臺灣臺北地方法院民事判決
112年度北簡字第13362號
原 告 林敬准
訴訟代理人 高宏文律師
被 告 林維霆
（現於法務部○○○○○○○○○○○執行中）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年12月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號二樓房屋騰空遷讓返還於原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬柒仟元。
被告應自民國一一二年七月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬肆仟玖佰伍拾陸元，其中新臺幣肆萬肆仟柒佰捌拾肆元由被告負擔，並給付原告自裁判確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；餘新臺幣壹佰柒拾貳元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣肆佰貳拾萬壹仟捌佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告以新臺幣貳拾壹萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於每月屆期後得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造所簽訂之房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約）第20條約定（見本院112年度訴字第4503號 卷〈下稱訴字卷〉第19頁），雙方合意以臺灣臺北地方法院為 第一審管轄法院，故原告向本院提起本件訴訟，核與首揭規 定相符，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。 查 原告起訴時訴之聲明原為：「被告應將門牌號碼新北市○○區 ○○○路000號2樓之A房屋騰空遷讓返還予原告，及給付原告新 臺幣（下同）23萬4,000元，並應自民國112年7月1日起至騰
空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告3萬元。」（見 訴字卷第7頁），嗣於112年12月21日言詞辯論期日變更聲明 為：「被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路000號2樓房屋（ 下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告，及給付原告23萬4,00 0元，並應自112年7月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告3萬元。」（見本院卷第39頁），核屬更正 法律上之陳述，非訴之變更或追加，先予敘明。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於111年9月14日簽立系爭租約，約定由 被告向原告承租系爭房屋使用，租賃期間自111年9月20日起 至112年9月19日止，每月租金為3萬8,000元，並約定應於每 月1日給付，而押租保證金為7萬6,000元。詎料，被告於給 付押租保證金7萬6,000元後，自111年9月起迄至112年1月均 未繳納租金，嗣經兩造協調後約定於112年2月調整租金為每 月3萬元，惟被告僅於112年4月29日匯款3萬元後，即未再支 付租金，故被告截至112年6月止，已積欠31萬元【計算式： （111年9至112年1月：3萬8,000元×5月＝19萬元）＋（112年2 至3月、112年5至6月：3萬元×4月＝12萬元）＝31萬元】，經 原告於112年6月3日以板橋文化路郵局第682號存證信函（下 稱系爭A存證信函）催告被告限期於函到5日內給付積欠之租 金，如逾期未清償，則以系爭A存證信函向被告為終止系爭 租約之意思表示後，被告並未置理，原告遂於112年6月16日 以台北雙連郵局第550號存證信函（下稱系爭B存證信函）再 次催告被告於函到5日內給付租金，如逾期未清償，則以系 爭B存證信函之送達為向被告終止系爭租約之意思表示，但 被告仍未置理，原告復於112年7月21日以台北雙連郵局第63 4號存證信函（下稱系爭C存證信函），再次向被告為終止系 爭租約之意思表示，故系爭租約至遲應已於112年7月底終止 ，故請求被告返還系爭房屋，並給付扣除押租保證金7萬6,0 00元後，尚欠之租金23萬4,000元（計算式：31萬元－7萬6,0 00元＝23萬4,000元），及自112年7月1日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付原告3萬元，爰依民法第767條第1項 前段、第179條及系爭租約等法律關係提起本件訴訟等語。 並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及給付原 告23萬4,000元，並應自112年7月1日起至騰空遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付原告3萬元。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作
何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）經查，原告主張之上開事實，業據提出系爭租約、授權書 、系爭A、B、C存證信函、郵件執據及投遞記要等件為證 （見訴字卷第15至39頁），核屬相符，且被告已於相當時 期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，復未提出書狀 作何爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定視 同自認，自堪信原告上開主張為真實。
（二）請求遷讓返還系爭房屋部分：
按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2 項前段及第455條前段分別定有明文。又系爭租約第3條第 1項約定：「每月租金3萬8,000元…，承租人應於每月1日 前繳納，不得藉詞拖延。」、第14條第1項約定：「乙方 （即被告）有下列情形之一者，甲方（即原告）得終止租 約，且無須支付違約金：一、遲付租金之總額達2個月之 租額，其租金約定於每期開始支付者，…於遲延給付逾2個 月，經甲方定相當期間催告，乙方仍不為支付者。」（見 訴字卷第15頁、第18頁）。查被告自111年9月起即積欠租 金，已如前述，迄至112年6月3日原告寄發系爭A存證信函 時已積欠達2個月之租金總額，則依上開規定及約定，原 告於112年6月3日寄發系爭A存證信函催告被告於文到後5 日內給付，逾期未給付即為終止系爭租約之意思表示，應 屬有據。又被告已於112年6月8日收受系爭A存證信函，此 有投遞記要在卷可稽（見訴字卷第39頁），而被告並未於 收受系爭A存證信函5日內給付積欠之租金，則系爭租約應 已於112年6月13日發生合法終止之效力。從而，原告依據 上開規定及約定請求被告遷讓返還系爭房屋，應屬有據。（三）請求所欠租金：
按系爭租約第3條第1項約定：「每月租金3萬8,000元…， 承租人應於每月1日前繳納，不得藉詞拖延。」、第4項約 定：「承租人應於簽署本契約同時，給付甲方7萬6,000元 整之押租金作為其繳納租金或其他因本契約所生之費用、 違約金、損害賠償之擔保…」（見訴字卷第15至16頁）、 系爭B存證信函記載：「本人於112年2月份期間，經雙方 協調後，同意承租金額調整為3萬元整…」（見訴字卷第30 頁），且被告已於112年6月27日收受系爭B存證信函（見
訴字卷第39頁），且依上開說明，可視同被告就此部分自 認，故系爭房屋於112年2月以前之每月租金為3萬8,000元 ，於112年2月起則調整為3萬元，且被告給付保證金7萬6, 000元之主要目的既係為擔保被告履行系爭租約，則租賃 關係消滅後，被告如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之保證金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘 額，始生返還保證金之問題。查被告自111年9月起即積欠 租金，僅於112年4月給付當月租金3萬元，而系爭租約已 於112年6月13日發生合法終止之效力，業如前述，則原告 請求被告給付111年9月至112年6月13日，扣除被告已繳納 租金之112年4月後，計8個月又13日之租金，共21萬7,000 元【計算式：（111年9月至112年1月：3萬8,000元×5個月 ＝19萬元）＋（112年2至3月、112年5月：3萬元×3個月＝9萬 元）＋（112年6月1日至6月13日：3萬元×13/30＝1萬3,000 元）－押租保證金7萬6,000元＝21萬7,000元】，應屬有據 ，逾此部分，不應准許。
（四）原告請求自112年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止， 按月給付3萬元部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得 相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他 人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照 ）。查系爭租約終止後被告已失去使用收益系爭房屋之權 利，仍消極不遷讓並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之 原因而受利益，則原告依不當得利法律關係請求被告自11 2年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 相當於租金3萬元之不當得利，應屬有據。
四、綜上所述，原告依據民法第767條第1項前段、第179條及系 爭租約等法律關係請求（一）被告將系爭房屋騰空遷讓返還 予原告。（二）給付原告21萬7,000元。（三）應自112年7 月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬元， 為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規 定，應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依 職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書及依民事訴訟法第91條第3項規定：「依第1
項及其他裁判確定之訴訟費用額，應於裁判確定之翌日起， 加給按法定利率計算之利息。」，確定如主文第5項所示。中 華 民 國 112 年 12 月 29 日 臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 1 月 4 日 書記官 蘇炫綺
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 4萬4,956元
合 計 4萬4,956元