臺灣桃園地方法院民事判決
112年度重訴字第482號
原 告 鄭祺憲
訴訟代理人 陳鼎正律師
複代理人 蔡和宏律師
被 告 何葉志強
訴訟代理人 陳鄭權律師
複 代理人 周盈孜律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國113年11月1
3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年4月間向訴外人鄧秀羚購買其所
有坐落於新竹縣○○鄉○○段000○000○000○000○000○000○000地
號土地及其上同段38建號建物（即門牌號碼新竹縣○○鄉○○路
000巷00號，下合稱湖口房地）之應有部分，雙方約定買賣
價金為新臺幣（下同）933萬元，鄧秀羚並同意以原告先前
代鄧秀羚清償300萬元地下錢莊債務及向原告160萬元借款作
為湖口房貸之買賣價金頭期款460萬元。復因被告向原告表
示亦欲購買湖口房地，並願以所有坐落於桃園市○○區○○○段○
○○○段0000號、1089-1地號土地（二者下合稱新屋土地）以
買賣價金733萬元作為對價，被告另補貼原告現金200萬元，
以此買賣價金抵付被告向原告購買湖口房地移轉權利之權利
金933萬元。原告遂將湖口房地之買受人權利讓與被告，兩
造並約定由原告負責支付湖口房地剩餘買賣價金予鄧秀羚，
鄧秀羚則將湖口房地應有部分移轉登記予被告；被告則應給
付原告讓與權利金200萬元，並將新屋土地所有權移轉登記
予原告。被告與鄧秀羚因而於110年4月10日簽立湖口房地之
買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告並與原告之代理人即
訴外人李素蘭於同日就新屋土地簽立農地買賣契約書，鄧秀
羚並於同年月20日就湖口房地設定460萬元之普通抵押權予
被告，作為原告給付上開頭期款價金之擔保。嗣被告將其所
有郵局存簿交付李素蘭用以給付200萬元讓與權利金予原告
，而其中86萬元部分，由被告逕以轉帳至鄧秀羚帳戶方式作
為原告給付湖口房地之買賣價金；剩餘買賣價金部分，原告
與鄧秀羚則約定由鄧秀羚同居人即訴外人羅吉証向原告借款
抵償，羅吉証並於110年8月6日簽立切結書（下稱系爭切結
書）。詎被告將新屋土地所有權狀交付予原告辦理過戶事宜
後，竟以增值稅過高為由不願繳納稅金，且拒絕辦理新屋土
地之所有權移轉登記予原告，復於110年8月間擅自與鄧秀羚
解除系爭買賣契約。爰依系爭買賣契約、互易之法律關係，
提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將新屋土地所有權移轉
登記予原告。
二、被告則以：伊雖曾於110年4月10日向鄧秀羚購買湖口房地，
惟與原告無關，亦非由原告仲介，且原告雖主張鄧秀羚同意
以代為清償300萬元債務及借款160萬元作為湖口房地買賣價
金，均未提出相關證據以實其說；另就剩餘買賣價金部分，
系爭買賣契約之當事人並非羅吉証，何以羅吉証向原告借款
100萬元得以作為系爭買賣契約價金？且系爭切結書係於110
年8月6日始簽立，距系爭買賣契約簽立日期已約4個月之久
，顯無關連，被告亦否認其形式真正。另被告依約給付第一
期款460萬元，鄧秀羚並就湖口房地設定460萬元之普通抵押
權予被告作為擔保，嗣因鄧秀羚未能履約，雙方已於110年5
月26日解除系爭買賣契約，且鄧秀羚遲未返還被告已支付價
金460萬元，屢經催討無果，被告已於112年12月21日寄發存
證信函催告鄧秀羚返還湖口房地買賣價金460萬元，並向臺
灣新竹地方法院聲請拍賣抵押物，經該院113年度司拍字第2
3號裁定准許在案，期間原告均未就此提出異議，亦證與原
告無關。又新屋土地之買賣契約當事人為被告與李素蘭，並
有雙方簽名用印為憑，該契約並無李素蘭代理原告之記載，
原告亦未提出相關代理證據證明，且被告從未將新屋土地權
狀交予原告，故原告所述均為憑空虛構與事實不符，被告從
未與原告有給付200萬元或以新屋土地換地之約定。況新屋
土地總市價達1千萬元，何以與原告約定以200萬元及價值僅
733萬元之湖口房地，且金額龐大，兩造竟未於系爭買賣契
約中記載權利讓與或簽立任何契約為據，與常情實有不符等
語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、鄧秀羚與被告於110年4月10日就湖口房地簽立系爭買賣契約
；被告亦於同日將其所有新屋土地出售李素蘭，雙方簽立農
地買賣契約書，鄧秀羚並於同年月20日就湖口房地設定460
萬元之普通抵押權予被告，作為已支付價金之擔保；另鄧秀
羚與被告嗣於110年5月26日解除系爭買賣契約等節，有新屋
土地所有權狀影本、土地登記第二類謄本、系爭買賣契約、
農地買賣契約書、解除買賣契約書、他項權利證明書等件在
卷足憑（見本院卷第6至30頁、第58至68頁、第74至76頁、
第98至100頁、第112至120頁），且為兩造所不爭執，堪信
為真實。本件原告主張兩造就系爭買賣契約實係成立互易之
法律關係，約定原告負責支付湖口房地買賣價金，由鄧秀羚
將湖口房地所有權移轉登記予被告；被告則應給付200萬元
轉讓權利金，並將新屋土地所有權移轉登記予原告等節，則
為被告所否認，並以前詞置辯，依舉證責任分配原則，自應
由原告就上開事實負舉證責任。
四、得心證之理由：
按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準用關於
買賣規定；當事人之一方，約定移轉前條所定之財產權，並
應交付金錢者，其金錢部分，準用關於買賣價金之規定。民
法第398條、第399條分別定有明文。互易以雙方互相約定移
轉金錢以外財產權為其要素，互相移轉之標的物屬互易契約
必要之點，必須當事人雙方已將特定物約定為移轉財產權之
標的，方得認為雙方就各該標的物成立互易契約，茍當事人
對此意思未能一致，其契約即難謂已成立。經查：
⒈原告固提出系爭買賣契約為證。然觀諸系爭買賣契約當事人
欄記載「買方為被告」，「賣方為鄧秀羚」，並經雙方於契
約當事人欄位簽名用印，並無任何表示其中有以原告為當事
人之意；且依系爭買賣契約內容文義觀之，係鄧秀羚就其所
有湖口房地應有部分出售予被告，總價款為733萬元，並就
付款方式及點交日期、產權移轉、稅費負擔、不動產點交等
一般土地買賣事宜為約定，均無提及原告為實際買受人或出
資人，更無任何關於新屋土地之約定，可認系爭買賣契約即
為買賣契約，契約當事人為鄧秀羚與被告，並非關於兩造間
成立以新屋土地、湖口房地互易之約定。又原告主張鄧秀羚
將湖口房地設定抵押權予被告，係作為原告給付買賣價金46
0萬元之擔保云云；然查，系爭買賣契約因鄧秀羚無法履約
而與被告解除契約後，亦係由被告寄發存證信函請求返還價
金460萬元，並向臺灣新竹法院聲請拍賣抵押物，並經該院
於113年4月24日以113年度司拍字第23號民事裁定准予拍賣
，有上開裁定在卷可憑（見本院卷第156至157頁），可見系
爭買賣契約之頭期款460萬元係由被告所支付，應與原告無
涉，且系爭買賣契約頭期款460萬元若為原告所付，實無不
以原告設定為抵押權人之理。而原告於言詞辯論期日雖陳：
「...不設定我是因為被告桃園土地跟我交換，桃園土地權
狀都在我這邊，到時候桃園土地過戶到我名下，新竹抵押權
若還設定在我名下，這樣財產全部變我的，所有才將新竹的
抵押權由被告作登記」云云（見本院卷第220頁），然於本
院113年11月13日言詞辯論期日未提出新屋土地之所有權狀
，反由被告當庭提出桃園市○○區○○○段○○○○段0000地號土地
所有權狀原本及影本(見本院卷第250至251頁)，可知系爭買
賣契約確與原告無關甚明，難認兩造就系爭買賣契約有以湖
口房地及新屋土地為互易之約定。
⒉原告雖另提出系爭切結書為證，主張係由原告負責給付系爭
買賣契約之買賣價金，故其為系爭買賣契約之買方等語。惟
觀諸系爭切結書記載：「本人羅吉政就【新竹縣湖口鄉……房
屋特此切結如下:一、在110年8月31日前全部過戶(給買方何
葉志強指定之人)點交完成；若期限內未點交完成，買方則
自行進駐，房屋內未清理完畢的滯留物買方當作廢棄物自行
處理。二、尾款部分待過戶完成銀行貸款下來20天內付清(
含已支付的460萬元)總價633萬元整。三、待權狀、印鑑證
明等所有文件交給鄭祺憲後並配合用印完成，鄭祺憲支付新
台幣100萬現金給羅吉政，並負責拿回300萬元整之借據。」
等語，並無任何原告給付系爭買賣契約價金460萬元之記載
。且系爭切結書第一點亦已載明：在110年8月31日前全部過
戶(給買方何葉志強指定之人)點交等語，可見系爭買賣契約
買方確實為被告而非原告；另系爭切結書第三點僅能知悉原
告與羅吉政另有借貸債權債務關係，然此點究無從逕認原告
即為系爭買賣契約之買方，並由其支付買賣價金460萬元。
況系爭切結書更無兩造約定以湖口房地與新屋土地互易之合
意，故系爭切結書不足為有利於原告主張之認定。
⒊原告另聲請證人鄧秀羚、代書黃秋桂、李素蘭等人到庭為證
。據證人鄧秀玲到庭證稱：「我有看過系爭買賣契約，但不
詳細，我當時跟一個合夥人羅吉証，都是他處理這些事情，
契約是我簽名，當時買賣是跟何葉志強簽立的，買賣過程有
金，中間金錢往來我不清楚，當時羅吉証已經決定了，叫我
上來簽立合約，金錢事情我不清楚，因為我全權委託他」、
「我有看過農地買賣契約書，當時羅吉証跟原告說有農地要
登記給我，但是我堅持不要，羅吉証、原告及被告有在做土
地及房子的事情，但我都不清楚，我與羅吉証有金錢糾紛，
所以羅吉証來找我做這份契約的買受人，想用地來還錢，但
我不要，所以就沒有做買受人」、「我不知道為何系爭買賣
契約與農地買賣契約為何是在同一天簽立」、「我當天在系
爭買賣契約之不動產買賣明細收款人處簽名，但我不知道是
誰交給誰，是否交給羅吉証我也不知道，契約的事是羅吉証
在處理」等語（見本院卷第167頁至第169頁）。證人即系爭
買賣契約承辦地政士黃秋桂證稱：「系爭買賣契約當時是羅
吉証與原告及被告在洽談契約，買賣細節是他們談妥後，原
告及何葉勝明(被告父親)、羅吉証三人要我做成書面，買賣
當事人為鄧秀羚與何葉勝明，只是後來是何葉勝明授權由被
告做買方」、「農地買賣契約是以換地，鄧秀羚是將湖口房
地賣給何葉勝明，何葉勝明用農地交換給鄧秀羚這一方，後
來原告與羅吉証又不知道怎麼談，變成李素蘭為買受人」、
「換地部分，原告、羅吉証、何葉勝明並無另行簽立契約，
當時換地只是口頭在講，簽立農地買賣契約，至於換地細節
我不清楚，沒有書面約定」、「不清楚460萬元是誰付的」
等語（見本院卷第171頁、第172頁、第176頁）。證人李素
蘭到庭證稱：「我不知道系爭買賣契約內容」、「我不知道
農地買賣契約跟原告與被告間的土地買賣交換有無關係」等
語（見本院卷第252頁、第253頁）。是綜合上開證人之證述
可知，系爭買賣契約當事人為鄧秀羚與被告，證人黃秋桂雖
曾聽聞原告商議土地交換等情，惟就系爭買賣契約價金460
萬元為誰給付、對於換地之土地坐落位置、面積、具體條件
等攸關互易是否達成合致之重要事項，均無人知曉，自無以
認定兩造間達成以湖口房地與新屋土地互易意思表示合致之
情事，難認原告業已舉證以實其說，其所主張尚無可採。
五、綜上所述，原告無法舉證系爭買賣契約實為兩造互易土地之
合意，則原告依系爭買賣契約及互易之法律關係，請求被告
應將新屋土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回
。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 12 月 19 日
民事第二庭 法 官 劉哲嘉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 12 月 19 日
書記官 李毓茹