返還買賣價金等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,105年度,622號
TPDV,105,重訴,622,20170922,1

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臺灣臺北地方法院民事判決      105年度重訴字第622號
原   告 徐游鴻
訴訟代理人 蔡志揚律師
複代理人  游仕成律師
受告知人  永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
訴訟代理人 王哲偉
      黃玉茹
被   告 黃蘭婷
訴訟代理人 蔡順雄律師
      鄭凱威律師
      沈宗英律師
上列當事人間返還買賣價金等事件,本院於一百零六年八月二十
五日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新台幣參仟參佰玖拾萬壹仟陸佰柒拾陸元,及自民國一百零五年四月二十三日起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八,餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹仟壹佰參拾壹萬元為被告供擔保後,得假執行。但被告如以新台幣參仟參佰玖拾萬壹仟陸佰柒拾陸元預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴先位聲明:被告應給付原 告新臺幣(下同)34,222,315元,及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止按年息5%計算之利息;備位聲明:被告應給付 原告1,582,275元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 按年息5%計算之利息。嗣於民國106年6月6日具狀變更聲明 為先位聲明:被告應給付原告34,641,755元,及其中34,222 ,315元自起訴狀繕本送達翌日起,419,440元自準備四狀繕 本送達翌日起,均至清償日止按年息5%計算之利息;備位聲 明:被告應給付原告7,223,815元,及其中1,582,275元自起 訴狀繕本送達翌日起,5,641,540元自準備四狀繕本送達翌 日起,均至清償日止按年息5%計算之利息。經核原告變更聲 明屬擴張應受判決事項之聲明,揆諸前開規定,應予准許。



二、按當事人得於訴訟繫屬中,將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人,民事訴訟法第65條第1 項定有明文 。又受告知人不為參加或參加逾時者,視為於得行參加時已 參加於訴訟,準用第63條之規定,民事訴訟法第67條亦有明 文。所謂有法律上利害關係之第三人,係指第三人在私法或 公法上之法律關係或權利義務,將因其為訴訟參加所輔助之 當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益,倘該當 事人獲勝訴判決,即可免受不利益之情形而言,且不問其敗 訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷,祇須其有致該第 三人受不利益之影響者,均應認其有參加訴訟之利益而涵攝 在內,以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化(最高法院97年 度台抗字第414 號裁定意旨參照)。被告黃蘭婷於105 年 7 月27日具狀表明訴外人永慶房屋仲介股份有限公司(下稱永 慶房屋公司)受僱人陳思銘為兩造簽訂買賣契約之代理人, 原告所受損害得向永慶房屋公司求償,不論兩造間訴訟勝敗 結果,永慶房屋公司均將有不利益,爰聲請對永慶房屋公司 為訴訟告知(見卷一第159至163頁)。而經本院依法將告知 訴訟狀繕本送達於永慶房屋公司,永慶房屋公司並未具狀參 加訴訟,合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張:
㈠原告於104年8月25日經由訴外人永慶房屋公司居間,與被告 之代理人即黃學鴻就被告所有坐落於臺北市○○區○○街00 號5樓之2房屋(下稱系爭房屋)暨土地持分(即臺北市○○ 區○○段○○段000地號及374地號土地,權利範圍均為2/42 ,下稱系爭土地,合稱系爭房地)進行議價,議價完成後, 永慶房屋公司仲介陳思銘始提出立鋼國際工程股份有限公司 中和實驗室之硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試 驗報告(下稱立鋼公司試驗報告),並告知系爭房屋屬高氯 離子含量之混凝土建築物(即俗稱之海砂屋),惟系爭房屋 氯離子含量平均值約0.6kg/㎥,與國家標準CNS309 0規定之 標準0.6kg/㎥相符,系爭房屋並無結構安全上之疑慮等語, 並提出增補契約(下稱系爭增補契約)要求原告同意,然未 進一步說明其內容及相關責任。既經被告之仲介保證系爭房 屋氯離子含量與國家標準相符,對系爭房屋之結構安全並無 任何影響,原告遂與被告之代理人訂定不動產買賣契約書( 下稱系爭買賣契約),買賣價金維持原議定之數額即3,380 萬元。兩造嗣於同年9月24日交屋,原告於11月間進行系爭 房屋之裝修工程,於拆除天花板時,竟發現系爭房屋有嚴重 鋼筋外露、水泥塊掉落之情事,原告委由SGS材料及工程實



驗室(下稱SGS實驗室)進行檢驗(下稱SGS實驗室試驗報告 ),發現客廳天花板、門口柱、餐廳樑及臥室樑之硬固混凝 土氯離子含量分別高達1.717k g/㎥、0.68kg/㎥、3. 673kg /㎥及0.982 kg/㎥,其中餐廳樑之氯離子含量更超出永慶房 屋公司所述國家標準高達6倍之多,顯然有嚴重影響系爭房 屋之結構安全情事,原告遂於104年12月14日以文山景美郵 局存證號碼434號存證信函向被告催告並預為解除系爭買賣 契約之意思表示,經被告104年12月22日以台北光復郵局存 證號碼1690號存證信函覆以僅願提供瑕疵修補云云。原告為 求謹慎,復於104年12月10日另委由臺北市結構工程工業技 師公會進行系爭房屋之結構安全鑑定,並製有鑑定報告書( 下稱系爭鑑定報告),鑑定結果竟顯示系爭房屋之混凝土強 度顯有不足、中性化深度超過規範、鋼筋銹蝕嚴重並斷裂且 氯離子含量遠超過國家標準,甚至有高達1.99kg /㎥之情事 ,顯示系爭房屋確有結構安全之疑慮,系爭房屋欠缺被告代 理人於議約當時所保證之品質並具減少其價值及通常效用之 瑕疵,被告更顯有故意或過失不告知瑕疵之情事。原告復於 105年3月25日委請律師以台北北門郵局營收股存證號碼1083 號存證信函解除系爭契約並請求損害賠償,並於105年3月28 日合法送達被告。然被告迄今仍未返還系爭房屋之買賣價金 並賠償原告所受損害,原告爰依法提起本件訴訟。 ㈡被告辯稱:「契約文字上已清楚載明永慶房屋承辦人員已就 系爭房屋瑕疵詳盡告知原告」、「原告亦於增補契約中載明 系爭房屋瑕疵風險並表示願概括承受系爭瑕疵」、「訴外人 永慶房屋均曾多次向原告告知系爭房屋有氯離子含量過高之 瑕疵…」云云,惟簽訂系爭增補契約中,無論永慶房屋公司 之仲介陳思銘蔡嘉祐,被告之代理人即黃學鴻,皆未對原 告詳盡說明系爭增補契約之意義及代表之法律責任,且原告 於議價時不知系爭房屋具有高氯離子濃度之瑕疵,且簽約當 時亦均陳稱相關檢驗數據與國家標準相近,原告即安心買受 ,直至拆除裝潢後始發現有嚴重之鋼筋外露與鏽蝕,並經委 由專業技師為結構安全鑑定後發現有結構安全之危險,確難 認原告有與被告以特約排除結構安全瑕疵擔保責任之意,無 由認原告不得主張瑕疵擔保之責。又被告主張被車位坪數稀 釋後所計算得出之每坪價格,相較於買賣當時與系爭房地條 件約略相當標的之市場行情,每坪實際成交價格實際上即約 略低於市場行情6至7萬元不等云云,惟一般購屋實務計算房 屋每坪價格時,會將車位價格從成交總價中先行扣除,再除 以房屋坪數計算得出每坪價格。否則將使未於謄本中分列建 號與持分之車位空間,同以「建物價值」計算價格,則系爭



房屋之車位價格將高達600萬餘元;抑或造成同棟同層大樓 有車位與無車位之房屋建坪單價產生巨大差異,顯然悖於合 理市價與交易實務甚明。次以,巨秉不動產估價師聯合事務 所製作之不動產估價報告(下稱系爭估價報告)認定正常情 況價值結論時已說明:「因勘估標的建物登記謄本未分列車 位建號及持分,無法分別計算車位及建物面積,故依市場行 情假設一個車位面積為12坪,建物面積約65.98坪,總面積 為77.98坪。…」等語,即已將建物及車位區別以觀。另原 告請求減少之買賣價金,係以契約約定之實際買價乘以汙名 價值減損比例計算,亦非以系爭估價報告鑑定之「正常價格 」作為請求之依據。縱認系爭增補契約有排除部分責任,亦 應認兩造締約當時之真意在於被告所保證之氯離子含量僅為 0.7039 kg/㎥、樑分別為0.3508kg/㎥及0.7 593kg/㎥範圍 內免除其責任,而未將悖離國家標準之高氯離子瑕疵及房屋 結構安全之疑慮排除於物之瑕疵擔保責任外,蓋簽約時原告 僅自仲介處知悉系爭房屋氯離子含量與國家標準相當,故所 願意承受之瑕疵者至多僅為與國家標準相當,而非承受悖離 國家標準數倍之「結構安全」瑕疵。是以,系爭房屋氯離子 含量及結構安全之疑慮顯然已逾原告簽約時所認知之範圍, 對照本件證人證述及議價過程,倘拘泥系爭增補契約條款內 容文字,則將致失兩造締約之真意甚明。退步言,縱認為兩 造特約排除瑕疵擔保,因被告故意不告知有悖離國家安全標 準之高氯離子瑕疵,依民法第366條規定,特約應屬無效。 因被告於103年委託訴外人永慶房屋公司銷售系爭房屋後, 亦進行混凝土氯離子含量試驗,且被告於出賣系爭房屋前重 新更動相關水、電管線,則系爭房屋嚴重鋼筋外露、水泥塊 掉落之情事被告無可推諉不知。然被告卻於系爭買賣契約之 標的物現況說明書(下稱系爭說明書)關於「是否現有或曾 有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」,勾選記載:「否」,顯 徵被告故意未將瑕疵存在之事實告知原告,實與故意不告知 瑕疵相當。是以系爭契約業經原告依據民法第359條規定合 法解除,被告自應民法第259條第1款及第2款之規定返還系 爭房地之買賣價金3,380萬元暨其利息。
㈢另被告辯稱:「以現況交屋予原告,自無所謂未依債之本旨 履行等情」、「鑑定費用之部分,亦與原告交付系爭房屋為 海砂屋之不完全給付無相當因果關係…」、「申請結構安全 鑑定之費用部分,即便未申請該鑑定,亦能於由其他方式代 替估算修復費用之部分…」云云。然系爭房屋具有欠缺被告 所保證之品質,並具滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵之 情事。被告雖曾提出立鋼公司試驗報告,惟該份檢驗結果與



SGS實驗室試驗報告及系爭鑑定報告就氯離子含量之鑑定結 果顯有不符,被告更曾於系爭說明書乙欄勾選未曾有鋼筋外 露或水泥塊剝落之情事,可證被告確有可歸責之事由,且所 為給付之內容不符合債務本旨,當應負不完全給付之債務不 履行責任。次以被告代理人黃學鴻當場保證「水電管線早已 整理過,他們已整理過,不需要再重新更動,搬進來就可以 直接住了。」則被告已知悉系爭房屋嚴重鋼筋外露、水泥塊 掉落之情事,且兩方仲介陳思銘蔡嘉祐均稱系爭房屋之混 凝土氯離子濃度與國家標準相當,締約過程中被告代理人黃 學鴻亦未予澄清,益證本件被告有可歸責之情事。被告既未 依系爭買賣契約之本旨而為給付,當構成不完全給付。從而 ,原告自得依民法第227條之規定請求被告賠償下列原告所 受損害:⑴鑑定費用:11萬2,176元⑵裝修費用:10萬500元 ⑶管理費:7萬5,600元⑷貸款利息:55萬3,479元,據上, 被告既有可歸責之事由而為不完全給付,原告當得依民法第 227條之規定,請求損害賠償總計84萬1,755元。退萬步言, 系爭房屋有欠缺被告所保證之品質,並具減少其價值及通常 效用之瑕疵之情事,若鈞院認為解除系爭買賣契約顯失公平 ,原告亦得依民法第359條規定請求減少價金,並已以起訴 狀繕本送達時為請求減少價金之意思表示。則原告既已為減 少價金之意思表示,當得依民法第179條規定請求被告返還 其所受價金之利益。而請求被告返還減少之價金數額,據系 爭估價報告鑑定結論(二)謂以:「本報告書採用比較法及 收益法評估勘估標的之正常情況價值,在瑕疵價值減損方面 ,修復費用係依台北市結構工程工業技師公會鑑定報告之鑑 定結果進行提列,並假設於價格日期當時依該結構安全鑑定 報告所載之修復方式進行修復後,評估污名價值減損。」, 進而指出系爭房屋因高氯離子瑕疵受有汙名價值減損比例高 達15.45%,則以本件兩造實際買賣標的價金3,380萬元計算 所得出本件汙名價值減損之數額為522萬2,100元【計算式: 3,380萬x 15.45%=522萬2,100】,加計北市結構公會鑑定之 修復費用115萬9,960元,則本件「瑕疵價值減損」數額共計 為638萬2,060【計算式:522萬2,100+115萬9,960=63 8萬 2,060】元,被告應予返還。另原告得依民法第227條之規定 請求被告賠償所受之損害即鑑定費、裝修費用、管理費及貸 款利息損失合計84萬1,755元。據上,若鈞院認為原告先位 聲明無理由,原告備位聲明請求被告給付722萬3,815元(計 算式:638萬2,060+84萬1,755=722萬3,815),應有理由。 ㈣並聲明:
⒈先位聲明:被告應給付原告34,641,755元,及其中34,222,3



15元自起訴狀繕本送達翌日起,419,440元自準備四狀繕本 送達翌日起,均至清償日止按年息5%計算之利息。 ⒉備位聲明:被告應給付原告7,223,815元,及其中1,582,275 元自起訴狀繕本送達翌日起,5,641,540元自準備四狀繕本 送達翌日起,均至清償日止按年息5%計算之利息。 ⒊願供擔保,請准予宣告假執行。
二、被告則以:
㈠原告先位主張解除契約、請求返還價金並依據不完全給付請 求給付損害賠償84萬1,755 元之請求云云,惟兩造簽訂系爭 買賣契約之過程中即已提出立鋼公司試驗報告予原告審閱, 且兩造間復有特約明文約定排除出賣人對於特定瑕疵之瑕疵 擔保責任,買受人自不得反於特約之約定而仍向出賣人主張 特定瑕疵之瑕疵擔保責任。又原告陳稱系爭增補契約條款未 將混凝土氯離子含量之高低排除在買賣物之瑕疵擔保責任之 外云云,然系爭增補契約中已載明:「乙方及永慶房屋簽約 前已詳盡告知甲方相關權利義務,甲方經評估承購本標的之 相關風險…且了解自身權益後,甲方仍表達願意概括承受… 」等語,顯見永慶房屋公司人員陳思銘確於104年8月25日簽 約時,提供屋況說明書及立鋼公司試驗報告,告知原告系爭 房屋具有水溶性氯離子濃度偏高之瑕疵,原告亦於系爭增補 契約中載明系爭房屋瑕疵風險並表示願概括承受系爭瑕疵。 足見原告陳稱於議價當時完全不知系爭房屋具有高氯離子濃 度之瑕疵等語云云,更無足憑信。其主張兩造間未有特約排 除被告對於系爭房屋關於氯離子含量過高瑕疵之部分,顯屬 無稽。
㈡又系爭估價報告中所稱之正常情況價格並未將車位之坪數算 入,原告以系爭估價報告陳稱其所買受房屋之價格與市場行 情相較,並無不同云云,惟依系爭買賣契約第1條不動產標 示及買賣權利範圍,其中就車位標示之部份,本件買賣標的 係併同車位出售;系爭房地之每坪單價計算自當直接以總價 3,380萬元除以77.89坪為準,而依上開計算之結果,系爭房 地之每坪單價為43萬3,000元左右。相較於買賣當時之與系 爭房地條件約略相當標的之市場行情,每坪實際成交價格實 約低於市場行情約6至7萬元不等。故證人陳思銘所陳須先將 成交總價扣除車位價格200萬元,且扣除12坪車位坪數後, 再以3,180萬元除以65.98坪,進而得出每坪單價約略為48萬 1,900元,相較於當時其他相同條件之房屋每坪單價是不高 不低的價格云云之說詞,顯與系爭買賣契約之內容相違背, 實無足為信。本件既然契約明文約定未予拆分土地、建物及 車位總價,如以系爭估價報告所計算出之每坪正常情況價格



,乘以總坪數即77.98坪,總價應為3,969萬1,820元,約4,0 00萬元左右,相較於原告購得系爭房地最後成交價格,便宜 將近600萬元。退萬步言,縱使違背系爭買賣契約之明文約 定,而欲以拆分車位之方式計算,以系爭估價報告所估出之 每坪50萬9,000萬價格乘以建物坪數65.98坪,其正常情況價 格為3,358萬3,820元,暫且以證人陳思銘所述台北市停車位 平均價格為200萬元計算,系爭房地加上車位之價格亦有3,5 58萬3,820元,相較於原告買受系爭房地之價格3,380萬元, 仍有將近200萬之價差,原告所買受之價格還是低於系爭報 告所估算出之正常情況價值。
㈢另原告主張被告既有於出賣系爭房屋前重新更動相關水、電 管線,則系爭房屋嚴重鋼筋外露、水泥塊掉落之情事,當無 可諉為不知,被告卻於系爭說明書於關於「是否曾有鋼筋外 露或水泥塊剝落之情形」,勾選記載為「否」,顯徵被告故 意未將瑕疵存在之事實告知原告,實與故意不告知瑕疵相當 。」云云。然被告代理人黃學鴻否認曾有告知原告出賣系爭 房屋前有重新更動水電管線乙事,且證人陳思銘之證詞之可 信性,自始即有疑慮,例如:原告代理人一開始詢問議價完 成前有無向買方說明或出示系爭房屋混凝土氯籬子含量的試 驗結果,證人陳思銘告知在斡旋階段,卻在鈞院詢問:「議 價階段雙方都知道系爭房屋有氯離子偏高的問題嗎?」,始 陳稱:「雙方都知道氯離子超過國家標準。」,顯然在議價 階段雙方均已知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵,否則 要無可能原告於系爭增補契約、系爭現況說明書、立鋼公司 試驗報告中均簽署原告之姓名,而證人陳思銘之證詞顯然前 後不一,其所述證詞之證據力,不具真實性。縱被告代理人 曾陳述於出賣系爭房屋前曾有更動水電等情事,但原告陳稱 系爭房屋鋼筋外露、水泥塊掉落之事實係包覆在既有之天花 板裝潢內,縱有更動水電之情形,亦無從得知包覆在天花板 裝潢內有其鋼筋外露、水泥塊掉落之情形,係至原告欲自行 裝潢時將天花板裝潢敲落後始發現有上開情形。是以原告陳 稱被告有故意不告知瑕疵等情,實屬無據。
㈣原告依民法第227 條規定主張可歸責於被告之事由而有未依 債之本旨而為給付之情形,請求原告賠償其損害共84萬1,75 5 元云云,惟系爭房屋於72年7 月29日所興建完成,其水溶 性氯離子濃度偏高之瑕疵於契約成立前已存在,而兩造簽訂 系爭買賣契約後,被告以現況交屋,即依債之本旨而為給付 ,並無不完全給付之情事。是以,原告依民法第227條及第 260條規定,請求被告負損害賠償責任並無理由。退步言之 ,縱鈞院認為本件仍有不完全給付之適用,兩造既已明確告



知有氯離子含量過高之情形,雙方亦簽具系爭增補契約排除 被告原應負擔之瑕疵擔保責任,而於104年9月18日以現況交 屋予原告,自無所謂未依債之本旨履行等情,自無庸給付其 所主張之任何損害賠償費用至明;若被告出售、交付之房屋 並非海砂屋,原告所需支出裝修費用、管理費用,與被告交 付房屋為海砂屋之不完全給付,並無相當因果關係。且貸款 利息依一般通常之觀念,或係因購屋而向銀行貸款,按月攤 還所支付之本息,亦與被告交付系爭房屋為海砂屋之不完全 給付無相當因果關係,故原告請求原告給付上開賠償金額, 尚難認有據至明。綜上所述,兩造既已特約排除被告針對氯 離子含量過高之瑕疵需負瑕疵擔保責任,被告代理人又無任 何故意不告知瑕疵等情,原告主張依民法第366條規定特約 無效,並依同法第359條規定、系爭買賣契約第9條第5項、 第12條第1項規定,請求解除契約返還買賣價金、並依不完 全給付之規定請求被告給付損害賠償84萬1,755元,均無理 由。另依系爭增補契約約定原告不得再就系爭房屋有氯離子 含量過高之瑕疵向被告主張瑕疵擔保責任,原告自不得援依 民法第359條規定向被告主張負擔瑕疵擔保責任而請求減少 價金。縱鈞院仍認為被告有不完全給付之情形,而原告所主 張之鑑定費用之部分,亦與原告交付系爭房屋為海砂屋之不 完全給付無相當因果關係,縱然原告交付系爭房屋為海砂屋 ,於屋況說明書中本身即告知系爭房屋為海砂屋,自無重複 測量之必要。再者,就原告申請結構安全鑑定之費用部分, 即便未申請該鑑定,亦能於由其他方式代替估算修復費用之 部分,故原告依民法第227條規定請求被告賠償之損害84萬 1,755元,並無理由。
㈤並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決,願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、不爭執之事實:
㈠原告於104 年8 月25日與被告之代理人黃學鴻經議價程序後 簽訂系爭買賣契約,約定系爭房地買賣總價金為3,380萬元 ,有不動產買賣契約書可稽(見卷一第23至26頁)。 ㈡系爭買賣契約之標的物現況說明書(下稱系爭說明書)關於 「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」,被告勾 選記載為「否」,有系爭明書可稽(見卷一第39頁)。 ㈢兩造於104年8月25日簽立增補契約(下稱系爭增補契約), 第1條約定「本標的混凝土氯離子含量樣本檢測結果分別為 柱(0.7039公斤/立方米)、樑(0.3508公斤/立方米)、樑 (0.7593公/斤立方米),為高氯離子含量之混凝土建築物 ,且有影響貸款成數或條件之情事,乙方(指被告)及永慶



房屋於簽約前已詳盡告知甲方(指原告)相關權利義務,甲 方經評估承購本標的之相關風險並知悉永慶房屋之高氯離子 保障辦法且了解自身權益後,甲方仍表達意願概括承受且同 意不向乙方主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等法律責任 ,本案亦不適用永慶房屋提供之高氯離子建物保障辦法,甲 方不得再就該部份之屋況理由,向乙方及永慶房屋為任何請 求。」等語,有系爭增補契約可稽(見卷一第27頁)。 ㈣原告於104年11月17日委由SGS實驗室進行檢驗,試驗報告顯 示系爭房屋客廳天花板、門口柱、餐廳樑及臥室樑之硬固混 凝土氯離子含量分別為1.717 kg/㎥、0.68 kg/㎥、3.673kg /㎥及0.982 kg/㎥,有SGS實驗室試驗報告在卷可參(見卷 一頁49至50)。
㈤原告於104年12月10委由台北市結構工程工業技師公會進行 系爭房屋之結構安全鑑定,鑑定結果記載:「…⑴…整體而 言混凝土強度並不符合結構混凝土施工規範要求,經研判混 凝土強度不足。…⑶氯離子含量皆超過現行及歷來國家標準 CNS3090規定之0.15-0.6Kg/㎥,其中氯離子含量最高之試體 為1.99Kg/㎥經研判對於鋼筋腐蝕影響重大。⑷本案之混凝 土中氯離子含量過高,對於鋼筋銹蝕危害,藉由現況混凝土 鋼筋外露處,觀察鋼筋銹蝕情況已獲證實,此外本案之結構 樓版鋼筋部分銹蝕以致鋼筋斷面減少,甚至已脆化斷裂,恐 有結構安全之疑慮。⑸針對本案之混凝土鋼筋尚未外露處進 行鋼筋腐蝕機率探測,三處試驗之腐蝕機率皆已達C級(詳 參附件七之APO7-7以下各頁),學理上認為所測區域之鋼筋 已有90%以上之銹蝕機率,此部分試驗成果和鋼筋已外露的 部分相符。⑹混凝土氯離子含量不符合標準時,其危險性在 於使建物之鋼筋發生銹蝕其至斷裂,並且因前者體積膨脹擠 壓混凝土致使產生裂縫,依本案現地勘查及實驗成果顯示鑑 定標的物存在前述之危險。⑺混凝土氯離子含量不符合標準 時,處理方式有拆除、補強,惟本鑑定標的物係屬區分所有 建物,而且其餘樓層之混凝土氯離子含量、鋼筋銹蝕情況、 鋼筋混凝土裂縫損害情況皆屬不明,要以拆除方式或全棟建 物完整補強修復方式,處理本建物的損害有其困難,所以僅 能以鑑定申請人所有權專有之範圍進行修復工程,惟鑑定標 的物現況混凝土強度不高且部分鋼筋鏽蝕嚴重並斷裂,即使 進行修復工程亦無法完全回復原設計之強度及安全,此外混 凝土內含之氯離子依現有技術無法完全去除,就鑑定標的物 樓板鋼筋已嚴重鏽蝕之情況,即使施以防蝕工程其效果和花 費相較亦不符合經濟效益。…九、結論與建議:1.鑑定標的 物(臺北市○○區○○街00號5樓之2),氯離子含量超過國



家標準CNS3090之規定值;混凝土強度經取樣試驗之結果大 致亦不符合原設計強度及結構混凝土施工規範要求;鋼筋也 有銹蝕甚至斷裂之情況,上述因素皆危害建物結構安全性。 …」等語,有台北市結構工程工業技師公會結構安全鑑定報 告書(下系爭鑑定報告)可參(見系爭鑑定報告第8至9頁) 。
㈥原告於104年12月14日以存證信通知被告解除契約返還價金 ,並於104年12月15日送達被告;被告於104年12月22日以存 證信函覆願負擔瑕疵修繕;原告再於105年3月25日委請律師 另以存證信函通知被告解除契約,並於同年3月28日送達被 告,有文山景美郵局存證號碼434號存證信函、臺北光復郵 局存證號碼1690號存證信函、台北北門郵局營收股存證號碼 1083號存證信函在卷可佐(見卷一第51至52頁、第53至55頁 、第56至58頁)。
四、得心證之理由:
㈠原告主張系爭房屋具有瑕疪,被告應負物之瑕疵擔保責任, ,是否有理由?
⒈按「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於 危險移轉時,具有其所保證之品質」,民法第354條定有明 文。是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交 易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以物質上應具備者為 限(最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照)。而於房 屋買賣中,房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構,為買 賣雙方所著重者,倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構,即 應認為缺乏房屋效用,而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋 」,係為民間一般之用語,在學術界、主管機關及土木、結 構業界係以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下之 中國國家規範值為判定標準。易言之,社會一般民眾泛稱之 「海砂屋」,其意即在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家 標準之規範值。倘房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性 氯離子含量過高時,會造成鋼筋容易鏽蝕,混凝土強度降低 ,易造成水泥塊剝落之情事,房屋之耐用年限,亦因此減短 。是房屋之混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足,如對於 房屋結構安全造成影響或有影響之虞時,自有減少一般房屋 所應具備之通常效用,而應認為物之瑕疵。
⒉經查,原告於104年11月17日委由SGS實驗室進行系爭房屋硬



固混凝土氯離子含量檢驗,試驗報告顯示系爭房屋客廳天花 板、門口柱、餐廳樑及臥室樑之硬固混凝土氯離子含量分別 為1.717 kg/㎥、0.68 kg/㎥、3.673 kg/㎥及0.982 kg/㎥ ,有SGS實驗室試驗報告可稽(見卷一頁49至50);原告再 於104年12月10委由台北市結構工程工業技師公會進行系爭 房屋之結構安全鑑定,鑑定結果記載:「…⑴…整體而言混 凝土強度並不符合結構混凝土施工規範要求,經研判混凝土 強度不足。…⑶氯離子含量皆超過現行及歷來國家標準CNS3 090規定之0.15-0.6Kg/㎥,其中氯離子含量最高之試體為1. 99Kg/㎥經研判對於鋼筋腐蝕影響重大。⑷本案之混凝土中 氯離子含量過高,對於鋼筋銹蝕危害,藉由現況混凝土鋼筋 外露處,觀察鋼筋銹蝕情況已獲證實,此外本案之結構樓版 鋼筋部分銹蝕以致鋼筋斷面減少,甚至已脆化斷裂,恐有結 構安全之疑慮。⑸針對本案之混凝土鋼筋尚未外露處進行鋼 筋腐蝕機率探測,三處試驗之腐蝕機率皆已達C級(詳參附 件七之APO7-7以下各頁),學理上認為所測區域之鋼筋已有 90%以上之銹蝕機率,此部分試驗成果和鋼筋已外露的部分 相符。⑹混凝土氯離子含量不符合標準時,其危險性在於使 建物之鋼筋發生銹蝕其至斷裂,並且因前者體積膨脹擠壓混 凝土致使產生裂縫,依本案現地勘查及實驗成果顯示鑑定標 的物存在前述之危險。⑺混凝土氯離子含量不符合標準時, 處理方式有拆除、補強,惟本鑑定標的物係屬區分所有建物 ,而且其餘樓層之混凝土氯離子含量、鋼筋銹蝕情況、鋼筋 混凝土裂縫損害情況皆屬不明,要以拆除方式或全棟建物完 整補強修復方式,處理本建物的損害有其困難,所以僅能以 鑑定申請人所有權專有之範圍進行修復工程,惟鑑定標的物 現況混凝土強度不高且部分鋼筋鏽蝕嚴重並斷裂,即使進行 修復工程亦無法完全回復原設計之強度及安全,此外混凝土 內含之氯離子依現有技術無法完全去除,就鑑定標的物樓板 鋼筋已嚴重鏽蝕之情況,即使施以防蝕工程其效果和花費相 較亦不符合經濟效益。…九、結論與建議:1.鑑定標的物( 臺北市○○區○○街00號5樓之2),氯離子含量超過國家標 準CNS3090之規定值;混凝土強度經取樣試驗之結果大致亦 不符合原設計強度及結構混凝土施工規範要求;鋼筋也有銹 蝕甚至斷裂之情況,上述因素皆危害建物結構安全性。…」 等語,有系爭鑑定報告可參(見系爭鑑定報告第8至9頁)。 依SGS實驗室試驗報告、系爭鑑定報告內容,系爭房屋確有 硬固混凝土氯離子含量超過國家標準CNS3090之規定值、鋼 筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不符原設計強度及結構混凝土 施工規範要求等情形,足以危害系爭房屋之結構及居家安全



,衡諸通常交易觀念,縱使買賣之標的為中古屋,惟房屋之 結構仍必須達到可居住並且安全無虞之程度,始具備其效用 及品質,倘該效用及品質之缺乏已足以影響房屋之結構及安 全,即應認該房屋具有物之瑕疵。原告主張系爭房屋有氯離 子含量超過國家標準、鋼筋銹蝕斷裂、結構安全疑慮之情事 ,構成物之瑕疵,洵屬有據。
⒊復按「買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕 疵者,出賣人不負擔保之責」,民法第355條第1項定有明文 。又買賣標的物如係特定物,於契約成立前已發生瑕疵,而 出賣人於締約時,因故意或過失未告知該瑕疵於買受人,而 買受人不知有瑕疵仍為購買者,則出賣人所為給付之內容不 符合債務本旨,即應負不完全給付之債務不履行責任(最高 法院94年度台上字第1112號判決意旨參照)。是如買受人於 契約成立時已知有瑕疵之情形,出賣人即不負物之瑕疵擔保 之責,且亦無給付內容不符合債務本旨之不完全給付責任。 經查,兩造於104年8月25日簽立之系爭增補契約第1條約定 「本標的混凝土氯離子含量樣本檢測結果分別為柱(0.7039 公斤/立方米)、樑(0.3508公斤/立方米)、樑(0.7593公 /斤立方米),為高氯離子含量之混凝土建築物,且有影響 貸款成數或條件之情事,乙方(指被告)及永慶房屋於簽約 前已詳盡告知甲方(指原告)相關權利義務,甲方經評估承 購本標的之相關風險並知悉永慶房屋之高氯離子保障辦法且 了解自身權益後,甲方仍表達意願概括承受且同意不向乙方 主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等法律責任,本案亦不 適用永慶房屋提供之高氯離子建物保障辦法,甲方不得再就 該部份之屋況理由,向乙方及永慶房屋為任何請求。」等語 (見卷一第27頁),被告據此抗辯兩造已約定排除系爭房屋 氯離子含量偏高之瑕疪擔保責任。依被告提出供原告檢視之 立鋼公司試驗報告記載「進入客廳入口處左側柱(0.7039Kg /㎥)、和室正上方橫向樑(0.3508Kg/㎥)、面對書房右側 房間進門正上方橫樑(0.7593Kg/㎥)」(見卷一第39頁反 面)及證人陳思銘結證稱「雙方都知道氯離子含量超過國家 標準。」等語(見卷一第178頁),固足認被告簽立系爭增 補契約時已知悉系爭房屋為高氯離子含量之建物。惟查,依 系爭鑑定報告檢附之調查紀錄表及照片說明表顯示,系爭房 屋平頂、樑等共計20處位置均有表面膨拱鋼筋銹蝕、表面膨 拱剝落、表面剝落鋼筋銹蝕、樑、平頂不規則裂等情形(見 系爭鑑定報告AP05-1至14頁),證人陳思銘亦證述「在簽約 前都不知道,直到交屋前有發現漏水的情況,那時候因為天 花板有做木板包覆,把它拆開來看,有看到漏水痕跡並伴隨



鋼筋外露,但沒有看到全貌。」等語(見卷一第176頁), 但被告於系爭說明書關於「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥 塊剝落之情事」欄勾選記載為「否」(見卷一第39頁),已 有隱瞞系爭房屋有鋼筋外露、水泥剝落之情形。原告雖知悉 系爭房屋為高氯離子含量之建物並簽立系爭增補契約,同意 不得以房屋氯離子含量之理由向被告主張法律責任,此僅屬 兩造就系爭房屋高氯離子含量之瑕疪部分為免責約定,但系 爭房屋尚有鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不符原設計強度 及結構混凝土施工規範要求等情形,足以危害系爭房屋之結 構及居家安全等締約重大事項,原告於簽立系爭買賣契約時 並不知悉,被告亦未盡其告知義務,且原告買受系爭房地之 價格與當時市場行情相當乙節,亦據證人陳思銘證述在卷( 見卷一第177頁反面至178頁),原告並非以低於市價之價格 購入系爭房屋,難認原告未知悉系爭房屋有鋼筋銹蝕斷裂外 露、混凝土強度不符原設計強度及結構混凝土施工規範要求 ,足以危害結構安全等瑕疪係屬重大過失,故尚難以系爭增 補契約有就高氯離子含量之瑕疪部分為免責約定乙節,遽認 原告簽立系爭增補契約時亦有一併免除系爭房屋鋼筋銹蝕斷 裂外露、混凝土強度不足危害結構安全之瑕疪責任。系爭房 有重大結構瑕疵,影響系爭房屋之居住安全,被告以一般可

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參考資料
立鋼國際工程股份有限公司 , 台灣公司情報網
永慶房屋仲介股份有限公司 , 台灣公司情報網