臺灣臺南地方法院民事裁定
114年度執事聲字第26號
異 議 人 鍾○蓁即力○企業社
上列異議人與張○頵即駿○工程行等間因給付工程款強制執行事件
，異議人對於民國114年1月7日本院民事執行處司法事務官所為1
12年度司執字第000000號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文
一、異議駁回。
二、異議程序費用新臺幣1,000元由異議人負擔。
理 由
一、本院民事執行處112年度司執字第000000號裁定（下稱原裁
定）於民國114年1月10日送達異議人，異議人於1月20日具
狀聲明異議，未逾不變期間，異議合法，先予敘明。
二、異議意旨略以：
㈠異議人所有、如附表所示之十餘筆財產(下稱系爭不動產)經
鑑價後，估價總額計新臺幣（下同）70,711,405元，縱依二
次減價拍賣核定最低拍賣總額亦高達45,255,299元。
㈡異議人所積欠之債務金額，新光銀行、台北富邦銀行、陽信
商業銀行、聯邦商業銀行、臺南三信商業銀行之實際本金債
權餘額共計9,729,436元；另普通抵押權部分，債權人林永
順830萬元、江淑芬150萬元、程國欣150萬元(惟已判決確定
金額為121萬元)，共1051萬元；普通債權有債權人法務部行
政執行署649,327元、張憶頵1,822,050元、姜吉厚228萬元
，共4,751,377元。以上合計24,990,813元【計算式：9,729
,436元+10,510,000元+4,751,377元=24,990,813元】，系爭
不動產價額較全部債務之比率高達2.79倍以上，本件確有超
額查封之情。原裁定未依職權調查最高限額抵押權未償餘額
、一般普通抵押權及一般債權之全部數額，即認本件無超額
查封，於法未合，故聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、相對人張憶頵即駿顥工程行則陳述：異議人聲明異議主張本
件系爭不動產經鑑價後，對比目前已聲明參與分配之債權額
而言有超額查封等語，然而：
㈠異議人所有之不動產中，臺中市○區○○段00○00地號土地以及
其上同段1345建號房屋，因鑑價後金額不足清償債權人之債
權，經執行法院認定顯無拍賣實益，業經撤銷查封在案，此
部分不應納入查封不動產價值中計算。
㈡其餘查封中之系爭不動產，建築物屋齡均逾20年以上，甚有
超過30年者，其中屋況老舊、年久失修或環境髒亂者所在多
有；亦有異議人與他人共有持分者、現出租予他人使用者，
拍賣之客觀條件難謂良好，恐未必能全部拍出。又如拍出，
考量異議人取得土地之時間大多長達數十年，土地增值稅之
費用必然不低，故異議人以假設本件查封不動產全部拍出而
為之金額計算主張有超額查封情事，似嫌速斷。
㈢再異議人自行陳報之債務，已高達24,990,813元，金額非低
。而遍查異議人近年來金錢債務相關司法裁判，發現似亦有
其他金錢債務未經異議人於聲明異議時陳報，可見有其他潛
在尚待參與分配之債務隨時可能於本件執行程序中經他債權
人聲明參與分配，則依目前事證，自有對本件系爭不動產均
聲請查封拍賣之實益及必要。
㈣考量本件查封之不動產均尚未行拍賣程序，依其土地、房屋
之狀況、使用現況，能否順利拍出已有疑慮，又縱使部分不
動產經拍出後，仍有相關執行必要費用等應計算扣除，異議
人更疑有其他潛在債務未完整陳報，可能影響本件相對人日
後可受分配之比例及金額，因此本件應無債權與債務額金額
懸殊之明顯超額查封之情。
四、適用之法規及相關法理意旨：
㈠查封不動產，以其價格足以清償強制執行之債權額及債務人
應負擔之費用為限，為強制執行法第113條準用第50條所明
定，此項規定旨在保護債務人，避免債權人任意聲請超額查
封。惟不動產可能經多次減價後仍無人應買，法院評估有無
超額查封，應以債務人之財產將來拍賣所得之價金是否足以
清償債務人應負擔之各項費用、稅捐及債權額以為斷。
㈡查封標的物於日後經終局執行拍賣時，能否迅速拍賣、實際
拍定價格若干、是否有其他債權人參與分配，及拍賣所得於
分配後是否足敷清償債權人之債權，於實際拍定前，均無從
確定。況我國強制執行法採平等主義，准許有執行名義之債
權人及對標的物有擔保物權之優先債權人參與分配。為兼顧
債權人及債務人之利益，查封時縱有超額情形，除極端之超
額外，如於分標拍賣時就所賣得價金已超過債權額及執行費
用額之執行標的物部分不予拍賣，即未違反強制執行法有關
超額查封之規定。再查封不動產之拍定價格與當初鑑定價格
難免有相當落差，且經多次減價拍賣後始拍定之情形，所在
多有（最高法院100年度台抗字第392號裁定同此意旨）。異
議人認為執行法院超額查封而聲明異議時，應證明債權人所
查封之動產或不動產，已超越足以保全其請求之程度。其異
議之有無理由，非以查封時，而係以異議裁判時，衡量是否
超額，且應以客觀上極為明顯者為標準(最高法院94年度台
抗字第550號民事裁定同此意旨)。
五、經查：
㈠系爭不動產前均經本院民事執行處於112年度司執字第000000
號執行事件(下稱系爭執行事件)進行查封並經地政機關分別
登記完畢，有該等不動產之登記第一類謄本附卷為證。
㈡異議人雖主張系爭不動產之價值較異議人全部債務之比率高
達2.79倍以上而超額查封之情事。惟查，異議人已陳報之債
務金額為24,990,813元，且其中部分債務尚未計入利息、違
約金，亦未加計執行費用、鑑價費用、稅捐等相關費用；況
異議人除本案已聲請強制執行及參與分配之債權人外，另尚
經本院113年度訴字第0000號判決、112年度司票字第0000號
裁定、110年度南簡字第0000號判決、112年度南小字第000
號判決、111年度司促字第00000號支付命令、106年度司票
字第000號裁定等裁判或支付命令認異議人應分別給付各債
權人共約5,741,399元，有該等裁判及支付命令在卷可參(見
執事聲卷，個別債務金額依各裁判或支付命令之主文所示) ，該等債權人亦可能嗣後於系爭執行事件中聲明參與分配， 則上述債務總額約為30,732,212元。 ㈢另查，系爭不動產前經鑑定估價，鑑定估價之價值如卷附各 不動產估價報告書所示(參司執卷二)及各附表所載，鑑定估 價價值合計為32,062,196元，估算之增值稅總額為851,676 元。
㈣異議人雖主張系爭不動產之價值應以二次減價拍賣之最低拍 賣總額45,255,299元計算，然而該公告拍賣總價僅是作為該 次拍賣之最低總價，並不能表彰系爭不動產之價值，而系爭 不動產中部分土地、建物均為異議人與他人共有，或現出租 予他人，有不動產登記第一類謄本、租賃契約及租賃物照片 可參，另建物多數亦已興建多年，此等因素均可能降低他人 參與競價之意願或拍定價格，況系爭不動產能否迅速拍賣且 拍定總額足供繳納相關費用及完全滿足相對人之債權，現尚 難以確定，而比較系爭不動產之價值與前述債務金額及相關 費用，依現存證據，客觀上尚難認定有極端或極為明顯之超 額查封情形，本件執行法院將如附表所示土地均予查封，並 未違反前述強制執行法關於超額查封之規定，原裁定駁回異 議人之聲明異議，核無不合。異議意旨猶指摘原裁定不當， 求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，本件異議為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 114 年 8 月 29 日
民事第五庭 法 官 陳郁婷以上正本證明與原本無異。 如不服本裁定，應於本裁定送達後10日內向本庭（臺南市○○區○○路0段000號）提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。中 華 民 國 114 年 9 月 4 日 書記官 石秉弘【附表一】(以下均元以下4捨5入)
編號 不動產 權利範圍 鑑定價格 估算之增值稅 備註 1 臺南市○○區○○段0000地號土地 100000分之828 1,541,661元 534,570元 2 同上 100000分之414 15,311元 【原裁定未載此項】經本院新市簡易庭113年度新簡字第65號代位分割遺產事件行遺產分割，異議人分得左列應有部分 3 同段0000建號建物(含共有部分:同段0000建號，權利範圍36分之1) 3分之1 646,430元 4 同上 6分之1 323,215元 【原裁定未載此項】經本院新市簡易庭113年度新簡字第65號代位分割遺產事件行遺產分割，異議人分得左列應有部分 5 臺南市○○區○○段183地號土地 10000分之90 175,454元 455元 6 同段185地號土地 同上 904,105元 2,342元 7 同段189地號土地 同上 2,023,311元 5,241元 【原裁定未載此項】 8 同段129建號建物(含共有部分:同段132建號，權利範圍10000分之78) 全部 1,694,912元 9 臺南市○區○○○段0000地號土地 10000分之152 644,000元 12,184元 10 同段0000地號土地 同上 788,000元 12,501元 11 同段00000建號建物(含共有部分:同段18563、18556建號，權利範圍10000分之405) 3分之1 1,263,465元 【附表二】
編號 不動產 權利範圍 鑑定價格 估算之增值稅 備註 1 臺南市○區○○段0000建號建物 全部 1,036,396元 土地非異議人所有，應扣除土地部分之租賃權價值 2 同段2067 全部 311,076元 土地非異議人所有，應扣除土地部分之租賃權價值 3 同段7983 全部 102,371元 未辦保存登記建物。土地非異議人所有，應扣除土地部分之租賃權價值 【附表三】
編號 不動產 權利範圍 鑑定價格 估算之增值稅 備註 1 臺南市○○區○○○段000地號土地 10000分之199 1,946,906元 42,865元 2 同段000地號土地 同上 1,118,810元 24,633元 3 同段000地號土地 同上 5,294,528元 116,568元 4 同段0000建號建物 50分之1 635,755元 5 同段0000建號建物(含共有部分及地下室樓間、化糞池) 全部 3,290,493元 【附表四】
編號 不動產 權利範圍 鑑定價格 估算之增值稅 備註 1 臺南市○區○○段000地號土地 10000分之761 6,079,000元 85,006元 2 同段0000建號建物(含共有部分:同段0000建號，權利範圍10000分之495) 全部 1,283,296元 3 同段0000建號建物(含共有部分:同段0000建號，權利範圍10000分之333) 全部 959,012元 總計 共32,062,196元 共851,676元