臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第23號
上 訴 人 陳冠豪
被 上訴 人 邱奕甄
訴訟代理人 蕭棋云律師
上 一 人
複 代理 人 謝欣翰律師
訴訟代理人 廖孟意律師
彭彥植律師
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國112年6月
15日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第1093號第一審判決提起
上訴，本院於114年5月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人前於民國106年間向被上訴人之配偶
即訴外人陳志佑（下逕稱其名）表示，訴外人光享實業有限
公司（下稱光享公司）有意出售坐落於臺北市○○區○○段○小
段000地號土地上，門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段0巷00號
3樓與4樓房屋（即臺北市○○區○○段○小段0000、0000建號建
物，下合稱系爭房屋，分則稱其樓層），被上訴人因此於10
6年6月間與光享公司簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣
契約），向光享公司購買系爭房屋，並由訴外人張國傑（下
逕稱其名）移轉登記系爭房屋之所有權予被上訴人，被上訴
人已依約支付買賣價金，並向台新國際商業銀行（下稱台新
銀行）申辦貸款，目前仍定期繳納。嗣被上訴人於109年6月
5日前往系爭房屋查看時，竟發現系爭房屋遭人換鎖且有第
三人居住於內，宣稱係向上訴人租屋使用。被上訴人復於11
1年6月16日與員警再次前往系爭房屋查看，經警方撥打電話
與上訴人連繫，上訴人竟稱系爭房屋為其所有，目前出租予
他人占有使用中，僅係借名登記予被上訴人。然兩造間並無
借名登記關係，系爭房屋應為被上訴人所有，上訴人未經被
上訴人同意，無權占用系爭房屋並出租，已侵害被上訴人之
所有權等語。爰依民法第767條第1項前段規定，聲明請求上
訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人【原審為被上訴人全
部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴】。並答辯聲明：上
訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人為光享公司之實際負責人，於106年1月
21日代表光享公司向張國傑購買包括系爭房屋在內之同棟2
樓至7樓共6戶房屋。而上訴人與陳志佑為舊識，上訴人前向
陳志佑借款，積欠約新臺幣（下同）200萬元，加上光享公
司無法向銀行貸款足額款項給付房屋尾款予張國傑，兩造乃
約定將系爭房屋借名登記於被上訴人名下，以利向銀行貸款
，並擔保上訴人向陳志佑之欠款；上訴人復經由訴外人黃柏
瑞（下逕稱其名）介紹，將系爭房屋以設定抵押方式，向民
間借貸300萬元，用以清償上訴人向陳志佑之借款。兩造間
實為借名登記之法律關係，並非買賣關係，上訴人現亦居住
在3樓房屋，且能將4樓房屋出租他人並交付鑰匙供他人使用
，更可證明上訴人為系爭房屋之真正所有權人。惟被上訴人
於登記為系爭房屋所有權人後竟意圖將系爭房屋據為己有，
並於110年間對上訴人提起竊佔之告訴，經臺灣臺北地方檢
察署（下稱臺北地檢署）以110年度偵字第11566號為不起訴
處分在案，是被上訴人請求並無理由等語，資為抗辯。並上
訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之
聲請均駁回。
三、查系爭房屋原為張國傑所有，於106年8月18日以買賣為原因
，登記為被上訴人所有，嗣於108年8月27日信託登記予訴外
人黃春木（下逕稱其名），108年9月27日再辦竣塗銷信託登
記予被上訴人所有迄今等事實，有系爭房屋之建物所有權狀
、土地建物查詢資料、異動索引查詢資料等件在卷可稽（見
原審卷第15頁、17頁、本院限閱卷第11頁、14頁、25頁至26
頁、29頁至30頁）；另系爭房屋現由上訴人占有使用乙節，
則為兩造所不爭執（見本院卷第72頁、97頁），均堪信為真
實。
四、本院之判斷：
㈠兩造間就系爭房屋無借名登記契約存在：
⒈按原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執
兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告應就其占
有權源之存在負舉證責任（最高法院110年度台上字第265號
判決意旨參照）。又按借名登記契約，係指當事人約定一方
將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處
分，他方允就該財產為出名登記之契約。是出名人與借名者
間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。
而不動產為登記名義人所有屬常態事實，為他人借名登記者
屬變態事實，主張借名登記者，應就該借名登記之利己事實
，提出符合經驗法則、論理法則之事證以資證明，始可謂已
盡舉證責任（最高法院114年度台上字第79號判決意旨參照
）。本件被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，而依民法
第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還，上訴人則辯
稱兩造間就系爭房屋為借名登記關係，上訴人為系爭房屋之
實際所有權人，有權占有系爭房屋等語，是依前開說明，自
應由上訴人對兩造間就系爭房屋有借名登記契約存在之事實
，負舉證責任。
⒉查兩造就系爭房屋之使用及管理情形，均不爭執以系爭房屋
辦理抵押權設定為擔保之台新銀行貸款，與系爭房屋之房屋
稅、坐落基地之地價稅，均由被上訴人及其配偶給付，又系
爭房屋之所有權狀亦由被上訴人及其配偶保管等事實（見本
院卷第72頁、97頁）；另關於台新銀行貸款之借貸與還款情
形，並有房屋抵押借款借據暨約定書、台新銀行繳息還本/
繳費收據、永豐銀行新台幣匯出匯款申請單收執聯等件附卷
足憑（見本院卷第125頁、127頁、原審卷第251頁至257頁、
321頁至367頁、369頁至371頁），堪認信實。由上足見，被
上訴人於辦理系爭房屋所有權移轉登記後實際持有所有權狀
，此與一般常見之借名登記約定，係由借名人保管所有權狀
，避免出名人恣意違約而處分借名登記物，已見差異；且被
上訴人就以自身名義貸得之貸款，亦由其及配偶陳志佑按月
繳納本息還款，未由上訴人持續提供資金清償貸款，此與一
般借名登記契約，通常僅係由出名人出面辦理貸款事務，但
實際上仍由借名人負責清償貸款，顯有不同。上訴人雖辯稱
：台新銀行借款利息由被上訴人支付，係因其於系爭房屋移
轉登記後，經上訴人介紹向民間金主抵押借款，故銀行及民
間借款利息即當然由被上訴人支付云云，然上訴人僅在本院
言詞辯論時陳稱：因為借名登記，就讓被上訴人揹貸款，以
後伊有能力過戶回來，貸款再由伊揹回來云云（見本院卷第
401頁），並未舉證其與被上訴人間就台新銀行借款，有由
被上訴人負責按期清償之特別約定。況倘被上訴人僅為系爭
房屋之出名人，則將來房屋是否因未如期清償貸款而遭拍賣
，對其而言實無何重大利害關係，衡諸一般常情，上訴人自
不會同意被上訴人以系爭房屋再向民間金主辦理抵押借款，
並由被上訴人取得借款後負責清償，以免自陷於被上訴人未
如期清償時，為免房屋遭拍賣，尚需代為償還之風險，是上
訴人此部分所辯，難認可採。
⒊再者，證人陳志佑在原審具結證稱：系爭房屋買賣完成，上
訴人有交付鑰匙給我們，後來一直閒置，有時候去看一下而
已，因為伊當時是想等好價格再出賣，我們有進屋看過好幾
次，後來伊要再進去，就發現鑰匙被換掉了，我們有報警處
理等語（見原審卷第271頁至271頁）；而上訴人雖否認交付
系爭房屋鑰匙予被上訴人，然依上訴人在本院準備程序中自
陳：伊曾因朋友女兒要考試借住3樓房屋，而跟陳志佑拿鑰
匙，他將系爭房屋鑰匙一起拿給伊，後來伊歸還4樓房屋鑰
匙後，因與陳志佑翻臉，而將4樓房屋鎖頭換掉等語（見本
院卷第71頁），顯見系爭房屋係由被上訴人實際持有房屋鑰
匙，而取得使用權限，上訴人有使用需求時尚需向被上訴人
借用，甚至上訴人目前占有系爭房屋之情形，竟係未告知被
上訴人，而更換鎖頭逕自占用，此亦與前述借名登記契約係
當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己
管理、使用之要件，難認相符。
⒋另依系爭買賣契約（3樓房屋、4樓房屋分別簽訂）所載，係
分別約定3樓、4樓房屋及其坐落基地之買賣總價款均為1,30
0萬元，並於契約簽訂時（即106年6月16日）由被上訴人各
給付260萬元（合計520萬元，計算式：260萬元×2＝520萬元
），同年月19日交付第二次付款各300萬元（合計600萬元，
計算式：300萬元×2＝600萬元），尾款各740萬元則於所有權
登記後，配合銀行貸款核撥，結清以現金多退少補等語（見
原審卷第219頁、225頁、231頁、237頁）。嗣被上訴人於10
6年6月16日分別匯款240萬元、280萬元，共計520萬元（計
算式：240萬元＋280萬元＝520萬元），及同年月19日匯款600
萬元，均匯至光享公司在合作金庫商業銀行（下稱合作金庫
）立德分行之帳戶，有永豐銀行新臺幣匯款申請單（代傳票
）存卷可查（見原審卷第227頁），另就尾款部分，則係由
被上訴人以3樓、4樓房屋各向台新銀行借款900萬元後，由
台新銀行匯款各870萬3,200元至上海銀行士林分行，戶名為
「張國傑建築師事務所」之帳戶，以代為清償系爭房屋原有
之抵押借款（見本院卷第125頁、127頁），堪認被上訴人確
依系爭買賣契約之約定，給付系爭房屋之買賣價金完畢。
⒌至上訴人抗辯：被上訴人所匯現金僅係製造金流之用，實際
上又匯還被上訴人，可證明本件為假買賣，僅為借名登記云
云。查被上訴人將系爭買賣契約所訂第一、二次付款金額，
於約定期日匯入光享公司帳戶後，依卷附光享公司合作金庫
帳戶交易明細資料，雖有於同日以現金支出或轉帳之方式，
將部分款項自該帳戶轉出之情形（見本院卷第155頁），然
經本院另函請合作金庫提供各該筆支出之相關憑證資料勾稽
金流，可知被上訴人於106年6月16日匯入240萬元部分，係
先轉帳其中200萬元至訴外人即光享公司股東吳興進（下逕
稱姓名）之合作金庫帳戶，再由吳興進帳戶支出205萬40元
（含手續費40元），及自光享公司帳戶支出35萬元後，合併
為240萬元，匯至陳志佑之永豐銀行敦化分行帳戶內（見本
院卷第155頁、249頁、251頁、285頁、287頁、289頁）；另
於106年6月19日匯入600萬元部分，則於同日先轉帳530萬元
至吳興進帳戶後，再自吳興進帳戶匯款500萬元至陳志佑帳
戶內（見本院卷第155頁、303頁、305頁、395頁）；至於10
6年6月16日匯入之280萬元部分，僅得查知於當日由訴外人
林利庭持光享公司大小章至銀行領出現金（見本院卷第155
頁、281頁、283頁），然並無該筆款項經提領後之去向資料
，上訴人雖稱嗣後亦係還給被上訴人云云，惟未舉證以實其
說，尚難採憑。是綜上金錢往來情形，雖足認被上訴人將系
爭房屋買賣價金匯入光享公司帳戶後，有740萬元（計算式
：240萬元＋500萬元＝740萬元）於匯款當日旋由光享公司帳
戶，或輾轉透過吳興進帳戶，而匯至陳志佑之帳戶內，然此
不僅與被上訴人所匯入之金額不盡相同，且上訴人於原審自
承當時尚欠陳志佑200萬元等語（見原審卷第165頁、170頁
），互核證人陳志佑證稱：伊與上訴人有金錢往來關係，其
常常向伊借錢，但沒什麼還過，金額有好幾百萬元等語（見
原審卷第268頁），堪認上訴人與陳志佑間確有別於系爭房
屋買賣之金錢往來，自難僅以前開款項之流動情形，逕論此
係因兩造就系爭房屋存在借名登記契約，所製造之虛偽金流
。
⒍上訴人復舉證人黃玉瑞、黃柏瑞在本院之證述為據，辯稱兩
造間就系爭房屋存在借名登記契約云云。然依證人黃玉瑞證
稱：伊係地政士，系爭房屋買賣由伊辦理，原2樓至7樓之所
有權人均為張正傑，最早是出售給光享公司，要過戶時光享
公司貸款貸不出來，上訴人說要過戶給被上訴人，貸款比較
方便，伊只知道被上訴人是上訴人找來配合貸款，至於他們
之間內部法律關係如何，伊不是很清楚等語（見本院卷第19
6頁至197頁）；證人黃柏瑞證以：被上訴人取得系爭房屋登
記的事伊知道，是聽上訴人講的，他說房屋是光享公司跟張
國傑買的，把房子過戶給陳志佑他們，從銀行貸款，為何要
把房子過戶給陳志佑他們伊不知道等語（見本院卷第310頁
），則觀證人黃玉瑞、黃柏瑞之證述，就其等所稱被上訴人
係上訴人找來配合房屋貸款乙節，均係片面聽聞上訴人所述
，並未另向被上訴人查證確認兩造間就系爭房屋之法律關係
為何，自無法以此聽聞自上訴人之傳聞，即遽而認定兩造就
系爭房屋存有借名登記之法律關係。
⒎至於被上訴人前對上訴人提起竊佔告訴，雖經臺北地檢署檢
察官以110年度偵字第11566號為不起訴處分確定（見原審卷
第241頁至242頁），惟檢察官不起訴處分，無拘束民事訴訟
之效力（最高法院95年度台上字第2103號判決意旨參照），
則就本件兩造就系爭房屋之所有權紛爭，仍應由本院綜合事
證自為認定。況兩造就系爭房屋是否存在借名登記契約，與
上訴人是否竊佔被上訴人之房屋，而構成刑事犯罪，要件並
非相同，自不能以檢察官就上訴人所涉竊佔罪嫌之判斷，逕
論兩造間就系爭房屋成立借名登記契約。
⒏從而，上訴人既未提出相當證據，證明系爭房屋係由其出資
取得，並登記在被上訴人名下後，仍由上訴人持續行使系爭
房屋之所有權能並負擔義務等事實，則上訴人抗辯兩造就系
爭房屋存在借名登記契約，上訴人為真正所有權人云云，即
無可採。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項前段定有明文。查上訴人並未證明其與被
上訴人就系爭房屋存有借名登記關係，業經本院認定如前，
是上訴人未經系爭房屋之所有權人即被上訴人同意，而占有
使用系爭房屋，即無合法權源，則被上訴人主張依民法第76
7條第1項前段規定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被
上訴人，洵屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上
訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，為有理由，應予准
許。原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，
並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由
，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 114 年 6 月 10 日 民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠 法 官 林佑珊 法 官 宋泓璟正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 6 月 10 日
書記官 簡素惠