臺灣新北地方法院民事判決
110年度訴字第1764號
原 告 林采葳
訴訟代理人 陳雅筑律師
被 告 王彩綉
訴訟代理人 陳家輝律師
複 代理人 王昭文律師
被 告 非凡不動產有限公司（即全國不動產板橋加盟店）
法定代理人 榮翠華
被 告 官家慶
許庭豪
陳智元
上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國112年8月16
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原
告起訴時訴之聲明原為「被告王彩綉（與非凡不動產有限公
司【下稱非凡公司】、官家慶、許庭豪、陳智元【此3人合
稱官家慶等員工】合稱被告，分則逕稱其名）應給付原告新
臺幣（下同）1,090,000元，並自本訴狀繕本送達之翌日起
至清償日止按年息百分之5計算之利息。」（見本院卷一第1
1頁），嗣追加非凡公司、官家慶等員工為被告，並變更聲
明為「1、王彩綉應返還原告100,000元定金，並同意原告領
回玉山商業銀行敦南分行之安新建築經理股份有限公司價金
履約保證專戶（帳號：00000000000000，下稱系爭履約保證
專戶）內之990,000元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清
償日止按年息5%計算之利息。2、非凡公司、官家慶等員工
應連帶給付原告1,090,000元，並自民事訴之變更追加狀繕
本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。3、前一
、二聲明，如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內免除
給付責任。」（見本院卷二第191-195頁），上開變更、追
加，因請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之
終結，合於上開規定，應予准許。
二、被告非凡公司、官家慶等員工經合法通知，未於言詞辯論期
日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告
之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
(一)原告前擬透過非凡公司向王彩綉表示欲承買其所有建物門牌
號碼為新北市○○區○○街00號5樓之房屋及其坐落土地（下簡
稱系爭房屋），卻遭非凡公司員工即官家慶等員工佯稱系爭
房屋多人詢問，須先簽訂「不動產買賣意願書」（下稱系爭
意願書）並支付斡旋金方得盡快協助議價為由，於官家慶等
員工未告知尚有免付斡旋金之內政部版要約書情況下，於民
國110年3月16日與官家慶等員工簽訂願以10,800,000元承買
系爭房屋之意願書，同時給付100,000元斡旋金與官家慶等
員工，茲因原告於簽訂前，即言明銀行必須貸款達成交價7
成，原告始有可能購買系爭房屋，故官家慶即於系爭意願書
上手寫「買方要求成交價貸款七成，方能合約成立」之字樣
。然簽約後，官家慶等員工卻未將系爭意願書之「買方收執
聯」交付予原告，導致原告返家後既無法詳閱意願書內容，
亦不知於同年月22日前尚有機會撤回承購之意思表示。
(二)嗣於110年3月19日，經接獲非凡公司不詳員工來電，原告與
母親遂於夜間7時至該營業處，期間雙方閒聊至深夜11時許
原告已疲憊不堪時，官家慶等員工卻不斷催促原告加價簽約
，致原告未及詳閱契約書之內容便與王彩綉以總價10,890,0
00元簽訂不動產買賣契約書（合約編號F214168）（下稱系
爭不動產買賣契約），斯時原告考量銀行貸款問題，即於簽
約當時委由地政士阮佩君於系爭不動產契約第17條其他約定
事項中註記：「一、買賣雙方確認，若本買賣案件買方貸款
不足成交價之七成，則本案無條件解約，但若因買方財力或
信用而導致的狀況則不在此限。」。
(三)簽約後原告隨即於110年3月26日匯款990,000元簽約金至被
告所配合之系爭履約保證專戶，同時聯絡銀行洽詢系爭房屋
之貸款事宜，惟數家銀行房貸業務均表示因系爭房屋價格約
為810至890萬元，故以最高貸款金額8成計算，僅可貸款600
至700萬元左右，遠遠不及成交價10,890,000元之7成即762.
3萬元。
(四)本件紛爭肇因於系爭房屋經銀行鑑價後之價值與兩造約定之
成交價落差太大，導致無法貸款至雙方所約定成數；而官家
慶等員工身為仲介為獲得高額酬金，先是違背相關法令，其
後更特意隱匿系爭房屋資訊誤導原告出價，於原告申請貸款
有窒礙時，亦不願協助雙方協商解決，反而指摘原告此舉為
違約，並以沒收簽約金為由逼迫原告繼續履行根本無法成立
之契約，方導致本件爭訟。
(五)就王彩綉部分：
1.原告得依系爭不動產買賣契約第17條、民法第179條、第259
條第2款規定，求為訴之聲明第1項：
⑴系爭不動產買賣契約第17條其他約定事項中所謂「房屋貸款
」約定，不包含個人信貸、裝潢貸款及其他名目之借貸。由
於系爭房屋銀行鑑價僅為8,900,000元，已經遠低於雙方所
約定之成交價，客觀上即便為信用良好之申請人，以最高成
數八五成計算，亦無法核貸至雙方約定金額，因此並非因原
告之財力或信用而導致，顯不可歸責於原告。
⑵早於110年3月29日原告接獲安泰銀行業務人員回覆之LINE訊
息「110.1月在我們銀行貸款，當初買賣價810萬，但買方貸
85成，所以是貸688萬。我們最高也只能估當初買賣價810萬
。至於可貸8成或85成就看客人財力資歷」之時，解除條件
即成就，系爭不動產買賣契約遂失其效力，故王彩綉於斯時
已無法律上原因保留簽約款，原告自可依民法第179條不當
得利規定請求返還總計1,090,000元簽約金。
⑶退步言之，原告嗣後陸續知悉多家銀行均無法配合核貸至762
.3萬元時，便於110年4月9日以LINE通知陳智元表示解約，
其後更於110年4月21日以存證信函通知解約，被告等於同年
4月22日收受回執，故最遲雙方已於110年4月22日即解除契
約，而上開期日均早於系爭不動產買賣契約上約定之對保日
（4月26日），故原告自無需再履行後續對保作業，契約既
已解除，依民法第259條第2款之規定，王彩綉受領之簽約金
，應附加自受領時起之利息償還原告。
2.原告得依民法第74條、第92條、第224條規定，求為訴之聲
明第1項：
⑴王彩綉委由非凡公司銷售系爭房屋，就系爭房屋之屋況說明
、議價等均由非凡公司所屬人員即官家慶等員工代為處理，
其等自為王彩綉之代理人或使用人，因此針對官家慶等員工
就債之履行有故意或過失時，依據民法第224條規定，王彩
綉自應與自己之故意或過失負同一責任。
⑵官家慶等員工明知原告無購屋經驗，卻利用資訊優勢之地位
，於系爭不動產買賣契約簽約當日夜間7時便開始消耗原告
精神，直至深夜11時許原告已疲備不堪時，以話術不斷遊說
原告盡快簽約否則就買不到了云云，故意營造急迫氣氛，致
原告無法理性判斷而貿然簽約，使王彩綉於半年內轉手系爭
房屋賺取將近200萬元之暴利，依當時情形自屬顯失公平，
故依民法第74條，其簽約之法律行為應撤銷。
⑶簽約當時官家慶等員工所提供之「不動產說明書」多所缺漏
，其等並未讓原告知悉系爭房屋完整資訊，包括附近300公
尺內有香燭店、加油站、市場、殯葬社／棺木店等嫌惡設施
以及前手交易價格等交易上重大資訊，亦未告知原告增建的
部分有無被報拆過，卻只不斷鼓吹原告購買系爭房屋；非凡
公司故意隱匿不動產交易相關資訊之行為亦構成消極之詐欺
行為。
⑷綜上，王彩綉應就官家慶等員工之故意或過失行為與自己之
故意或過失負同一責任，故原告得依民法第74條、第92條請
求撤銷買屋之意思表示。
⑸退步言之，原告自簽約日（110年3月19日）後發現無法貸款
至成交價7成時，便於同年4月9日立即通知被告陳智元表示
欲解約，期間不到20日，復於同年4月22日以存證信函通知
被告解約，距離簽約日也僅經過約1個月，被告等均不予理
會、拒絕協商，拖延至同年9月22日見房市行情上漲，方透
過訴狀提出解約。原告努力降低對被告影響，但被告卻置之
不理之態度，以及被告並無任何損失之情狀，被告要求沒收
1,090,000元簽約金做為違約金實屬過高，請依民法第252條
予以酌減。
(六)就非凡公司、官家慶等員工部分：
1.原告得依民法第184條第1項、第2項、民法第185條、民法第
188條、第224條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定
，求為訴之聲明第2項：
⑴原告所簽訂之系爭意願書實乃斡旋金契約，依內政部修正之
「不動產委託銷售契約書範本」中附件二要約書簽約注意事
項裡第六點規定，房屋仲介業者宜以另份書面告知購屋人（
即原告）有選擇採用內政部版要約書之權利，並應經購屋人
簽名確認，惟官家慶等員工均未告知，便催促原告簽名，原
告根本無從得知自己可以另外選擇內政部版本之要約書契約
。
⑵系爭意願書中有若干違約將沒收買方已支付價金之對原告甚
為不利之違約金約款，然官家慶等員工先是佯稱系爭房屋很
搶手，須盡快簽署意願書方得搶得先機聯絡屋主議價，其後
於原告尚未閱覽意願書時，遂催促原告先於意願書內簽名，
並要求原告書寫「本人已知悉合約內容，無需審閱」之文字
畢，隨即將意願書收走，未交付收執聯與原告，此舉已妨礙
原告事先審閱意願書之機會，致原告完全不了解意願書條款
內容。
⑶上開情事違反不動產經紀業管理條例第24條之2等規定；又該
條例、前開內政部相關規範，應屬民法第184條第2項之「保
護他人之法律」，故官家慶等員工亦該當此侵權行為之要件
。
⑷又陳智元、許庭豪於簽約當天明明有充分時間可讓原告仔細
閱覽不動產說明書及系爭不動產買賣契約，卻特意先消磨原
告將近4小時，直至深夜11時許原告已經疲憊不堪時，不斷
催促原告加價承買，經原告方同意簽約，陳智元、許庭豪立
即取出一大堆文件（包含不動產說明書、系爭不動產買賣契
約書、承諾書）要求原告於指定位置簽名，原告根本來不及
細看究竟簽了什麼文件，簽完隨遭陳智元、許庭豪取走，此
種為求高額報酬，只為達成交易不顧消費者之行為顯違反誠
信，自為背於善良風俗之方法，加損害於原告意思表示自由
，造成原告損失1,090,000元簽約金。
2.非凡公司應為官家慶等員工執行職務，不法侵害原告之權利
，連帶負損害賠償責任：綜觀整個交易過程，官家慶等員工
乃成立共同侵權行為；而官家慶等員工均為被告非凡公司之
員工，依民法第188條、不動產經紀業管理條例第26條第2項
，應連帶賠償原告1,090,000元。
(七)針對前述王彩綉與非凡公司、官家慶、許庭豪、陳智元間雖
有各別發生之原因，然對原告應各負全部給付義務，且給付
內容同一，應成立不真正連帶債務關係，如任一被告為給付
，其餘被告於給付範圍內免除給付責任。
(八)並聲明：1、王彩綉應返還原告100,000元定金，並同意原告
領回系爭履約保證專戶內之990,000元，並自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。2、非凡不動
產有限公司、官家慶、許庭豪、陳智元應連帶給付原告1,09
0,000元，並自民事訴之變更追加狀繕本送達之翌日起至清
償日止按年息5%計算之利息。3、前一、二聲明，如任一被
告為給付，其餘被告於給付範圍內免除給付責任。4、願供
擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
(一)王彩綉部分：
1.於110年間，各銀行對於有薪資收入且無負債之首購族，就
系爭不動產之核貸，實際上可達系爭不動產成交價之7成即7
62.3萬元。原告隱瞞負有超過年收入之信用貸款，且該信用
貸款為導致銀行無法對原告核貸系爭不動產成交價之7成金
額之原因。
2.另原告向被告隱瞞其負有超過年收入之信用貸款，且為免違約金並達解約之目的，於未得到台北富邦銀行（下稱富邦銀行）或其他金融機構之核貸結果時即主張解約，並刻意以不足成交價7成之金額向富邦銀行提出申請，顯係惡意毀約。
3.原告自承其未向銀行提出貸款申請並提供相關資料，則銀行
僅能提供未經審核之「初估」結果，原告自無法據此依系爭
買賣契約第17條約定解除契約。
4.原告請求依民法第74條請求撤銷系爭買賣契約法律行為，顯
無理由：原告是在知悉系爭不動產實價登錄紀錄及充分了解
系爭不動產資訊之情況下，參酌其自身租賃於板橋、老家位
於中和新生街，且於簽訂系爭買賣契書前亦看過中和及土城
之房子，而得輕易獲悉之中和一帶房價，始提出總價10,890
,000元，而由被告同意成交，顯見原告意思表示並無出於急
迫、輕率、無經驗之情形，更係經審慎思量而簽訂系爭買賣
契約。
5.原告請求依民法第92條規定請求撤銷系爭買賣契約之意思表
示，顯無理由：非凡公司員工確實有提供完整不動產說明書
包含實價登錄紀錄予原告參酌、閱覽，且原告係本於自由意
思決定買受價格而簽定系爭買賣契約，故原告請求依民法第
92條規定請求撤銷系爭買賣契約之意思表示，洵屬無據。
6.王彩綉得請求依系爭買賣契約第8條第2項解除系爭買賣契約
，並沒收原告第1期簽約款1,090,000元：因原告違約、遲未
履行系爭買賣契約之義務，被告依系爭買賣契約第8條第2項
，以110年9月22日民事答辯狀一解除系爭買賣契約，並由原
告於110年9月23日收受，從而，系爭買賣契約已於該日解除
，且因原告有未於支付第1期簽約款後五個工作日內指定貸
款金融機構（系爭買賣契約第4條第1項）、未繳交金融機構
貸款所需證件及辦理對保、開戶等手續（系爭買賣契約第4
條第1項）、未依通知支付完稅款（系爭買賣契約第3條第2
項）、蓋妥移轉登記書表（系爭買賣契約第3條第2項）等債
務不履行情事，被告自得依系爭買賣契約第8條第2項之約定
，沒收原告已交付之第1期簽約款1,090,000元，原告並應給
付被告自110年3月31日起至前揭民事答辯狀一送達日止每日
2,178元之違約金（計算式：10,890,000元×2/10,000），共
385,506元（計算式：2,178元×177日），故原告請求返還已
支付之部分買賣價金，核無理由。
7.至原告主張，被告已另於網站上刊登出售系爭不動產之消息
，則被告既無損害，亦以更高之價格銷售，應返還原告簽約
金1,090,000元，並主張違約金過高應予酌減云云，惟如前
所述，被告係因原告有債務不履行情事而依系爭買賣契約第
8條第2項解除系爭買賣契約並得沒收原告已交付之簽約金10
9萬元，作為懲罰性違約金，本件解除契約係因可歸責於原
告，而致被告支出應訴成本，自不得將原告不履行契約之不
利益歸於被告負擔，故無論被告有無損害或有無再出售系爭
不動產，均有權依契約沒收原告已支付之簽約金1,090,000
元，當無違約金過高情形。
8.並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)非凡公司部分：
非凡公司未於最後言詞論期日到場，據其以前所提出之答辯
略以：本公司及本公司官家慶等員工，未對原告造成任何侵
害，自毋庸對原告負損害賠償責任：
1.本公司員工有提供包含不動產實價登錄資料、不動產說明書
予原告逐頁閱覽，原告更有於其上用印及加蓋騎縫章。
2.本公司員工有告知原告得選用不須支付斡旋金之「要約書」
，而由原告自行選用系爭意願書，且勾選不動產買賣意願書
，該二頁均有原告簽名確認，據此，本公司員工確實有告知
原告可選擇不須支付斡旋金之要約書，而由原告自行選用系
爭意願書，則原告泛稱其不知得選用不須需支付斡旋金之「
要約書」，顯係臨訟託辭，委不足採。
3.原告於簽訂系爭買賣契約之前已有事先查詢實價登錄紀錄且
對附近房價相當熟悉，而於清楚知悉系爭不動產實價登錄紀
錄之情況下，自行出價，且主動要求訂定特約條款，足證其
就系爭買賣契約書之簽訂十分謹慎小心並經審慎思量。顯見
，系爭買賣契約之簽訂乃係因原告與王彩綉就買賣標的物及
價金意思表示均合致而成立。
4.綜上，原告就系爭買賣契約之簽訂，顯無受詐欺之情事，本
公司及官家慶等員工亦未侵害原告之意思表示自由，當不構
成侵權行為，原告實際上並未受有任何損害，本公司自毋庸
依民法188條規定對原告負任何損害賠償責任。
5.官家慶等員工就整個交易過程並無任何故意或過失，亦未造
成原告任何損害，非凡公司自無庸依民法第224條任何責任
。據上所述，原告主張本公司應依民法第188條、第224條負
損害償責任，洵屬無據。
6.並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
(三)官家慶等員工：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何
聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)系爭不動產買賣契約第17條之解除條件是否成就？原告主張
契約解除並請求返還1,090,000元已付款項，有無理由？
1.按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」
、「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條
件之成就者，視為條件不成就。」，民法第99條第2項、第1
01條第2項定有明文。所謂以不正當行為阻其條件之成就，
不僅指作為，即不作為亦包括在內（最高法院86年度台上字
第22號裁判要旨參照）。
2.經查，觀諸卷附原告與王彩綉於110年3月19日簽署之系爭不
動產買賣契約，買賣總價款為10,890,000元，且第17條其他
約定事項記載：「一、買賣雙方確認，若本買賣案件買方貸
款不足成交價之七成，則本案無條件解除契約，但若因買方
的財力或信用而導致的狀況，則不在此限。」（見本院卷三
第67、77頁），而成交價10,890,000元之7成即762.3萬元；
另原告已交付第一期簽約款1,090,000元（含110年3月16日
給付之斡旋金100,000元）等情，為兩造所不爭執，堪以認
定。至於上開約定之「買方貸款不足成交價之七成」，該貸
款除房屋貸款外，是否包含個人信用貸款在內乙節，證人即
承辦地政士阮佩君結稱：我有參與系爭房屋買賣簽約事宜，
其中第17條之約定，當時沒有提到信用貸款的事情，所以基
本上是以買賣標的總價能否核到7成來看，倘若買方貸不到7
成，就無條件解除買賣契約等語（見本院卷三第32-33頁）
，核與證人即安泰銀行襄理張智豪結稱：核貸初估時只會針
對他送的標的本身進行估價，並口頭詢問財力有無辦法負擔
，如果經我方評估後，認為可能無法貸到申請人想要的金額
，就不會再去推他加個人信貸，就會婉拒等語（見本院卷三
第25-26頁）相符，亦即上開約定之「買方貸款不足成交價
之七成」，該貸款僅指房屋貸款，不包含個人信用貸款、裝
潢貸款及其他名目之借貸在內，是王彩綉辯稱應包含信貸等
語（見本院卷二第27頁），尚無足採。基此，若原告就房屋
貸款不足762.3萬元，即該當上開解除條件，但若因原告財
力或信用所致則不在此限，合先敘明。
3.關於原告於110年4月9日以LINE向陳智元表示解約（見本院
卷二第227頁）、110年4月21日以存證信函向王彩綉、非凡
公司表示解約時（見本院卷一第51-67頁），系爭不動產買
賣契約第17條之解除條件是否成就乙節：
針對系爭不動產買賣契約第17條之解除條件是否成就之判斷
標準，原告固提出其詢問共22家銀行及其承辦房貸人員關於
系爭房屋房貸之貸款額度結果如起訴狀所附附表一所示，並
有原告與部分銀行人員之LINE對話截圖為佐（見本院卷一第
35-49、73頁），據以主張因為系爭房屋前一次交易日期為1
10年2月，交易價格為800多萬元，銀行對於半年內的交易，
幾乎都不會重新估價，故最高貸款金額僅約8成即600多萬元
，遠遠不及成交價7成即762.3萬元，此與原告財力或信用無
關，故系爭不動產買賣契約第17條之解除條件成就等語（見
本院卷一第13-15頁）。然查：
⑴原告自陳上開詢價結果均僅口頭詢問，並未提出正式貸款申
請並由銀行進行鑑價、審核是否准予貸款，蓋依口頭詢價即
可得知無法達到雙方約定之762.3萬元，自無庸逐一向多家
銀行遞交貸款申請文件等語（見本院卷三第197-199頁）。
⑵依證人張智豪結稱：原告並未提供任何資料讓我估價或是財
力的評估，且一般情形下，並無任何情況不需要經過鑑價，
簡言之，不管前次交易是什麼時候，我們一定會先送估價，
只是1年內的交易我們在評估的時候，會特別去看1年內的交
易價格等語（見本院卷三第26-27頁）；證人即淡水信用合
作社經理高忠明結稱：被證8是我當時與非凡公司仲介人員
的電子郵件紀錄，是我就系爭房屋初估可以核貸之結果，但
最後還是要經過鑑價的程序，才會確定最後的核貸金額，所
以關鍵還是鑑價的結果，我當時有跟仲介說，買方必須要過
來寫貸款申請書，並提供資料，才有辦法再進行後續等語（
見本院卷二第28、95頁；卷三第29-30頁）；證人即富邦銀
行副理陳雨生亦結稱：富邦銀行認定本件房地總價為8,900,
000元、對原告核貸5,500,000元，但其他金融機構當然有可
能會有較高的房屋鑑價結果，或較高的核貸金額等語（見本
院卷四第134頁）。
⑶依上開證人所述，足認系爭不動產買賣契約第17條其他約定
事項記載：「一、買賣雙方確認，若本買賣案件買方貸款不
足成交價之七成，則本案無條件解除契約，但若因買方之財
力或信用而導致的狀況，則不在此限。」，其中所謂「買方
貸款不足成交價之七成」，應指原告正式向金融機構申請貸
款之審核結果為據，並非僅以原告口頭詢問、初步評估即可
認定，否則對賣方顯有不公，亦有害於不動產交易市場之穩
定。是原告上開口頭詢問之結果，尚難遽認與正式申貸送件
、鑑價、核貸之結果相符，故無從憑原告上開口頭詢問結果
即逕認系爭不動產買賣契約第17條之解除條件業已成就，則
原告據此即於110年4月9日以LINE向陳智元表示解約、110年
4月21日以存證信函向被告表示解除契約，尚乏所據，契約
不因此而解除。
4.關於原告是否以不正當行為促使解除條件成就乙節：
⑴觀諸原告提出系爭不動產買賣契約中之「成交條件預定表」
，其流程概要記載：110年3月19日簽約且簽約款109萬元、1
10年3月26日用印、110年4月26日完稅款2,180,000元（手寫
畫記星號，買方最遲於110年4月26日前銀行核貸並對保完成
）等情（見本院卷三第63頁）；而系爭不動產買賣契約第三
條就第三期（完稅款）2,180,000元之「繳款時間及說明㈡」
亦記載略以「若買方須以買賣標的向金額機構辦理貸款以支
付尾款者，應於完稅前確認貸款額度、辦妥申貸金額機構之
對保借款、保全等手續」（見本院卷三第69頁），可見買方
即原告應於110年4月26日前完成申貸及對保程序，且其目的
乃為給付買賣價金，依民法第367條規定「買受人對於出賣
人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」，故原告依約
遵期申貸以繳付買賣價金，乃其於本件買賣契約之主給付義
務。
⑵原告固以其正式向富邦銀行就系爭房屋申請房屋貸款之核貸
結果為5,500,000元，顯未達約定之762.3萬元，主張非因原
告之財力或信用所導致，而乃因系爭房屋之鑑價結果過低，
故系爭不動產買賣契約第17條之解除條件即已成就等語（見
本院卷四第165頁），然查：
①觀諸富邦銀行函覆本件原告之申貸資料，原告乃遲於110年
4月14日始填具房屋貸款申請書正式申貸，並填具申請貸
款金額為7,620,000元（見本院卷三第297-299頁），然此
距離上開110年4月26日對保期限僅剩12天，時間緊迫；而
富邦銀行出具之不動產鑑估報告，其估鑑日期為110年4月
29日（見本院卷三第305頁），已逾上開110年4月26日對
保期限，至此堪認原告就對保申貸完成之義務已經遲延且
應歸責於原告。富邦銀行末於110年5月3日審核完成，出
具「房貸授信案件審核結果彙總表」（見本院卷三第313
頁），其上記載系爭房屋鑑價結果「鑑價值：8,900,000
元」、「本次核貸總金額5,500,000元」（見本院卷三第3
19、321頁），又依其上記載「綜合評述：徵信：借款人
本人即原告：3.本行信貸繳息近一年曾有1次延遲14天之
紀錄，惟目前繳息正常，研判影響應屬不大。」（見本院
卷三第323頁），堪認核貸金額5,500,000元未達兩造約定
之762.3萬元，非因原告「信用」導致。
②然依證人陳雨生結稱：依我的任職經驗，房屋核貸部分，
會考量客人財力資力收入跟信用狀況。一般核貸金額會是
（房屋）鑑價金額的八成等語（見本院卷四第131頁），
基此，若依上開鑑價結果計算8成，其核貸金額應為7,120
,000元，雖仍未達兩造約定之762.3萬元，然差距約為500
,000元，並非過鉅，此時益徵證人陳雨生結稱：但其他金
融機構當然有可能會有較高的房屋鑑價結果，或較高的核
貸金額（見本院卷四第134頁），我有建議她不要只申請
我們銀行，建議她多送幾家銀行等語（見本院卷四第130
頁），以及原證9原告與承辦地政士阮珮君之LINE對話紀
錄，地政士表示：您好，可以找您們的銀行沒錯，但是您
似乎有其他負債，會影響到聯徵的分數；因為銀行鑑價還
蠻看借款人的財資歷，看您要不要向遠東補媽媽當保人的
資料等語（見本院卷二第139頁），確有實益；參以證人
即淡水信用合作社經理高忠明亦結稱：被證8（見本院卷
二第95頁）是我當時與仲介人員的電子郵件紀錄，在110
年4月時，仲介有通知我系爭房屋以10,890,000元成交，
並提及貸款人的信用及資力都很好，詢問是否有可能以7
成核貸；我有回覆如果貸款人的資力、信用、收入都很優
秀的話，初估應該是沒有問題，但是還是要實際送件後，
經過審核才會確定等語（見本院卷三第28-29頁），益徵
證人陳雨生建議原告多送幾間銀行可能有不同結果，並非
無稽。然原告竟捨此不為，對知悉可能無法獲取足夠房貸
之富邦銀行孤注一擲，復參以證人陳雨生結稱：依流程都
是在核貸日即110年5月3日的隔天以電話告知原告核貸結
果，他後來就沒有來簽名蓋章決定要申貸，應該是找到別
家了等語（見本院卷四第133頁），然原告卻於獲悉上開
核貸結果前，即於110年4月21日以存證信函向王彩綉、非
凡公司表示解約，堪認原告於解約時對於可能無法貸得76
2.3萬元有相當之把握，乃有意使上開解除條件成就。
③再審酌富邦銀行實際核貸金額僅有5,500,000元，然依證人
陳雨生證稱一般核貸金額會是（房屋）鑑價金額的8成等
語，據此計算核貸金額應為7,120,000元，與上開實際核
貸金額差距高達1,620,000元，復依證人陳雨生結稱：因
為我們用收入負債比的公式套用，本件原告收入60幾萬元
，還有信用貸款60萬元在我們家，還有一個聯邦的信用貸
款35萬元，審查時會細算所有貸款每月支出加上本件核貸
後依他的收入狀況所能負擔金額的極限，我們是抓約60％
付他所有的貸款支出（就是鈞院卷三第315頁月付金新台
幣32,013元整，月付比59.79％），40％是生活基本開銷；
「本案LTV62%，評估尚具還款財力」其中LTV62%是指房屋
鑑價估價值8,900,000元的六二成，會得出5,500,000元，
是指認為原告具有償還此貸款金額的能力，跟原告收入狀
況有關，收入不到我們算得過的信貸及房貸加總的極限值
，意思是因為本件核貸結果是綜合房屋鑑價結果及信用還
款能力得出5,500,000元等語（見本院卷三第132頁），可
見富邦銀行實際核貸係以房屋鑑價估價值8,900,000元的
六二成為計，與一般以8成為計之情形差異非小，而此乃
因原告收入、財力、還款能力所致，則原告一逕主張乃因
房屋價值過低導致核貸金額不達兩造約定之762.3萬元，
解除條件成就，並無系爭不動產買賣契約第17條但書「但
若因買方財力而導致的狀況則不在此限。」之適用等語，
難認有據。
⑶又關於原告向銀行申貸過程拒卻他人協力乙節：
①系爭不動產買賣契約第2條辦理買賣價金履約保證「二、買
賣雙方合意委託授權文鼎地政士聯合事務所地政士（以下
簡稱承辦地政士）……並辦理貸款申辦等相關事宜」（見本
院卷三第67頁），第4條貸款約定「一、買方應於支付第
一次價款後五個工作日內指定貸款金融機構，並應無條件
於承辦地政士通知之約定期日內，繳交金融機構貸款所需
證件及辦理對保、開戶等手續，且不得以非可歸責於賣方
之事由拖延，否則買方應負給付遲延之責。」（見本院卷
三第69頁），由上可見，原告固有遵期申貸以繳付買賣價
金之給付義務，然契約亦約定，將由承辦地政士協助處理
貸款申辦事宜，且原告亦有依地政士通知辦理對保等手續
之義務。
②觀諸原證9原告與承辦地政士阮珮君之LINE對話紀錄，地政
士表示：您好，可以找您們的銀行沒錯，但是您似乎有其
他負債，會影響到聯徵的分數；因為銀行鑑價還蠻看借款
人的財資歷，看您要不要向遠東補媽媽當保人的資料，或
我幫您詢問富邦8+1的貸款等語（見本院卷二第139頁）。
證人阮佩君並結稱：上面所寫的富邦8+1貸款，因為有的
銀行會加裝潢貸款，有些可以合併房屋貸款；但因為買方
沒有多問，買方比較特別，他好像完全想要靠自己的能力
找銀行，我提供上面的資訊，原告也沒有再回應我（見本
院卷三第34頁）；我們碰到比較沒有經驗的首購買方，大
部分都是透過代書，由我們先幫他們篩選適合的銀行；在
簽約之前，我有先詢問遠東銀行，他們的回覆是可以貸款
756萬元，他們回覆的情形是首購、財力狀況良好，貸款
成數是85成；本件在簽約之後，我一直有向原告溝通，請
他提供相關的資料，由我來協助詢問銀行貸款，但原告他
希望自己找銀行，到比較後面，他也說律師說我可以自己
找銀行，這當然也沒有問題，但變成我們沒有辦法協助她
做處理（見本院卷三第37頁）；就我的了解，後來原告自
己有向原告自己認識的遠東銀行窗口提出申請，但因為原
告有信用貸款，所以最後銀行可以貸款的金額是估價的8
成，我先前詢問的是85成是756萬，可能因為原告的信用
貸款，影響到貸款的成數，因為遠東銀行的行員跟我說因
為原告有信用貸款，所以貸款的狀況是這樣（見本院卷三
第38頁）；一般我們協助首購族或是比較沒有經驗的買家
，如果買方財資力好，加上銀行鑑價的到，大概只會詢問
2到3家銀行，如果不是，可能會詢問4到5間銀行；買方如
果自己詢問銀行，得不到理想的貸款金額，大部分會再找
代書協助，或是找自己的親戚朋友；依原告提出之資料，
原告後來有詢問過總共22家銀行的貸款情形，我比較少碰
到這個情況等語（見本院卷三第39頁）。可見承辦地政士
在兩造簽約前、後，一直有協助原告找尋符合申貸條件之
銀行，並協助克服原告有信用貸款可能影響其核貸金額之
困難，然原告卻仍希望自己找銀行，拒絕地政士之協助，
且在異於常情地詢問高達22間銀行後，卻仍未尋求承辦地
政士之協助，逕於110年4月14日向富邦銀行正式申貸前，
即先以LINE向陳智元表示解約，不僅違反上開契約第2、4
條由承辦地政士協助申辦貸款之約定，亦可認原告並無繼
續履約之心而促使上開解除條件成就。
⑷綜上，原告自行口頭詢問多間銀行獲悉恐無法申貸至兩造約
定之762.3萬元，可能使解除條件成就，卻仍一再拒卻由承
辦地政士協助處理申貸事宜，並據此口頭詢問結果先於110
年4月9日以LINE向陳智元表示解約，已足徵原告並無繼續履
約之心；復於口頭徵詢證人陳雨生獲悉其若向富邦銀行申貸
，可預期系爭房屋鑑價甚低、應貸不到買賣契約價金的8成
、恐使上開第17條之解除條件成就，卻未聽從建議多向其他
銀行申貸，嘗試有無較佳之核貸結果，決意於110年4月14日
向富邦銀行申請貸款，復於110年4月29日鑑價結果、110年5
月3日核貸結果出爐前，就先於110年4月26日對保期限前不
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