臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第3142號
原 告 林彥含
訴訟代理人 熊賢祺律師
複 代理人 呂尚衡律師
訴訟代理人 蘇文俊律師
複 代理人 陳昀妤律師
吳奕賢律師
被 告 楊峻岳
訴訟代理人 洪家駿律師
複 代理人 謝孟高律師
蕭凡森律師
王琦翔律師（業於民國113年8月15日解除委任）
賴奕霖律師（業於民國113年8月15日解除委任）
許立功律師
林盟仁律師
被 告 邱威儒
訴訟代理人 林雅儒律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年8月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
壹、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不甚
礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。
二、經查，卓沛玉原對被告為本件起訴請求，嗣被告邱威儒以11
2年12月19日民事答辯狀（本院於112年12月20日收文）質疑
其非適格之當事人（見本院卷一第103頁），經卓沛玉於民
國112年12月25日言詞辯論庭追加原告（見本院卷一第145頁
），再於113年3月25日言詞辯論庭撤回卓沛玉起訴之部分（
見本院卷一第319頁）。卓沛玉已因原告變更而脫離訴訟。
三、原告原起訴聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）210
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院
卷一第13頁）。又於113年3月14日民事準備書（三）狀變更
及減縮聲明為：㈠先位聲明：⒈被告邱威儒應給付原告208萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲
明：⒈被告應連帶給付原告208萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔
保，請准宣告假執行（見本院卷一第234頁）。
四、核原告前開所為之變更、追加及減縮應受判決事項之聲明，
均係基於同一契約效力紛爭之同一基礎事實而為主張，又依
卷內證據資料亦具有共通性，自得相互援用，基於訴訟經濟
及紛爭一次解決之原則，堪認二者請求之基礎事實同一，依
上開說明，應予准許。
貳、事實部分：
一、原告主張：
㈠被告邱威儒於109年7月間向訴外人泓瑞建設股份有限公司（
下稱泓瑞公司）及李瑞文以總價1514萬元購買如附表之建物
及土地（購買時為預售屋，下稱系爭房屋及系爭土地，合稱
系爭房地，總價不包含買賣契稅、代書費、火險、地震險、
管理基金等暫收款項，於簽約時預估為20萬元，多退少補，
下稱暫收款），雙方並簽訂系爭房屋預定買賣契約書、系爭
土地預定買賣契約書（下合稱系爭房地預定買賣契約書）。
被告邱威儒簽約後，依約支付泓瑞公司訂金10萬元、簽約金
142萬元、8樓頂板76萬元，共計已支付228萬元，尚有交屋
保留款（以買賣價金百分之5計算）75萬元及金融貸款金額1
211萬元合計1286萬元之餘款未付（計算式：75萬元＋1211萬
元＝1286萬元，下稱系爭餘款）。被告邱威儒於111年7月間
欲轉售系爭房地，乃委由被告楊峻岳經營之君悅地產開發有
限公司（下稱君悅公司，負責人為被告楊峻岳，君悅公司加
盟永義房屋並以永義房屋黎明公益店名義經營不動產經紀）
居間銷售。被告楊峻岳將系爭房地出售訊息告知原告之母卓
沛玉，卓沛玉即以原告代理人身分，於111年7月31日至永義
房屋黎明公益店（下稱永義房屋）議價，被告邱威儒同意以
1602萬元出售系爭房地予原告，雙方成立買賣之法律關係（
下稱系爭買賣關係）。兩造再於111年8月1日相約在星巴克
咖啡店2樓簽訂預售屋買賣契約書（下稱系爭契約書），約
定原告以總價1602萬元向被告邱威儒購買系爭房地，原告應
支付簽約款86萬元、換約款228萬元，尾款1288萬元則於換
約後，由原告承受被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書
之權利義務以代支付。簽約日期並回溯記載為「111年7月31
日」。卓沛玉於同日交付現金210萬元作為斡旋金予被告楊
峻岳轉交給被告邱威儒收受（下稱系爭210萬元），並依系
爭契約書第3條第1項約定，轉帳簽約款86萬元至君悅公司之
台新商業銀行文心分行帳戶（下稱台新銀行帳戶，帳號詳卷
）。兩造再於111年9月22日在泓瑞公司之代銷公司員工李小
姐陪同下，由原告依系爭契約書第3條第2項約定，交付支票
金額228萬元，支票號碼HT0000000號之支票1張（下稱系爭
支票）予被告邱威儒作為換約款。原告、卓沛玉再與被告邱
威儒簽訂系爭土地更名協議書及系爭建物更名協議書（下合
稱系爭房地更名協議書一），將系爭房地預定買賣契約書之
權利義務轉讓予原告及卓沛玉承受，嗣後原告與卓沛玉再於
112年8月9日簽訂系爭土地更名協議書及系爭建物更名協議
書（下合稱系爭房地更名協議書二），由原告單獨承受系爭
房地預定買賣契約書之權利義務。
㈡原告於111年9月22日為止，依系爭契約書內容，已支付給被告邱威儒524萬元(計算式：111年8月1日給付現金210萬元＋簽約款86萬元＋111年9月22日換約時交付系爭支票228萬元＝524萬元)，原告僅需再給付被告1078萬元（計算式1602萬元－524萬元＝1078萬元）。然被告邱威儒於111年9月22日換約時，僅給付泓瑞公司228萬元，尚有系爭餘款未給付。故原告換約後，尚需給付超出系爭契約買賣價金以外之208萬元予建商（計算式：系爭餘款1286萬元－1078萬元＝208萬元）。
㈢系爭房地更名協議書一第2條約定有：買方(指被告邱威儒，
以下系爭房地更名協議書一所指買方為何人部分均同)未繳
之餘款及貸款，由受讓人（指原告及卓沛玉，以下系爭房地
更名協議書一所指受讓人為何人部分均同）依約負責繼續繳
納，買方並負連帶繳納之責。被告邱威儒自應對泓瑞公司未
繳之系爭餘款，與原告負連帶繳納之責，故2人為泓瑞公司
系爭餘款債權之連帶債務人，原告既已向泓瑞公司清償完畢
，自得依民法第281條，向被告邱威儒請求償還208萬元。同
時原告既已清償系爭餘款，高於原告依系爭契約書所載應給
付之剩餘價金債務1078萬元，被告邱威儒因原告之溢付行為
，取得208萬元之利益，並無法律上之原因，故原告依民法
第179條不當得利之規定請求被告邱威儒返還208萬元本息，
於法有據。
㈣如認原告上開主張不足採，則被告邱威儒明知於111年間新冠
肺炎疫情仍籠罩全台，又逢美國升息縮表，股債市應聲跌落
，景氣一片低迷，因預售屋規定只能轉讓一次，故預售屋轉
讓交易行情更是低迷，其購入系爭房地之成本為1514萬元，
為實際獲利210萬元，竟以高額報酬86萬元委任被告楊峻岳
尋找買主，被告即意圖為自己不法之所有，共同基於詐欺之
犯意聯絡，由被告楊峻岳利用原告有買房換屋自住之需求，
以被告邱威儒股票投資失利哄騙卓沛玉交付系爭210萬元之
現金予被告邱威儒，以確保被告邱威儒取得預期實際獲利，
被告邱威儒再與原告簽訂總價1602萬元之系爭契約書，交易
交易過程中，被告楊峻岳故意未於112年7月31日交付系爭房
地預定買賣契約書，以避免原告發現系爭契約書之總價異樣
，亦未告知原告其所給付之簽約款86萬元實係被告楊峻岳向
被告邱威儒收取之居間報酬，向卓沛玉佯稱系爭房地之買賣
價金即為系爭契約書所載之1602萬元，承諾事後被告邱威儒
會返還210萬元，並不斷利用原告及卓沛玉不熟悉不動產交
易過程，欺瞞原告及卓沛玉系爭房地預定買賣契約書之金融
貸款金額僅為1078萬元，致原告於換約後，尚需支付208萬
元始能交屋，而受有損害，原告自得依民法第184條、第185
條規定請求被告連帶給付208萬元之損害賠償。爰提起本件
訴訟請求，並聲明如壹、三所示。
二、被告抗辯：
㈠被告邱威儒抗辯：
⒈系爭契約書所載之1602萬元買賣總價，係因原告以使被告邱
威儒降低房地合一稅稅額為由，讓被告邱威儒同意僅以1724
萬元出售予原告，加以被告楊峻岳表示泓瑞公司如知悉實際
交易價格恐不同意換約，故於系爭契約書填寫較低之總價金
額，但並非系爭買賣關係實際成交價格，系爭房地實際成交
價格應為被告邱威儒原購屋成本1514萬元加計210萬元獲利
，此為原告所明知，是原告主張系爭買賣關係之價金金額為
1602萬元並不實在。
⒉被告邱威儒於出售系爭房地時，已依系爭房地預售買賣契約
書約定，繳納訂金10萬、簽約金142萬、8樓頂板76萬元，共
計228萬元，此一金額即為系爭契約書第3條第2項記載之換
約款228萬元由來，而第3條第1項之簽約款86萬元，係被告
間約定之居間報酬，實際由被告楊峻岳收取，至系爭契約書
第3條第3項尾款1288萬元即係以兩造約定填寫較低買賣總價
1602萬元扣除上述86萬元及228萬元而來，惟因兩造均知悉
實際成交價額，故原告需支付被告邱威儒要求之獲利210萬
元及上述被告邱威儒已支付之款項228萬元，其餘尚未支付
泓瑞公司之款項於換約後即均由買受人即原告承擔，原告明
知上情，竟於泓瑞公司即將交屋之際，杜撰系爭210萬元需
返還及謊稱買賣金額為1602萬元之不實說詞，其心態誠屬可
議。
⒊原告於111年8月1日給付簽約款86萬元、系爭210萬元予被告
邱威儒，於111年9月22日換約當天再以系爭支票給付被告邱
威儒228萬元，原告自承其至遲於換約當天知悉系爭餘款金
額，衡諸一般經驗法則，倘如原告所主張兩造議定之買賣價
金僅為1602萬元，則原告於換約時即已知悉其購屋總額已逾
1602萬元（即簽約款86萬元＋系爭210萬元＋換約款228萬元＋
系爭餘款1286萬元＝1810萬元）豈有未提出任何異議之理，
反而仍如數交付被告邱威儒換約款228萬元並完成換約。
⒋本件係屬預售屋轉讓買賣，而依一般預售屋轉讓買賣交易價
金支付流程，係由買方支付賣方一定金額後（通常為賣方已
支付建設公司之金額加計賣方欲賺取之利潤），再由買方承
接賣方與建設公司之契約（即換約），完成後續賣方與建設
公司預售屋買賣契約未完成之權利義務，是買方於買受賣方
轉讓之預售屋時，自不可能不去瞭解賣方與建設公司尚未支
付之貸款金額，依系爭契約書第5條約定：雙方合意本約所
謂換約，即甲方（指原告，以下系爭契約書甲方所指為何人
部分均同）須承受乙方（指被告邱威儒，以下系爭契約書乙
方所指為何人部分均同）與建設公司（指泓瑞公司，以下系
爭契約書建設公司所指為何人部分均同）所訂立之房屋土地
預定買賣契約書之全部內容，即當日起須支付給建設公司之
所有價款，並更換承買人為甲方之名義，由此益證原告與被
告邱威儒簽訂系爭契約書前不可能不知道，更不可能不去瞭
解被告邱威儒對於泓瑞公司尚未給付之款項金額為何。
⒌依原告提出其與泓瑞公司之LINE對話截圖，泓瑞公司係依約
通知原告繳納交屋款75萬元，非如原告所稱「建設公司通知
原告被告邱威儒尚有工程款75萬元漏未繳納予建設公司」等
情，是原告主張被告邱威儒尚有工程款75萬元未付顯然與事
實不符，而交屋保留款75萬元於換約後，依系爭契約書第3
條第3項及系爭房地更名協議書一第3條約定，本即應由原告
負擔，是原告執其片段擷取與被告邱威儒之對話曲解事實主
張此為被告邱威儒未付之工程款，顯與事實不符。
⒍系爭210萬元係系爭買賣關係價金之一部，既為兩造所不爭執
，被告邱威儒取得系爭210萬元即有法律上原因，自無不當
得利之情事。又原告於起訴時先稱「賣家被告邱威儒因股票
賠錢身上無現金週轉，故以此210萬元先支應被告邱威儒股
票賠錢之損失，待系爭預售屋買賣過程結束，被告楊峻岳即
會將210萬元返還與原告」，其後又改稱210萬元為買賣契約
成立後轉為定金之斡旋金，其主張前後顯然不一，相互矛盾
。且一般斡旋金繳納，仲介業者於買方繳納後會給與「斡旋
金收據」、「要約承諾書」、「出價保證金」等單據為憑，
然本件原告給付210萬元後，並無上開內容之書面為憑，是
其主張斡旋金之說顯與客觀證據不符，且倘系爭210萬元係
屬斡旋金性質，衡諸常情，於買賣契約成立後，斡旋金轉為
定金成為買賣價金之一部，亦必然會載明於買賣契約中以避
免爭議，然系爭契約書亦無相關之記載，足證原告主張系爭
210萬元係斡旋金之說，顯係臨訟編纂之不實說詞。
⒎原告主張其僅需於1078萬元的範圍內承受被告邱威儒對泓瑞
公司的價金債務，故其已溢付208萬元，應由被告邱威儒依
不當得利之法律關係返還等語，惟依系爭契約書第3條第3項
及系爭房地更名協議書一第3條之約定內容，原告本應承受
系爭餘款之債務，原告之主張與上開契約約定內容顯不相符
。
⒏被告邱威儒於出售系爭房地前本即明確告知被告楊峻岳出售
之價格為原購屋價額1514萬元加計210萬元獲利，此一事實
為原告於起訴狀所自承，是被告邱威儒自無原告所指侵權行
為之情事。倘如原告主張其認知買受系爭房地之價格為1602
萬元及若當時知悉被告邱威儒要實賺210萬元，其根本不會
拿出來210萬元，則兩造顯然未就系爭買賣買係之價金達成
合意，自難認系爭買賣關係已成立，則原告應將系爭房地返
還予被告邱威儒，被告邱威儒亦願退還自原告所受領之價金
。
⒐原告上開主張顯無理由，應予駁回，並聲明：㈠原告之訴駁回
。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
㈡被告楊峻岳抗辯：
系爭買賣關係之價金為1812萬元，系爭210萬元係系爭買賣
關係價金之一部，除非解除契約，自無再行返還給原告之可
能，被告楊峻岳亦未曾與原告約定要返還系爭210萬元，至
何人有無投資股票失利，與系爭買賣關係無關，被告實為胡
亂勾稽事證提起本訴，自無理由，其餘部分援引被告邱威儒
之抗辯。並聲明：駁回原告之訴
三、依兩造間之爭點整理狀，整理本件爭執與不爭執事項如下：
（見本院卷第437至477頁、537至539頁）
㈠不爭執事項：
⒈被告邱威儒於109年7月間向泓瑞公司以總價1514萬元購買系
爭房地，雙方並簽訂系爭房地預定買賣契約書。
⒉被告邱威儒簽約後，依約支付泓瑞公司訂金10萬元、簽約金1
42萬元、8樓頂板76萬元，共計已支付228萬元，尚有交屋保
留款（以買賣價金百分之5計）75萬元及金融貸款金額1211
萬元合計1286萬元之系爭餘款未付。
⒊原告之代理人卓沛玉與被告邱威儒簽訂系爭契約書，第2條買
賣總價記載為1602萬元，第3條付款方式，記載原告應支付
簽約款86萬元、換約款228萬元，尾款1288萬元則於換約後
，由原告承受被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書之權
利義務以代支付。簽約日期記載為111年7月31日。
⒋卓沛玉於111年8月1日交付系爭210萬元予被告楊峻岳轉交給
被告邱威儒收受，並依系爭契約書第3條第1款，轉帳簽約款
86萬元至君悅公司之台新銀行帳戶。86萬元簽約款由被告邱
威儒作為居間報酬給付給被告楊峻岳收受。系爭210萬元亦
為系爭買賣關係價金之一部。
⒌原告於111年9月22日依系爭契約書第3條第2項約定，交付系
爭支票予被告邱威儒作為換約款。
⒍原告與被告邱威儒於111年9月22日簽訂系爭房地更名協議書
一，將系爭房地預定買賣契約書之權利義務轉讓予原告及卓
沛玉承受，嗣後原告與卓沛玉再於112年8月9日簽訂系爭房
地更名協議書二，由原告單獨承受系爭房地預定買賣契約書
之權利義務。
㈡爭執事項：
⒈系爭買賣關係價金為1812萬元或系爭契約書所載之1602萬元
？
⒉原告請求被告邱威儒給付208萬元是否有理由？
⒊原告請求被告連帶給付208萬元是否有理由？
參、得心證之理由：
一、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文，又解釋當事人所立書據之真意
，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能
拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。契約應
以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事
實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真
意（最高法院19年度上字第28號、19年度上字第453號裁判
意旨參照）。故探求契約當事人之真意，本應通觀契約全文
，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀
察（最高法院74年度台上字第355號裁判意旨參照）。本件
兩造就系爭買賣關係合意之價金為何既存有爭執，此已涉及
契約解釋之範疇，自應依前開解釋方法，確定系爭契約約定
之意義及內容，先予敘明。
二、經查：
㈠就系爭契約書所載內容形式以觀，第3條約定之付款方式為：
⒈簽約款：甲方支付簽約款86萬元。⒉換約款：雙方約定於11
1年11月30日前，會同至建設公司完成換約，甲方支付228萬
予乙方。（甲方須以現金或開立銀行本支票支付）。⒊尾款
：1288萬元，於雙方換約後，由甲方承受該約之權利及義務
，與乙方無涉（實際金額依建設公司紀錄為準）之內容，第
5條約定有：「雙方合意本約所謂換約，即甲方須承受乙方
與建設公司所訂立之房屋土地預定買賣契約書之全部內容，
即當日起須支付給建設公司之所有價款，並更換承買人為甲
方之名義之內容，是就系爭契約書所載之買賣價金1602萬元
，原告分3次給付，第1次價金給付，為原告與被告邱威儒簽
訂系爭契約書時，應給付簽約款86萬元，第2次價金給付，
為原告與被告邱威儒共同至泓瑞公司換約時，應給付被告邱
威儒228萬元。第3次價金給付，則係以原告與被告邱威儒換
約後，由原告承受被告邱威儒基於系爭房地預定買賣契約書
所生之權利義務後，作為尾款1288萬元之替代給付。將3次
價金加總後，確為1602萬元（計算式：86萬元＋228萬＋1288
萬元＝1602萬元），而與系爭契約書第2條買賣總價欄所載金
額相符一致，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項⒈、⒊）。
㈡惟就原告之付款歷程以觀，原告之代理人卓沛玉於111年8月1
日支付被告楊峻岳86萬元，與系爭契約書第3條所載第1次價
金給付之名目、金額相符，卓沛玉於111年9月22日與被告邱
威儒換約時，簽訂系爭房地更名協議書一，將系爭房地預定
買賣契約書之權利義務轉讓予原告及卓沛玉承受，原告並交
付系爭支票予被告邱威儒，亦核與系爭契約書第3條所載第2
次價金給付及第3次價金給付之名目、金額相符，上開事實
亦為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋至⒍），堪認原告已依系
爭契約書約定，履行價金給付義務完畢。
㈢有疑問者，原告於111年8月1日除支付系爭契約書之第1次價
金給付之簽約款外，另給付系爭210萬元予被告邱威儒收受
，系爭210萬元為系爭買賣關係價金之一部，為兩造所不爭
執（見不爭執事項⒋）。故系爭210萬元，究係如原告主張：
性質為斡旋金，作為系爭契約書所記載之買賣價金1602萬元
之部分價金預付，抑或如被告所辯稱：被告與卓沛玉為讓被
告邱威儒規避房地合一稅，以免轉嫁給卓沛玉負擔，乃合意
於系爭契約書外，另以給付系爭210萬元之現金方式，使被
告邱威儒取得210萬元之實際獲利，即為本件兩造之爭執所
在。
㈣觀諸系爭契約書第3條、第5條之約定內容，系爭買賣關係之
契約目的，就買方原告而言，係取得被告邱威儒基於系爭房
地預定買賣契約書之權利義務，就賣方被告邱威儒而言，則
係取得對待給付之價金。又被告楊峻岳證稱：當時因為被告
邱威儒只看實際獲利結果，為了節稅及降低出售價格，所以
兩造同意以現金210萬元額外給付，再約定系爭契約價金為1
602萬元，以成本來看應該是1602萬元，再加上210萬元才是
成交之實際金額等語（見本院卷一第419頁）。被告邱威儒
於如附表二編號6所示之時間，以電話擴音方式，與被告楊
峻岳、原告及泓瑞公司3名員工確認系爭買賣關係之價金金
額時，亦陳稱：被告楊峻岳跟伊講的成交價格，就是1514萬
元加210萬元，就是伊賺210萬元等語，有附表二編號6所示
錄影之檔案譯文附卷可稽（見本院卷第89、90頁），而被告
委由被告楊峻岳出售系爭房地前，曾委由有巢氏房屋在網路
上刊登售屋廣告，出售價格為1888萬元，亦有有巢氏房屋售
屋網頁截圖在卷可佐（見本院卷一第123頁），均核與被告
邱威儒所辯其出售系爭房地，所預期實際獲利為210萬元之
詞相符一致，自堪採信。故被告邱威儒就系爭買賣關係之契
約目的，係為取得高於系爭房地成本價格至少210萬元之實
際獲利無訛。被告邱威儒出售系爭房地既為謀利，其出售價
格必定高於成本價格始有獲利之可能。
㈤故分析被告邱威儒購買系爭房地之成本，依系爭房地預定買
賣契約書所載內容，總價為1514萬元，且至出售系爭房地予
原告前，被告邱威儒已依約支付泓瑞公司訂金10萬元、簽約
金142萬元、8樓頂板76萬元，共計已支付228萬元，尚有交
屋保留款（以買賣價金百分之5計算）75萬元及金融貸款金
額1211萬元合計1286萬元之系爭餘款未付，為兩造所不爭執
（見不爭執事項⒈、⒉）。對比系爭契約書第3條所載之買賣
價金付款方式，其中第2次價金給付為228萬元，對應被告邱
威儒已支付給泓瑞公司之228萬元，第3次價金給付1288萬元
，則對應被告邱威儒尚未給付之系爭餘款（兩者僅相差2萬
元，計算式：1288萬元－1286萬元＝2萬元），並以原告承擔
系爭房地預定買賣契約書之權利義務為替代給付。故系爭契
約書所約定之第2次價金給付、第3次價金給付，已幾近被告
邱威儒購買系房地之總成本1514萬元，故如單純依系爭契約
書所載之買賣價金，被告邱威儒獲利金額僅為第1次價金給
付之86萬元及第3次價金給付與系爭餘款之差價2萬元，總計
88萬元（計算式：86萬元＋2萬元＝88萬元），已與被告邱威
儒預計實際取得獲利210萬元相差甚遠。更毋論第1次價金給
付之86萬元，已由被告邱威儒作為居間報酬給付予被告楊峻
岳收受，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒋）。而第3次價金
給付之尾款金額，之所以約定比系爭餘款多2萬元，原因在
於為被告繳納系爭房地轉售時所生之相關規費之準備，業據
被告楊峻岳證述甚詳（見本院卷一第420頁），而系爭契約
書第4條亦確約定有：建設公司之換約手續費由賣方支付，
地政士之簽約費4元（應為4萬元之誤寫）由雙方支付等內容
（見本院卷一第25、27頁），故若系爭買賣關係之價金確如
原告所主張以系爭契約書第2條所載之1602萬元為準，此時
被告邱威儒出售系爭房地根本毫無獲利可言。是原告既不爭
執系爭210萬元為系爭買賣關係之部分價金，且係有別於系
爭契約書第3條所約定之付款方式之外，另以現金給付予被
告邱威儒，客觀上即核與被告所辯：簽約當時係為規避房地
合一稅及使被告邱威儒可實際取得預期獲利210萬元，同時
降低原告之購入價格，故僅於系爭契約書中約定被告邱威儒
因購買及出售系爭房地所需之成本，實際獲利210萬元則由
原告另以系爭210萬元現金給付給被告邱威儒，系爭買賣關
係價金應為1812萬元一詞，相互吻合，亦與國內常見之購買
預售屋再轉售賺取差價之投資模式及以虛設契約總價以規避
房地合一稅之課徵手法相符一致，足證被告所辯，確屬有據
，自堪採信為真實。
三、原告固主張：依系爭契約書第2條之買賣總價欄所載金額為1
602萬元，依文義解釋，堪認系爭買賣關係所合意之買賣價
金應即為1602萬元等語，惟系爭210萬元根本未曾出現在系
爭契約書之中，依文義解釋，該筆款項即難認與系爭契約書
所載之1602萬元有何關連。且原告既與被告邱威儒於系爭契
約書第3條約定分3次給付合計1602萬元予被告，已認定如前
，原告僅需依約付款即可完整履行其給付價金之義務。原告
既自承系爭契約書實際簽訂日係於111年8月1日當日所為之
事實，卻於同日先交付現金210萬元予被告邱威儒，再至銀
行匯款86萬元至君悅公司銀行帳戶內，同為系爭契約書所約
定之買賣價金，何需畫蛇添足以不同方式為給付？又原告依
同日所簽訂之系爭契約書，僅須給付86萬元之簽約款，實無
於同日預先給付尚未到期價金之必要及義務。縱認原告出於
預先給付價金之目的給付系爭210萬元之現金，依一般買賣
不動產之交易習慣，非不得將系爭契約書第3條第1項簽約款
金額變更為210萬元已足，完全不需再另行匯款86萬元至君
悅公司銀行帳戶內，或直接將簽約款金額修改為296萬元（
計算式：86萬元＋210萬元＝296萬元），或將第2次價金給付
之換約款修改為18萬元（計算式：228萬元－210萬元＝18萬元
），或於系爭契約書末段，加註買方簽約當日尚有以現金21
0萬元預先給付價金之內容，原告非不得以一般不動產買賣
契約常見之增修方式，作為原告已給付系爭210萬元價金之
證明，以避免日後滋生爭議，卻捨此不為，僅由非系爭契約
書當事人之被告楊峻岳提供內容為：茲收到款項新臺幣210
萬元整，因口說無憑，故特立此據證明，簽收人：被告楊峻
岳，付款人：卓沛玉等內容之簽收單作為憑據（見本院卷一
第37頁），而就系爭簽收單內容形式以觀，實不足以做為系
爭210萬元屬系爭契約書之部分價金預付之依據。況原告於1
11年9月22日換約時，仍依系爭契約書第3條第2項約定，交
付系爭支票予被告邱威儒作為換約款，甚至於換約同日，完
全未再向被告邱威儒確認已有預付系爭210萬元之前提下，
逕與被告邱威儒簽訂系爭房地更名協議書一，直接承受系爭
房地預定買賣契約書之權利義務，為兩造所不爭執（見不爭
執事項⒌、⒍），原告於換約當日就系爭契約書所載1602萬元
之價金已有溢付之情形當有認識，卻無視自己所主張已預先
給付系爭210萬元之部分價金之事實，亦未提出系爭簽收單
以為第2次、第3次買賣價金之折抵，足證原告主觀認知系爭
210萬元為系爭買賣關係價金之一部，但未包含於系爭契約
書所載1602萬元之內，原告主張系爭210萬元為系爭契約書
所載價金1602萬元之部分價金預付云云，實與一般經驗法則
、交易習慣及前開證據有違，自不足採信。
四、按民法第244條前段規定：「債務人之代理人或使用人，關
於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失
負同一責任。」等語，此為有關債務人代負責任之規定。觀
之該法文，係不問債務人有無過失，均應就代理人或使用人
之故意或過失所生之不履行，負同一責任，債務人尚不得以
其已盡相當注意，或縱盡相當注意仍無法避免債務不履行之
發生而主張免責。次按法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及
調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論
理及經驗法則，此觀民事訴訟法第222條第1項本文、第3項
規定自明。又證人證言之證據力，固由事實審法院認定，惟
法院取捨該證言時，應依證人參與待證事實之緣由、有無在
場確實聞見、前後陳述之全部內容、觀察記憶認知與說明諸
般能力、就訟爭事件及兩造間之利害關係等，加以綜合判斷
，並以論理法則及經驗法則為內在制約，依自由心證判斷該
證言是否可採。查卓沛玉雖證稱：當時被告楊峻岳沒有跟伊
告知系爭房地之開價是多少，僅告知系爭房地要出售，就約
伊到永義房屋店內議價，伊於111年7月31日到永義房屋店內
，跟被告楊峻岳出價1580萬元，被告邱威儒當時在店內隔壁
房間，被告楊峻岳就去問被告邱威儒，被告邱威儒說要1602
萬元，伊就說好，兩造並約好於隔天簽約。被告楊峻岳於11
1年8月1日當天叫伊先去銀行領系爭210萬元給他，說因為被
告邱威儒輸股票要先拿，伊領了之後交給被告楊峻岳，被告
楊峻岳再轉交給被告邱威儒。後來伊就到星巴克咖啡店2樓
簽系爭契約書，簽好後伊想到系爭210萬元沒有在系爭契約
內，就打電話給被告楊峻岳，被告楊峻岳就開立系爭簽收單
給伊，並叫伊再匯1筆86萬元的簽約款。伊就是要用1602萬
元買系爭房地，伊簽約時不知道被告邱威儒跟泓瑞公司購買
之價格，也不知道被告邱威儒之開價，也沒有看到系爭房地
預定買賣契約書，系爭契約書第3條總共3次價金給付之金額
都是被告楊峻岳寫的，伊沒有注意，就是簽名而已。伊轉帳
86萬元後，還有簽發1張本票號碼TH0000000、金額86萬元之
本票（下稱系爭本票）給被告楊峻岳作擔保，在換約時伊取
回本票還有跟系爭房地更名協議書一一起拍照存證。伊到換
約當天才有看到系爭房地預定買賣契約書，在系爭房地交屋
後，伊有向被告楊峻岳確認系爭買賣關係價金是1602萬元，
被告也都承認交屋款75萬元應由被告邱威儒承擔，後來於11
2年8月23日，與被告及泓瑞公司員工協調確認時，伊才知道
被告楊峻岳有收取被告邱威儒之簽約款86萬元作為居間報酬
，及被告邱威儒要實拿獲利210萬元等事實。但伊自始至終
都是要用1602萬元購買爭房地，系爭210萬元是系爭契約書
的部分價金，並有伊與被告楊峻岳之LINE通訊軟體（下稱LI
NE）通訊紀錄截圖、伊與被告間之錄音、錄影檔案譯文可以
佐證等語（見本院卷二第16至33頁）。惟查：
㈠被告邱威儒於委託被告楊峻岳居間出售系爭房地前，曾委由
有巢氏房屋在網路上刊登售屋廣告，出售價格為1888萬元，
有有巢氏房屋售屋網頁截圖在卷可佐，已如前述。且被告邱
威儒購買系爭房地之價格為1514萬元，有實價登錄系統可供
查詢，亦據被告楊峻岳證述屬實（見本院卷一第420頁），
是證人證述其於購買系爭房地前，不知被告邱威儒之購屋成
本價格及欲出售價格，即與國內購屋者多會利用網路或實價
登錄系統，甚至詢問房仲業者查詢賣家之購買成本及出售價
格，以為議價參考之交易習慣相左。
㈡又依卓沛玉提出其與被告楊峻岳之LINE通訊紀錄截圖，被告
楊峻岳於111年7月30日確有傳送同在臺中市南屯區三和街之
建物，實價登錄價格最高為1506萬元，最低為1238萬元間之
訊息予卓沛玉，卓沛玉並於111年7月31日14時41分，傳送「
1580可？」之訊息給被告楊峻岳（見本院卷二第197至第207
頁），卓沛玉以此作為其購屋時，同地段建物之行情僅在12
38萬元至1506萬元之間，伊出價也只有1580萬元，故其同意
購買系爭房地之價格不可能超過1602萬元之依據。惟查，被
告楊峻岳證稱：當時因為政府對不動產交易每100萬元會課4
5萬元之房地合一稅，且被告邱威儒要實拿210萬元之獲利，
若以被告邱威儒取得系爭房地之成本價格1514萬元計算，實
際售價要加到近400萬元，故一方面為讓被告邱威儒取得預
期獲利，另一方面為避免被告邱威儒提高售價將房地合一稅
轉嫁給原告負擔。故伊有告知卓沛玉因為節稅之關係，她也
可以買得比較便宜，所以必須要用另外給付現金210萬元之
方式給付部分價金，不列在系爭契約書內，因為有金流的話
，該課的稅還是要課，伊與卓沛玉都有協議好，卓沛玉也知
道系爭210萬元係系爭買賣關係價金之一部分等語（見本院
卷一第419至421頁）。足證被告邱威儒確有告知卓沛玉如欲
購買系爭房地，買賣價金中有210萬元需以現金給付之事實
。再觀諸原告提出上開LINE通訊紀錄截圖內容，被告楊峻岳
所傳送之同地段建物其等實價登錄價格期間，均為108年至1
09年之間，與被告邱威儒購買系爭房地之時點相近，而系爭
房地含停車位之總坪數為45.6坪，有系爭房地之實價登錄系
統截圖附卷可稽（見本院卷一第373頁），對照被告楊峻岳
傳送之同段建物實價登錄資料，僅有最高價格1506萬之該筆
建物其坪數與系爭房地坪數相當（見本院卷二第197頁），
其交易價格核與被告邱威儒購買系爭房地之價格1514萬元大
致接近，被告楊峻岳傳送上開實價登錄訊息後，再傳送：「
我會提供這附近的行情，預售的登錄跟成屋還是有落差」等
文字內容（見本院卷二第203頁），顯見被告楊峻岳傳送同
段建物於108年至109間之實價登錄價格之目的，應在說明被
告邱威儒購入系爭房地之價格1514萬元，符合當時交易行情
，而非提供卓沛玉於111年通訊當時系爭房地之交易行情，
卓沛玉認其購買系爭房地當時，市場行情僅在1238萬元至15
06萬元之間，容有誤會。而卓沛玉於111年7月31日13時2分
，尚傳送：「我會去可是這個預售屋（指系爭房地）我可能
會考慮，一次要拿那麼多錢，我上班要有一些周轉金不然沒
辦法工作，而且價格有偏高」，再於同日13時9分傳送：「
我還是偏向於可以馬上入住的，因為那個（指系爭房地）又
要等很久，而且馬上就要拿現金出去。」等文字內容予被告
楊峻岳（見本院卷二第203、205頁），核與被告楊峻岳證稱
：其有告知卓沛玉如欲購買系爭房地，買賣價金中有210萬
元需另以現金給付之內容相符一致。是卓沛玉雖有於111年7
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