履行契約
臺灣高等法院 高雄分院(民事),重上字,110年度,25號
KSHV,110,重上,25,20231003,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
110年度重上字第25號
上 訴 人 林財源 住臺中市西屯區市○○○路000號00樓 之0

林國斌 住○○市○○區○○○道○段000號00 樓之00


呂采玲
林曉楓
林詳格
居臺中市西屯區市○○○路000號00樓 之0
共 同
訴訟代理人 羅閎逸律師
吳佩書律師
被上訴人 東隆紙業股份有限公司

法定代理人 許駿華
訴訟代理人 林慶雲律師
鄭翊秀律師
陳鵬翔律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國109年12
月22日臺灣高雄地方法院109年度重訴字第155號第一審判決提起
上訴，本院於112年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於㈠命林財源、林國斌、呂采玲、林曉楓、林詳格 應同意東隆紙業股份有限公司向新光商業銀行向上分行領取 新光商業銀行受託信託財產專戶內款項及給付違約金部分， 暨該部分假執行之宣告。㈡駁回林財源、林國斌、呂采玲、 林曉楓、林詳格後開第二㈡項之訴部分，暨該部分假執行之 聲請，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
二、前項廢棄㈠部分，東隆紙業股份有限公司在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。廢棄㈡部分，東隆紙業股份有限公司應 給付林財源、林國斌、呂采玲、林曉楓、林詳格新臺幣970 萬5500元，及自民國109年5月21日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；暨自民國109年2月19日起至清償日止，按日息 萬分之五計算之違約金。
三、林財源、林國斌、呂采玲、林曉楓、林詳格其餘上訴駁回。四、第一、二審訴訟費用由東隆紙業股份有限公司負擔三分之二 ，餘由林財源、林國斌、呂采玲、林曉楓、林詳格負擔。五、本判決所命東隆紙業股份有限公司給付部分，於林財源、林



國斌、呂采玲、林曉楓、林詳格以新臺幣325萬元為東隆紙 業股份有公司供擔保後，得假執行；但東隆紙業股份有限公 司如以新臺幣970萬5500元林財源、林國斌、呂采玲、林曉 楓、林詳格預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被上訴人東隆紙業股份有限公司（下稱東隆公司）主張：　㈠兩造經由訴外人富家通不動產仲介經紀股份有限公司（即富 住通高雄中正店，下稱富住通公司）仲介，於民國108年5月 13日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。由上訴 人林財源、林國斌、呂采玲、林曉楓、林詳格（下稱林財源 等5人）以總價新臺幣(下同) 6億3800萬元，向東隆公司買 受坐落屏東縣南州鄉壽元段1852、1853、1854、1855、1863 、1864、1865、1866、1890、1891等地號土地(後於108年7 月17日合併登記為1852地號土地，下稱系爭土地）。兩造另 與訴外人臺灣新光商業銀行（下稱新光銀行）簽立不動產買 賣價金信託契約（下稱系爭價金信託契約），約定以新光銀 行向上分行、戶名：新光銀行受託信託財產專戶、帳號0000 000000000 號為信託專戶（下稱系爭信託專戶）。兩造嗣與 訴外人博飛特企業股份有限公司（下稱博飛特公司）於108 年10月22日（原審判決誤載為11日）簽訂補充協議書（下稱 系爭補充協議），約定將土地所有權移轉予博飛特公司，東 隆公司已於108年11月22日移轉土地所有權予博飛特公司。 林財源等5人本應於108年12月6日前將價金餘額3億8017萬79 22元撥入信託專戶內，然林財源等5人以土地存有灌溉溝圳 坐落其上（下稱系爭溝圳）為由，遲至108 年12月10日、11 日方匯款3億7035萬7422元、982萬0500元至該專戶，已有遲 延給付情事，後復於108年12月16日拒絕依約簽立「信託財 產運用指示通知書」撥付信託專戶餘款，並要求東隆公司應 扣除買賣價金970萬5500元及第二次土壤檢測費11萬5000元 。林財源等5人依買賣契約第9條第2項約定，應自108年12月 22日起負遲延責任。兩造嗣於東隆公司提起本件訴訟期間即 109年2月12日達成合意，由新光銀行於109年2月13日先行撥 付部分尾款3億7035萬7422元予東隆公司，東隆公司則同意 新光銀行撥付11萬5000元予林財源等5人，以抵償土壤檢測 費，就未付餘款970萬5500元及違約金部分則繼續訴訟。為 此，爰依補充協議第3條第8項、價金信託契約第5條第2項、 第11項及買賣契約第9條第2項約定，提起本訴。聲明求為判 決：⒈林財源等5人應同意東隆公司向新光銀行向上分行領取 系爭信託專戶內之款項970萬5500元。⒉林財源等5人應給付 東隆公司108年12月22日起至清償日止，按本金970萬5500元



計算日息萬分之5之違約金。⒊林財源等5人應給付東隆公司 自108年12月22日起至109年2月11日止，按本金3億7035萬74 22元計算日息萬分之5之違約金。⒋願供擔保，請准宣告假執 行。
　㈡對於林財源等5人於原審之反訴（下稱反訴）以：東隆公司經 由拍賣程序取得土地，斯時其上即存有溝圳，林財源等5人 於買受土地前，理應前往勘查鑑界，當可知悉上情，東隆公 司以現況交付林財源等5人，並無故意隱瞞或不告知等語， 資為抗辯。
二、林財源等5人則以：
㈠東隆公司明知土地遭第三人占用築有溝圳，致無法充分利用 等影響價值及效用之重大瑕疵，於簽約時惡意隱瞞不揭露。 兩造於108年7月15日會同鑑界測量知悉，隨即通知富住通公 司之賣方仲介張清寶轉知東隆公司應予排除；後於108年12 月16日函知東隆公司要求排除，如未排除，將依占用面積計 算扣除買賣價款，並行使同時履行抗辯權等語置辯。　㈡林財源等5人於原審反訴主張：東隆公司明知並惡意隱瞞土地 築有溝圳，有買賣標的物價值、效用之重大瑕疵。林財源等 5人自得依民法第354條第1項、第359條、第360條、第227條 第1項、第226條規定，擇一請求東隆公司給付因該瑕疵所生 減少價金之損害970萬5500元。又兩造依補充協議第5條約定 土地點交日為108年12月18日，東隆公司推遲至109年2月13 日方點交土地，依買賣契約第9條第1項約定，林財源等5人 亦得請求東隆公司給付自109年2月19日起，按已給付總價款 6億3800萬元計算日息萬分之5之違約金。反訴聲明求為判決 ：⒈東隆公司應給付林財源等5人970萬5500元，及自反訴起 訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息5%計算之利息。⒉ 東隆公司應自109年2月19日起至清償前開⒈款項之日止，給 付林財源等5人依本金6億3800萬元按日息萬分之5計算之違 約金。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
三、原審審理後，判決東隆公司本訴部分全部勝訴，並駁回林財 源等5人之反訴全部請求。林財源等5人不服，提起上訴，上 訴聲明：㈠關於⒈命林財源等5人給付及假執行宣告部分，暨⒉ 駁回林財源等5人後開第㈢、㈣項之訴及該部分假執行，並訴 訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄⒈部分，東隆紙業於第一審 之訴及假執行聲請均駁回。㈢上開廢棄⒉部分，　　東隆公司應給付林財源等5人970萬5500元，及自反訴起訴狀 送達之翌日起至清償日止，按年息5%之利息。㈣上開廢棄⒉部 分，東隆公司應自109年2月19日起至向林財源等5人清償前 述第㈢項款項之日止，給付林財源等5人依本金6億3800萬元



按日息萬分之五計算之違約金。㈤上開第㈢、㈣部分，願供擔 保，請准宣告假執行。東隆公司答辯聲明：上訴駁回。四、本件不爭執之事項（原審卷第83至84頁、第109至113頁，本 院卷二第260至261頁，另依卷證資料為部分文字修正）：　㈠兩造於108年5月13日簽訂買賣契約，由東隆公司出售土地予 林財源等5人，買賣價金6億3800萬元。
㈡兩造於108年10月15日與新光銀行簽立價金信託契約，由新光 銀行承作價金信託專戶，並於信託契約第5條第2項約定「兩 造同意依買賣契約所定之時程及約定，由新光銀行依兩造雙 方共同指示自信託專戶內撥款予所指定之帳戶。」。 ㈢東隆公司前於77年間經臺灣屏東地方法院民事執行處拍賣取 得系爭土地，於拍賣取得時即已知其上設有系爭溝圳。 ㈣兩造於108年5月13日締立買賣契約時，東隆公司知悉林財源 等5人為建商，購買土地目的係專供建築之用，東隆公司並 將溝圳所占用土地面積納入計價範圍。
㈤林財源等5人於108年7月15日鑑界時，始知土地設有系爭溝圳 ，上開溝圳係位於原壽元段1866地號土地上，面積631.51平 方公尺，該溝圳係屏東縣管之牛埔溪區域排水水利建造物， 依水利法第78條、第78-3條規定禁止填塞河川水路，故無法 排除。
㈥兩造、博飛特公司於108年10月22日簽立補充協議，並於第4 條約定：「土地以現況點交，包含現有地上物(多株樹木)」 。
㈦系爭土地已於108年11月22日以買賣原因移轉登記予博飛特公 司、同年12月3日塗銷原彰化銀行他項權利設定登記。 ㈧兩造間如無土地瑕疵存否之爭議，林財源等5人依買賣契約約 定應於108年12月16日簽立點交及結清信託專戶文件，及同 意將信託專戶餘款匯入東隆公司帳戶，並依補充協議第5條 約定，東隆公司應於108年12月18日前點交土地及林財源等5 人應給付尾款3億7035萬7422元。
㈨林財源等5人於108年12月16日以土地上有灌溉溝圳為由，未 簽立「信託財產運用指示通知書」撥付信託專戶餘款，並表 示扣除價金970萬5500元及第二次土壤檢測費11萬5000元， 共982萬0500元；東隆公司於108年12月17日回覆函文表示願 先將爭議款項圈存，請求林財源等5人先撥付無爭議尾款3億 7035萬7422元；林財源等5人則於108年12月20日回覆表示不 同意；另於108年12月24日再回覆15日內如能排除遭占用情 形交付完整土地，林財源等5人應退回970萬5500元，如未能 排除則依約予以扣除。
㈩兩造於東隆公司於提起本訴期間即109年2月12日達成合意，



林財源等5人同意請新光銀行於同月13日先撥付部分尾款3億 7035萬7422元，東隆公司亦同意請新光銀行於同年月13日先 撥付部分尾款11萬5000元予林財源等5人以抵償第二次土壤 檢測費，就未付款項970萬5500元及違約金部分繼續訴訟。 如認林財源等5人請求有理由(減少價金或損害賠償)，溝圳占 用系爭土地面積為631.51平方公尺及因溝圳所生畸零地285. 18平方公尺，該部分價值970萬5500元。 林財源於108年10月7日向訴外人陳絲縈購買壽元段1378、137 9、1396地號土地；於108年9月16日向訴外人洪有信購買壽 元段1380、1381、1382、1395地號土地。五、本件爭點：
　㈠系爭土地存有溝圳部分，是否減少土地之使用價值或效用， 而構成瑕疵？
　㈡林財源等5人是否於知悉該瑕疵，同意以現況點交，而免除東 隆公司之瑕疵擔保責任？
　㈢東隆公司依補充協議第3條第8項、價金信託契約第5條第2項 、第11項約定，請求林財源等5人應同意東隆公司向新光銀 行向上分行領取系爭信託專戶內之款項970萬5500元，是否 有據？進依買賣契約第9條第2項約定，請求林財源等5人應 給付違約金，有無理由？林財源等5人得否主張同時履行抗 辯？
㈣林財源等5人依民法第354條第1項、第359條、第360條、第22 7條第1項、第226條規定，擇一請求東隆公司給付該瑕疵所 生減少價金之損害970萬5500元，應否准許？復依買賣契約 第9條第1項約定，請求東隆公司給付違約金，是否有理由？六、本院得心證之理由：
㈠系爭土地存有溝圳部分，是否減少土地之使用價值或效用， 而構成瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。所謂物 之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依 當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備 者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院 73年台上字第1173號判決先例意旨）。可見物之瑕疵，有未 能達物之通常效用之情狀（即所謂客觀上之瑕疵），亦有未 能達契約預定效用之情狀（即所謂主觀上之瑕疵）。而前者 ，係就物之客觀上狀態為衡量判斷；後者，則係以當事人之



主觀需求並經明確載入契約內容之斟酌考量。又買受人於契 約成立時，知其物有上開條文所稱之瑕疵者，出賣人不負擔 保之責。買受人因重大過失而不知者，出賣人如未保證其無 瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限 ，亦為同法第355 條所明定。
　⒉兩造於108年5月13日簽立買賣契約，由東隆公司出售系爭土 地與林財源等5人，該土地乃東隆公司於77年間拍賣取得， 該公司斯時已知其上設有溝圳；林財源等5人後於108年7月1 5日鑑界時，方知悉上開溝圳存在；該溝圳縱貫屏東縣新埤 鄉、南州鄉、東港鎮直通海邊之牛埔埤（牛埔溪）之一部分 ，為屏東縣管之牛埔溪區域排水水利建造物，占用原壽元段 1866地號土地上，面積達631.51平方公尺，依水利法第78條 、第78-3條規定禁止填塞河川水路，故無法排除等情，為兩 造所不爭執，並有買賣契約、測量圖、空照圖、照片及屏東 縣管河川、區域排水等水利建造物系統網頁查詢資料足參（ 審重訴卷第23至32頁、第141頁，原審卷第67至77頁，本院 卷一第113頁）。是認前開土地在兩造於108年5月13日買賣 當時，有部分土地乃係遭灌溉溝圳占用之狀態。又該土地使 用地類別為丁種建築用地，亦有土地登記謄本可稽（本院卷 一第385頁）。而參以林財源等5人為建商，其等買受土地之 目的係欲專供建築所用，此為東隆公司於買賣成立時所知悉 ，是就興建建物轉售獲利購地之目的而言，土地可供建築使 用與否及面積多寡，自然影響買受人即林財源等5人就價金 之評估；東隆公司不爭執其確將該溝圳所占用土地即前述面 積631.51平方公尺，均納入買賣價金計價範圍。兩造在成交 前既未就此為區別議價，林財源等5人當認東隆公司所出售 土地應全部可供建築使用，方符合通常之效用及價值。　⒊買賣契約第5條第1項「擔保責任」已明訂：「本買賣不動產 ，乙方（即東隆公司，下同）保證產權清楚，絕無一物數賣 、佔用他人土地、第三人佔用、其他保證債務或信用借款等 情事，如有他人主張權利或設定他項產權及租賃關係，應 由東隆公司負責於尾款付清以前速予理清，若林財源等5人 因此受有損害時，東隆公司負完全賠償責任。」、第13條「 其他約定事項」第3項約定：「本件不動產若已申請建築執 照、無法指定建築線、畸零地而需保留、裡地或供他人為道 路用地使用等情事時，林財源等5人得解除契約。」等語（ 審重訴卷第25頁、第27頁），兩造於契約明確約定東隆公司 應擔保買賣標的具備通常效用品質之瑕疵擔保責任。　⒋繼此，無論從系爭土地有遭溝圳占用之客觀事實，或從林財 源等5人購買該土地之主觀需求而言，該土地之客觀存在溝



圳之狀態，即已無法為完整之使用，對本件買賣即有減少其 通常效用之瑕疵，且該無法使用之面積高達631.51平方公尺 ，亦見該瑕疵並不符合「無關重要而不得視為瑕疵」之情， 林財源等5人主張土地有物之瑕疵存在，應屬可採。東隆公 司知悉林財源等5人買受該土地之需求在專供建築之用，並 於契約為前開約定，足認該地併存有不符合契約預定效用之 瑕疵。東隆公司所稱該溝圳為自然形成，屬於地形地貌，並 非瑕疵云云，自非足取。
⒌東隆公司雖陳稱林財源等5人於買受土地前，土地已有溝圳存 在，林財源等人理應前往勘查鑑界，當可知悉該情，東隆公 司以現況交付林財源等5人，並無故意隱瞞或不告知，林財 源等5人自不得主張物之瑕疵擔保云云。然依買賣契約第13 條第6項其他約定事項之「附件」第2點「買賣流程」約定： 「東隆公司完成解除本案土地法定空地套繪之註記後五日內 ，東隆公司申請土地合併登記，待土地合併登記完成後，即 申請土地鑑界…」、第4點關於本買賣應負擔之稅費負擔則約 定：「東隆公司：…鑑界規費」（審重訴卷第30頁），兩造 先行簽約再鑑界，此乃當事人本於契約自由原則所定，自應 尊重。況依地籍測量實施規則第204 條規定鑑界為複丈其中 之一項目，而申請複丈，僅由土地所有權人或管理人向土地 所在地登記機關為之，亦為該規則第205條、第207條所明定 ，可知申請複丈，須由土地所有權人或管理人為之，非土地 所有權人或管理人無法申請鑑界，前開約定由東隆公司負責 鑑界及鑑界費用。林財源等5人於買受土地前既非土地之所 有權人，亦非土地之管理人，不具申請複丈土地之資格，無 法於買賣前向土地所在地之地政事務所申請複丈，對於溝圳 是否坐落系爭土地範圍內除非經被告知無從得悉；縱其等未 於買售土地前要求鑑界，難認有可歸責事由，遑論東隆公司 於77年間經由拍賣取得系爭土地時，既知悉該溝圳存在，且 明知林財源等5人購地目的在供建築，竟未告知該情，當有 故意隱瞞、不告知情事，東隆公司前開主張，並非可採。 ⒍依上，林財源等5人主張系爭土地部分遭溝圳占用事實，屬物 之瑕疵，應屬可取；東隆公司抗辯並無瑕疵，則難憑採。　㈡林財源等5人是否於知悉該瑕疵，同意以現況點交，而免除東 隆公司之瑕疵擔保責任？
　⒈民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以 特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於 瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法 院104年度台上字第550號判決意旨參照）。又當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責，亦為民事訴訟法第



277條前段所明文。承前論，東隆公司售予林財源等5人之土 地存有系爭溝圳，屬物之瑕疵，東隆公司本應負瑕疵擔保責 任。東隆公司就此雖主張：林財源等5人於108年7月15日經 會同鑑界時，已知悉溝圳存在；兩造後於108年10月17日協 商補充協議時，林財源等5人就履約相關細節逐項與東隆公 司協商，獨未提及溝圳為瑕疵，林財源甚於當日晚上聚餐時 ，當場向東隆公司及富住通公司仲介人員表示：「要將系爭 土地打造成『東方威尼斯』」，可見林財源等5人已同意免除 其瑕疵擔保責任等語，為林財源等5人所否認，揆諸前開說 明，應由東隆公司就該有利於己之事實，負舉證責任。東隆 公司就此則舉富住通公司職員即本件買賣賣方仲介張清寶之 證言及補充協議第4條記載為憑。
　⒉就林財源等5人於108年7月15日鑑界當日，於知悉土地設有溝 圳，後續是否曾向富住通公司相關仲介人員即張清寶、陳靜 芳等人表示該情及內容為何乙節。經查：
　　⑴證人張清寶證稱：108年7月15日鑑定當天，雙方仲介（即 我、同任職富住通公司之買方仲介陳靜芳與卓素幸）、洪 文朗（即林財源等5人之代表；任職林財源等5人所營建設 公司之總經理）都有去，當天才知道有溝圳存在，洪文朗 在現場指示要跟賣方說有灌溉溝圳，沒有要求東隆公司排 除溝圳瑕疵，只有說要告知東隆公司，…在108年7月15日 到108年12月10日之間，陳靜芳都沒有跟我說過，直到108 年12月11日陳靜芳才跟我提到買方要協商水溝減價或排除 等語（原審卷第135至141頁），後於本院審理陳證：我們 是依據10筆土地面積計算價金…108年7月15日鑑界除了洪 文朗外，還有陳靜芳有跟我說溝圳的事情，我有跟東隆公 司轉達土地有溝圳，但我沒有跟東隆公司說這個問題需要 解決…(你跟陳靜芳詢問還有無處理事項過程中，陳靜芳有 無告知過你買方對於系爭溝圳認為不用處理了或不會追究 ？）108年7月15日到108年12月10日之間，陳靜芳都沒有 跟我說過，直到108年12月11日陳靜芳才跟我提到買方要 協商水溝減價的事等語（本院卷二第229至230頁）。依張 清寶證述內容，洪文朗於108年7月15日會同東隆公司及雙 方仲介進行鑑界時，雖當場得知有溝圳存在情事，然於該 日至108年12月10日止，其未透過陳靜芳就該溝圳存在一 事，向東隆公司表達為如何之處理，迄至108年12月11日 ，方由陳靜芳轉知林財源等5人欲與東隆公司協商減價或 排除。然參諸證人陳靜芳於原審證稱：鑑界當天，買方有 洪文朗、林財源、林國斌、還有公司的員工，當天買方就 說現場有灌溉溝圳，請我們轉達賣方看如何處理。(買方



是否有說解除契約或降價？)沒有，只是叫我們先轉達， 當天就有跟張清寶講，隔幾天有再詢問張清寶，但不確定 張清寶是否有跟東隆公司講（原審卷第149至150頁）；於 本院審理時再度陳稱：本件買賣是我負責與買方溝通，張 清寶負責與賣方溝通，鑑界當天在現場是洪文朗請我轉達 土地上有溝圳，那條水溝蠻大條的，要請地主處理一下。 我在108年10月17日到108年12月16日期間不斷協商超過10 次。我有請張清寶提供賣方的電話給我，但要不到電話， 所以我都是與張清寶協商。賣方的回應都是張清寶告訴我 的，張清寶告訴我賣方不願排除水溝或減價金額太高，我 沒有親口聽到賣方的說法。(張清寶具體怎麼說？)剛開始 都說水溝很小條，後來說減價金額太高。雙方的協商都是 透過我與張清寶在洽談。(張清寶為何說從108年7月15日 鑑界後直到108年12月16日約定點交日，賣方從未針對該 水溝如何處理的事包括減價或排除等告訴張清寶或透過張 清寶轉達給買方？)如果張清寶沒有轉達，許小姐（東隆 公司法定代理人許駿華之女）為何會打電話告訴我價格太 高，要跟我要買方的電話，要直接與買方談等語（本院卷 一第404至405頁）。即依陳靜芳所證述，洪文朗於108年7 月15日當場得知溝圳存在情事時，即要求陳靜芳代為轉達 ，要求東隆公司處理，陳靜芳並自108年7月15日至108年1 2月16日不斷進行協商逾10餘次，要求東隆公司協商減價 或排除，其所陳述內容與張清寶證述情節互有齟齬。　　⑵本院經命張清寶、陳靜芳就前開陳證內容相悖之點（即洪 文朗、陳靜芳有無於108年7月15日鑑界當日就溝圳存在一 事要求告知東隆公司，及108年7月15日至108年12月10日 或16日陳靜芳有無要求張清寶轉知東隆公司就溝圳存在之 瑕疵進行協商等情）當庭進行對質，仍然各執一情。雖謂 上開證人均為親自參與買賣全部過程，然經細譯並逐一比 對其等證言，並參酌證人即富住通公司高雄中正店店長方 國勳所證述：「陳靜芳在鑑界那天或隔天，說買方有提出 需求要處理水溝」等語（本院卷二第236頁），堪認陳靜 芳證稱確向張清寶告知林財源等5人要求東隆公司需要處 理溝圳乙情為真實。況依張清寶證稱其從事仲介約10年， 並知悉溝圳所占用面積列入買賣價金計價範圍，其於居間 兩造買賣前即由陳靜芳告知林財源等5人購買土地之目的 意在建築開發，亦不否認洪文朗於108年7月15日鑑界當日 知悉土地存有溝圳後，即在場指示要求張清寶將上情轉知 東隆公司，陳靜芳亦為相同告知，然其並未向東隆公司表 明應就該瑕疵予以處理解決等情。張清寶、陳靜芳皆身為



專業仲介人員，理當知悉溝圳存在必然影響買賣價金計算 ，尤以張清寶斯時已從事仲介達10年之久，依其專業敏感 度，豈有不知洪文朗、陳靜芳要求將溝圳存在之事轉知東 隆公司之目的，乃在要求東隆公司處理該瑕疵。又陳靜芳 為買方林財源等5人之仲介，於知悉該溝圳存在，亦當持 續追蹤東隆公司後續處理，當無如張清寶所述陳靜芳自10 8年7月15日至12月10日或16日均無要求就溝圳存在一事進 行協商，要求東隆公司減價之主張，張清寶證稱內容顯然 悖乎常情，委無可信，陳靜芳前開證述符合情理為足取。　⒊次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過 去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法 則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的 、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果， 作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書 據中一二語，任意推解致失其真意。依前所論，既認洪文朗 、陳靜芳於108年7月15日鑑界當日就溝圳存在一事，曾要求 張清寶告知東隆公司，陳靜芳並自108年7月15日至108年12 月16日要求張清寶轉知東隆公司就溝圳存在之瑕疵進行協商 為實。然因兩造及博飛特公司於鑑界後之108年10月22日簽 立補充協議，並於第4條約定「本案土地以現況點交，包含 現有地上物(多株樹木)」，林財源等5人、博飛特公司同意 繼受現況，並同意東隆公司就本案土地不須負擔整理之責任 （審重訴卷第42頁）。是就該約定所稱「現況點交，包括現 有地上物」，所指地上物有無包括系爭溝圳在內，而免除東 隆公司瑕疵擔保責任，兩造亦各執一詞。茲查：　　⑴張清寶於原審、本院陳證：買賣契約第7條第1項關於點交 為空白約定，是要用108年10月22日補充協議第4條來補充 ，補充協議第4條所約定本案土地以現況點交的意思，就 是兩造同意完全的以現況點交。我是依據文字上去確認內 容，我的認知現況點交包含樹木、土地現況，地上物包含 「溝圳」…(10月17日雙方討論補充協議並擬定書面補充協 議後，當天晚上，買賣雙方及仲介有無去聚餐？)有。聚 餐的人，賣方有許駿華及其女兒，買方有林財源、洪文朗 ，其他的我不認識。(聚餐的時候，你有無聽到何人提到 威尼斯的事情？)當天氣氛很愉快，林財源有說想要把系 爭土地打造成南州東方威尼斯，我不知道陳靜芳為何會說 林財源於當晚有說要求許駿華（東隆公司法定代理人）處 理溝圳一事，我只記得當天聚餐時我感到雙方氣氛融洽等 語（原審卷第136至141頁，本院卷二第226至231頁 )。依



張清寶所述，補充協議第4條約定所稱「現況點交，包括 現有地上物」，所指地上物有包括系爭溝圳在內，而免除 東隆公司原應負之瑕疵擔保責任。惟據陳靜芳證述：鑑界 到補充協議期間，雙方一直在討論解除套繪、付款事宜， 因為當時付款一直拖延，所以雙方重點都放在解套繪，在 草擬補充協議時，也沒有討論到溝圳的事。買方雖然介意 水溝，但我們認為可以用排除或減價解決，我們認為解除 套繪是更重要的，如果沒有解除套繪，買賣契約就會解除 。補充協議第4條約定本案土地以現況點交，係指「地上 物樹木」的現況，並無包括「溝圳」，買賣契約第7條點 交的空白約定，並非由補充協議第4條補充。補充協議書 內容是兩造於108年10月17日討論，當時協商第二期款給 付、土壤污染整治、樹木排除、土地上建築廢棄物清除， 都是賣方應該處理的，林財源要求東隆公司依照契約履行 …(10月17日協商時，有無討論土地上灌溉溝圳如何處理？ ) 108年10月17日協議時因為要討論前述事項，討論到很 晚，所以沒有討論到溝圳如何處理。協議書擬好後，當晚 大家吃飯時，林財源才提到溝圳，許駿華說在吃飯中，先 吃飯不要討論，所以沒有討論到溝圳如何處理…(108年10 月17日在餐會時氣氛如何？)我們下午時被林財源唸，所 以晚上吃飯時我們很緊張，林財源又提到水溝的事，我心 想完了，氣氛愈來愈緊張…(張清寶於一審時說當天氣氛很 愉快，林財源說想把系爭土地打造成南州東方威尼斯，你 在場有無聽到這些話？)有。一開始是林財源說土地上有 水溝，要怎麼處理？許駿華說吃飯不要討論，那條水溝很 小條，林財源說什麼很小條，那條水溝很大條，可以供船 行駛了，可以作東方威尼斯了，所以才會說到要打造東方 威尼斯。林財源吃飯時有一直跟許駿華提到，但許駿華都 避而不談等語（原審卷第148至152頁，本院卷一第399頁 、第404頁、卷二第231頁、第233頁），本院參酌同為任 職富住通公司擔任買方仲介之證人卓素杏結證：契約原約 定點交日在108年10月5日，後來在簽約過程中特別提到付 第二期款項前提要解除套繪、指建築線，買方才付第二期 款項，因為完成解除套繪時間是10月8日，已經超過原本 約定點交時間，108年10月17日協商是針對第二期款項給 付時間重新約定。兩造先就土壤污染的問題討論，因為土 地現況有很多樹木，本來買方希望賣方把樹木移除，後來 土壤檢測費用賣方同意支出，所以買方同意負責處理土壤 、廢棄物、樹木。(當天在富住通公司協商過程中，有無 就土地上溝圳如何處理做討論？)協商從下午開始到結束



都沒有談到，並無聽到買方說溝圳部分不再爭議。…(108 年10月17日協議結束後，晚上你有無參與買賣雙方的聚餐 ？)有，我與許駿華、林財源同桌。(聚餐時，你有無聽到 林財源說要把系爭溝圳打造成東方威尼斯？大家有無就溝 圳如何處理達成共識？）林財源先提到土地上有一條很大 的溝圳，許駿華說只是一條小小的水溝，林財源說那條水 溝不是小條的，差不多跟萊茵河一樣大了，都可以打造成 東方威尼斯了。許駿華就說現在在吃飯，不要再討論這個 問題了。我覺得林財源這句話意思是有點嘲諷的意思等語 （本院卷一第407至409頁），即依陳靜芳、卓素杏所為證 述內容，兩造於108年10月17日係針對第二期款給付、土 壤污染整治、樹木排除、土地上建築廢棄物清除相關事項 進行協商，並無涉及對系爭溝圳進行協議；而補充協議第 4條約定所稱「現況點交，包括現有地上物」，所指地上 物並不包括系爭溝圳在內；林財源且於當天晚餐時要求許 駿華就該溝圳一事進行討論，並以「打造東方威尼斯」一 詞反諷許駿華，足認林財源等5人無免除東隆公司原應負 之瑕疵擔保責任。
　　⑵觀諸張清寶、陳靜芳與卓素杏就關於兩造於108年10月17日 補充協議事項、補充協議第4條約定「現況點交，包括現 有地上物」，該地上物有無包括系爭溝圳，及林財源於當 日晚餐有無要求許駿華處理該溝圳，所表達「打造東方威 尼斯」之真意為何等節，所為證述內容亦完全相悖，本院 就前開諸點要求張清寶、陳靜芳進行對質，雖其等仍堅持 如前開各自陳述。但本院除斟酌張清寶前開「2」所述， 認張清寶所稱洪文朗、陳靜芳未曾要求東隆公司就溝圳存 在之瑕疵進行協商乙情，悖於事理經驗，不具可信度外， 復參以張清寶就本院詢問（108年10月17日富住通公司是 否氣氛很差？），回以：「我認為買賣雙方都有表達意見 的權利，我個人不會覺得被罵，長輩對買賣有反應，我認 為是應該的」等語（本院卷二第233頁），此與陳靜芳所 陳稱：當天討論3、4個小時，氣氛不是很好，我們一直在 討論補充協議，買方很生氣，我、張清寶、方國勳都有被 罵等情相符，足見兩造當天就協商事項互不相讓、劍拔弩 張。張清寶亦不否認富住通公司均就後續處理買賣契約上 所約定解約條款條件進行處理，並無針對溝圳事情進一步 討論，108年10月17日協議當時並無討論到溝圳，僅討論 解除套繪，林財源於當晚吃飯時才提到溝圳等語（原審卷 第138頁，本院卷二第234頁），此一陳述核與陳靜芳前揭 證稱內容相符，則依彼等證述相合之點，兩造於108年10



月17日協議當日根本未將溝圳是否列入補充協議第4條所 稱「現況點交，包含現有地上物（多株樹木）」之地上物 進行協商，張清寶亦自承其僅憑「文字」字面記載，據以 認知地上物包括溝圳，其所謂之主觀認知當無可採，反觀 依陳靜芳、卓素杏經隔離訊問，對於當日進行協議事項內 容證述具體，且互核相符，應屬可採。進此，兩造並未將 溝圳存在，列入108年10月17日協議事項範圍；況且依張 清寶所述：富住通公司在兩造會同鑑界後，於108年7月22 日將溝圳圖面（審重訴卷第141頁）寄送予林財源等5人（ 原審卷第138頁），該圖面已明確記載溝圳面積為631.51 平方公尺，及因此所產畸零地為285.18平方公尺，衡以林 財源等5人為建商，購地目的專用建築，對於所取得土地 可否供建築所用理應計較，林財源等5人收受富住通公司 所寄送圖面資料，當可判斷該溝圳應屬專供農用灌溉所用 ，焉有能任意為阻絕水源之作為。再者，兩造於108年10 月17日就第二期款給付、土壤污染整治、樹木排除、建築 廢棄物清除等細項耗時協商，兩造就履約相關事項錙銖必 較，衡情林財源豈願無端負擔因溝圳瑕疵所衍生損害，進 而影響其獲利，則林財源於當日晚餐向許駿華提及系爭溝 圳應如何處理，乃係要求許駿華處理該瑕疵，絕無張清寶