臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第25號
原 告 陳弘洲
訴訟代理人 呂靜玟律師
鄭宇容律師
陳履洋律師
被 告 潘怡秀
訴訟代理人 林萬憲律師
蔡宜庭律師
被 告 劉姿邑
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，於民國112年11
月2日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告劉姿邑應將如附表所示不動產於民國111年8月19日以夫妻贈與為登記原因之所有權移轉登記（收件字號：111年板中登字第032180號）予以塗銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告劉姿邑負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告與被告劉姿邑為夫妻，然被告劉姿邑自身理財不當，隱 瞞原告而積欠地下錢莊大筆債務，名下更無其他財產。被告 劉姿邑為緩解其資金短缺之急，竟於民國111年8月5日利用 夫妻同居之機會，盜取原告之印鑑章，並偽簽原告簽名、盜 蓋原告印鑑以申請印鑑證明，再持之辦理如附表所示不動產 （下稱系爭房地）之夫妻贈與所有權移轉登記（收件字號： 111年板中登字第032180號，下稱系爭房地之夫妻贈與所有 權移轉登記）；後為將系爭房地變賣為現金，再於111年10 月11日以低於市價之新臺幣（下同）950萬元，出賣系爭房 地予知悉上開不法事實之被告潘怡秀，並於111年11月10日 辦理系爭房地所有權移轉登記（收件字號：111年莊中登字 第019710號，下稱系爭房地之買賣所有權移轉登記）。 ㈡被告劉姿邑所為乃無權處分系爭房地，原告拒絕承認；且被 告潘怡秀明知被告劉姿邑非系爭房地之真正所有權人，非屬 善意第三人，原告自得依民法第767條第1項中段、第179條 等規定，擇一請求被告潘怡秀塗銷系爭房地之買賣所有權移 轉登記，再請求被告劉姿邑塗銷系爭房地之夫妻贈與所有權 移轉登記，回復登記為原告所有。
㈢聲明：
⒈被告潘怡秀應將系爭房地之買賣所有權移轉登記予以塗銷 。
⒉被告劉姿邑應將系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記予以 塗銷，回復登記為原告所有。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告劉姿邑陳稱：不爭執原告主張之事實，確實未經原告同 意辦理系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記，再聽從訴外人 即債權人陳冠州之指示，透過訴外人即住商不動產三重仁愛 捷運加盟店（即「逸齊不動產有限公司」，下稱住商三重仁 愛捷運店）所屬經紀營業員（即俗稱「仲介」 ，下沿用此 俗稱）陳濰萌的安排，與被告潘怡秀簽訂系爭房地買賣契約 ，但最後伊也沒有拿到任何買賣價金等語。
㈡被告潘怡秀辯稱：伊係於111年10月6日透過住商三重仁愛捷 運店居間媒介購買系爭房地，信賴不動產登記，認被告劉姿 邑為系爭房地之所有人，並依約給付買賣價金存入履約保證 專戶，不知被告劉姿邑與原告、陳冠州間之糾葛，縱被告劉 姿邑無權處分系爭房地，伊為善意第三人，受民法第759條 之1規定之保護，原告請求塗銷系爭房地之買賣所有權移轉 登記並回復為原告所有，應無理由等語，並聲明：原告之訴 及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
三、經查，原告與被告劉姿邑於90年間結婚（嗣於000年00月間 離婚），原共同居住在系爭房地；而系爭房地原登記為原告 所有，後於111年8月19日由被告劉姿邑代理原告，以夫妻贈 與為原因，移轉所有權登記於被告劉姿邑，再於111年11月1 0日以買賣為原因，移轉所有權登記於被告潘怡秀等情，有 原告及被告劉姿邑之戶籍資料查詢結果、系爭房地登記謄本 暨異動索引、系爭房地之夫妻贈與移轉所有權申辦文件等件 在卷可按（本院卷第23至26、29至34、69至75頁），復為兩 造所不爭執，即堪認定。
四、原告主張被告劉姿邑盜用其印鑑並辦理系爭房地之夫妻贈與 所有權移轉登記，再無權處分系爭房地，移轉所有權登記於 惡意之被告潘怡秀，依民法第767條第1項中段、第179條等 規定，請求被告潘怡秀塗銷系爭房地之買賣所有權移轉登記 、被告劉姿邑塗銷系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記，並 回復登記為原告所有等節，固為被告劉姿邑所不爭執，但為 被告潘怡秀以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告無贈與系爭房地予被告劉姿邑之意思，且拒絕承認被告 劉姿邑之無權代理，系爭房地之夫妻贈與所有權移轉行為無
效：
⒈按物權之移轉，非由有處分權之當事人為意思表示，不能 發生物權移轉之效力；若未經處分權人授以處分之權限， 而擅行代理表示設定物權之意思者，即為無權代理，係效 力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力 ，惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於 本人不生效力，此觀民法第170條規定、最高法院110年度 台上字第293號裁判意旨甚明。
⒉被告劉姿邑經本院行當事人訊問時具結陳稱：我在網路上 認識「花花」，他鼓吹我可以投資虛擬貨幣，並介紹金主 陳冠州，所以我就向陳冠州借錢，家裡的人都不知道這些 事情；後來花花、陳冠州都有教我可以偷拿原告的印鑑章 辦理印鑑證明、夫妻贈與，再做系爭房地的假買賣，來清 償我對陳冠州的借款；因為原告的身分證正本、系爭房地 權狀正本都是我在保管的，我也知道原告的印鑑章放在哪 裡，所以我便聽從陳冠州、跟陳冠州配合的「陳代書」的 指示，先去辦原告的印鑑證明，後來陳代書說他沒有辦法 辦夫妻贈與，所以又找了吳家豪帶我去地政事務所辦理系 爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記；後來原告發現這些事 ，我們兩個就離婚了，原告也搬離系爭房地去安樂路那邊 住等語（見本院卷第395至404頁）。本院審酌卷附申辦原 告印鑑證明之委任書上有關委任人「陳弘洲」之簽名筆跡 ，顯與原告於本件訴訟民事委任書上之簽名筆跡不同（見 本院卷第17、19頁），而原告更已對被告劉姿邑提出涉犯 偽造文書罪嫌之刑事告訴（現由臺灣新北地方檢察署以11 2年度偵字第32036號偵查中，見本院卷第566頁）；再衡 酌夫妻同居生活，取得他方之身分證件、印鑑章等物，尚 非難事，足認原告主張被告劉姿邑未經其同意，盜用其身 分證件、印鑑章代為申辦印鑑證明，並持之辦理系爭房地 之夫妻贈與所有權移轉登記乙節，應為可採。
⒊原告既無贈與系爭房地予被告劉姿邑之意思，且拒絕承認 被告劉姿邑無權代理原告辦理贈與系爭房地予被告劉姿邑 之行為，揆諸前揭說明，系爭房地之夫妻贈與所有權移轉 行為，應為無效。
㈡被告潘怡秀依民法第759條之1條規定，不受被告劉姿邑無效 取得系爭房地所有權之影響，仍取得系爭房地所有權： ⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。 因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變 動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受 影響，民法第759條之1定有明文。而如第三人因信賴登記
而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項 善意取得應受推定，主張非善意者，應就此事實負舉證責 任（最高法院109年度台上字第2167號判決意旨參照）。 ⒉被告潘怡秀於辦理系爭房地之買賣所有權移轉登記時，被 告劉姿邑為系爭房地之登記名義人，此由系爭房地之買賣 所有權移轉登記申辦資料可稽（見本院卷第143至157頁） 。原告雖以居間媒介系爭房地買賣之陳濰萌亦知悉被告劉 姿邑無權處分系爭房地、被告潘怡秀無購買系爭房地之需 求、系爭房地之買賣與正常交易有異、被告潘怡秀配合陳 冠州重新辦理系爭房地之抵押權設定登記及訴願等情，主 張被告潘怡秀非善意第三人，不受第759條之1第2項規定 之保護云云。惟查：
⑴被告劉姿邑固具結陳稱：陳濰萌是陳冠州、陳代書介紹 的，陳濰萌大部分都是聽陳冠州的意思來找我辦事情， 例如清償塗銷吳家豪的抵押權登記、設定陳冠州的抵押 權登記等，都是陳濰萌帶我去板橋地政事務所辦理的， 陳濰萌是代理陳冠州那一方；我確定陳冠州、陳代書、 吳家豪、陳濰萌這四個人彼此認識，而且我也有跟陳濰 萌講過我偷拿原告印鑑章這件事；後來簽約當天，陳濰 萌帶我去住商三重仁愛捷運店那邊，特別交代我不能跟 裡面的人講說他有在做二貸的事情，簽約結束後我有問 陳濰萌我沒有要賣房子，陳濰萌回我說這只是形式上走 的流程等語（見本院卷第397至399頁）。 ⑵惟證人陳濰萌業已具結否認稱：我是透過朋友陳世瑋知 道被告劉姿邑要賣系爭房地，我也有向被告劉姿邑確認 房地買賣的真意，被告劉姿邑是說她要清償二胎金主陳 冠州的借款；我不認識陳冠州，是被告劉姿邑拒絕出面 完成系爭房地之買賣過戶後，陳冠州來住商三重仁愛捷 運店裡爭執，我才知道這個人；一開始是陳世瑋跟我說 系爭房地要賣950萬元，後來我有跟被告劉姿邑確認950 萬元的開價以及賣房子的事情；在徵求被告劉姿邑的同 意下，同事洪振地在9月間就已經帶看系爭房地，在10 月初時確認950萬元開價後，很快系爭房地就成交了； 不過當初為了能順利完成系爭房地買賣，被告劉姿邑拜 託陳冠州先塗銷他的抵押權及預告登記，我也有拜託陳 世瑋幫忙說服陳冠州，結果陳冠州塗銷後被告劉姿邑卻 避不見面，陳冠州才來住商三重仁愛捷運店要我們給他 一個交代；我不曾聽過陳世瑋或被告劉姿邑提過她是未 經過同意而取得系爭房地或出賣系爭房地，被告劉姿邑 也未曾說過她沒有要賣系爭房地等語（見本院卷第422
至428頁）。本院審酌卷內除被告劉姿邑之上開指述外 ，查無其他足以佐證原告主張證人陳濰萌知悉被告劉姿 邑偽辦系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記乙節之事證 ；再考量證人陳濰萌於協助處理代償系爭房地原房貸債 務（即債權人：第一商業銀行股份有限公司；債務人： 原告，見本院卷第201頁）時，曾傳訊被告劉姿邑稱： 「姐，您需要請姐夫親自填寫授權，並提供當初貸款印 鑑章與身分證影本即可」等語（見本院卷第506頁）， 倘證人陳濰萌果如原告所主張，理應要求或提醒被告劉 姿邑盡力取得相關申辦文件，而非毫無顧慮地認原告可 親自寫授權書並配合後續程序，因認原告主張陳濰萌知 悉被告劉姿邑無權處分系爭房地，進而勾串被告潘怡秀 之推論，實難遽採。
⑶況且，證人即同為住商三重仁愛捷運店所屬仲介洪振地 亦到庭結證稱：我是負責系爭房地買賣買方潘怡秀這一 方的仲介，被告潘怡秀的父親潘扶松一直都有在幫被告 潘怡秀物色房子，約於111年9月7日陳濰萌向公司回報 他手上有系爭房地這一物件後，我便帶潘扶松去看房子 ，確定開價950萬元後，被告潘怡秀沒有砍價就決定要 買了；我不認識陳冠州，不過因為系爭房地有民間借款 的抵押設定，所以買賣雙方及陳冠州才簽了本院卷第12 5頁之履保指示出款協議書，後來被告劉姿邑避不見面 ，陳冠州要被告潘怡秀給他一個保障，我才去跟被告潘 怡秀協調，請被告潘怡秀簽了本院卷第133頁之協議書 等語明確（見本院卷第413至421頁）。本院審酌證人洪 振地非被告劉姿邑所指稱鼓吹、煽動或知悉其偽造文書 、偽辦夫妻贈與之人，且觀證人洪振地、陳濰萌間之li ne對話紀錄亦無任何足以懷疑證人洪振地參與其中之跡 證（見本院卷第462至477頁），足認證人洪振地就被告 劉姿邑偽辦系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記乙事毫 無所悉。被告潘怡秀既係透過不知情之證人洪振地居間 媒介而出價買受系爭房地，而原告復未舉證證明被告潘 怡秀如何迂迴知悉被告劉姿邑無效取得系爭房地所有權 ，益徵原告主張被告潘怡秀非善意信賴系爭房地之不動 產登記乙節難以採信。
⑷原告復以系爭房地設有二胎及預告登記，而被告潘怡秀 名下另有房產且未經議價及親自看房，竟即決定購買系 爭房地之異常、被告潘怡秀未要求解約且配合陳冠州重 新辦理系爭房地之抵押權設定登記及訴願等情，再為其 主張被告潘怡秀非善意第三人之論據。惟臺灣近年來房
價急漲，此為眾所周知之事實，而被告劉姿邑以低於市 場行情之950萬元出售系爭房地，又為原告所自承，則 被告潘怡秀評估利害得失後，未經議價及親自看房即決 定購買系爭房地，難認有違常之處；至系爭房地雖另有 陳冠州之抵押權登記、預告登記，然以不動產為民間借 款之擔保，尚非少見，且該等負擔在不動產買賣實務上 亦非難以排除（實則，陳冠州亦已配合被告劉姿邑、潘 怡秀之系爭房地買賣，而塗銷其抵押權登記、預告登記 ，見本院卷第125、131頁），是原告執此主張被告潘怡 秀仍願買受系爭房地應屬異常云云，亦屬無稽。另被告 潘怡秀未要求解約且配合陳冠州重新辦理系爭房地抵押 權設定及訴願等舉措（見本院卷第554至565頁），所涉 動機多端、原因不一，更遑論被告潘怡秀曾聽從住商三 重仁愛捷運店、安新建築經理股份有限公司（即系爭房 地買賣之履約保證公司）之建議，簽立「同意並願配合 陳冠州向地政機關辦理回復原第二順位抵押權暨預告登 記」之協議書（見本院卷第246頁之協議書、第430至43 2頁之證人即住商三重仁愛捷運店店長王漢崎證述）， 自難以此逕認被告潘怡秀就被告劉姿邑無效取得系爭房 地所有權乙情有所認識。
⒊原告所為舉證既無法使本院信其主張被告潘怡秀非善意信 賴登記而受系爭房地所有權移轉登記之事實為真，揆之前 揭規定及說明，系爭房地之夫妻贈與所有權移轉登記固屬 無效，被告潘怡秀仍受推定權利適法之保護而善意取得系 爭房地之所有權。
㈢綜上所述，系爭房地之夫妻贈與所有權移轉行為既屬無效， 則被告劉姿邑即無從取得系爭房地所有權，從而原告依民法 第767條第1項中段規定，請求被告劉姿邑塗銷系爭房地之夫 妻贈與所有權移轉登記，應屬有據；惟被告潘怡秀信賴系爭 房地為被告劉姿邑所有之不動產登記，而向被告劉姿邑買受 系爭房地並進而為系爭房地之買賣所有權移轉登記，依民法 第759條之1規定，不受影響，從而原告依民法第767條第1項 中段、第179條規定，請求被告潘怡秀塗銷系爭房地之買賣 所有權移轉登記，併請求將系爭房地回復登記為原告所有， 則屬無據，不應准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、末按得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，諸如確認 判決、形成判決以及給付判決中關於夫妻同居之判決、命被 告為意思表示之判決等，按其性質即屬不適於強制執行者，
當不得為假執行之宣告。原告請求被告劉姿邑塗銷系爭房地 之夫妻贈與所有權移轉登記，係命為一定意思表示之給付判 決，揆諸前揭說明，不得為假執行之宣告，原告就此部分陳 明願供擔保為假執行之宣告，於法不合，應予駁回。至原告 敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 書記官 廖宇軒
附表 一、土地：新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍68/10000） 二、建物：新北市○○區○○段0000○號建物（權利範圍1/1，門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號4樓）
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