臺灣高等法院花蓮分院民事判決
113年度上字第4號
上 訴 人 林俊旭
訴訟代理人 蕭芳芳律師
被上訴人 林俊得
林秀真
共 同
訴訟代理人 許洋頊律師
上列當事人間請求簽訂買賣契約事件，上訴人對於中華民國113
年1月25日臺灣臺東地方法院112年度訴字第112號第一審判決提
起上訴，並為訴之減縮，本院於113年7月9日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
上訴人於原審主張兩造公同共有坐落臺東市○○段000○000地號 土地及其上同段000建號房屋（下稱系爭房地)，被上訴人就系 爭房地潛在之應有部分合計逾2/3，經限期催告伊是否行使優 先承買權，伊已於限期內合法行使，爰依民事訴訟法(下稱民 訴法)第247條第1項、土地法第34條之1第1、2、4、5項規定， 求為命：㈠確認上訴人就系爭房地之兩造公同共有部分的優先 購買權存在；㈡被上訴人就系爭房地公同共有部分應與上訴人 簽訂與第三人簽訂不動產買賣契約相同條件之買賣契約，並於 上訴人給付新臺幣(下同)600萬元之同時，將系爭房地公同共 有部分移轉登記予上訴人。於上訴後，就上開㈡之聲明不再請 求補訂書面契約，核屬減縮聲明，依民訴法第446條第1項、第 255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、實體方面
上訴人主張：兩造公同共有系爭房地，被上訴人潛在之應有部 分合計逾2/3，經以附表(下略)編號1所示存證信函，限期催告 伊是否行使優先承買權，伊於期限內，以編號2存證信函表示 願依同一條件即總價金900萬元承買，已合法行使優先承買權 ，兩造間已成立買賣契約，被上訴人嗣再以編號3、5存證信函 附加其他條件，係於伊合法行使優先承買權後始為補充通知， 對伊不生效力等情。爰依民訴法第247條第1項、土地法第34條 之1第1、2、4、5項規定，求為命：㈠確認上訴人就系爭房地之 兩造公同共有部分的優先承買權存在；㈡於上訴人給付被上訴
人600萬元之同時，被上訴人應將其等於系爭房地公同共有部 分所有權移轉登記予上訴人之判決。
被上訴人則以：伊等與訴外人侯明輝於民國112年6月26日就系 爭房地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），該契約 第3條第2項約定價金給付方式及期限，屬系爭買賣契約之條件 。伊於翌(27)日以編號1存證信函通知上訴人是否願意行使優 先承買權，上訴人雖以編號2存證信函回覆同意優先承買，然 依編號3至5存證信函，上訴人之真意係除價金外，其餘系爭買 賣契約條件均不接受，顯未以同一條件行使優先承買權，其優 先承買權之行使不合法，兩造間就系爭房地即無買賣契約關係 存在等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。原審判決上訴人敗訴。上訴人不服，全部提起上訴，並為訴之 減縮，於本院聲明：原判決廢棄，請求判准如其上開聲明。被 上訴人答辯聲明：上訴駁回。
兩造不爭執事項(本院卷第75至77頁，並依卷證及論述方式而修 正)：
㈠系爭房地為兩造因繼承取得而公同共有，潛在應有部分各3分之 1。
㈡被上訴人於112年6月26日將系爭房地出售侯明輝，並簽訂系爭 買賣契約。
㈢兩造曾以附表所示存證信函往來，討論系爭房地優先承買事項 。
㈣兩造對於卷附證據之形式上真正均不爭執。 本院之判斷
㈠土地法第34條之1第5項準用第4項：「共有人出賣其應有部分時 ，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，係指他公同 共有人於公同共有人出賣公同共有土地或建築改良物潛在之應 有部分時，對於該公同共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約 之權而言。故出賣之公同共有人與他人所訂契約或他人承諾之 一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權 。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承 購權，尚不生優先承購之效力(最高法院100年度台上字第1673 號民事判決意旨參照)。所謂「以同一價格共同或單獨優先承 購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一 切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵 擔保等，優先購買權人均須接受，始為合法，方生與出賣之共 有人按其與第三人約定之同樣條件成立買賣契約之效力，倘有 部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承 購權，不生優先承購之效力(最高法院109年度台上字第2080號 、112年度台上字第1493號民事判決意旨參照)。職是，土地法
第34條之1所稱行使優先承買權，係請求出賣人按其與第三人 約定之「同樣條件」訂立書面契約，而非僅指「同一價格」， 應屬明悉。又優先承購權人表示以同一條件優先承購，固應認 該優先承購契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間 成立(最高法院95年度台上字第2214號民事判決意旨參照)，惟 如兩造就共有人行使優先承買權之意思表示真意有爭執時，依 民法第98條規定，即應探求當事人之真意。倘主張優先承買之 共有人，依其表述之內容，實際已對出賣之共有人與他人所訂 契約或他人承諾之一切條件，有部分不接受或擅自變更買賣條 件情事，自難認其已依同樣條件合法行使優先承買權。㈡上訴人主張：被上訴人以編號1存證信函催告伊行使優先承買權 ，已生合法催告效力。伊接獲後，業於期限內以編號2存證信 函表示願依土地法第34條之1規定，以同樣價金900萬元承買， 亦已合法行使優先承買權等語，並舉附表所示存證信函為憑。 惟查：
⒈系爭買賣契約第3條第2項約定付款方式為：第一期款(簽約款)1 00萬元(含定金20萬元)，於簽約時給付，交由地政士匯入履保 專戶；第6條第4項則約定稅費及其他費用之負擔(原審卷第100 至102頁)；依前揭說明，上訴人應接受相同付款、稅費等費用 負擔條件，始屬合法行使優先承買權。然觀之附表所示兩造往 來存證信函，被上訴人於編號3存證信函已將簽訂系爭買賣契 約之事及契約付款條件告知上訴人，然上訴人就被上訴人不待 其回覆編號2存證信函前，即與侯明輝簽訂系爭買賣契約乙事 ，直指被上訴人違反土地法第34條之1規定，應由被上訴人自 行負責，其不受拘束；嗣被上訴人以編號5存證信函，援用最 高法院見解，限期催告上訴人需以相同條件行使優先承買權始 屬合法，上訴人仍未置理(本院卷第106頁)；甚且，於原審得 知系爭買賣契約內容後，仍主張：被上訴人於編號1存證信函 只有寫900萬元，是否要以相同價金優先承買，條件就是如此 ，其以編號2存證信函表明要以總價900萬元行使優先承買權已 發生效力。至於編號3、5存證信函所載條件，及被上訴人後來 提存的金額，竟加了代書費、仲介費及律師費，這都是被上訴 人事後所為變更與附加之條件，其不必受到拘束等語(原審卷 第116、139至140頁)。綜上以觀，堪認上訴人於被上訴人催告 期限內，顯無以與系爭買賣契約相同條件行使優先承買權之意 思，至為明灼，則其優先承買權之行使並非合法，難認發生優 先承購之效力。
⒉又徵求他共有人是否優先承購為意思通知，旨在促請他共有人 行使優先承購權，他共有人如未於限期內行使優先承購權，即 生失權之效果(最高法院78年度台上字第1896號民事判決要旨
參照)。上訴人未於被上訴人催告期限內合法行使優先承買權 ，已生失權效果，故其請求確認其就系爭房地兩造公同共有部 分之優先承買權存在，並無理由。其優先承買權行使既不合法 ，即不發生法定形成權效力，難認兩造就被上訴人於系爭房地 公同共有(潛在應有部分比例合計3分之2)所有權已成立與系爭 買賣契約同一條件之優先承購契約。
綜上所述，上訴人未於被上訴人催告期限內合法行使優先承買 權，則其請求確認其就系爭房地兩造公同共有部分之優先承買 權存在，及請求於其給付被上訴人600萬元之同時，被上訴人 應將其等於系爭房地公同共有部分所有權移轉登記予上訴人， 均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤， 上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁 回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之 證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐 一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 30 日 民事第一庭審判長法 官 劉雪惠
法 官 鍾志雄
法 官 廖曉萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 30 日 書記官 廖子絜
附表：
編號 日期 (OOO年) 證據名稱 證據內容摘要 出處 (原審卷) 1 O月OO日 臺東市○○郵局存證號碼OO號存證信函 寄件人：被上訴人 收件人：上訴人 主旨： 貴我雙方係系爭房地所有權人，我方林秀真及林俊德的持分各為公同共有1/1(潛在持分1/3)，台端持分為公同共有1/1(潛在持分1/3)，茲將前開不動產以900萬元為出售之處分，爰依土地法第34條之1規定，請台端於函到15日內以書面通知我方是否願意以相同價金為優先購買，若逾期未回函即視為放棄優先購買權，我方於前揭不動產出售後，將通知台端來領取前揭應得之價金，若再逾期不為領取，前揭價金將依法向法院為提存。 第19至20頁 2 O月O日 臺東市○○路○○○○號碼OO號存證信函 寄件人：上訴人 收件人：被上訴人 復台端等O月OO日郵政存函文，台端等2人願意將與本人公同共有之系爭房地，以900萬元出售來函詢問本人，今復函我本人願以同樣價金依土地法第34條之1規定行使優先承買權，需台端等2人擇日攜帶所有權狀、印鑑證明、印鑑章、身分證影本等文件，來本人住所簽立買賣契約等事件之情事。 第21頁 3 O月OO日 臺東市○○郵局存證號碼OO號存證信函 寄件人：被上訴人林俊得 收件人：上訴人 來函知悉台端將用相同價格，相同條件行使優購權利購買系爭房地，希台端於收函起7日內行使優購相關權利。聯絡代書葉俊峰0000000000會同到○○房屋○○○○加盟店(台東市○○街00巷0號)完成買賣合約換約程序，同時將原合約買方已匯入履保帳戶中相對價金150萬元(簽約及完稅款)匯入○○○○履保專戶，銀行：○○商業銀行○○分行，帳號：00000000000000，戶名：○○商業銀行受託信託財產專戶。逾期無完成新買賣合契約並匯入買賣價金150萬元，視同放棄行使優購權。原合約將依土地法第34條之1相關事項逕行處理。 第23至24頁 4 O月OO日 臺東市○○路○○○○號碼OO號存證信函 寄件人：上訴人 收件人：被上訴人林俊得 復台端112年7月11日郵政存函，詳情分述如下： ⒈土地法第34條之1第2項明文規定共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知其他共有人，其不能以書面通知者，應公告之，台端未事先通知其他公同共有人，我本人以前，就處分公同共有之系爭房地，其處分顯然違反法律規定。依土地法第34條之1第5項規定於公同共有準用前4項之規定。 ⒉系爭房地屬於公同共有，各公同共有人之持分均為1/1，並無自己持有之持分，必須解除公同共有後變成分別共有時，台端才有自己之持分。 ⒊台端以書面通知並限時在收件後15日回覆，逾期視為放棄優先承買權，本件台端於000年0月00日下午18時從○○市○○路○○郵局寄給其他公同共有人通知我，我於112年6月28日收到，已在15日內向台端表示願意按台端出售之全部價金900萬元內表示願意按土地法第34條之1規定行使優先承買權，而台端在未收到本人回函以前，就簽立買賣契約，顯然違反土地法第34條之1規定，這是台端個人行為，由台端個人全部負法律責任，與本人無關，且本人是買方，依習慣買方有權利選任地政士辦理買賣情事，而台端也可另外選任地政士協同辦理，各方依法各自負擔費用。 第25至28頁 5 O月OO日 臺東市○○路○○○○號碼OOO號存證信函 寄件人：被上訴人林俊得 收件人：上訴人 內容： 我方林秀真、林俊德今通知台端將依土地法34條之1第1項為出售處分系爭房地，買賣總價900萬元整，台端若要行使優先購買權，請於文到15日內將簽約款100萬元匯入指定的買賣價金信託專戶：○○商業銀行○○分行帳號：00000000000000，戶名：○○商業銀行受託信託財產專戶。並於文到15日內到指定處所：台東市○○街00巷0號簽立買賣合約為妥(台端得自行選任地政士辦理買賣，我方也不反對，我方亦會選任合法地政士協同辦理)否視為非合法行使優先購買權。我方於系爭房地出售後將通知台端來領取前揭應得之價金(台端應得300萬元須扣除土增稅仲介費代書費提存費等)若再逾期不為領取，前揭價金將依法向臺東地院提存。敬請台端於收文後15日內依上述合法方式行使優先購買權，逾期視為放棄，我方將按土地法第34條之1第1項為全部之出售處分。台端若要主張優先購買權，優先承買人須全盤接受買賣條件不得部分不接受或加以變更。按最高法院98年度台上字第1285號民事判決：「按土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權。」可知共有人要行使優先承買權，須完全比照他共有人與第三人訂定之契約，不得作任何的變更，否則即非合法行使優先承買權。 第29至32頁 附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。