減少價金等
臺灣高等法院(民事),上字,112年度,7號
TPHV,112,上,7,20231227,1

臺灣高等法院民事判決
112年度上字第7號
上 訴 人 陳麗華
訴訟代理人 陳宜新律師
被 上訴 人 王詮龍
訴訟代理人 林志豪律師
複 代理 人 李秀娟律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國111年1
1月4日臺灣新北地方法院110年度重訴字第101號第一審判決提起
上訴，並為上訴聲明之擴張及訴之追加，本院於112年12月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於（一）命上訴人給付超過新臺幣參拾參萬捌仟貳佰貳拾參元本息部分，及該部分假執行之宣告；（二）駁回上訴人後開第三項反訴部分；（三）訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。
上開廢棄（一）部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上開廢棄（二）部分，被上訴人應同意上訴人再向僑馥建築經理股份有限公司領取履約保證專戶（銀行別：中國信託銀行營業部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、專屬帳號：00000000000000號）內之價金新臺幣肆拾參萬伍仟貳佰柒拾元。
其餘上訴及追加之訴均駁回。
第一、二審（除確定部分外）訴訟費用，本訴部分由上訴人負擔百分之四十五，餘由被上訴人負擔；反訴部分由上訴人負擔百分之七十，餘由被上訴人負擔。追加之訴訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更 之聲明，依民事訴訟法第438條第1項第3款（即現行民事訴 訟法第441條第1項第3款），雖應表明於上訴狀，然其聲明 之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之， 此不特為理論所當然，即就同法於第二審程序未設與第470 條第1項（即現行民事訴訟法第473條第1項）同樣之規定， 亦可推知。故當事人在上訴期間內提出之上訴狀，僅載明對 於第一審判決一部不服，而在言詞辯論終結前，復對其他部 分一併聲明不服者，應認其上訴聲明之範圍為已擴張，不得 謂其他部分之上訴業已逾期，予以駁回（最高法院30年渝抗



字第66號裁定先例意旨參照）。本件上訴人原僅就反訴敗訴 部分提起上訴（見本院卷第35頁），嗣於本院審理中擴張上 訴聲明為就本、反訴敗訴部分全部聲明不服（見本院卷第37 至38頁），而本訴部分亦屬第一審判決之一部，故上訴人僅 係擴張上訴聲明範圍，並無上訴逾期問題，被上訴人辯稱本 訴上訴部分業已逾期云云，尚有未合。　
二、次按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件上訴 人於原審就反訴之聲明第2項請求被上訴人給付新臺幣（下 同）76萬1,700元（見原審卷第452至453頁）。經原判決駁 回，上訴人提起上訴後，嗣於本院審理時擴張請求此部分之 金額為90萬6,900元（見本院卷第169、192頁）。核其上開 所為，屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，上訴人所 為之追加應予准許，毋庸對造同意。　
貳、實體方面：
一、本件被上訴人主張：伊向上訴人購買坐落新北市○○區○○○段0 00○0地號土地應有部分602/20000（下稱系爭土地），及其 上同段3549建號門牌新北市○○區○○路○段000巷0○0號即9號5 樓房屋（含頂樓加蓋，下分稱5樓、6樓房屋，合稱系爭房屋 ，並與系爭土地合稱系爭房地），約定買賣價金為1,000萬 元，惟兩造於民國109年7月2日所簽訂之不動產買賣契約書 （下稱系爭契約）僅記載價金為900萬元，並約定於同年8月 31日交屋，而伊除以現金交付價金100萬元予上訴人外，並 將其餘價金900萬元存入僑馥建築經理股份有限公司（下稱 僑馥建經公司）履約保證專戶（銀行別：中國信託銀行營業 部、戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專 戶、專屬帳號：00000000000000號，下稱系爭履保專戶）， 嗣經上訴人領取後，系爭履保專戶現尚餘價金200萬元。又 依系爭契約所附之不動產標的現說明書（下稱系爭說明書） 之記載，系爭房屋並無漏水狀況，詎伊簽訂系爭契約後，始 發現系爭房屋有漏水、壁癌有10處以上，經伊屢次要求上訴 人修繕，均未獲置理，而依原審囑託財團法人新北市土木技 師公會鑑定之報告（下稱系爭鑑定報告），系爭房屋滲漏水 之瑕疵（下稱系爭漏水瑕疵）所需修復費用為77萬3,493元 ，伊自得依民法第359條請求減少同額價金，並依同法第179 條規定請求給付。爰依民法第179條規定，求為命：上訴人 應給付伊77萬3,493元及自110年8月18日民事陳報狀（下稱1 10年8月18日陳報狀）繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算利息之判決（未繫屬本院者，不予論述）



。其次，關於反訴部分，則以：伊已依系爭契約第5條約定 ，將價金900萬元全數匯入系爭履保專戶，因上訴人未交付 無漏水之系爭房屋予伊，而有債務不履行、瑕疵擔保責任之 情事，則僑馥建經公司自得依其與兩造所簽訂之不動產買賣 價金履約保證申請書（下稱履約保證書）第5條第8項、第8 條第2項及系爭契約第10條第6項之約定，停止系爭履保專戶 價金之撥付，故伊並無延遲給付之情事。又縱認伊就價金52 0萬元有遲延給付之情事，惟上訴人迄未證明其損害，自不 得依系爭契約第5條第3款約定請求違約金。再者，上訴人之 子即訴外人涂瑞峰係以其自己之名義於109年10月27日寄發 存證信函（下稱109年10月27日存證信函）對伊催告點交， 則上訴人並未對伊定期催告，且伊已明確主張系爭房屋有重 大物之瑕疵，上訴人自不得以系爭契約第9條第7項約定請求 違約金等語，資為抗辯。
二、上訴人則以：被上訴人就系爭漏水瑕疵於危險移轉時即存在 ，並未舉證以實其說，伊自不負物之瑕疵擔保責任。又縱認 伊應負瑕疵擔保責任，惟系爭房屋價值減少之金額應扣除系 爭土地之價值，且伊之責任範圍亦僅限於系爭鑑定報告其中 附件9之表9.1項次4「1.0mm不鏽鋼天溝拆除及更換(滿焊)」 、表9.2項次4「水箱前後地坪洗洞設置2座排水孔、拉管至 前面接屋頂天溝排水管」、表9.2項次5「露臺冷氣管路四周 防水重作」。再者，依系爭契約第5條第2項約定，第一期款 90萬元應於簽約時給付，被上訴人遲至109年7月14日始給付 剩餘之80萬元；且尾款給付期限為系爭房地所有權移轉登記 完成即109年8月24日後3個工作天內，則其至遲應於109年8 月27日前應將價金全數匯入系爭履保專戶，惟被上訴人遲至 109年9月10日始給付剩餘價金520萬元，均已構成給付遲延 ，伊得依系爭契約第5條第3項約定，請求被上訴人給付違約 金共16,480元，並主張抵銷；又縱認伊係於110年8月2日始 完成交付，而非於109年8月20日完成交付，則被上訴人自10 9年8月至110年7月止之期間即屬無權占有，自應給付伊此期 間相當於租金之不當得利共8萬4,000元，伊亦得主張抵銷等 語，資為抗辯。並於第一審提起反訴，主張：伊已於109年8 月20日完成交付，並於同年8月24日將系爭房屋移轉所有權 登記完畢，則被上訴人自應依系爭契約第5條第2項之約定給 付價金，惟其於兩造部分調解成立日即110年8月2日前，拒 絕出具同意書指示僑馥建經公司由系爭履保專戶撥款予伊， 致伊無從受領系爭履保專戶內之價金，而被上訴人現尚應給 付伊價金200萬元，扣除原審判准確定之122萬6,507元，伊 得請求被上訴人同意伊向僑馥建經公司領取系爭履約專戶內



之77萬3,493元。又因被上訴人有上開給付遲延情事，伊得 依系爭契約第5條第3項約定請求給付違約金，自被上訴人於 109年8月20日取得占有起算之違約金為90萬6,900元。又被 上訴人不配合點交，伊亦得依系爭契約第9條第7項約定請求 給付違約金。爰依系爭契約之法律關係、民法第367條規定 ，求為命：（一）被上訴人應同意上訴人向僑馥建經公司領 取系爭履保專戶内之買賣價金200萬元。（二）上訴人應給 付伊90萬6,900元之判決。
三、原審就本、反訴均為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即 就本訴判命上訴人應給付被上訴人77萬3,493元，及自110年 8月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並 為准、免假執行之宣告，另駁回被上訴人其餘之訴及該部分 假執行之聲請；就反訴部分判命被上訴人應同意上訴人向僑 馥建經公司領取系爭履保專戶内之價金122萬6,507元，並駁 回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起上訴 ，並為上訴聲明之擴張及訴之追加，擴張上訴及追加之訴聲 明為：（一）本訴部分：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉ 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。（二）反訴部分：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2、3 項之訴部分廢棄。⒉被上訴人應同意上訴人再向僑馥建經公 司領取系爭履保專戶內之買賣價金77萬3,493元。⒊被上訴人 應給付上訴人90萬6,900元。被上訴人答辯聲明：上訴及追 加之訴均駁回。被上訴人就其敗訴部分則未提起上訴，非本 件審理範圍。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第14至15、123頁）（一）兩造經由東森房屋板橋縣民大道加盟店之仲介，於109年7 月2日簽立系爭契約，由上訴人將系爭房地以總價1,000萬 元出售與被上訴人。系爭契約記載總價為900萬元，由兩 造共同委任僑馥建經公司辦理買賣價金履約保證事宜，被 上訴人已將系爭契約所記載之第1期簽約款90萬元、第3期 完稅款90萬元、第4期尾款720萬元，共計900萬元匯入系 爭履保專戶内，其中50萬元已經僑馥建經公司撥付用以清 償上訴人應給付之仲介服務費。其餘價金100萬元，係由 被上訴人以現金交與訴外人林益安轉交給上訴人，系爭房 地已於109年8月24日移轉所有權登記至被上訴人指定之被 上訴人之子王偉傑名下等節，有系爭契約、履約保證書、 購屋款收據、建物登記謄本(見原審卷第15至45頁、第93 頁）附卷可稽。
（二）系爭房屋於買賣當時，5樓房屋係隔成5間套房出租，6樓 房屋係隔成4間套房出租，上開套房租金，在110年8月2日



本件一部調解成立之前，均是上訴人收取，110年8月2日 以後，才由被上訴人收取（見原審卷第453、455頁）。（三）兩造於本件訴訟進行中之110年8月2日達成一部調解（原 法院110年移調字第23號），調解成立内容為：一、上訴 人同意於110年8月2日會同仲介林益安前往系爭房地取得 系爭房屋所有套房鑰匙及大門鑰匙。二、上訴人願於110 年8月9日前將系爭房屋押金共7萬3,000元匯入被上訴人指 定帳戶，並以書面告知各房號目前有租賃者所給付之押金 金額。三、訴外人涂瑞峰願於110年8月2日將戶籍遷出系 爭房屋。四、兩造同意系爭房屋之水電過戶委託林益安委 由代書處理。五、系爭房屋之租金自即日起由被上訴人收 取，水電或其他費用自即日起亦由被上訴人自行處理。六 、被上訴人同意上訴人向僑馥建經公司領取系爭履保專戶 内買賣價金650萬元（剩餘款項部分待兩造訴訟結果再行 處理）。七、兩造其餘違約金、減少價金及先前所收取租 金之返還部分均不在本調解範圍内，由兩造另以訴訟或其 他方式處理（見原審卷第201至202頁）。　　　五、本訴部分：
　　被上訴人主張簽訂系爭契約後，始發現系爭房屋有系爭漏水 瑕疵，所需修復費用為77萬3,493元，自得依民法第359條請 求減少同額價金，並依同法第179條規定請求返還等語，為 上訴人所而否認，並以前情置辯。茲就兩造之爭點分述如下 ：
（一）系爭房地於何時完成點交？
　１、按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於 買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂（最高法院47年 台上字第511號判決先例意旨參照）。而占有之移轉，因 占有物之交付而生效力，民法第946條第1項亦有明文。又 依民法第946條第2項準用第761條之規定，除現實交付及 簡易交付外，尚得以占有改定及指示交付代替。故如買 賣標的物由第三人占有時，出賣人固得以對於第三人之返 還請求權讓與於買受人以代交付。惟出賣人須有將其對第 三人之返還請求權讓與買受人之行為，始能生占有移轉之 效力。
２、系爭房屋於買賣當時，5樓房屋係隔成5間套房出租，6樓房 屋係隔成4間套房出租，上開套房租金，在110年8月2日本 件一部調解成立之前，均是上訴人收取，110年8月2日以 後，才由被上訴人收取等情，為兩造所不爭執（見不爭執 事項㈡）。而系爭契約第9條「買賣標的點交」第2項約定



：「雙方應於辦理買賣標的點交時個別簽立『不動產買賣 價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書』，乙方（即 上訴人，下同）應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外 ）現場點交與甲方（即被上訴人，下同），點交如有未搬 離之物件，應視同廢棄物處理，處理費由乙方負擔。」、 第6項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢 ，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點 交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國109年8月31日 ）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶 或完成代償作業或存入乙方指定之帳戶）。」（見原審卷 第23頁）。是兩造關於買賣標的物即系爭房地之交付，自 應依上開約定之方式為之。
　３、上訴人雖辯稱：被上訴人及其子即訴外人王偉傑早已於 1 09年8月20日取得系爭房屋之鑰匙並入住，且於000年0 月間陸續與系爭房屋套房之房客換約，將出租人更名為 王偉傑，系爭房屋已於109年8月20日完成點交等語。然 為被上訴人所否認。經查，依被上訴人所提LINE名稱為 「中山路二段」群組之109年10月13日對話截圖（見原審 卷第255頁），其上顯示林益安於當天將被上訴人退出群 組，並邀上訴人之子涂瑞峰加入該群組，涂瑞峰加入後 ，旋於該群組表示：「我回來了」、「房子我出售給王 先生（即被上訴人）了，因為還沒有交屋，所以各位的 狀況依然可以先向林先生（我授權給他）反應，然後在我 跟新屋主尚未完成點交房子以前，請各位租客先不要理會 他，因為房子交接日期已超過一個多月，等待房子點交後 再由新屋主為各位服務，以免損害到各位的權益」等語。 林益安則接著於該群組表示：「所以依照舊把租金匯給涂 先生」。堪認兩造於109年8月20日尚未完成系爭房地之點 交，上訴人所辯，尚無可採。其次，林益安於原審結證稱 ：當時5樓及6樓房屋全部都是出租，5樓是5間套房，6樓4 間套房，伊在幫屋主管理系爭房屋，房客有維修上或任何 問題都是找伊，伊是住在6樓其中一間，伊也是承租。本 件在部分調解成立之前有通知點交，在109年8月31日前， 通知是用電話或LINE。在調解成立前沒有辦理點交，因為 買方即被上訴人沒有來，被上訴人覺得房子有漏水而拒絕 點交。在系爭契約簽約後，被上訴人要去住503A號房，伊 有給被上訴人3把鑰匙，樓下大門、5樓大門及503A房間各 一把鑰匙。在本件部分調解成立之前，系爭房屋的租金都 是給上訴人，被上訴人沒有收到。在本件部分調解成立後 ，當天將全部的鑰匙包含備份鑰匙都交給被上訴人等語（



見原審卷第293、294、297至300頁）。兩造復不爭執系爭 房屋租金在110年8月2日本件一部調解成立之前，均是上 訴人收取，110年8月2日以後，才由被上訴人收取，堪認 兩造於110年8月2日本件一部調解成立前，尚未完成系爭 房地之點交，在110年8月2日始依調解內容完成點交。二、系爭房屋是否有系爭漏水瑕疵？被上訴人依民法第359條請 求減少價金，並依民法第179條規定請求返還價金，有無理 由？
（一）被上訴人主張系爭房屋有滲漏水瑕疵乙節，為上訴人所 否認。經系爭鑑定報告認：1.系爭房屋5、6樓部分：⑴6樓 屋頂鐵皮屋及露臺問題：①屋頂加蓋鐵皮滲漏水：目前屋 頂加蓋鐵皮屋所使用之材質係採用鍍鋁鋅(或鍍鋅)材質鐵 皮及PU發泡隔熱材，由標的物屋頂加蓋鐵皮材質研判其屋 齡應有20年以上，鐵皮材質一般設定使用15年，如今超過 使用年限，目前屋頂鐵皮屋頂螺絲孔有滲漏及5樓陽台外 推鐵皮生鏽，導致漏水為合理現象。②屋頂加蓋鐵皮屋頂 之天溝變形，屋頂澆水後，造成天溝水傾洩至6樓605室外 推窗台，再流入原5樓陽台外推鐵皮屋蓋(501室窗戶旁天 花板上方)，導致501室窗戶旁天花板潮濕。研判主要原因 係天溝支承長久以來欠缺維護管理產生破壞，導致天溝變 形所致。③6樓走道旁603室外牆面曾油漆剝落，惟現況為 乾燥。依牆面油漆剝落的高度及範圍，研判並非浴室滲漏 水問題，推測可能是屋頂鐵皮屋頂螺絲孔些微滲漏水至此 牆面上方長期所造成。④屋頂水箱下方及後側，排水不良( 皆無排水孔)。由於5樓505室有一半以上的面積是在露臺 及水箱的下方，由於上述並無排水孔導致下雨時5樓505室 天花板內平頂有二處滲水。⑤冷氣管路四周滲水至5樓505 室天花板內平頂：屋頂冷氣管路集中於露臺地坪，此處位 於5樓505室上方。由於此處防水未處理好，導致下雨時滲 流至5樓505室天花板內平頂。⑵6樓603室浴室門框旁有縫 隙造成滲漏水現象。⑶6樓602室浴室走道外牆油漆剝落嚴 重。⑷5、6樓多處浴室走道外牆曾有油漆剝落痕跡：其中6 樓605室浴室外牆位於6樓大門口走道旁，門外為屋頂露臺 ，疑似露臺雨水因素住戶出入帶入潮氣所致。其他5、6樓 套房浴室外牆近地坪處油漆剝落，可能為套房浴室面積不 大且無氣窗空氣流通之設計。⑸5、6樓多處浴室門檻滲水 導致潮濕現象，需立即處理。⑹5樓502室浴室外牆油漆剝 落 (502室內)及與鄰棟之隔戶牆面也有多處油漆剝落痕跡 ：研判此處平常為套房床頭櫃遮掩，長期不通風因素居多 ，或是與鄰棟之隔戶牆面有關。⒉5樓房屋之地板是否有漏



水至同棟4樓房屋情形部分：⑴4樓臥室門口走道的平頂油 漆剝落，與5樓504室浴室應有關聯。⑵4樓客廳走道的平頂 潮濕，與5樓505室浴室應有關聯。⑶主臥室平頂滲漏、油 漆剝落與5樓502室浴室應有直接關聯；與5樓503室浴室有 間接關聯。⑷5樓全部浴室須全面修繕後才能解決4樓問題 。⒊綜合上述鑑定結果，⑴屋頂鐵皮材質已超過使用年限， 目前鐵皮屋頂螺絲孔有滲漏及5樓陽台外推鐵皮生鏽等情 事，要將鐵皮全面更新才能解決問題。⑵6樓屋頂露臺地坪 無排水設施，目前以漫地流至鄰房露臺排水及水箱下方滲 漏至5樓505室內。⑶6樓5間浴室門檻有滲漏需重作及5樓50 3室窗框角隅滲水須以PU發泡劑壓力注射處理。⑷6樓浴室 外牆面油漆剝落，研判係因浴室內牆面長期潮濕及防水材 料老化所造成等語（見系爭鑑定報告第6至11頁）。堪認 系爭房屋確存有系爭漏水瑕疵。
（二）按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者 為限（最高法院73年台上字第1173號判決先例意旨參照） 。又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求 權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金 ，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少 之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡 上字第10號判決先例意旨參照）。
（三）系爭契約第9條第7項前段約定：「乙方依法對甲方負有瑕 疵擔保之責。」，而上訴人於兩造簽約前之同年1月15日 所出具「不動產標的現況說明書」第39項，勾選系爭房屋 無滲漏水狀況（見原審卷第43頁），該不動產標的現況說 明書於兩造簽約時，係作為系爭契約之附件（見原審卷第 15至43頁），並經林益安於原審結證稱：系爭房地之「不 動產標的現況說明書」是伊先問屋主後再由伊來勾選，然 後再給屋主簽名，是作為兩造系爭契約之附件等語（見原 審第295頁）。故系爭契約第2條第1項約定頂樓增建按現 況點交、第9條第4項約定：「點交之買賣標的應以簽約時 之現狀或本約之約定為準。」（見原審卷第17、23頁）， 所指現況或現狀，自應符合「不動產標的現況說明書」所 勾選或記載之情形，不因系爭房屋是否為中古屋而有不同 。是系爭房屋既有上開不符合「不動產標的現況說明書」 所載無滲漏水狀況之情事，而存有系爭漏水瑕疵，則被上 訴人依民法第359條請求減少價金，並依民法第179條規定 請求返還價金，即無不合。又本件修復系爭漏水瑕疵所需



費用，依系爭鑑定報告記載，系爭房屋6樓屋頂修復費用 為24萬 4,723元；系爭房6樓露臺地坪須將舊防水層拆除 重作、水箱底前加築一道隔水1/2B 磚牆+單面水泥砂獎粉 光、水箱前後地坪洗洞設置2 座排水孔、拉管至前面接屋 頂天溝排水管、露臺冷氣管路四周防水重作，修復費用為 17萬9,080元；另系爭房屋6 樓浴室外牆面油漆剝落乃因 浴室内牆面長期潮濕及防水材料老化造成，惟此影響並不 嚴重，採定期油漆即可，但6樓5間浴室門檻需重作及5樓5 03室窗框角隅滲水須以PU 發泡劑壓力注射處理，修復費 用約1萬元等語（見系爭鑑定報告第23至25頁）。三者費 用合計為43萬3,803元（計算式：244,723元＋179,080元＋1 0,000元＝433,803元），則被上訴人主張以此修復費用之 數額請求減少價金，尚無不合。至系爭鑑定報告雖亦記載 6樓房屋5間浴室若要處理時，需將浴室地坪及牆面防水重 作，所需修繕（含地坪及牆面拆除至原結構體、地坪重作 防水及加鋪地磚、牆面重作防水及加鋪地磚、天花板重作 等），每間套房浴室修復費用約6 萬9,938元，若5 間套 房浴室全做，修復費用共34萬9,690元等節（見系爭鑑定 報告第25頁）。然6樓房屋5間浴室既採上開門檻重作及5 樓503室窗框以PU 發泡劑壓力注射處理即可修復滲漏水， 已如上述，尚無須將5間浴室地坪、牆面、天花板全部拆 除重作防水，是被上訴人主張以此部分之數額請求減少價 金，即有未洽。再者，本件被上訴人係請求減少價金，自 無修復費用應扣除折舊問題。準此，被上訴人依民法第35 9條請求減少價金，依民法第179條規定請求43萬3,803元 部分，為有理由；逾此部分之請求，為無理由。（四）上訴人雖辯稱被上訴人就系爭漏水瑕疵於危險移轉時即存 在乙節，並未舉證以實其說。又系爭房屋價值減少之金額 應扣除系爭土地之價值，且伊之責任範圍亦僅限於系爭鑑 定報告附件9之表9.1項次4「1.0mm不鏽鋼天溝拆除及更換 (滿焊)」、表9.2項次4「水箱前後地坪洗洞設置2座排水 孔、拉管至前面接屋頂天溝排水管」、表9.2項次5「露臺 冷氣管路四周防水重作」部分云云。經查：被上訴人因認 系爭房屋存有系爭漏水瑕疵而拒絕在109年8月31日前辦理 點交，業據林益安證述如上，且鑑定會勘日期為111年1月 至4月，距離系爭房地點交日期110年8月2日之時間非久， 系爭鑑定報告所認滲漏水原因亦非屬短期所造成，難謂在 110年8月2日以後系爭房屋始存有系爭漏水瑕疵。另本件 係以系爭房屋修復費用計算減少價金之金額，即無扣除土 地價值之問題。再者，系爭漏水瑕疵之修復費用業經系爭



鑑定報告載明其項目及金額，尚非僅限於上訴人所辯項目 ，上訴人此部分所辯，均有未合。
（五）上訴人主張依系爭契約第5條第2項約定，第一期款90萬元 應於簽約時給付，被上訴人遲至109年7月14日始給付剩餘 之80萬元；且尾款給付期限為系爭房地所有權移轉登記完 成即109年8月24日後3個工作天內，則其至遲應於109年8 月27日前應將價金全數匯入系爭履保專戶，惟被上訴人遲 至109年9月10日始給付剩餘價金520萬元等情，有系爭履 保專戶收支明細表在卷足憑（見原審卷第103頁）。並為 上訴人所不爭執（見本院卷第228至229頁），然辯稱520 萬元部分在銀行撥款當日即存入系爭履保專戶，並未遲延 云云。查系爭契約第5條第2項既明訂若買受人須以買賣標 的向金融機構辦理貸款以支付尾款者，尾款給付期限為系 爭房地所有權移轉登記完成即109年8月24日後3個工作天 內，被上訴人自須妥為規劃其與金融機構辦理貸款之時程 ，配合相關登記之時間，以免遲誤尾款給付，尚無從以52 0萬元係在銀行撥款當日即存入系爭履保專戶，即認不負 遲延責任，上訴人此部分所辯，尚無足取。準此，上訴人 依系爭契約第5條第3項約定，請求被上訴人給付每逾1日 應按遲延價金萬分之2計算之違約金，故第一期款違約金 為1,920元(計算式：80萬元×0.0002×12日)，尾款違約金 為14,560元(計算式：520萬元×0.0002×14日)，合計遲延 違約金共16,480元(計算式：1,920+14,560)，上訴人就此 部分主張抵銷，即無不合。另按當事人約定有違約金者， 一旦有所約定之債務不履行情事發生，債權人不待舉證證 明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得按約 定之違約金，請求債務人支付；債務人亦不得證明債權人 未受損害，或實際損害額不及違約金數額，而請求減免（ 最高法院103年度台上字第194號判決意旨參照）。故被上 訴人辯稱上訴人未舉證證明所受損害，不得請求違約金云 云，亦無可採。其次，上訴人主張被上訴人自109年8月至 110年7月止之期間無權占有系爭房屋，應給付相當於租金 之不當得利共8萬4,000元部分，為被上訴人所否認，辯稱 ：兩造就系爭房屋曾成立租賃契約，租期11個月已繳交租 金7萬7,000元，並無不當得利等語。上訴人則否認兩造有 簽訂租賃契約。經查：林益安於原審結證稱：503A號房原 來的承租人約在109年8月23日退租，退租後就給被上訴人 之子王偉傑住，跟誰租伊不知道，好像是被上訴人跟自己 兒子簽的租約伊不清楚，一開始沒有收房租，後來有把房 租匯到系爭履保專戶等語（見原審卷第296至297頁）。王



偉傑則結證稱：是被上訴人讓伊住在系爭房屋5樓套房， 伊不清楚有沒有簽租約，租金多少，因為伊父母說會處理 ，伊沒有匯租金到系爭履保專戶等語（見原審卷第323至3 24頁）。均無法證明兩造曾就系爭房屋5樓套房簽訂租賃 契約，被上訴人亦自承兩造未簽訂租賃契約，並自109年8 月24日承租乙節（見原審卷第157至158頁）。是依被上訴 人所提證據資料尚無法證明兩造就系爭房屋5樓套房簽訂 租賃契約，系爭房屋復係110年8月2日始點交予被上訴人 ，已如前述。準此，被上訴人自109年8月24日起至110年8 月1日止共計11月9日期間，即無占有使用系爭房屋503A號 房之法律上原因，卻仍占有使用系爭房屋503A號房，受有 相當於租金之利益，致上訴人受有損害，且上訴人雖匯款 7萬7,000元至系爭履保專戶（見原審卷第103頁、本院卷 第161頁），然系爭履保專戶依不動產買賣價金履約保證 申請書( 下稱系爭履保申請書）第4條約定，係屬系爭房 地「買賣」價金之存匯專戶，不包括租金或相當租金之不 當得利，非屬有受領權之人，則被上訴人未經上訴人事前 同意或事後承認，逕將7萬7,000元匯至系爭履保專戶，上 訴人復未實際自系爭履保專戶取得該7萬7,000元受償，自 不生清償之效力，是上訴人依民法第179條規定，請求被 上訴人給付7萬9,100元（計算式：77,000＋7,000÷30×9） ，並主張抵銷，為有理由。
（六）從而，被上訴人依民法第359條請求減少價金，依民法第1 79條規定請求43萬3,803元，經抵銷9萬5,580元（計算式 ：16,480＋79,100）後，其請求33萬8,223元之範圍內，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由。六、反訴部分：　　　
（一）上訴人請求被上訴人同意其向僑馥建經公司領取系爭履保 專戶內之價金部分：
　　　上訴人主張：系爭房地已辦理移轉登記及點交完畢，被上 訴人仍拒絕出具同意書指示僑馥建經公司自系爭履保專戶 撥款，致其無從受領系爭履保專戶內之價金，而被上訴人 現尚應給付價金200萬元，扣除原審判准確定之122萬6,50 7元，其得請求被上訴人同意其向僑馥建經公司領取系爭 履約專戶內之77萬3,493元等語。然為被上訴人所否認， 並以前詞置辯。經查：系爭房屋因有系爭漏水瑕疵，上訴 人應負物之瑕疵擔保責任，被上訴人乃請求減少價金，依 民法第179條請求上訴人給付33萬8,223元部分，為有理由 ，已如前述。準此，扣除原審判准確定之122萬6,507元後 ，上訴人依系爭契約請求被上訴人應同意其再向僑馥建經



公司領取系爭履保帳戶內買賣價金43萬5,270元（計算式 ：773,493－338,223元＝435,270元），為有理由；逾此部 分之請求，則不應准許。　　　
（二）上訴人請求被上訴人給付違約金部分：
１、系爭契約第5條第3項部分：　　　
　 系爭契約第5條第2項「付款方式」約定：第一期款90萬元 ，於簽約時給付，應全數存匯入專戶；第二期款0元；第 三期款（完稅款）90萬元，於稅單核發後5日內買方應存 匯入專戶；第四期款（尾款）720萬元，如買方未以系爭 房地向金融機構辦理貸款以支付尾款，應與第三期款同時 存匯入專戶，如買方須以系爭房地向金融機構辦理貸款以 支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內將核貸之款 項轉存匯入專戶。第5條第3項前段約定：「甲方若有遲延 給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算違 約金給付乙方。」（見原審卷第17至19頁）。是兩造約定 系爭房地價金900萬元，均應存匯入系爭履保專戶。而被 上訴人有上開遲延給付第一期款、第四期款至系爭履保專 戶情事，經上訴人請求給付違約金並主張抵銷等節，已如 上述。又兩造同意就系爭契約之履行委託僑馥建經公司辦 理履約保證，依系爭履保申請書第8條第2項：「甲乙雙方 無債務不履行情事，並依買賣契約完成點交且簽妥『不動 產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書』…，經 僑馥建經就前開事實認證及完成專戶價金之結算後，即辦 理專戶價金撥付。」、第5條第5、8項約定：「除本條約 定應由專戶撥款之款項經甲乙雙方書面同意（甲方同意乙 方動支之款項不在僑馥建經保證範圍）外，甲乙雙方不得 要求自專戶內支配任何款項。」、「經僑馥建經審核不符 合辦理履約保證之條件時，或保證關係終止時，或因故任 一方異議時，或有法院確定判決為據時，即由僑馥建經依 認證之結果據以執行專戶價金之給付或返還作業，否則僑 馥建經應暫停專戶價金之撥付。」（見原審卷第31至37頁 ）。及第10條第6項約定：「雙方同意共同依約履行買賣 相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或 已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應 於點交期限前或催告期限前訴請法院裁判，確定判決前雙 方同意僑馥建經應停止專戶價金之撥付，前開爭議經判決 確定後，僑馥建經始依確定之結果執行專戶價金之撥付。 」（見原審卷第25頁）。足徵兩造已同意系爭履保專戶之 價金由僑馥建經公司完成上開約定之點交程序後，始結算 撥付予上訴人，兩造復同意遇有債務不履行或違約之爭議



時，僑馥建經公司應依上開約定停止專戶價金之撥付，而 以確定判決結果作為結算撥付之依據。又兩造係110年8月 2日完成點交，完成點交前並已發生系爭漏水瑕疵，已如 上述，則在未完成點交前，僑馥建經公司依上開約定尚無 從撥付系爭履保專戶價金予上訴人，即難認被上訴人遲延 給付價金，是上訴人依系爭契約第5條第3項請求109年8月 21日起至110年8月1日之違約金，即有未合。至被上訴人 拒絕點交有無理由，上訴人可否依系爭契約第9條第7項請 求給付違約金，則屬另一問題。再者，兩造於110年8月2 日一部調解成立，調解筆錄載明：被上訴人同意上訴人向 僑馥建經公司領取系爭履保專戶内買賣價金650萬元等語 （剩餘款項部分待兩造訴訟結果再行處理，見原審卷第20 1至202頁）。是兩造既同意剩餘價金待本件訴訟結果再行 處理，自難謂被上訴人在一部調解成立之後未同意上訴人 領取系爭履保專戶之價金，係屬遲延給付，準此，上訴人 依系爭契約第5條第3項請求110年8月2日起至112年10月12 日之違約金，亦有未合。
２、系爭契約第9條第7項部分：　　　
　 系爭契約第9條第7項約定：「乙方依法對甲方負有瑕疵擔 保之責，但若發生甲方未能明確主張確有重大之權利瑕疵