臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第1112號
原 告 趙桂枝
訴訟代理人 高紫庭律師
被 告 黃玉杏
訴訟代理人 王文璋
黃柏嘉律師
王秉信律師
被 告 非凡不動產有限公司
法定代理人 榮翠華
訴訟代理人 林誌軒
羅一順律師
上一人
複代理人 羅 筠律師
游正霆律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國113年6月24日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告非凡不動產有限公司應給付原告新臺幣310,000元，及自民國112年5月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告非凡不動產有限公司負擔12％，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告非凡不動產有限公司如以新臺幣310,000元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國111年8月28日委託被告非凡不動產有限公司（即 全國不動產板橋加盟店，下稱非凡不動產公司）仲介出價斡 旋被告黃玉杏所有之門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號3樓 房屋及坐落基地（下合稱系爭房地，如單指房屋則稱系爭房 屋）。於看屋過程中，因系爭房屋有前後陽台，原告見系爭 房屋之第一類謄本上僅載總面積85.18平方公尺，故詢問有 關陽台登載坪數之事，被告非凡不動產公司所屬員工吳柏凱 告知因系爭房屋為63年間所建造，第一類謄本上並無記載關 於附屬建物陽台之坪數，但陽台面積可再為補登，主建物坪 數不會短少，總面積只會增加，此亦為此類物件最大賣點之 一，並告知原告：賣方（即被告黃玉杏）於不動產一般委託 銷售契約書上亦清楚載明「主建物」之「面積85.15」平方
公尺，該坪數不含任何附屬建物。而後在被告非凡不動產公 司媒合下，原告與被告黃玉杏於111年9月8日見面議價，當 天原告即以買賣總價新臺幣（下同）15,500,000元（以系爭 房屋主建物面積85.18平方公尺為計價基礎），與被告黃玉 杏簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），嗣被告黃玉 杏亦辦妥系爭房地所有權登記移轉於原告。
㈡惟於111年12月2日交屋後，原告詢問有關被告黃玉杏辦理補 登程序之辦理進度，被告非凡不動產公司表示被告於111年9 月7日即將系爭房屋原始竣工圖面送審，但現不願意繼續進 行相關程序，請原告自行處理；原告遂再於111年12月5日付 費請地政士辦理坪數測量，孰知地政士稱主管機關通知系爭 房屋主建物面積並無85.18平方公尺，原告深覺困惑，自行 調取系爭房屋竣工圖後發現系爭房屋面積登載為72.80平方 公尺，且被告黃玉杏早已取得前開圖面，被告非凡不動產公 司亦早知悉系爭房屋有坪數短少之情。
㈢系爭房屋面積有所短少，不足系爭買賣契約所約定之「主建 物面積85.18平方公尺」，被告黃玉杏之給付自有瑕疵且無 法補正，爰依物之瑕疵擔保之法律關係，行使民法第359條 減少價金權，請求被告黃玉杏返還減少價金後溢領之價款， 或依民法第360條規定請求被告賠償損害。爰以系爭房屋主 建物面積85.18平方公尺議定價金15,500,000元為基礎，每 平方公尺應為181,968元，則短少之12.38平方公尺（85.18－ 72.80＝12.38）價值應為2,252,764元（計算式：12.38×181, 968＝2,252,764），以此為減少價金或損害賠償之數，請本 院擇一有利而為判決。
㈣又被告非凡不動產公司受原告委託居間媒介系爭買賣契約， 依不動產經紀業管理條例第24條之2第4、5項、民法第567條 等規定，應有調查義務，且應以善良管理人之注意義務處理 委任事務。然被告非凡不動產公司於仲介系爭房地買賣時， 即知系爭房屋有陽台補登情事，應可得知系爭房屋面積與謄 本登載存有出入之可能，且被告非凡不動產公司亦曾協助被 告黃玉杏請領系爭房屋竣工圖申請坪數補登；又買賣不動產 之坪數大小，復為買賣契約之重要之點，被告非凡不動產公 司即應協助買賣雙方就系爭房屋為必要之檢查，如建請地政 機關丈量等必要措施，卻未為之，顯未善盡調查之義務，亦 未盡善良管理人之注意義務。又此不完全給付無從補正，爰 依民法第227條第1項、第256條、第259條等規定，解除與被 告非凡不動產公司間之仲介契約（下稱系爭仲介契約），並 請求返還已受領之仲介報酬310,000元。 ㈤聲明：
⒈被告黃玉杏應給付原告2,252,764元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉被告非凡不動產公司應給付原告310,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
㈠被告黃玉杏辯稱：
⒈系爭買賣契約有關建築改良物標示欄所載主建物85.18平方 公尺，乃係按謄本之建物標示部總面積照錄，並無虛偽不 實記載；且系爭房地買賣亦非針對特定部分面積為購買， 此由系爭買賣契約第3條第1項記載：「本買賣標的物總價 款：壹仟伍佰伍拾萬元整」可明，縱使系爭房屋登記面積 有所變動，亦無涉物之瑕疵。況且，依新北市板橋地政事 務所複丈結果，系爭房屋室內面積為65.35平方公尺，前 後陽台面積16.28平方公尺，樓梯間面積5.17平方公尺， 合計86.8平方公尺，超過權狀所載面積1.62平方公尺，被 告黃玉杏出售系爭房屋並無面積短少之瑕疵。
⒉被告黃玉杏係就完整之系爭房地（含頂樓增建物）為出售 ，未有主建物、附屬建物分別出售之情形；縱經地政機關 補登或釐正系爭房屋面積，將面積分別為主建物及附屬建 物之分項記載，然此對於買賣標的物之同一性並無影響。 倘如原告所述，系爭買賣契約所記載之主建物範圍不包含 陽台，則陽台既未載明在系爭買賣契約書之買賣標的內， 是否仍屬於被告黃玉杏所有？被告黃玉杏並無任何理由將 該陽台無償讓與原告。
⒊另被告黃玉杏就系爭房屋陽台面積補登事宜，早已全權委 託地政士處理，被告黃玉杏並未取得竣工圖知悉系爭房屋 登載面積；況且，依竣工圖登載內容，系爭房屋建築面積 為82.75平方公尺（另有屋頂突出部分10.34平方公尺）， 亦非原告所指72.80平方公尺。
㈡被告非凡不動產公司辯稱：
⒈系爭買賣契約係以系爭房地為交易標的，並非以特定面積 為交易內容，此由系爭買賣契約第1條記載略以「不動產 標示及委託銷售範圍：…（本記載未詳盡事項，依地政機 關登記簿謄本為準）」、「建物門牌：新北市○○區○○路00 0巷00號3樓」，可知系爭買賣契約中關於不動產買賣標的 物之記載，係在特定買賣交易之標的物，亦即以地政機關 之登記簿謄本記載為準，而非以特定面積作為交易內容。 另參酌系爭買賣契約第3條第1項記載「買賣標的物總價款 ：壹仟伍佰伍拾萬元整」，可見買賣雙方係以系爭房地總
價款為交易價金之計算，並非以約定房地單位面積單價後 再乘以總面積作為計算。系爭買賣契約係以15,500,000元 作為系爭房地總價款之約定，即無從因地政事務所登記面 積變更而有所影響。
⒉縱認系爭買賣契約係以特定面積為交易內容，然系爭房屋 亦無面積短少之瑕疵。蓋經新北市板橋地政事務所勘驗測 量，系爭房屋主建物部分釐正後為65.35平方公尺，前後 陽台部分為16.28平方公尺，樓梯間為5.17平方公尺，合 計為86.8平方公尺，尚大於權狀及謄本所載。 ⒊系爭房屋為中古屋，屬現物買賣及特定物買賣，被告非凡 不動產公司係依系爭房屋現況、第一類登記謄本、所有權 狀等文件向原告說明，並曾提及此類早期建物可向地政機 關申請附屬建物面積補登；原告於簽立系爭買賣契約前亦 看屋數次，對於系爭房屋之現狀、位置、面積均已瞭解， 且未針對系爭房屋主建物及附屬建物之面積各自為何有所 疑問。系爭買賣契約中亦未針對陽台補登、陽台面積等為 任何記載，依客觀情形及一般社會通念，足認買賣雙方對 於系爭房屋大小並無爭執，所注重者乃係系爭房屋現狀及 權利義務而已。
⒋系爭房屋之謄本及建築改良物勘測結果均記載主建物面積 為85.15平方公尺，雖與實際測量之65.35平方公尺不符， 然此顯係63年間地政機關之測量錯誤所致，該登記不符情 形係因地政機關之錯誤所致，且於系爭房屋於63年間第一 次登記時即出現錯誤，非可歸責於被告非凡不動產公司。 被告非凡不動產公司信賴系爭房屋之所有權狀、第一類登 記謄本、建築改良物勘測結果等資料，無從得知系爭房屋 有需釐正之情，且上開資料均屬地政機關所為具有絕對效 力之文件，被告非凡不動產公司信賴上開資料之公示外觀 ，並無從得知地政機關有測量並登載錯誤之情。再觀不動 產經紀業管理條例第18條至第25條就經紀人員應盡之業務 責任規定，及其施行細則所有條款，並無經紀人員應對建 物面積進行核算之規定，故被告非凡不動產公司信賴系爭 房屋登記謄本公示記載之面積數據，據以向原告說明銷售 ，難認有故意或違反作為義務之過失可言。
⒌另不動產經紀業者為不動產之居間仲介時，關於訂約事項 ，就其「所知」固有向當事人報告及調查之義務，惟以「 已知」之訂約事項為限。觀不動產說明書中成屋應記載事 項，並無應記載「建築改良物勘測成果表」與「竣工圖」 之情形，買賣雙方於簽約時既無庸記載上揭事項，被告非 凡不動產公司即無從提供或調查該資料之必要，則二者是
否不符即非被告非凡不動產公司所知事項，被告非凡不動 產公司未向原告報告或調查不知事項，並未違反民法第56 7條之報告、調查義務。
㈢均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告於111年8月28日委託被告非凡不動產公司居間斡旋系爭 房地，二人成立系爭仲介契約；而後原告與被告黃玉杏經被 告非凡不動產公司居間仲介，於111年9月8日簽訂系爭買賣 契約，由原告以總價15,500,000元向被告黃玉杏買受系爭房 地連同頂樓增建物；原告業已付訖價款，被告黃玉杏亦已移 轉系爭房地所有權登記及交付系爭房地連同頂樓增建物之占 有於原告等事實，有原告之不動產買賣意願書及確認書、被 告黃玉杏之不動產一般委託銷售契約書、系爭買賣契約書（ 含不動產標的物現況說明書）等件在卷可稽，復為兩造所不 爭執，應堪認定。
㈡原告主張系爭買賣契約約定系爭房屋主建物面積為85.18平方 公尺，然依竣工圖登載系爭房屋主建物面積僅72.80平方公 尺，經新北市板橋地政事務所實際測量亦僅有65.35平方公 尺，是系爭房屋主建物面積有所短少，且此情為被告黃玉杏 所明知卻故意不告知，依民法第359條規定減少價金並請求 被告黃玉杏給付2,252,764元，或依民法第360條規定請求被 告黃玉杏賠償2,252,764元乙節，為被告以前揭情詞所否認 。經查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物 有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之 品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不 履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民 法第354條第1項前段、第359條、第360條定有明文。 ⒉經本院會同新北市板橋地政事務所測量員到場履勘，系爭 房屋主建物面積計65.35平方公尺、樓梯間面積計5.17平 方公尺，前後陽台面積合計16.28平方公尺，有新北市板 橋地政事務所112年8月7日112年板土複字第1464號土地複 丈成果圖在卷可按（見本院卷第253至255頁）。再參新北 市板橋地政事務所112年7月21日新北板地測字第11258327 66號函覆略以：本市○○區○○段0000○號（即系爭房屋）原
始勘測結果圖及建物登記總面積為85.18平方公尺，為主 建物面積（含樓梯間），不包括附屬建物陽台及共有部分 面積等語（見本院卷第207頁），則系爭房屋主建物實際 面積加計樓梯間面積為70.52平方公尺（計算式：65.35＋5 .17＝70.52），確與登記簿上所登載建物面積85.18平方公 尺不符。
⒊惟觀諸系爭買賣契約第1條約定：「不動產標示及買賣權利範圍(本記載未詳盡事項，依地政機關登記簿謄本為準）：土地標示…、建築改良物標示…」、「一、本買賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：頂樓，其他：頂樓增建部分，買方知悉依現況點交」（見本院卷第29至30頁），可見上開約定乃係特定買賣交易之標的物，而非以特定數量面積作為交易內容；加之系爭買賣契約第3條第1項約定：「買賣總價款：新臺幣壹仟伍佰伍拾萬元整」（見本院卷第30頁），亦係以一定總價為系爭房地連同頂樓增建物之買賣價金，非以土地、系爭房屋或頂樓增建物單位面積之單價再乘以總面積為計算。再佐以證人吳柏凱到庭結證稱：我是非凡不動產公司的員工，為買方即原告的仲介（即不動產營業員，下同）；我沒有實際測量系爭房屋的面積，而是依照地政機關謄本登載的面積說明，而且劉振棋（即賣方之仲介）曾告知陽台面積並未計入權狀面積，日後可能可以去申請補登等語（見本院卷第371至375頁）、證人劉振棋亦到庭結證稱：我是非凡不動產公司的員工，為賣方即被告黃玉杏的仲介；被告黃玉杏就是要賣系爭房屋整層，而權狀登記面積為85.18平方公尺，所以我的認知是85.18平方公尺是系爭房屋整層包括陽台面積，不可能陽台拆開來賣；系爭買賣契約的買賣標的範圍包括系爭房地及頂樓增建物，以總價15,500,000元成交，沒有再細分坪數單價，不過簽約時有講清楚依權狀登記，不包含陽台補登坪數問題等語（見本院卷415至419頁）。參互以觀，系爭買賣契約係以系爭房地連同頂樓增建物為交易標的，且買賣價金係以總價而非以實際坪數計算，應無疑義。 ⒋系爭買賣契約之買賣標的物既係系爭房地連同頂樓增建物，又非以房地登記面積或使用面積為計價標準，是縱系爭房屋建物登記面積與實際面積有所不符，即難認屬減少系爭房地連同頂樓增建物價值或效用之瑕疵。從而，原告主張系爭房屋主建物面積短少（不足85.18平方公尺）屬物之瑕疵，依民法第359條規定減少價金並請求被告黃玉杏返還溢領價金，或依民法第360條規定請求被告黃玉杏賠償損害，均非可採。況且，原告於簽立系爭買賣契約前，已親至現場詳細檢視現況，此由系爭買賣契約第1條第1項、第7項規定可明（見本院卷第30頁），復未經原告爭執，則原告與被告黃玉杏應均認15,500,000元與系爭房地連同頂樓增建物之現況，具有對價相當性，始以該價格交易之，由此益徵系爭房屋主建物登記面積與實際面積之落差，尚不足以動搖原告與被告黃玉杏對買賣標的物價值衡量結果。 ⒌至原告主張一般房地買賣係以房屋實坪為議價基礎，面積短少使其以過高價格買受系爭房地云云（見本院卷第15、164頁），惟原告既未將此內心意思形諸於外，且中古屋買賣亦無原告所指以房屋實坪為議價基礎之交易習慣，是原告此部分主張至多僅屬其動機錯誤，洵無拘束被告黃玉杏之法律效力可言，併予指明。 ㈢原告另主張被告非凡不動產公司受有報酬，卻未調查系爭房 屋主建物面積、未建請地政機關丈量等必要措施，屬不完全 給付其仲介義務，且此不完全給付無從補正，故原告解除系 爭仲介契約並依民法第259條規定，請求被告非凡不動產公 司返還已受領之仲介報酬310,000元乙節，則為被告非凡公 司以前揭情詞置辯。經查：
⒈不動產仲介契約之法律性質，究係民法上之居間契約或委 任契約，抑或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約， 或應視契約性質而定，學說上固有爭論。惟不動產仲介契 約之約定報酬須於媒合成功始能請求，與單純委任契約之 情形，顯有不同，性質上雖屬非典型契約，惟其基本型態 仍應類推適用居間之規定，若超越居間範圍而為仲介不動 產訂約事項之處理，則得依混合契約分別類推適用居間與 委任契約之規定。又居間人關於訂約事項，應就其所知， 據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及 當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民 法第567條第1項前段、第2項定有明文。被告非凡不動產 公司係屬以居間為營業之人，而其係受原告委託仲介購買 被告黃玉杏所有系爭房地連同頂樓增建物，有不動產意願 書在卷可稽 ，並受有原告之仲介報酬(見本院卷第23、67 頁)，自應適用上開居間契約之規定，負有就訂約相關事 項，依善良管理人之注意義務進行調查之義務，先予指明 。
⒉系爭房屋主建物含樓梯間實際面積為70.52平方公尺（單以 主建物面積計，則僅為65.35平方公尺），然建物謄本登 載「總面積」卻為85.18平方公尺，二者差距達14.66平方 公尺、比例達21％（計算式：14.66÷70.52≒0.2078）；倘 認謄本登載總面積僅為主建物面積，差距更達19.83平方 公尺、比例達30％（計算式：19.83÷65.35≒0.3034）。本 院審酌被告非凡不動產公司係以居間不動產買賣為營業之 人，對於所仲介標的房屋之面積，不能謂無基本之估計能
力，如其盡其善良管理人之注意義務，應非不能即時察覺 面積之差距，進而協助原告為進一步之確認，或提供原告 更為充分資訊以評估系爭買賣契約之對價性。況且，現今 以居間房屋買賣為營業之人提供帶看服務時，自備雷射測 距儀或捲尺等簡易工具協助丈量建物面積者，實非罕見； 而系爭房屋主建物格局尚屬方正（見本院卷第57頁），非 必以精密儀器或技術始得認知登記面積與實際面積有所差 距之情（更遑論系爭房屋登記面積與實際面積差距比例非 微，前已有敘），益徵被告非凡不動產公司就其營業居間 人之義務，有未盡民法第567條第2項所定調查義務之不完 全給付，致原告簽立系爭買賣契約之動機（即議價基礎） 發生錯誤。
⒊又被告非凡不動產公司上開調查報告義務之不完全給付， 於系爭買賣契約簽訂並履行後，已無從補正；又被告非凡 不動產公司所提供之仲介義務，最終目的在於促成系爭房 地連同頂樓增建物買賣交易成立，且仲介報酬須於媒合成 功始能請求，依此契約性質難認得一部解除，原告自得依 民法第227條第1項準用民法第226條第1項、第256條規定 ，以起訴狀繕本之送達，解除系爭仲介契約全部。從而， 原告再依民法第259條規定，請求被告非凡不動產公司返 還已受領之仲介報酬310,000元，應屬有據。 ㈣綜上所述，原告業已合法解除其與被告非凡不動產公司間之 系爭仲介契約，從而原告依民法第259條規定，請求被告非 凡不動產公司返還已受領之仲介報酬310,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日即112年5月24日（見本院卷第77、79頁）起 至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准 許。至原告請求被告黃玉杏給付部分，因系爭房屋主建物面 積短少之情非屬減少系爭房地連同頂樓增建物價值或效用之 瑕疵，故原告此部分之請求，為無理由，不應准許。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。五、原告雖聲請供擔保請准宣告假執行，惟本判決原告勝訴部分 所命給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1 項第5款之規定，應依職權宣告假執行；至原告敗訴部分， 其假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，應予駁回。另被告 非凡不動產公司就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請免為假 執行，合於法律規定，爰依聲請酌定相當之擔保金額宣告之 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 楊雅萍
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 7 月 29 日 書記官 廖宇軒
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