臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上字第12號
上 訴 人 吳美蓉（原名莊吳美容）
被 上訴人 周子隆
訴訟代理人 周慶順律師
上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國111年11
月21日臺灣屏東地方法院110年度訴字第753號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為訴之追加，本院於113年3月26日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用（含追加之訴）均由被上訴人負擔。 事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2款定有明文。次按不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，亦為同法第256條明定。被上訴人於原審依民法第455條 、第767條規定，請求上訴人應自如附圖及附表編號883所示 2,750平方公尺土地（下稱系爭國有地）及其上如附圖編號 甲所示門牌號碼屏東縣○○市○○路0號之2房屋（下稱系爭房屋 ）遷出，返還上開土地及房屋予被上訴人。嗣於本院就系爭 國有地部分，以該土地係向財政部國有財產署（下稱國產署 ）承租為由，將民法第767條規定變更為類推適用該條規定 ，屬補充或更正法律上之陳述，非訴之變更或追加。被上訴 人於本院另追加民法第962條規定為請求遷讓返還土地之依 據，與原訴請求之基礎事實同一，核與前開規定相符，此部 分追加應予准許。
二、被上訴人主張：系爭房屋為未保存登記房屋，訴外人吳宏懋 於民國100年間向上訴人購得系爭房屋，並於100年9月13日 就系爭房屋與上訴人成立租賃契約，101年9月6日合意終止 租賃契約，吳宏懋即將房屋售予被上訴人，並變更房屋納稅 義務人為被上訴人，及以讓與房屋之租賃物返還請求權之方 式點交予被上訴人，被上訴人已取得房屋事實上處分權。吳 宏懋前向國產署承租屏東縣○○市○○段000地號土地（下稱系
爭883地號土地）2,750平方公尺即系爭國有地範圍，於104 年間申請變更土地承租人為被上訴人，被上訴人於108年間 續租換約，租期自108年2月1日起至116年12月31日止。惟上 訴人迄今仍占用系爭國有地及房屋，爰依民法第455條、第7 67條規定（擇一），請求上訴人遷讓返還房屋，依民法第45 5條、類推適用民法第767條，及於本院追加第962條規定（ 擇一），請求返還國有地。聲明：㈠上訴人應自系爭國有地 及系爭房屋遷出，並將上開土地、房屋返還被上訴人；㈡願 供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人則以：
㈠上訴人因經營順瑩石材有限公司（下稱順瑩公司），積欠地 下錢莊新臺幣（下同）570萬元債務，訴外人鄭智仁稱可代 為整合債務，上訴人因而於100年9月13日向鄭智仁、吳宏懋 及被上訴人借貸600萬元（含手續費等）以整合全部債務， 吳宏懋刻意將金錢借貸關係偽以不動產買賣形式與上訴人簽 訂買賣契約，將系爭國有地租賃權及系爭房屋之事實上處分 權讓與吳宏懋作為借款擔保，並在租賃權移轉後，將系爭房 屋回租上訴人，於契約書上偽以廠房「租金」之名義，向上 訴人收取年利率高達150%即每月54萬元之重利，吳宏懋取得 還款後與其同夥即被上訴人、鄭智仁等人分潤。上訴人與吳 宏懋於借款時即言明，上訴人清償本金、手續費等支出達60 0萬元時，視為已全部清償，吳宏懋應於上訴人清償時將上 開擔保物恢復原狀返還上訴人。惟上訴人陸續清償達560餘 萬元，吳宏懋竟稱上訴人僅清償利息，本金分文未償，拒絕 按借貸契約之清償條件履行，且吳宏懋為逃避重利之法律追 究，於101年7月3日強迫被上訴人簽立「租金更正確認書」 ，訛稱每月租金54萬元為誤載，更正為每年54萬元，然吳宏 懋實際仍每月向被上訴人收取54萬元。
㈡上訴人曾於102年3月6日以存證信函通知吳宏懋，主張本件租 賃權之移轉僅為「信託之讓與擔保」功能，其無權使用、收 益、處分，請求吳宏懋應返還擔保標的，詎吳宏懋於102年3 月13日以存證信函回覆拒絕返還，且私自將系爭國有地租賃 權及系爭房屋事實上處分權移轉予被上訴人，持續脅逼上訴 人給付重利及清償本金，惟上訴人簽立債務協商合約書、機 械及庫存石材買賣契約書、不動產買賣契約書、不動產租賃 契約、租金更正確認書、債權債務確認書、終止房屋租賃契 約書等文件（以下合稱系爭契約文件），均為吳宏懋等人以 誘、迫行為而悖於事實之通謀虛偽意思表示所簽定，依民法 第87條第1項但書規定應屬無效，且信託之讓與擔保，其權 利之移轉僅止於擔保功能，不能只以債務人逾期未曾清償債
務，債權人即可取得擔保物之所有權，故上訴人仍為真正權 利人，吳宏懋並未取得擔保物之權利，其將系爭國有地承租 權及房屋事實上處分權移轉予被上訴人為無權處分，均不生 移轉效力，被上訴人無權要求上訴人遷讓房屋、返還土地等 語，資為抗辯。
四、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回 。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
㈠屏東縣○○市○○段000○000地號土地（下稱系爭882、883地號土 地）為國有土地，國產署為管理人。
㈡上訴人前在系爭883地號土地（重測前頭前溪段0000-000地號 ）上搭建系爭房屋（門牌○○路2-2號），嗣於99年1月5日向 國產署申請承租該筆土地面積2,260平方公尺獲准，租期自9 9年2月1日至108年12月31日，嗣又就使用之承租範圍外土地 申請承租獲准，全部承租土地約2,750平方公尺，租期不變 。
㈢上訴人於100年3、4月間因向地下錢莊借錢供所經營順瑩公司 週轉之用，積欠570萬元債務但無力償還，經他人轉介鄭智 仁幫忙，上訴人委由鄭智仁為債務整合事務，並由鄭智仁友 人邱材瑞（原名邱瑞昇）出名與上訴人簽訂「債務協商合約 書」（含還款計畫）。
㈣鄭智仁向吳宏懋商借600萬元以資運用，吳宏懋則再向被上訴 人轉借，上訴人與吳宏懋則於100年9月13日簽訂「機械及庫 存石材買賣契約書」，契約內容為上訴人將順瑩公司所屬之 機器設備、庫存石材及生財器具以600萬元價格出售；兩人 又於同日簽署「不動產買賣契約書」，契約內容略為吳宏懋 以600萬元向上訴人購買系爭882、883地號土地之租賃權及 系爭房屋，契約末尾並有上訴人若於1年6個月內還清買賣款 、租賃款，吳宏懋應無條件歸還土地（即租賃權）及系爭房 屋；但若屆期未能還清前開款項，上訴人須得吳宏懋同意始 能繼續營運順瑩公司之特約。
㈤上訴人與吳宏懋又於100年9月13日簽訂「不動產租賃契約書 」，契約內容略為上訴人向吳宏懋承租系爭882、883地號土 地及系爭房屋，租期100年9月18日至102年3月17日，租金每 月54萬元。
㈥上訴人於100年9月19日填寫國有非公用不動產過戶換約申請 書，由吳宏懋遞交上開申請書及系爭房屋買賣契稅資料，申 請將系爭882、883地號土地承租人變更為吳宏懋。 ㈦上訴人與吳宏懋於101年7月30日再簽訂「租金更正確認書」
，將前開租金更正為每年54萬元。
㈧上訴人與吳宏懋於101年9月6日簽訂「債權債務確認書」，內 容略為確認上訴人尚積欠吳宏懋600萬元之債務。於同日， 再簽署「終止房屋租賃契約」，契約內容略為合意終止雙方 之前所簽訂之如第㈤項租賃契約。
㈨吳宏懋於104年12月7日檢附系爭房屋買賣契稅資料，具狀申 將系爭882、883地號土地承租人變更為被上訴人。被上訴人 於108年1月28日辦理續租換約，租期至116年12月31日止。 ㈩上訴人前對鄭智仁、吳宏懋、被上訴人、邱材瑞及其他涉案 人等提出背信、重利、恐嚇取財之刑事告訴，經屏東地檢署 檢察官偵查結果，除鄭智仁因犯重利罪嫌遭提起公訴，經原 法院刑事庭為有罪判決外，其餘人等均獲不起訴處分確定（ 偵查案號：102年度偵字7117、7479號及103年度偵續字第12 號，下稱系爭刑案）。
六、依兩造主張及陳述，本件被上訴人得否請求上訴人遷讓返還 系爭房屋及系爭國有地？茲就本院判斷理由析述如下： ㈠上訴人在系爭883地號土地（重測前頭前溪段0000-000地號） 上搭建系爭房屋，並向國產署承租如附圖及附表編號833所 示國有地約2,750平方公尺等情，兩造並無爭執，堪認系爭 房屋所有權及系爭國有地之承租權原均屬於上訴人。上訴人 於100年3、4月間因向地下錢莊借錢供順瑩公司週轉之用， 積欠570萬元債務無力償還，經他人轉介鄭智仁幫忙，委由 鄭智仁為債務整合事務，並由鄭智仁友人邱材瑞（原名邱瑞 昇）出名簽訂「債務協商合約書」（含還款計畫），再由鄭 智仁向吳宏懋商借600萬元，吳宏懋則向被上訴人借貸，上 訴人與吳宏懋於100年9月13日簽訂「機械及庫存石材買賣契 約書」，契約內容為上訴人將順瑩公司所屬之機器設備、庫 存石材及生財器具以600萬元價格出售，及於同日簽署「不 動產買賣契約書」，契約內容略為吳宏懋以600萬元向上訴 人購買系爭882、883地號土地之租賃權及系爭房屋，契約末 尾並有上訴人若於1年6個月內還清買賣款、租賃款，吳宏懋 應無條件歸還土地（即租賃權）及系爭房屋之約定。系爭房 屋於110年9月14日以買賣為原因將納稅義務人變更為吳宏懋 ，上訴人於100年9月19日填寫國有非公用不動產過戶換約申 請書，由復吳宏懋遞交該申請書及系爭房屋買賣契稅資料， 申請將882、883地號土地承租人變更為吳宏懋，其再於104 年12月7日申請將882、883地號土地承租人變更為被上訴人 等情，為兩造所不爭執，並有債務協商合約書（含還款計畫 ）、機械及庫存石材買賣契約書、不動產買賣契約書、房屋 稅籍紀錄表、國有基地租賃書、國有非公用不動產過戶換約
申請書、建物改良物所有權買賣移轉契約書及契稅繳款書可 稽（見刑案警卷第14至15、22至25、28至29頁、原審卷第51 、147至166頁），是前開上訴人向鄭智仁借款整合債務，並 讓與系爭房地事實上處分權及國有地承租權予吳宏懋，再由 吳宏懋讓與被上訴人之事實堪以認定。
㈡上訴人主張其將系爭房屋事實上處分權及系爭國有地租賃權 移轉予吳宏懋，僅為借款擔保，性質屬信託之讓與擔保，系 爭契約文件係經吳宏懋等人誘、迫所為通謀虛偽意思表示而 無效等語，為被上訴人否認。經查：
⒈按信託的讓與擔保係指債務人或第三人為擔保債務人之債務 ，將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人，擔保權人僅於擔 保之目的範圍內，取得擔保標的物之財產權。因屬擔保物權 性質，就具有登記公示外觀之不動產，其讓與擔保之成立， 僅需辦理所有權移轉登記與債權人為已足，固不以交付不動 產擔保物之占有為要件，擔保之債務清償後，標的物應返還 於債務人或第三人；債務不履行時，擔保權人得依約定方法 就該擔保物取償。至於擔保權人與債務人（擔保義務人）於 96年3月28日民法增訂第873條之1規定後，約定債務未清償 時，擔保物之所有權移屬於擔保權人者，雖非無效，然讓與 擔保既僅以擔保債務清償為目的，參酌增訂該條第2項規定 及其立法意旨，若擔保物尚未交付占有，應認擔保權人於清 償期屆至而未受債權之清償，請求債務人或第三人交付擔保 物之占有時，仍負有清算擔保物價值之義務，且其價值如超 過擔保之未償債權，並應返還剩餘價值與債務人或第三人（ 最高法院108年度台上字第2447號判決意旨參照）。 ⒉觀諸順瑩公司與邱瑞昇於100年9月9日簽立之債務協商合約書 （見警卷第22至25頁），第1條約定甲方（順瑩公司）委請 乙方（邱瑞昇）出面協調在外債務570萬元，後附還款計畫 第1點並約明：「乙方協助甲方取得資金600萬元，如資金無 法取得如同合約作廢，…。」，第3點約定：「甲方須配合乙 方代尋資金主辦理稅籍過戶及土地租約移轉及廠內機械動產 及廠內石材買賣，否則視同違約。」（見警卷第22至25頁） ，上訴人及吳宏懋於110年9月13日簽立之不動產買賣契約書 ，買賣標的為屏東縣○○○○○段000○000地號土地（重測前地號 為頭前溪段0000-000、0000-000地號）之承租權及系爭房屋 ，第2條約明買賣總價600萬元，並有其他特約事項：「㈠甲 方（上訴人）於1年6個月內，若還清乙方（吳宏懋）賣買款 及租賃款，乙方應無條件歸還甲方土地及地上建物。㈡甲方 於1年6個月後，無能力償還乙方所買不動產價格及租金，乙 方須再讓甲方繼續正常營運，但乙方同意才算有效。」（見
警卷第13-1至15頁），同日簽立機械及庫存石材買賣契約書 ，第1條約定由甲方（上訴人）將其坐落於屏東縣○○市○○路0 ○0號，所有如附表所示之生財器具及庫存石材讓與乙方（吳 宏懋），乙方給付600萬元予甲方。（見警卷第28-1至29頁 ），而兩造對於上訴人向鄭智仁借款（由邱瑞昇簽債務協商 合約書），再由鄭智仁向吳宏懋商借600萬元，吳宏懋則向 被上訴人借款一節，並無爭執，經核上開債務協商合約書、 不動產買賣契約書、機械及庫存石材買賣契約書之條款內容 及簽立時序，應可認定上訴人係因向鄭智仁借款600萬元， 配合其金主吳宏懋辦理系爭房屋之稅籍過戶及系爭國有地之 租約移轉、廠內機械動產及廠內石材買賣，以此方式作為該 筆借款之擔保。再參酌上開不動產買賣契約書其他特約事項 第㈠項約定上訴人於1年6個月內，若還清吳宏懋買賣價金及 租賃款，乙方應無條件歸還上訴人土地及地上建物，係以上 訴人「還清」買賣價金（金額即借款）、「歸還」系爭國有 地及房屋等用語，核與信託的讓與擔保所指由債務人擔保標 的物財產權移轉於擔保權人，用以擔保債務人之債務，及於 擔保之債務清償後，返還標的物於債務人之性質相符，難謂 與通謀虛偽意思表示或真意保留相類，而應定性為信託之讓 與擔保。是上訴人主張其簽立不動產買賣契約將房屋事實上 處分權、國有地承租權讓與吳宏懋，僅為「信託之讓與擔保 」，應屬可採，倘上訴人屆期未清償債務，由吳宏懋取得清 算擔保物價值之義務。
㈢上訴人雖主張其所簽立之系爭契約文件，係受吳宏懋等人以 誘、迫行為所為通謀虛偽表示而無效，被上訴人為幕後金主 ，為同一利益集團成員，知情且參與其中等語。然查： ⒈按信託的讓與擔保（即擔保信託）與民法第87條第2項所謂虛 偽意思表示隱藏他項法律行為者不同，前者係債務人為擔保 其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超 過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依 約清償債務時，債權人得依約定方法取償，縱無約定亦得逕 將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償，債權人與債務人 有關擔保信託之約定，乃均出於真正之效果意思而為表示， 其內容應就契約之內容全部決之。而後者係虛偽意思表示之 當事人間，隱藏有他項真實之法律行為，就所為虛偽意思表 示而言，因雙方當事人故意為不符真意之表示，欠缺效果意 思，依民法第87條第1項前段規定，其意思表示無效，雙方 當事人僅得就隱藏之法律行為而為主張，無復援用所虛偽意 思表示之餘地。債權人與債務人有關擔保信託之約定，及擔 保物之讓與，均出於真正之效果意思而為表示，均屬有效者
而言。與民法第87條第1項，虛偽意思表示之當事人間，隱 藏有他項真實之法律行為，其虛偽之意思表示無效，雙方當 事人僅得就隱藏之法律行為而為主張者，迥不相同（最高法 院74年度台上字第272號、83年度台上字第1343號判決意旨 參照）。
⒉上訴人因向鄭智仁借款600萬元整合債務，配合吳宏懋辦理房 屋之稅籍過戶及國有地之租約移轉、廠內機械動產及廠內石 材買賣，以此方式作為該筆借款之擔保，而簽立機械及庫存 石材買賣契約書、不動產買賣契約書，其性質為信託之讓與 擔保，如前所述。依上開說明，上訴人與吳宏懋簽立機械及 庫存石材買賣契約書、不動產買賣契約書，有關擔保信託之 約定及擔保物之讓與，均出於真正之效果意思而為表示，均 屬有效，非屬民法第87條第1項所定虛偽意思表示而無效。 又上訴人確係向鄭智仁借款而簽立債務協商合約書，兩造並 無爭執，上訴人其於本院雖稱沒有拿到錢云云，惟債務協商 合約書所附還款計畫第5點已載明：「乙方於100年9月20日 已幫甲方在外之16張支票全部收回。」（見警卷第24頁）， 上訴人並稱：當初債務整合是他們幫我們拿去還公司欠款， 就是債務協商合約書還款計畫上寫的16張票，他們幫我們處 理這些債務，票據的債主後來沒有跟上訴人要錢等語（見本 院卷第68頁），足見鄭智仁確已為上訴人處理而清償該合約 書上所載票據債務，上訴人嗣後因而未曾再遭債權人催討欠 款，不能以貸與人未實際將款項交予上訴人即認無借款事實 ，該債務協商合約書內容自屬有效。至上訴人於雖稱已清償 借款560餘萬元，並提出支票兌付影本為據（見原審卷第279 至323頁），未足其所述之借款本金600萬元（見原審卷第27 7頁），且110年7月20日修正施行前之民法第205條規定，得 以最高利率限制年息20%加計利息，難認上訴人已清償借款 債務，其此部分所辯尚無可取。
⒊上訴人與吳宏懋另於100年9月13日簽立不動產租賃契約，約 定由吳宏懋將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自100年9月 18日至102年3月17日，租金每個月54萬元，101年7月30日簽 立租金更正確認書，更正租金為每年54萬元，及於101年9月 6日簽立終止房屋租賃契約書，終止就系爭房屋之租賃契約 ，有上開不動產租賃契約、租金更正確認書、終止房屋租賃 契約書可參（見警卷第35至35-1、43、45頁）。惟系爭房屋 事實上處分權及國有地承租權之讓與，係為擔保上訴人之借 款債務，如前所述，上訴人並無將系爭房屋事實上處分權、 國有地承租權出售予吳宏懋之意，縱簽立不動產買賣契約， 上訴人仍得自行管理、使用系爭房屋，上訴人與吳宏懋簽立
系爭房屋之租賃契約難認有實際承租之意。又上訴人前對鄭 智仁、吳宏懋、被上訴人等人提起刑事重利、強制、恐嚇等 告訴，僅鄭智仁經檢察官提起公訴，並經原法院刑事庭以10 3年度易字第2號判決認定上訴人為整合債務向鄭智仁借款60 0萬元，約定每月一期，每期利息54萬元，因鄭智仁向吳宏 懋及被上訴人借調資金，故由上訴人另與吳宏懋簽立不動產 買賣契約書，將系爭國有地承租權及其上大理石工廠讓與吳 宏懋作為借款擔保，偽以廠房租金之名義，將借款利息做為 廠房承租權移轉後，上訴人再向吳宏懋承租廠房之租金，鄭 智仁因而經法院判決其犯重利罪，處有期徒刑3月，有該刑 事判決書可參（見原審卷第241至243頁），鄭智仁於刑事案 件審理時就上情供承不諱，且與本院認定上訴人讓與系爭房 屋事實上處分權、國有地承租權僅為借款擔保等節一致，吳 宏懋於警詢時亦稱系爭房屋過戶係作為借款擔保（見警卷第 2頁），綜合上開各情，堪認房屋不動產租賃契約書所載之 租金每月54日萬元應為借款約定之每月利息，上訴人與吳宏 懋並無承租之真意，而不動產租賃契約書係為取得利息所為 約定，非擔保信託之必要型態，無移轉財產權為擔保之情形 ，應認上訴人與吳宏懋簽立不動產租賃契約書為通謀虛偽之 意思表示而無效，又既無租賃關係存在，自無從終止租約， 其二人後續簽立之終止房屋租賃契約書，亦屬通謀虛偽而無 效，又上開借款利息為每月54萬元，吳宏懋與上訴人101年7 月30日簽立租金更正確認書，更正租金為每年54萬元之內容 ，自屬虛偽無效。
⒋至上訴人主張係遭吳宏懋等人引誘、脅迫而簽立系爭契約文 件，屬無效意思表示之合意等語。惟按因被詐欺或被脅迫而 為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項本文定有明文。該條項所謂被脅迫而為意思表示，係指因 相對人或第三人以故意告以危害，致生恐怖所為之意思表示 而言；且民事法上所稱脅迫，係以預告惡害，使被脅迫人心 生畏懼，處於心理上之強制狀態。被脅迫而為意思表示者， 依民法第92條第1項規定，表意人固得撤銷其意思表示，然 主張被脅迫而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任 。上訴人就遭吳宏懋等人引誘、脅迫簽立系爭契約文件，且 被上訴人知情參與一節，並未提出證據以實其說，鄭智仁固 經原審法院刑事庭以103年度易字第2號判決其犯重利罪，處 有期徒刑3月（見原審卷第241至247頁判決書），然此係因 借款所生重利紛爭，該判決書事實欄僅記載由鄭智仁向不知 情之周子隆及吳宏懋借貸600萬元等內容，並不足以該刑事 判決作為上訴人遭引誘、脅迫簽立系爭契約文件之證明。況
上訴人於本院就簽立原因陳稱：吳宏懋說不簽就不要借。我 先生在旁邊說他叫我簽就簽，不然公司會倒等語（見本院卷 第67頁），堪認上訴人係為借款簽立系爭契約文件，難認於 簽約時吳宏懋、鄭智仁或被上訴人有何引誘欺騙或脅迫上訴 人之行為，尚難以此主張系爭契約文件無效。
㈣依上開說明，上訴人確有向鄭智仁借款及委託整合債務，其 簽立債務協商合約書自屬有效，且其與吳宏懋簽立之不動產 買賣契約書、機械及庫存石材買賣契約書為「信託之讓與擔 保」，與民法第87條第1項規定不同，仍屬有效。至上訴人 簽立之不動產租賃契約書、租金更正確認書、終止終止房屋 租賃契約書則屬通謀虛偽而無效。
㈤被上訴人請求遷讓返還系爭房屋部分：
被上訴人主張吳宏懋於100年間向上訴人購得系爭房屋，於1 00年9月13日就系爭房屋與上訴人成立租賃契約，101年9月6 日合意終止租賃契約，並將房屋售予被上訴人，由其取得房 屋事實上處分權，依民法第455條、第767條規定，擇一請求 請求上訴人遷讓返還房屋等語。惟查：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用 之，為民法第767條明定。次按不動產物權，依法律行為而 取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，同法第 758條第1項亦有明文。又未辦理保存登記房屋之買受人，固 取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上 處分權究與物權性質不同，自無民法第767條第1項物上請求 權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院103年度台上字 第2241號判決意旨參照）。查系爭房屋為未保存登記建物， 被上訴人縱經輾轉受讓系爭房屋，亦僅取得系爭房屋之事實 上處分權，非取得所有權，依前開說明，該事實上處分權究 與物權性質不同，並無民法第767條物上請求權規定之適用 ，亦無類推適用餘地，被上訴人不得依民法第767條規定請 求遷讓返還系爭房屋。
⒉按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產 力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定 有明文。被上訴人以租約終止為由請求返還系爭房屋，然上 訴人將系爭房屋之事實上處分權讓與吳宏懋為擔保信託，用 以擔保借款債務，於債務未清償時，擔保物之所有權移屬於 擔保權人之約定，雖非無效，惟讓與擔保既僅以擔保債務清 償為目的，債務人未履行債務時，債權人負有清算擔保物價 值之義務，其價值如超過擔保之未償債權，並應返還剩餘價
值與債務人，並非逕由吳宏懋取得事實上處分權，且系爭房 屋之不動產租賃契約書及終止房屋租賃契約書，均屬無效， 如前所述，吳宏懋與上訴人間就系爭房屋本未存在租賃關係 ，吳宏懋對上訴人並無租賃物返還請求權，亦無從將該權利 讓與被上訴人，被上訴人依民法455條規定請求上訴人遷讓 返還系爭房屋，即屬無據。
㈥被上訴人請求遷讓返還系爭國有地部分：
被上訴人依民法第455條、類推適用民法第767條規定，及於 本院追加第962條規定，擇一請求上訴人返還系爭國有地。 然查：
⒈被上訴人雖以不動產租賃契約租賃範圍包含系爭房屋及國有 地為由，依民法第455條規定請求返還系爭國有地。惟該條 規定係以雙方當事人間存在租賃關係為前提，依上開說明， 上訴人與吳宏懋簽立之不動產租賃契約書不僅無效，且租賃 標的物僅為「屏東縣○○市○○路0○0號」（包括房屋、廠房） ，並不包含系爭國有地，該租賃契約書上雖有記載「以上建 物之土地坐落：屏東縣○○○段00000000○00000000地號」等字 樣（見警卷第35頁），然僅在表彰系爭房屋坐落之土地地號 ，並非將其同列為租賃標的物，此觀諸上訴人與吳宏懋後續 簽立之租金更正確認書僅記載承租「屏東縣○○市○○路0○0號 （包括房屋、廠房）之房屋」，終止房屋租賃契約書亦明載 終止租賃標的為「房屋」即明（見警卷第43、45頁），況吳 宏懋與國產署簽立之國基地租賃契約書其他約定事項第6項 第2款亦已約明：「承租人不得擅自將租賃基地之全部或一 部轉讓或轉租他人使用。」（見原審卷第156頁），吳宏懋 自無可能將系爭國有地出租予上訴人，吳宏懋就國有地並無 租賃物返還請求權可行使，自無從讓與租賃物返還請求權予 被上訴人。被上訴人主張自吳宏懋受讓系爭國有地之租賃物 返還請求權，依民法第455條規定請求上訴人遷讓返還系爭 國有地，自屬無據。
⒉上訴人復主張類推適用民法第767條規定，請求返還系爭國有 地。惟按所謂類推適用，係指就法律未規定之事項，比附援 引與其性質相類似之規定，加以適用，基於平等原則及社會 通念以填補法律漏洞之方法而言。未經法律規範之事項，是 得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範 目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」， 依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。 查民法第767條之立法理由已敘明係為保障所有權人行使所 有權，故所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，為保護 所有人之得行使其權利起見，特許為返還之請求，所有權人
對於妨害其所有權者，為保所有得安然行使其權利起見，特 許其為除去之請求，所有權人認為有妨害所有權之虞者，特 許其為防止之請求，其他因占有而發生之事項，則規定於占 有中。而系爭國有地為中華民國所有，被上訴人係以承租人 之身分而占有土地，本非所有權人，亦無性質類似之情，依 前開說明，應本於其占有土地原因行使權利，而非行使民法 第767條規定，該條規定並無法律漏洞之情形，被上訴人主 張類推適用民法第767條請求上訴人返還系爭國有地，亦無 從准許。
⒊被上訴人再依民法第962條規定請求返還國有地。惟按占有物 返還請求權之行使，以占有人之占有被侵奪為要件，民法第 962條規定甚明。所謂占有之侵奪，係指違反占有人之意思 ，以積極之不法行為將占有物之全部或一部移入自己之管領 而言。若借用人或承租人於借貸或租賃期間屆滿後，未將借 用物或租賃物返還者，因該物原係基於貸與人或出租人之意 思而移轉占有於借用人或承租人，其後借用人或承租人縱有 違反占有人意思之情形，既非出於積極之侵奪而占有借用物 或租賃物，貸與人或出租人尚不得對之行使占有物返還請求 權（最高法院84年度台上字第2768號民事判決意旨參照）。 準此，倘非出於積極侵奪而占用占有物，即不能行使民法第 962條之占有物返還請求權。查系爭國有地原係由被上訴人 向國產署承租，因擔保信託而將承租權讓與吳宏懋，實質上 並無出售承租權予吳宏懋之意，經認定如前，故系爭國有地 概由上訴人使用迄今，縱嗣後吳宏懋將系爭國有地之承租權 讓與被上訴人，亦難謂上訴人係出於積極之侵奪而占有國有 地，被上訴人據此請求返還國有地，亦屬無據。七、綜上所述，被上訴人依民法第455條、第767條規定，請求上 訴人遷讓返還系爭房屋，依民法第455條、類推適用民法第7 67條規定，請求上訴人應自如附圖及附表編號833所示土地 遷出並返還該土地予被上訴人，不應准許。原審為被上訴人 勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告，尚有未洽。上訴人 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄 改判如主文第2項所示。被上訴人於本院追加民法第962條規 定，請求返還系爭國有地，亦無理由，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經審酌後認 不影響判決結果，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人追加之訴為無理由 ，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 4 月 9 日 民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 蔣志宗
法 官 周佳佩
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 9 日 書記官 蔡佳君附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。 附圖：屏東縣屏東地政事務所112年7月12日土地複丈成果圖。附表：
暫編地號 面積（平方公尺） 833 2,750 833⑴ 4,132.12 合計 6,882.12 備註：暫編地號面積見原審卷第121頁土地複丈成果圖。
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