臺灣士林地方法院民事判決
113年度訴字第227號
原 告 張順隆
林張慈
共 同
訴訟代理人 林明勳律師
被 告 張順昌
張靜音
張聰智
張見有
張阿詩
共 同
訴訟代理人 鍾信一律師
複代理人 楊如芬律師
上列當事人間請求交付不動產所有權狀等事件，本院於中華民國
113年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告各新臺幣壹拾肆萬柒仟壹佰肆拾肆元，及均自民國一百零八年十一月五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如為原告各以新臺幣壹拾肆萬柒仟壹佰肆拾肆元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告張順隆、林張慈（以下合稱原告，如分別指稱則逕稱其 姓名）於訴狀送達後，以被告張順昌、張靜音、張聰智、張 見有、張阿詩（以下合稱被告，如分別指稱則逕稱其姓名） 於民國108年1月25日依土地法第34條之1第1項規定出賣兩造 及訴外人張花義共有新北市○○區○○路○段000巷0號1樓房屋（ 含坐落基地，下合稱系爭房地）予原告，並簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭買賣契約）。惟被告受領之價金包含原告 按其原應有部分可分配之部分，應返還予原告為由，追加依 不當得利法則，訴請被告應分別給付原告各新臺幣（下同） 52萬5000元本息（見本院卷一第402至403、435頁）。被告 雖不同意，惟原告所提原訴係主張被告遲未交付所有權狀， 應依系爭買賣契約第8條第2項、第12條第3項前段約定賠償 原告違約金，核其追加之訴與原訴均係基於系爭買賣契約所
衍生之糾紛，兩者在法律及事實上關係密切，證據資料亦具 有共通性，堪認二者請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第 255條第1項第2款規定，自應准許，合先陳明。二、原告主張：兩造及訴外人張花義（兩造及訴外人張花義以下 合稱張順昌等8人）原為系爭房地共有人，建物部分每人應 有部分各為8分之1，土地部分每人應有部分各為24分之1。 被告於民國108年間透過訴外人安居房屋有限公司（下稱安 居公司）仲介，依土地法第34之1第1項規定出賣系爭房地全 部，原告知悉後，依法行使優先承買權。兩造即委託安居公 司及地政士黃靖純（下逕稱其名）辦理共有人應有部分內部 買賣事宜，另委由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建 經）負責履約保證專戶之管理，並於108年1月25日簽訂系爭 買賣契約及價金履約保證申請書、價金履約保證書，以原告 為買方，張順昌等8人為賣方，約定買賣總價新臺幣（下同 ）420萬元，買賣標的為系爭房地全部所有權。被告及訴外 人張花義所有系爭房地應有部分已於108年10月30日移轉登 記予伊等完畢，並於108年10月31日完成換發附表所示新所 有權狀（下合稱系爭所有權狀），全部價金則於108年11月5 日以前存入至合泰建經於台新國際商業銀行建北分行設置之 履約保證專戶帳戶（下稱系爭專戶）內。惟被告未返還伊等 按應有部分可分得之價金各52萬5000元（計算式：0000000÷ 8＝525000），成立不當得利。又，被告拒絕簽署「價金履約 專戶明細暨點交證明書」（下稱系爭點交證明書），並不斷 對伊等表示「我就是要坑你」，致使伊等無法取得系爭所有 權狀，應依系爭買賣契約第8條第2項、第12條第3項前段約 定，賠償伊等自108年11月5日起至112年11月5日止合計1051 工作日、按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金計165萬 5325元【計算式：（0000000-000000×2）×0.005×1051＝0000 000】。又被告各自應對原告負擔不當得利返還責任及違約 金賠償責任，其等間為不真正連帶關係。爰依不當得利法則 及系爭買賣契約第8條第2項、第12條第3項前段約定，提起 本件訴訟。並聲明：㈠被告應分別給付原告各52萬5000元， 及自108年11月5日起至清償日止按週年利率百分之5計算之 利息。㈡被告應分別給付原告165萬5325元。㈢前二項任一被 告對原告為全部或一部給付時，其他被告於該給付範圍內免 除對原告之給付責任。㈣願供擔保請准宣告假執行。三、被告則以：伊等業於108年1月25日依約將系爭房地以簡易交 付方式完成點交，及於108年10月30日完成所有權移轉登記 予原告，原告亦完成系爭所有權狀之換發。如認伊等有交付 所有權狀之義務，亦得與取回履約保證專戶內之款項，行使
同時履行抗辯。系爭房地買賣價金420萬元，除應先扣除系 爭房地原有貸款外，原告尚須與伊等平均分擔相關費用後再 作結算，伊等取得系爭房地買賣價金並非無法律上原因。原 告請求之違約金數額過高，應予酌減等語，資為抗辯。並答 辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查，㈠張順昌等8人原為系爭房地之共有人，建物部分每人應 有部分各為8分之1，土地部分每人應有部分各為24分之1；㈡ 兩造於108年1月25日簽訂系爭買賣契約、價金履約保證申請 書及價金履約保證書；㈢系爭房地所有權業於108年10月30日 移轉登記予原告；㈣原告已於108年11月5日以前存入全部價 金420萬元至系爭專戶內；㈤原告前以被告於其給付價金尾款 時即108年11月5日，即負有依系爭買賣契約第11條第1項約 定履行交付系爭房屋之義務，而迄未履行為由，訴請被告應 將系爭房屋交付予原告，及賠償原告自108年11月5日起至交 付系爭房屋之日止，按買賣總價款420萬元每日（工作日） 千分之0.5計算之違約金，經本院111年度訴字第955號判決 原告敗訴確定（下稱前案）等情，有卷附系爭買賣契約書、 系爭房地第一類登記謄本、價金履約保證申請書、價金履約 保證書、系爭專戶明細資料（見本院卷一第48至58頁、第68 至83頁、第98至100頁、第102至103頁、第168頁）可佐，並 經本院依職權調取前案卷宗核閱屬實，且為兩造所不爭執， 堪信為真。
五、本件所應審究者為：㈠原告依不當得利法則，請求被告返還 按其等應有部分可受分配之價金，有無理由？如有，其金額 為若干？㈡原告依系爭買賣契約第8條第2項、第12條第3項前 段約定，請求被告賠償其等違約金，是否有據？如有，其金 額為若干？茲分別論述如下：
㈠原告依不當得利法則，請求被告返還按其等應有部分可受 分配之價金，有無理由？如有，其金額為若干？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。民法第179條前段定有明文。又，部分共有人 依土地法第34條之1第1項規定，將共有土地或建築改良 物之全部出賣於人，此時為出賣之共有人而言，仍係出 賣自己之應有部分，而對於其他共有人之應有部分，僅 係依實體法規定有權處分，其他共有人按其原應有部分 應得之對價，仍歸屬於其他共有人所有，出賣之共有人 僅係代為受領其他共有人應得之價金。出賣之共有人受 領全部價金後有不為返還其他共有人應得價金之情事， 其他共有人非不得依不當得利法則請求出賣之共有人返
還。
⒉系爭房地原為兩造及訴外人張花義共有，建物部分每人 應有部分各為8分之1，土地部分每人應有部分各為24分 之1。被告（共有人人數及應有部分均過半數）原基於 土地法第34條之1第1項規定之處分權委託安居公司出售 系爭房地所有權全部，經訴外人陳明輝簽署不動產買賣 意願書，表明願以420萬元購買系爭房地所有權全部。 嗣原告於108年1月25日行使優先承買權與被告簽訂系爭 買賣契約，有卷附不動產買賣意願書及系爭買賣契約可 憑（見本院卷一第186至190頁、第48至58頁）。參以系 爭買賣契約立約人賣方欄僅列載被告，並非張順昌等8 人，系爭買賣契約第1條所載標的則為系爭房地所有權 全部，第4條約定之買賣總價亦為420萬元（見本院卷一 第48頁、第58頁），可知系爭買賣契約之契約當事人僅 為兩造，即以被告為出賣人，原告為買受人。原告主張 系爭買賣契約之出賣人為張順昌等8人乙節，尚屬無據 。且被告既係出賣系爭房地所有權全部，而非出賣其應 有部分，則主張優先承購之原告自應就系爭房地全部按 同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分， 而按該應有部分計其價金（最高法院109年度台上字第3 9號民事判決意旨參照）。準此，原告應就系爭房地全 部按同一價格即420萬元為承購，並應給付全部價金420 萬元予被告，始可謂履行系爭買賣契約所約定之買受人 價金給付義務。原告主張其應付價金應扣除其等應有部 分可得之對價各52萬5000元（計算式：0000000÷8＝0000 000），亦即其等僅需給付價金315萬元，尚無可採。 ⒊系爭房地原為兩造之母張敬妹（即張花義配偶，已歿） 單獨所有，張敬妹死亡後，系爭房地由張順昌等8人分 割繼承為張順昌等8人分別共有。於繼承發生前，張敬 妹提供其單獨所有之系爭房地為抵押物，擔保張順昌為 主債務人，張靜音、張聰智、張見有、張阿詩為連帶保 證人之借款債務（下稱系爭貸款）乙節，為兩造所不爭 執（見本院卷二第113頁）。嗣經原告貸款銀行於108年 11月5日撥付241萬172元清償完畢等情，亦有卷附匯款 單可憑（見本院卷一第412至420頁）。原告雖主張系爭 貸款餘額241萬172元不應自待分配之價金扣除等語。被 告則抗辯申辦系爭貸款係為照顧兩造父母老年生活，應 由兩造共同負擔等語。惟兩造就尾款給付方式，業於系 爭買賣契約書第4條第1項勾選「乙方（即被告）原有銀 行貸款需由甲方（即原告）代清償時，依第五條第二項
規定支付尾款」（見本院卷一第50頁），可見兩造已約 明應以系爭房地之價金清償系爭貸款，則兩造待分配之 價金自應扣除系爭貸款餘額。至於系爭貸款是否為被告 之個人債務或應由兩造共同分攤；倘屬被告個人債務， 兩造以應歸屬原告之部分價金清償系爭貸款，致被告受 有債務消滅之利益，應否返還原告等節，均屬系爭買賣 契約履約外之另一問題。參以兩造為系爭買賣契約之契 約當事人，依民法第369條規定，被告對於原告請求其 給付價金（420萬元）之權利，得行使同時履行抗辯權 ，而主動債權附有同時履行抗辯權者，性質上即不許抵 銷，否則無異剝奪對方之抗辯權（最高法院92年度台上 字第118號判決要旨參照），縱認原告得請求被告返還 其等以應歸屬原告之部分價金清償被告個人債務所獲之 利益，原告亦不得以該對被告之債權與其等應給付被告 之價金抵銷，進而反論本件待分配之價金不應扣除系爭 貸款餘額。原告主張本件待分配之價金不應扣除系爭貸 款餘額241萬172元等語，為無可採。
⒋承上，原告應給付之價金為420萬元，扣除系爭貸款餘額 241萬172元，及兩造均不爭執應予扣除之履保服務費25 20元、黃靖純代書費6萬4303元、安居公司服務費16萬8 000元及張花義優先分配52萬5000元（見本院卷二第113 頁）後，為103萬5元（計算式：0000000-0000000-0000 -00000-000000-000000＝0000000元）。原告每人可分得 之價金為14萬7144元（計算式：0000000÷7＝147144，元 以下四捨五入）。
⒌綜合上述，原告每人應可取得按其等原應有部分計算之 價金各14萬7144元。被告受領之價金包含上開應歸屬於 原告各14萬7144元之價金在內，致被告受有該部分之利 益，原告受有損害，復無法律上之原因，則原告主張被 告應返還其各14萬7144元之不當得利，及加計自被告受 領時即自108年11月5日起之法定遲延利息，自屬有據。 惟原告係本於不當得利法則而為請求，被告為系爭買賣 契約之出賣人，其等間無不真正連帶關係可言，原告主 張被告應負不真正連帶給付責任，尚無可採。
㈡原告依系爭買賣契約第8條第2項、第12條第3項前段約定， 請求被告賠償其等違約金，是否有據？如有，其金額為若 干？
⒈查，系爭買賣契約第13條第4項約定「乙方（即被告於簽 約時，應將本件買賣不動產之所有權狀交付承辦地政士 ，並據以辦理相關事宜。辦竣登記後，甲方（即原告）
未履行本契約全部義務，不得領回權利書狀。」（見本 院卷一第56頁）。
⒉原告雖主張其等於108年11月5日以前已存入全部價金420 萬元至系爭專戶，即已履行價金給付義務等語。但查： 兩造就系爭買賣契約之價金給付，係委由合泰建經開設 系爭專戶辦理履約保證事宜。觀諸卷附價金履約保證申 請書前言「甲（即原告）乙（即被告）雙方經不動產經 紀業居間仲介完成不動產買賣契約書之簽立，為保障雙 方權益及不動產買賣契約之履行，雙方同意共同向合泰 建築經理股份有限公司辦理買賣價金履約保證事宜，並 將價金存（匯）下述第1條第1項之履約保證信託專戶」 及價金履約保證書前言「茲因買方林張慈、張順隆及賣 方張見有、張聰智、張靜音、張順昌、張阿詩等八名為 保障不動產買賣之交易安全，同意共同申辦合泰建築經 理股份有限公司之價金履約保證作業，並將不動產買賣 契約之買賣總價款交由本公司以本公司名義信託予台新 國際商業銀行」（見本院卷一第102頁）。參以系爭買 賣契約第4條第7項「甲乙雙方同意本買賣契約依合泰建 經機構之價金履約保證（以下簡稱履保）之相關手續辦 理，有關價金履約保證事項之相關規定，概以『價金履 約保證申請書』、『價金履約保證書』內容為準。」，另 價金履約保證申請書第4條及價金履約保證申請書第5條 第2項均約定「履保事由之認定及撥付：有關第二條以 下所述履保專戶中款項之撥付或買賣契約之履行或買賣 契約有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議之認定，均 由合泰建經依據甲乙雙方所簽立之不動產買賣相關資料 （包含但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申 請書、價金履約保證書及價金履約保證專戶明細暨點交 證明書）所認定之結果為準。」暨合泰建經於該公司網 頁履約服務簡介說明表示，買方須簽署「價金履約專戶 明細暨點交證明書」（即系爭點交證明書），俾供合泰 建經辦理履約保證專戶價金結清及撥付之依據，以利合 泰建經結清專戶（見本院卷一第174頁）等情，可知本 件係以價金信託之方式辦理履約保證，亦即兩造為管控 履約之風險，共同委任合泰建經以該公司之名義擔任委 託人，將買賣價金信託予台新銀行保管，合泰建經再依 價金履約保證申請書及價金履約保證書之約定，將原告 存入履保專戶內之價金撥付予被告。兩造均為該價金信 託履約保證之被保證人，合泰建經為保證人。台新銀行 就該買賣價金係為合泰建經負保管之責任。合泰建經則
係依價金履約保證申請書及價金履約保證書之約定，受 兩造委任處理辦理價金信託及撥付價金之事務，該公司 僅係立於代收代付之受任人地位，負責管理不動產買賣 價金之收付事宜，自應認於合泰建經將其委託台新銀行 保管之價金撥付予被告，以現實履行原告價金給付義務 時，始可謂原告已履行買受人交付約定價金之義務。原 告主張其等於108年11月5日以前已存入全部價金420萬 元至系爭專戶，即已履行價金給付義務等語，為不可採 。
⒊依上說明，合泰建經就價金之撥付與否及撥付之數額， 係以系爭點交證明書為依據。惟黃靖純於第一次辦理交 屋手續時，曾攜帶系爭點交證明書（已填載如本院卷一 第60至61頁所示內容）欲使兩造填寫撥款銀行、帳號、 金額並簽名，惟兩造因就價金如何分配發生爭執無法達 成協議等情，業據黃靖純陳明在卷（見本院卷一第327 頁、第258至260頁）。又，兩造就價金分配所生爭執， 厥為待分配之價金內應否扣除系爭貸款餘額。但系爭貸 款是否為被告個人債務或應由兩造共同分攤，倘屬被告 個人債務，兩造以應歸屬原告之部分價金清償系爭貸款 ，致被告受有債務消滅之利益，應否返還原告等節，均 屬系爭買賣契約履約外之另一問題，業如前陳，原告執 此主張合泰建經應撥付予被告之價金須扣除系爭貸款餘 額，扣除後應將全部價金撥付予原告乙節，自無可採。 ⒋原告另主張張順昌於110年1月9日與張順隆協商簽署點交 書事宜，然張順昌於當日對張順隆直言「我就跟你講50 （指50萬元）拿我就簽」、「我就是要坑你50啦」、「 反正就是要坑你50啦怎麼樣，聽得懂嗎？」「就坑你50 啦！懂嗎？」、「所以我就不想簽要坑你50這有不對嗎 ？」張順昌等5人基於損害原告（「坑」）之動機而拒 絕簽署點交證明書，依民法第101條第1項規定視為已簽 署該點交證明書，並提出錄音譯文為憑（見本院卷一第 312至318頁）。惟觀諸雙方對話之過程，仍係聚焦於系 爭貸款債務應否自待分配之價金扣除乙節，其間尚有人 向張順昌表示應由擔任主債務人之張順昌負責清償，如 張順昌認該債務屬扶養父母的費用，再另外對原告提訴 請求等情，張順昌始作上開陳述（見本院卷一第314至3 15頁）。惟系爭貸款債務終局應由何人負擔之爭議，核 與原告依系爭買賣契約應履行之價金給付義務，分屬不 同層次之問題。且兩造業於系爭買賣契約書第4條第1項 約明應以系爭房地之價金清償系爭貸款，原告主張待分
配之價金應扣除系爭貸款乙節為不可採，業經本院認定 如前。張順昌上開發言當否，均無礙於合泰建經亦因原 告無正當理由拒絕簽署系爭點交證明書，致未能分配價 金予被告之事實，自難認合泰建經得據以撥付價金予被 告之條件（兩造簽署系爭點交證明書）已成就。原告此 部分之主張，仍無可採。
⒌被告就系爭房地之買賣，已使原告取得系爭房地全部所 有權，並經前案確定認定被告於108年1月25日系爭買賣 契約簽訂時，即以簡易交付之方式，交付系爭房屋予原 告（見本院卷一第96頁）；惟原告拒不同意合泰建經撥 付價金予被告，則被告依前開系爭買賣契約第13條第4 項約定，拒絕交付系爭所有權狀予原告，自非屬有可歸 責之事由。準此，原告主張被告遲延交付系爭所有權狀 ，依系爭買賣契約第8條第2項、第12條第3項前段約定 ，請求被告賠償其等違約金，即屬無據。
、從而，原告依不當得利法則，請求被告應給付原告各14萬714 4元，及均自108年11月5日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無 理由，不應准許。本件判命被告給付之金額未逾50萬元，爰 依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執 行，並依被告之聲請，酌定其等供相當擔保之金額後得免為 假執行。原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所 附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，經 核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決 如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 民事第一庭 法 官 許碧惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 書記官 吳帛芹
附表：系爭房地新所有權狀字號
（一）原告張順隆
1.土地所有權狀：108淡地資字第047188號 2.建物所有權狀：108淡建資字第017175號（二）原告林張慈
1.土地所有權狀：108淡地資字第047189號 2.建物所有權狀：108淡建資字第017176號
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