臺灣花蓮地方法院民事判決 九十三年度重訴字第三號
原 告 己○○
訴訟代理人 江旻書律師
指定送達代收人楊金順律師
被 告 甲○○
乙○○
戊○○
丁○○
丙○○
訴訟代理人 廖學忠律師
右當事人間請求返還價金事件，於民國九十三年九月八日言詞辯論終結，本院判決如
左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○應給付原告新台幣（下同）二百八十七萬六千四百元及自民國九十 三年一月三十一日（訴狀繕本送達翌日）起至清償日止按年息百分之五計算之 利息。
（二）被告丁○○應給付原告二百八十六萬二千元及自九十三年一月三十一日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息。
（三）被告戊○○應給付原告二百八十萬六千三百五十元及自九十三年一月三十一日 起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（四）被告甲○○應給付原告五百六十六萬八千二百元及自九十三年一月三十一日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（五）被告丙○○應給付原告二百七十九萬三千元及自九十三年一月三十一日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息。
（六）訴訟費用由被告負擔。
（七）第一項至第五項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述：
（一）原告於民國九十年八月十四日向被告甲○○、乙○○、戊○○、丁○○、丙○ ○等五人（以下簡稱被告），購買坐落花蓮縣鳳林鎮○○段五二四、五二五、 五二六、五二七、五三一、五三二、五三三、五三四、五三五、五三六、五二 八、五二九、五七八、五七九、五八○、五八一、五八二、五八三、五八五、 五八六、五八七、五八八、五八九、五九０等二十四筆土地（以下簡稱系爭土 地），約定買賣價金計為新台幣（下同）一千七百萬零五千九百五十元，兩造 並簽訂不動產買賣契約書，買賣價金原告已全部付訖。（二）詎在兩造就系爭二十四筆土地簽訂買賣契約之前，被告曾將系爭土地售予第三
人廖水明，系爭土地並為第三人廖水明占用堆放砂石。原告多次催促被告排除 第三人廖水明之占有，將系爭土地點交予原告，被告均置之不理，原告不得已 發函解除兩造間之系爭買賣契約。
（三）被告將系爭土地售予原告時，明知該土地遭第三人廖水明堆放砂石，而有瑕疵 ，卻故意不告知原告，且無法交付原告，另依兩造買賣契約第七條約定，被告 就第三人廖水明之侵占行為負有理清義務，本件亦屬可歸責於被告之事由而給 付不完全，原告得依民法第三百五十九條、第二百五十六條規定主張解除契約 ，並依民法第二百五十九條請求回復原狀及兩造之買賣契約第八條後段約定， 請求被告返還已受領之買賣價金計一千七百萬零五千九百五十元。（四）被告未將系爭土地交付原告，且該土地於九十年十月二十八日原告給付尾款前 ，即遭廖水明占用，被告無從點交土地予原告，已有給付遲延，縱有交付，交 付之系爭土地上堆放砂石已有瑕疵，為不完全給付，原告均得解除契約，請求 被告返還價金。被告應就交付土地之事實負舉證責任。（五）廖水明於九十年八月初向被告購買系爭土地即在土地上堆放砂石，此由廖水明 於九十一年十二月十九日花蓮縣警察局偵訊時之陳述，以及刑案中第三人施俊 雄、張武林之陳述可知，非如被告所辯係九十一年二月間廖水明始堆放砂石甚 明。
（六）九十年十月二十八日，原告並未到系爭土地現場，果當時原告知悉土地遭廖水 明堆放砂石，絕無可能給付尾款。
（七）九十年八月十四日簽約當時，原告有到過土地現場，當時土地上沒有砂石，原 告並不知道砂石是何時堆放的，檢察官認定是九十年八月初，被告應該知道廖 水明堆放砂石的事，但沒有告知原告。
（八）依原告函詢復興航空運輸股份有限公司（以下簡稱復興航空），九十年十月二 十八日，原告係搭乘復興航空十一時十五分班機，十一時五十五分到達花蓮機 場，原告不可能再與被告前往系爭土地，由被告宴請中餐後，於十四時三十分 到達代書事務所。另岳明舉當日未陪同原告前往，復查無岳明舉當日搭機紀錄 。
（九）鳳林鎮公所為系爭土地之農業用地證明而前往現場勘查時，縱無堆置砂石為真 實，仍不足以證明事後未遭人堆置砂石。
三、證據：
（一）提出不動產買賣契約書、廖水明存證信函、廖水明調解聲請書、現場相片十一 幀、台灣花蓮地方法院檢察署檢察官不起訴處分書、律師催告函、解約函、掛 號郵件收件回執、土地異動索引、土地登記謄本、檢舉之律師函、筆錄影本、 復興航空函文等為證。
（二）聲請向花蓮縣鳳林鎮公所調閱系爭二十四筆土地核發農業用地證明之相關資料 。
（三）聲請向復興航空公司查詢原告提出復興航空函文內容之真實性。乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）自認兩造就系爭土地於九十年八月十四日簽訂買賣契約，買賣價金一千七百萬 零五千九百五十元，原告已全部付訖之事實。且被告於九十年七月三十一日曾 與第三人廖水明就系爭土地簽訂買賣預約，惟事後被告與廖水明合意解除預約 ，被告除退還定金五十萬元外，另賠償廖水明二百萬元，有廖水明於九十年八 月二十日由鄭詠鴻陪同，由鄭詠鴻在承諾書上之註記可知。（二）原告於九十年十月二十八日現場查看系爭土地，目睹土地未遭人占用，更無堆 放砂石，而接受被告之點交，被告在交付系爭土地予原告前，已與廖水明解除 買賣契約預約，且從未同意廖水明使用系爭土地，九十年十月二十八日當時， 廖水明亦未在系爭土地上堆放砂石，在九十年九月向鳳林鎮公所申請農業用地 證明時，鳳林鎮公所即曾於九十年九月二十一日勘查系爭土地，當時現場無堆 置砂石，只須砍草整地，原告並因而同意負擔砍草整地費，如廖水明當時在系 爭土地上堆置砂石，被告不可能取得農業用地證明。被告於交付系爭土地予原 告後，系爭土地即由原告自行管理，因原告疏於管理而遭廖水明占用，原告於 提出告訴時，亦表示系爭土地在其管理中遭竊佔，被告自原告處得知後，亦曾 表示願協助處理。
（三）系爭土地在被告交付之前，未遭第三人占用，被告並無違約，原告主張被告未 交付土地、物有瑕疵、不完全給付，而解除契約，於法不合。（四）九十年十月二十八日原告交付尾款的地點在陳梅媖代書事務所內，當時有提到 已看過土地現場，也是陳梅媖帶花蓮縣鳳林鎮公所的人到現場看土地，當時土 地並沒有堆放任何砂石，鎮公所審核資料中照片中之人就是陳梅媖。（五）系爭土地已於九十年十月二十八日交付原告，而廖水明占用系爭土地的時間是 在九十一年二月間。
（六）檢察官就廖水明竊佔部分為不起訴處分，由廖水明、鄭詠鴻在偵查中之供述可 知是錯誤的，
（七）原告於九十年十月二十八日到達花蓮後，時間上足夠到土地現場及吃中餐，否 認原告提出復興航空函文之真正。
三、證據：
（一）提出承諾切結書、審查表、農業用地證明、存證信函等為證。（二）請求調閱台灣花蓮地方檢察署九十一年度偵字第二七八七、一九四二、一二二 九號等偵查卷。
（三）聲請訊問證人鄭詠鴻、代書陳梅媖。
理 由
一、原告起訴主張：原告於九十年八月十四日向被告購買系爭土地，價金一千七百萬 零五千九百五十元，原告已全部付訖，詎被告未將土地交付原告，且系爭土地遭 第三人廖水明占用堆放砂石而有瑕疵，經催告被告處理，被告置之不理，為此解 除兩造間之買賣契約，請求被告返還買賣價金等情。二、被告則以：被告已於九十年十月二十八日原告交付買賣價金尾款時，將土地交付 予原告，第三人廖水明係於九十一年二、三月間，在系爭土地由原告管理情形下 ，占用系爭土地，原告之解除契約於法不合等語置辯。三、兩造不爭執之事實：
１兩造於九十年八月十四日就系爭筆土地簽訂買賣契約書，約定買賣價金一千七 百萬零五千九百五十元，原告已全部付清。
２系爭土地之所有權人已移轉登記為原告名義。 ３原告於九十二年十一月五日之律師催告函、九十二年十二月十一日之律師解約 函，被告已收到。
四、本件應斟酌之重點：
１第三人廖水明係於何時占用系爭土地堆放砂石？ ２兩造於九十年十月二十八日交付尾款當日，被告有無交付系爭土地予原告？五、法院之判斷：
（一）原告自認九十年八月十四日簽約當時系爭土地上並未堆放砂石（見本院九十三 年九月八日言詞辯論筆錄），而依花蓮縣鳳林鎮公所九十三年五月五日來函所 附系爭土地申請農業使用證明書之相關資料，其中九十年九月二十一日審查表 中已明白記載「現場無堆置．．．砂石．．」等語，並有花蓮縣鳳林鎮所承辦 課員黃紹錦於農業使用會勘紀錄表上記載「曾於九十年八月二十七日會勘，經 代理人．．要求勿退件，俟整理後再辦會勘，於九十年九月二十一日會勘，全 部砍草整地中」等語可佐，證人即代書陳梅瑛復到庭證述：會勘當時，系爭土 地並未堆放砂石，否則不可能申請農用證明等語，顯然九十年九月二十一日以 前，系爭土地，並未遭第三人廖水明占用堆放砂石之情甚明，原告主張系爭土 地於九十年七、八月間即遭第三人廖水明堆置砂石乙節，已為被告否認，難認 為真實。
（二）依調閱之台灣花蓮地方法院檢察署九十一年度偵字第一二二九號、第一九四二 號、第二七八七號刑事偵查全卷，可知：
（１）該刑案中證人即多位受僱於廖水明之人，其中證人施俊雄於九十一年十月二十 八日警訊時供稱：「廖水明約三月底就叫我到鳳林北清水溪疏浚工程開挖怪手 到五月底，廖水明是借翔順營造名義為下包，將砂石載運到臨時堆置場」等語 ；另一證人曾祥平供證：「廖水明在今年三月經過司機徐雅各介紹，叫我到他 承包鳳林北清水溪疏浚工程開卡車，負責載河床砂石到廖水明指定地點存放， 我們將疏浚北清水溪淤泥，載到箭瑛橋上游及工地事務所臨時堆置所，工程約 在四月底完工，砂石料較好的，叫我們載到指定的臨時堆置場存放」等語（見 刑卷九十一年十二月二日警訊筆錄）；證人張武林證稱：「九十一年三月初， 廖水明請我到鳳林鎮北林村的北清水溪疏浚工程作運送砂石，廖水明借翔順營 造名義承包，將砂石載到鳳林鎮垃圾掩埋場旁的空地臨時地置場」等語（見刑 卷九十一年十二月二日警訊筆錄）；證人劉連興亦供證：「九十一年四月初到 同年五月二十日替廖水明做事，地點是鳳林北清水溪疏浚工程，聽指揮將砂石 大部分倒在鳳林鎮公所垃圾掩埋場旁工地」等語；證人許壽亭復陳述：「九十 一年二月底到廖水明承包的鳳林北清水溪疏浚工程，清水溪淤泥箭瑛旁臨時堆 置場」等語；證人陳志剛亦供述：「廖水明請我擔任鳳林北清水溪疏浚工程土 方的運載工作，時間是九十一年三、四月至六月左右，好的土方運到工地附近 的堆積場」等語（九十二年一月九日警訊筆錄）。上揭證人等雖與廖水明間均 有積欠工資之紛爭，然就無關工資內容之砂石堆放時間與地點，當無虛偽設詞
之理，其等之證詞，應可信為真實。
（２）廖水明於九十一年十二月二十四日警訊時亦稱「系爭二十四筆土地現場有臨時 工寮、洗砂工具（含洗砂機、洗砂滾筒、發電機、固定機器工作台）是我的， 上面砂石是我請工人堆置的」等語。參以實際上由廖水明負責承包之花蓮縣鳳 林鎮北清水溪橋下游堤防及河道疏浚工程，其施工期間為自九十一年二月二十 日起至同年五月二十日，簽約時間為九十一年二月十一日（見刑事卷內所附經 濟部水利處第九河川局工程契約書）等情，足以認定第三人廖水明在系爭土地 上堆置砂石之時間，應在九十一年以後，原告主張九十年十月二十八日當時， 系爭土地已遭第三人廖水明占用堆放砂石之事實，難信為真實。（３）至於第三人廖水明於刑案中雖辯稱：我在買賣系爭土地後，就開始堆放砂石等 語。然查：
１廖水明與被告就系爭土地約以一千四百四十萬元（每甲一百二十萬元，計十 二甲）成立買賣關係（價金、標的一致，契約即為成立），惟九十年七月三 十一日當時，廖水明僅給付被告定金五十萬元，尚不足買賣價金總額之百分 之四，且雙方就付款方式及過戶程序細節，進一步約定於九十年八月十五日 簽訂契約，此有兩造提出之承諾切結書影本附卷可佐。依吾人日常生活經驗 ，在買受人僅給付少額部分價金，且買賣雙方就付款、過戶細節未進一步合 意之情況下，出賣人為保障己身權益，不可能率予同意買受人得立即使用買 賣標的；況廖水明與被告間之買賣關係事後已合意解除，廖水明並於九十年 八月二十日接受被告違約而返還之定金及交付之賠償金計二百五十萬元（同 見兩造提出之承諾切結書影本），被告又已於九十年八月十四日與原告就相 同土地簽訂買賣契約，依常情，被告明白知悉其對原告交付土地之義務，更 無同意廖水明使用系爭土地之可能。
２如前所述，廖水明與被告間就系爭土地之買賣關係既已合意解除，廖水明當 知其無使用系爭土地之正當權源，詎卻仍於事後指示其所僱用員工將砂石堆 置在系爭土地上，則其實際占用系爭土地之時間，即成為廖水明是否涉犯刑 法竊佔罪責之重要判斷依據之一。是廖水明在刑案偵查時，所為有利於己之 片面辯詞，既無任何證據資料可供佐證，又與其僱用之員工如施俊雄、曾祥 平、張武林、劉連興、許壽亭、陳志剛等人前開供述實際放置砂石時間有間 ，不足令人相信為真。
（三）所謂交付係指移轉物之占有，有「現實交付」、「觀念交付」二種，前者係指 讓與人將對物之直接管領力，現實的移轉於受讓人而言，後者則非直正之交付 ，屬觀念上之移轉。查土地為不動產，非如動產可為實物之收受，是不動產之 出賣人，倘將其對不動產之直接管領力，現實移轉予受讓人，即買賣雙方就標 的不動產之移轉占有已為合意，應認已發生占有移轉之效力，合意之地點應不 限於不動產現場。
（四）依兩造簽訂之系爭買賣契約第三條第二項約定「尾款於辦妥登記甲方名義，次 日甲乙雙方交付尾款新台幣六百五十萬五千九百五十元正同時，乙方交標的物 使用、處分及交付所有權狀予甲方」等語，表示在原告交付尾款予被告之同時 ，被告應將系爭土地交付原告，亦即被告若未交付土地，原告得拒絕給付尾款
。九十年十月二十八日當時，第三人廖水明尚未占用系爭土地堆放砂石之情， 已如前述，縱原告主張當天兩造未到系爭土地現場乙節為真，原告將尾款連同 土地整地費一併給付被告，參以原告於九十一年十二月十三日委請律師發函予 花蓮縣警察局之律師函文內容表示「．．本人已依法取得土地之所有權，本人 得依法使用、收益上開土地，並擬繼續為農業使用．．」等語，足見兩造在交 付尾款當時，已就系爭土地為移轉占有之合意，並發生占有移轉效力，原告當 已因現實交付而取得對系爭土地之直接管領力甚明。六、從而，原告以被告未交付系爭土地，九十年十月二十八日當時系爭土地遭人放置 砂石而有瑕疵為由，主張解除契約併依買賣契約之約定，請求被告返還價金一千 七百萬零五千九百五十元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。七、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，於本件判決結果已不生影響，爰不 一一論駁。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。九、原告之訴既無理由，其假執行之聲請，亦失依據，應併予駁回。中 華 民 國 九十三 年 十 月 十三 日 臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 蘇 嫊 娟右正本証明與原本無異。
如對本判決不服，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀（應抄附繕本）。 法院書記官 徐宗賢中 華 民 國 九十三 年 十 月 十三 日