臺灣高等法院民事裁定
112年度抗字第1091號
抗 告 人 丁應傑
上列抗告人因兆豐國際商業銀行股份有限公司與李世根等間清償
債務強制執行之聲明異議事件，對於中華民國112年6月30日臺灣
臺北地方法院112年度執事聲字第180號裁定提起抗告，本院裁定
如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件相對人即債權人兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱 兆豐銀行）前以相對人即債務人李世根等人積欠其新臺幣（ 下同）5,471萬4,914元之本息、已計算而未受償之違約金29 萬4,866元，持原法院108年度司執字第11667號債權憑證（ 原執行名義：原法院107年度司促字第5074號支付命令及確 定證明書，下稱系爭執行名義），聲請就李世根所有如原裁 定附表所示之不動產（以下合稱系爭不動產）為強制執行， 經原法院民事執行處（下稱執行法院）以111年度司執字第6 3133號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案。執行 法院於民國112年4月26日以系爭不動產於104年8月7日曾經 李世根設定最高限額6,720萬元之抵押權（下稱系爭抵押權 ）予兆豐銀行，復於抵押權設定後之106年12月11日、108年 3月5日，二次出租予第三人即本件抗告人（下稱系爭租賃關 係），嗣系爭不動產經二次拍賣無人應買，第三次拍賣底價 為5,042萬2,000元，已影響其抵押權為由，除去承租人之租 賃權後拍賣（下稱系爭執行命令）。抗告人聲明異議，經原 法院民事執行處司法事務官駁回異議（下稱原處分），抗告 人不服，原裁定駁回異議，再經抗告人提起本件抗告。二、本件抗告人異議及抗告意旨略以：執行法院除去系爭租賃關 係並無證據足以認定租賃權存在影響系爭不動產之承買意願 ，顯然僅係形式審查，未進行實質審查，兩者間不具有實質 關聯，亦不具妥適性及必要性，有違憲法第15條所保障人民 財產權意旨。且依一般社會認知，應買人通常欲以低價標得 拍賣不動產，通常待多次減價甚至拖延至特別拍賣程序始行 投標，是執行標的物拍賣無人應買，無啻為拍賣程序之常態 ，尚非標的物價值低落、應買意願不高之緣故。況執行標的 物是否賣出，亦牽涉客觀不動產景氣之狀態、經濟投資熱度 等因素影響，非可歸咎於租賃權存在而逕行剝奪異議人之租 賃權，本件並無從推認有民法第866條及司法院院字第1446
號解釋所指「租賃權影響抵押權人實行抵押權」之情事，執 行法院司法事務官以原處分駁回伊聲明異議，原裁定不察亦 駁回伊對於原處分之異議，均有未洽，爰提起抗告，請求廢 棄原裁定等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866條第1項、第2項定有明文。故不動產所有人於 設定抵押權後，復就同一不動產與第3人訂立租賃契約，致 影響於抵押權者，依上開規定，不問其契約之成立，在抵押 物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院得依 聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定除去其租賃關係，依 無租賃狀態逕行強制執行（司法院院字第1446號解釋參照） 。在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買或出價不足 清償抵押債權之情形，即須除去該項權利而為拍賣，並於拍 定後解除被除去權利者之占有而點交於拍定人，乃為使抵押 權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償所必要（司法院 釋字第304號解釋理由書參照）。是所謂抵押權受影響，係 指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有成 立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無人 應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。是於執行法院 核定之最低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而 流標，減價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認 影響抵押權，而除去租賃關係（最高法院101年度台抗字第5 51號裁定意旨參照）。
四、經查：
㈠李世根於104年8月7日將系爭不動產設定最高限額6,720萬元 之系爭抵押權予兆豐銀行，復於抵押權設定後之106年12月1 1日、108年3月5日，二次出租予抗告人，第二份租約之租賃 期間自108年3月1日起至118年2月28日止等情，有系爭不動 產他項權利證明書、土地暨建物登記第一類謄本、房屋租賃 契約書各二份暨公證書可稽（見系爭執行事件卷一第23、79 -89、339-351頁），足認抗告人之租賃權即系爭租賃關係確 係成立於系爭抵押權設定之後無訛。
㈡兆豐銀行持系爭執行名義聲請系爭執行事件，經執行法院先 後於112年2月9日以最低拍賣價額7,875萬元進行第一次拍賣 、於同年3月9日以最低拍賣價額6,301萬2,000元進行第二次 拍賣，且於前開拍賣公告使用情形欄均載明系爭不動產有系 爭租賃關係存在，本件因占有於查封前，拍定後不點交為拍
賣條件，二次公開拍賣，均無人應買，債權人亦未承受等情 ，有第一、二次拍賣通知及公告、不動產拍賣筆錄等可稽（ 見系爭執行事件卷一第369-373、399、407-411、439頁）。 執行法院復定112年4月6日以最低拍賣價額5,042萬2,000元 進行第三次拍賣程序，兆豐銀行於同年3月23日以減價後之 最低價額已低於其債權，系爭租賃關係存在顯已影響系爭抵 押權之實行為由，具狀聲請除去租賃權等情，亦有第三次拍 賣通知、聲請除去租賃權拍賣狀可查（見同上卷第445-447 、477、478頁）。
㈢承前，兆豐銀行聲請執行之債權金額為5,471萬4,914元之本 息及已計算而未受償之違約金29萬4,866元（見系爭執行事 件卷一第5頁），而系爭不動產經減價後進行第三次拍賣最 低拍賣價額5,042萬2,000元，已低於兆豐銀行聲請執行之債 權總額。又衡諸常情，點交與否涉及應買人買受後得否及時 取得標的物之占有使用，而系爭不動產於拍賣公告載明系爭 租賃關係存在，拍定後不點交，經二次拍賣後無人應買，顯 見系爭租賃關係（租賃權）存在，使應買人於拍定後無法及 時取得標的物之占有使用，確有降低應買意願而致遭無人應 買，堪認系爭不動產存在系爭租賃關係已使兆豐銀行之抵押 權之實行受影響。
㈣抗告人雖辯以系爭不動產無人應買，係出於應買人待減價後 再低價承買之心態所致，亦牽涉客觀不動產景氣之狀態、經 濟投資熱度等因素影響云云，固非全然無稽，然仍無從排除 係因系爭租賃關係存在之故。則系爭租賃關係既已影響兆豐 銀行實行系爭抵押權，揆諸前開說明，自應予以除去，執行 法院依兆豐銀行之聲請，依上開規定為除去抗告人租賃權之 系爭執行命令，並無違誤。抗告人再辯稱執行法院僅形式審 查，未進行實質審查即除去租賃權，本件系爭租賃關係與系 爭抵押權之實行間不具有實質關聯，亦不具妥適性及必要性 ，有違憲法第15條所保障人民財產權意旨云云，與本院前揭 認定相違，亦非可採。
㈤綜上，抗告人就系爭執行命令聲明異議，為無理由，原裁定 因而維持司法事務官所為駁回抗告人聲明之原處分，裁定駁 回抗告人之異議，經核於法並無違誤。抗告意旨指摘原裁定 不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 30 日 民事第二十二庭
審判長法 官 張靜女
法 官 葉珊谷
法 官 范明達
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 112 年 12 月 1 日 書記官 余姿慧
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