返還買賣價金等
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,105年度,622號
TPDV,105,重訴,622,20170922,1

提供居住使用之房屋出售予原告，被告應負物之瑕疵擔保責 任。被告抗辯系爭增補契約已排除被告應負擔之瑕疪擔保責 任云云，並不足取。
㈡原告先位聲明主張解除系爭買賣契約，請求返還價金，有無 理由？
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約，或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。所 謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解 除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除 契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害 程度而為判斷（最高法院97年度台上字第256號判決要旨參 照）。又按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法 律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應 返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償 還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。 ⒉依前述，系爭房屋有鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強度不符原 設計強度及結構混凝土施工規範要求等情形，足以危害系爭 房屋之結構及居家安全等瑕疪，依系爭鑑定報告記載，系爭 房屋在可能修復範圍下，其修復經費為1,159,960元；又系 爭房屋因混凝土離子濃度偏高而有危建物結構安全性之瑕疪 ，造成系爭房屋市場交易價值減損5,188,698元，合計瑕疪 價值減損之金額為6,348,658元，有系爭估價報告可佐。惟 依系爭鑑定報告鑑定結果記載「…⑺混凝土氯離子含量不符 合標準時，處理方式有拆除、補強，惟本鑑定標的物係屬區 分所有建物，而且其餘樓層之混凝土氯離子含量、鋼筋銹蝕 情況、鋼筋混凝土裂縫損害情況皆屬不明，要以拆除方式或 全棟建物完整補強修復方式，處理本建物的損害有其困難， 所以僅能以鑑定申請人所有權專有之範圍進行修復工程，惟 鑑定標的物現況混凝土強度不高且部分鋼筋鏽蝕嚴重並斷裂 ，即使進行修復工程亦無法完全回復原設計之強度及安全， 此外混凝土內含之氯離子依現有技術無法完全去除，就鑑定 標的物樓板鋼筋已嚴重鏽蝕之情況，即使施以防蝕工程其效 果和花費相較亦不符合經濟效益。」等語，縱使進行修復工 程亦無法完全回復系爭房屋原設計之強度及安全，自足以影 響原告日後居住使用系爭房屋之安全性，若認原告不得以系 爭房屋有危害居住安全之瑕疪為理由解除契約，而僅得請求 被告減少買賣價金，此即有違原告係欲買受可供安全居住使 用房屋之真意不符，亦對原告造成重大損害，原告主張解除 系爭買賣契約，即屬有據。原告於104年12月14日以存證信



通知被告，依民法第359條規定解除系爭買賣契約請求返還 已付價金，該存證信函於104年12月15日送達被告（見卷一 第51至53頁），即生合法解除系爭買賣契約之效力。從而， 原告請求被告應返還價金3,380萬元，應予准許。 ㈢原告依民法第227條規定請求被告賠償損害841,755元，有無 理由？
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第22 7條定有明文。復按「買賣標的物如係特定物，於契約成立 前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該 瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人 所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務 不履行責任。」（最高法院103年度台上字第2631號判決參 照）。被告交付之系爭房屋有鋼筋銹蝕斷裂外露、混凝土強 度不符原設計強度及結構混凝土施工規範要求等情形，足以 危害系爭房屋之結構及居家安全等瑕疪，惟被告於系爭說明 書關於「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」欄 勾選記載為「否」，隱瞞系爭房屋有鋼筋外露、水泥剝落之 情形，致原告不知有瑕疪而買受，自屬可歸責於被告，被告 自應負不完全給付之損害賠償責任。
⒉原告主張因買受系爭房屋而支付鑑定費112,176元、裝修費 用100,500元、管理費75,600元、貸款利息553 ,479元，合 計841,755元，係因被告不完全給付所致損害，自得依民法 第227條第2項規定請求如數賠償。經查：原告主張支出鑑定 費用112,176元，提出台灣檢驗科技股份有限公司收據、發 票、台北市結構工程工業技師公會鑑定費用明細表、發票、 代收收據等為證（見卷一第61至67頁），其中台北市結構工 程工業技師公會鑑定費用101,676元係伸張權利之必要費用 ，被告應依民法第227條第2項規定如數賠償；台灣檢驗科技 股份有限公司檢驗費10,500元部分，係就系爭房屋氯離子含 量檢驗，惟系爭增補契約已排除被告就系爭房屋氯離子含量 之瑕疪擔保責任，難認此部分檢驗費用係屬被告不完全給付 所受之損害。另原告主張支出裝修費用100,500元、管理費 75,600元，固據提出華泰銀行跨行匯款回單、管理費收據等 為證（見卷一第68頁、第69至70頁、卷二第42至43頁），然 原告支出裝修費用，無非係出於居住使用系爭房地之需要， 管理費亦係原告占有使用系爭房地期間向景福華廈管理委員 會所繳納之管理費用，此顯難認與被告不完全給付所生之損 害無關。又原告主張因支付系爭房地買賣價金受有貸款利息



553,479元損害乙節，惟原告給付買賣價金係為履行系爭買 賣契約義務，則原告因給付買賣價金所生之貸款利息損失， 即與被告給付不能所生之損害無涉。故原告依民法第227條 第2項規定，請求被告賠償不完全給付所致損害101,676元， 自屬有據；逾此部分請求則屬無據，不應准許。 ㈣又訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴 為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判 。因本件原告先位之訴既為有理由，本院即無庸就其備位之 訴另為裁判。
五、綜上所述，原告依民法第227條第2項、第259條第1、2款規 定，請求被告返還原告已付價金3,380萬元及賠償損害101,6 76元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年4月23日起至清償日 止，按年息5%計算之利息部分，即屬有據，應予准許；逾此 部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告 勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回 。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事 訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
民事第一庭 法 官 熊志強
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 9 月 22 日
書記官 沈世儒