民法第259條第1款、第179條規定，請求被上訴人 給付90萬元等語。惟為被上訴人所否認，被上訴人並辯稱：上 訴人未依約給付第3期款（完稅款）90萬元，伊沒收其已給付 之90萬元價金作為懲罰性違約金，僅係買賣總價金之百分之十 ，並無過高之情事等語。是本件應審究者厥為：㈠上訴人主張 依系爭買賣契約第15條第4項約定，解除系爭買賣契約，並依 民法第179條、第259條第1款規定，請求被上訴人返還90萬元 ，有無理由？㈡被上訴人辯稱依系爭買賣契約第10條第1項、第 2項規定，解除系爭買賣契約並沒收90萬元作為懲罰性違約金 ，有無理由？㈢上訴人主張懲罰性違約金90萬元過高，應予酌 減，有無理由？茲分述如下。
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條本文定有明文。又無法律上之原因而受利益 ，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其 後已不存在者，亦同；契約解除時，由他方所受領之給付物， 應返還之，民法第179條、第259條第1款亦分別定有明文。再 解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句， 民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約，應於文義上及論 理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文 ，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切 證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之 原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲 表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不得拘泥 字面或截取書據中一、二語任意推解，致失真意（最高法院39 年台上字第1053號判例、106年度台上字第40號判決意旨參照 ）。經查：
㈠上訴人以900萬元向被上訴人買受系爭不動產，兩造並於110年1 2月3日簽立系爭買賣契約，約定於簽約時給付第1期款（簽約 款）90萬元，於稅單核發後5日內給付第3期款（完稅款）90萬 元，尾款則為720萬元，上訴人並已給付第1期款（簽約款）90 萬元，嗣上訴人於同年12月10日寄發存證信函予被上訴人，表 示申請房屋貸款未達房價之8成，依系爭買賣契約第15條第4項 約定，解除系爭買賣契約，被上訴人於同年12月11日收受該函
後，於同年12月14日寄發存證信函予上訴人，表示本件非屬系 爭買賣契約第15條第4項約定得予解除契約之事由，並催告上 訴人於7日內給付第3期款（完稅款），否則即依系爭買賣契約 第10條第1項、第2項約定，解除系爭買賣契約，並沒收上訴人 已給付之價金等語，經上訴人於111年2月15日收受該函，被上 訴人復於111年3月14日寄發存證信函予上訴人，表示上訴人未 依約給付第3期款（完稅款），爰依系爭買賣契約第10條第1項 、第2項約定，解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付之價 金90萬元，經上訴人於111年3月16日收受該函等情，為兩造所 不爭執，業如前述。
㈡上訴人雖主張：伊於簽約前已表示若銀行無法提供買賣價金之8 成貸款，即無能力買受系爭不動產，經伊向數家銀行詢問，均 因系爭不動產之區位、屬性，而不願提供買賣價金8成之貸款 ，伊自得依系爭買賣契約第15條第4項約定，解除系爭買賣契 約等語。惟按系爭買賣契約第15條第4項係約定：「賣方（按 即被上訴人）同意買方（按即上訴人）貸款不足8成時，買方 保有解約之權，但買方須保證信用良好無瑕疵，並不得以額度 以外之條件拒絕貸款。」等旨（見新北地院111年度訴字第100 6號卷第29頁）。而證人即辦理系爭買賣契約之地政士王禹傑 於原審結證稱：系爭買賣契約第15條第4項約定係由伊撰擬， 當時兩造即將簽完系爭契約時，上訴人突然表示要加註一個貸 不到8成的解約條款，伊向上訴人確認其財力沒有問題，並經 被上訴人同意後，乃加註系爭買賣契約第15條第4項約定，伊 也有向兩造說明該約定之涵義，說明方式是先將該約定念1次 給兩造聽，再向兩造說明依該約定，不得以利率、年限、寬限 期、保證人等理由拒絕貸款，兩造同意後才簽署契約等語（見 原審卷第215頁），經核與系爭買賣契約第15條第4項約定相符 ，自堪採信。準此，通觀系爭買賣契約第15條第4項約定之文 義及證人王禹傑上開所述，足見不論銀行提出貸款方案之利率 高低、清償年限或寬限期長短、是否需要保證人，上訴人均應 配合聲請貸款，僅在上訴人已配合貸款方案辦理，而所核貸之 成數仍不足8成時，上訴人始得依系爭買賣契約第15條第4項約 定，解除系爭買賣契約，堪以認定。是上訴人主張：證人王禹 傑所述並非實在，而銀行既因系爭不動產之區位、屬性，不願 提供買賣價金8成之貸款，伊自得依系爭買賣契約第15條第4項 約定，解除系爭買賣契約云云，並非可採。
㈢再上訴人自承淡水一信曾向上訴人表示，如其提供保證人，即 可貸款至8成，惟上訴人表示不願提供保證人一節，有上訴人 所提對話訊息、對話紀錄等件在卷可查（見原審卷第79、83頁 ）。另證人王禹傑於原審亦結證稱：「（你是否知悉兩造就不
動產買賣契約書的履約情形？）沒有履約完成，我在通知原告 1月26日完稅的時候，經仲介通知，原告要仲介轉告被告，要 籌錢所以要等兩天，結果原告1月27日說要解約，因為原告說 玉山銀行貸不到八成。原告又說他要去找國泰世華銀行，但後 來又說國泰世華也貸不到八成，所以我就去幫他找淡水一信、 臺灣企銀，並請原告提供財力證明給我，由我提供銀行，但是 淡水一信經理看過這些資料後，告知原告的財力並沒有他口述 的300 萬所得，帳戶內也沒有公司周轉金跟自備款來源，我後 來審視過他的存摺資料，他的頭期款也是在12月14日由他人匯 入，並沒有什麼存款，我也同時向臺灣企銀詢問他貸款的部分 ，臺灣企銀表示看不到他的完稅款及300萬所得。因此，我另 外向原告請他提供第三期款完稅款，原告卻說要待銀行確認核 貸八成後，他的親友才會匯入其餘款項，臺灣企銀有告知只要 原告財力所得有到100萬以上，且信用良好，本件就可以貸到 八成以上，無庸保證人（庭呈證人與臺灣企銀東林口分行專員 、原告和淡水一信經理對話記錄，法官請兩造閱覽後附卷）， 我有跟原告說我可以協助他去銀行申貸，但他不願意，後來原 告也沒有去跟臺灣企銀申辦，淡水一信的部分原告只有用line 及電話詢問，沒有去申辦。」、「（你是否曾就本件不動產買 賣代為向各銀行詢問貸款條件、成數及應備文件？分別有哪幾 家銀行？各該銀行如何回應？）玉山銀行（是我平常有在配 合的分行，不是原告後來自行詢問的分行）：最高可貸八成。 臺灣企銀：信用良好無瑕疵且年收一佰萬以上，最高可貸八 成。淡水一信：初步估價是870萬，最高可貸八成，但是客戶 的財力可以的話，可以拉高可貸金額。…其實依照臺灣企銀的 回復如果原告能提供100萬以上的年所得報稅證明，根本就不 用保證人。」等語（見原審卷第215至217頁），經核與證人王 禹傑、上訴人間之對話紀錄相符（見原審卷第227至257頁）， 足見淡水一信、臺灣中小企銀在一定之條件下，均可能同意上 訴人貸款至買賣價金之8成，惟上訴人並未配合淡水一信、臺 灣中小企銀之貸款方案辦理，致無從確認淡水一信、臺灣中小 企銀實際核貸之成數是否不足買賣價金之8成。準此，上訴人 主張依系爭買賣契約第15條第4項約定，解除系爭買賣契約一 節，即與上開約定之要件不符，其主張自屬無據。㈣又上訴人雖提出其已詢問國泰世華銀行、玉山銀行確認貸款無 法達到買賣價金之8成之對話紀錄為證（見原審卷第83至85、1 45至147頁），惟各銀行之貸款條件本有不同，同意核貸之金 額亦各有不同之考量，衡諸淡水一信、臺灣中小企銀在一定之 條件下，既可能同意上訴人貸款至買賣價金之8成，業經本院 認定如前述，則縱有部分銀行認定上訴人貸款之金額無法達到
8成，亦與系爭買賣契約第15條第4項約定之要件不合，是上訴 人上開主張，亦不足採。
㈤因此，上訴人主張解除系爭買賣契約之事由，顯與系爭買賣契 約第15條第4項約定之要件不符，並非合法。是上訴人主張依 系爭買賣契約第15條第4項約定解除契約後，依民法第179條、 第259條第1款規定，請求被上訴人返還已給付之價金90萬元云 云，自非可採。
次按約定之違約金額過高者，法院得依職權減至相當之數額， 亦為民法第252條所明定。而當事人約定之違約金是否過高， 應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害 及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡 量標準，庶符實情而得法理之平，倘違約金屬懲罰性違約金， 係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不 履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務， 或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應 參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院49年台上字第807 號判例，95年度台上字第1095號、110年度台上字第1800號、1 11年度台上字第167號、111年度台上字第2443號判決意旨參照 ）。再當事人約定之違約金過高，經法院酌減至相當之數額而 為判決確定者，就該酌減之數額部分，如債務人已先為非出於 自由意思之任意給付，自得依不當得利法律關係請求債權人返 還 (最高法院97年度台上字第1078號判決意旨參照) 。上訴人 主張：縱認伊違約，惟以伊給付之90萬元價金作為懲罰性違約 金實屬過高，應予酌減等語。惟為被上訴人所否認，被上訴人 並辯稱：上訴人經催告後仍未依約給付第3期款項，伊自得依 系爭買賣契約第10條第1項、第2項之約定解除契約，並沒收90 萬元價金作為懲罰性違約金，且伊沒收上訴人給付之90萬元價 金作為懲罰性違約金，僅係買賣總價金之百分之十，並無過高 之情事等語。經查：
㈠上訴人並未合法解除系爭買賣契約，業經本院認定如前述。而 兩造約定於簽約時給付90萬元，於稅單核發後5日內給付第3期 款（完稅款）90萬元，上訴人並已給付第1期（簽約款）90萬 元，嗣被上訴人於111年2月14日寄發存證信函予上訴人，表示 本件非屬系爭買賣契約第15條第4項約定得予解除契約之事由 ，並催告上訴人於7日內給付第3期款（完稅款），否則即依系 爭買賣契約第10條第1項、第2項約定，解除系爭買賣契約，並 沒收上訴人已給付之價金等語，經上訴人於111年2月15日收受 該函，被上訴人復於111年3月14日寄發存證信函予上訴人，表 示上訴人未依約給付第3期款（完稅款），爰依系爭買賣契約 第10條第1項、第2項解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付
之90萬元價金等語，經上訴人於111年3月16日收受該函等情， 為兩造所不爭執，亦如前述。則被上訴人依系爭買賣契約第10 條第1項前段約定：「除本約有特別約定外，甲（按即上訴人 ）乙（按即被上訴人）任一方若發生不依約履行義務之違約情 事，經他方定7日以上期間催告仍未履行，他方有權主張解除 契約」，同條第2項前段約定：「本約簽訂後，甲方若有違約 情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲 方已交付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金」等旨（見 新北地院111年度訴字第1006號卷第27頁），以上訴人未依約 給付第3期款（完稅款）90萬元為由，解除系爭買賣契約，並 沒收其已給付之90萬元價金，即無不合。
㈡被上訴人雖辯稱：伊沒收上訴人已給付之90萬元價金作為懲罰 性違約金，僅係買賣總價金之百分之十，並無過高之情事等語 。惟上訴人係主張解除系爭買賣契約，而未依約給付第3期款 （完稅款）90萬元，業如前述，則被上訴人因上訴人未依約給 付第3期款（完稅款）90萬元所受損害之情節，尚非重大，本 院認被上訴人依系爭買賣契約第10條第2項前段約定，沒收上 訴人已給付之90萬元價金作為懲罰性違約金，所約定之懲罰性 違約金數額尚屬過高，爰依民法第252條規定，酌減本件懲罰 性違約金為50萬元，以符公允，逾此部分之數額，應屬過高， 予以剔除。
㈢從而，被上訴人前已收取價金90萬元，經扣除被上訴人得沒收 之違約金50萬元後，上訴人自得依不當得利之法律關係，請求 被上訴人返還40萬元（計算式：900,000元－500,000元＝400,00 0元），其餘請求則屬無據。
綜上所述，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付 上訴人40萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息，即屬有據，應予准許，逾此部分之請 求，為無理由，不應准許。原審就上開應予准許部分為上訴人 勝訴判決，並駁回上訴人其餘之訴，洵屬正當。兩造各就其敗 訴部分上訴（確定部分除外），指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，其上訴均應駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之證 據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。
據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第449條第 1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 民事第二十三庭
審判長法 官 張松鈞
法 官 許勻睿
法 官 李昆曄
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 1 月 16 日
書記官 蕭麗珍