臺灣臺中地方法院民事判決
111年度重訴字第143號
原 告 楊豪毅
訴訟代理人 王銘助律師
複 代理 人 蔡碩毅
被 告 徐玉霞
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國111年6月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰柒拾壹萬柒仟陸佰肆拾貳元，及自民國一百一十一年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰柒拾壹萬柒仟陸佰肆拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。原告起訴聲明第1項請求：被告應 給付原告新臺幣（下同）702萬2,232元，暨自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。於民國111年6 月23日具狀變更該項聲明為：被告應給付原告701萬7,642元 本息（見本院卷第119、123頁）。核原告所為訴之變更，屬 減縮應受判決事項之聲明，合於上揭規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：被告向原告購買坐落臺中市○○區○○段0000地號土 地及其上同段3392建號建物，即門牌號碼臺中市○○區○○街00 巷00號房屋（下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地）， 兩造於110年9月9日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契 約），買賣價金為1,530萬元，並約定由合泰建築經理股份 有限公司（下稱合泰公司）辦理買賣價金履約保證，將價金 信託於台新國際商業銀行之履約保證專戶（下稱履保專戶） 。原告已依約移轉登記系爭房地所有權予被告，被告亦將買 賣價金匯入履保專戶，然被告以屋內尚有雜物留置、屋外有 電線桿鋼纜線等事由拖延交屋，上開情狀原告均已排除，經
原告於110年12月6日以臺中北屯郵局863號存證信函催告， 被告仍拒絕撥付買賣價金，尚有701萬7,642元未付，爰依系 爭買賣契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告 應給付原告701萬7,642元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：被告已於110年10月14日匯入所有價金至履保專 戶，系爭房地之所有權業已移轉登記予被告，系爭買賣契約 明定於同年月29日交屋，然因原告未清除多處廢棄物，系爭 房屋有多處滲漏水、壁癌，前院內有支撐電線桿之纜線，與 系爭買賣契約之標的物現況說明書項次15、25不合，故未能 於該日完成交屋。原應由原告處理申請遷移纜線，竟由被告 申請遷移，而由台灣電力公司（下稱台電公司）於110年11 月22日予以移除，而漏水則於同年12月27日處理完畢。嗣原 告要求於110年12月13日、111年1月3日點交，兩造均未能談 妥，原告亦未出席北屯區公所調解會，原告遲延交屋致被告 仍須繳付銀行貸款、水電費，卻無法取得所有權狀、系爭房 屋鑰匙以使用系爭地，依系爭買賣契約第12條第3項約定， 原告應賠償被告自110年10月29日交屋日起至111年6月23日 言詞辯論終結日止共238日，按買賣總價款每日千分之0.5即 每日7,650元計算之違約金，爰以此金額抵銷原告請求之價 金尾款；又被告因購買系爭房地而以原居住之房屋向銀行貸 款，每月繳納貸款利息1萬5,000元，併以交屋日起至言詞辯 論終結日止之利息損失抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原 告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准供擔 保免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第104至105頁）： ㈠被告向原告購買系爭房地，兩造於110年9月9日簽立系爭買賣 契約，買賣價金為1,530萬元。
㈡系爭買賣契約約定由合泰公司辦理買賣價金履約保證，將價 金信託於履保專戶。
㈢原告於110年10月19日將系爭房地所有權移轉登記予被告，被 告亦將買賣價金全部匯入履保專戶，如原證4部分簽約款、 簽約款、部分用印款、用印款、完稅款、部分尾款、尾款金 額之加總。
㈣系爭買賣契約原定於110年10月29日交屋，原告於同年12月6 日寄發台中北屯郵局863號存證信函，催告被告配合交屋， 系爭房屋尚未點交。
㈤被告同意給付買賣價金701萬7,642元。 四、得心證之理由：
㈠原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付701萬7,642元， 有無理由？
⒈查被告向原告購買系爭房地，兩造於110年9月9日簽訂系爭買 賣契約，約定買賣總價為1,530萬元，並委任合泰公司辦理 本件買賣價金履約保證事宜，將價金信託於履保專戶，而被 告已於110年10月14日將買賣價金全數匯入履保專戶，經被 告代償系爭房地上原告原有之房屋貸款後，目前仍有702萬2 ,232元（含買方履保費用4,590元）在履保專戶中，尚未撥 付原告，又系爭房地已於110年10月19日完成移轉登記予被 告等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、建物及土地 所有權狀、建物及土地登記第一類謄本、履保專戶餘額表在 卷可參（見本院卷第17至31頁、第41頁），此部分事實堪信 屬實。
⒉原告主張其依系爭買賣契約之約定，催告被告配合交屋，並 給付未付之買賣價金，但被告仍不配合交屋等語，查系爭買 賣契約第4條約定：「交屋日期訂於110年10月29日，甲方（ 即被告）應依約付清尾款。」第7條第3項約定：「甲方應配 合最遲應於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方 （即原告）尾款，若本件未辦理價金履約保證作業者，如甲 方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經乙方同意外， 甲方仍應以現金一次付清尾款，並同時辦理交屋。」等語（ 見本院卷第18、19頁），是依上開約定，於約定交屋日時， 被告即應依約付清尾款。
⒊被告固抗辯：系爭買賣契約雖定於110年10月29日交屋，然原 告未清除屋內外多處廢棄物，系爭房屋有多處滲漏水、壁癌 ，前院內有支撐電線桿之纜線，故未能於該日完成交屋等語 ，並提出標的物現況說明書、系爭房屋照片、被告申請台電 公司移除線路之登記單回條、約定點交之line對話記錄、臺 中市北屯區調解委員會111年3月3日調解不成立證明書等為 證（見本院卷第73至97頁）。按買賣為雙務契約，買受人對 於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務，出賣人對買 受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之 義務有對價關係，此觀民法第348條第1項、第367條定有明 文。又債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者， 自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給 付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或 給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通 知債權人，以代提出，民法第234條及第235條分別定有明文 。而被告稱該纜線已由台電公司於110年11月22日移除，漏 水在同年12月27日處理好，至今未能交屋之原因係原告不願
支付違約金等語（見本院卷第120頁），則系爭房地於110年 12月27日處理漏水完畢後，即已無被告所稱之瑕疵，原告已 通知被告配合交屋，有約定點交之line對話記錄可參，且原 告業已依約移轉系爭房地所有權予被告，被告自應給付尾款 ，然被告尚有701萬7,642元未給付，是原告依系爭買賣契約 之法律關係請求被告如數給付，即屬有據。 ㈡被告所為抵銷抗辯，有無理由？
⒈被告抗辯系爭房屋前院內有支撐電線桿之纜線、且系爭房屋 有多處滲漏水、壁癌瑕疵，導致原告遲延交屋，依系爭買賣 契約第12條第3項約定，原告應賠償自110年10月29日起至11 1年6月23日言詞辯論終結日止共238日，按買賣總價1,530萬 元每日千分之0.5即每日7,650元計算之違約金，以此抵銷原 告尾款之請求部分，審酌如下：
⑴纜線部分：被告所辯系爭房屋前院內有支撐電線桿之纜線， 經被告申請遷移後，由台電公司於110年11月22日予以移除 ，因而未能於同年10月29日完成交屋等語，原告則否認該纜 線位於系爭房地上（見本院卷第120頁）。按當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27 7條前段定有明文。被告固提出照片及台電公司收到登記單 回條為證（見本院卷第81、85頁），然此尚無法證明該纜線 位於系爭房地上，被告復未就此舉證以實其說，此部分所辯 ，即難採認。
⑵滲漏水及壁癌部分：被告稱漏水已於110年12月27日處理完畢 ，原告固稱在該日前已處理完，然未舉證證明實際修復完畢 日期，應認漏水瑕疵係於110年12月27日處理完畢。依系爭 買賣契約第9條約定，原告保證系爭房地於交屋前無存在滲 漏水等物之瑕疵，如有該瑕疵，應負瑕疵擔保責任（見本院 卷第19頁）；且系爭買賣契約第12條第3項約定：「乙方（ 即原告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清 償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方（即被告）自應給付之日 起，按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金至乙方完全 給付時為止。」（見本院卷第20頁），而系爭房屋既有漏水 瑕疵，且於約定交屋日後之110年12月27日始修復完畢，故 被告抗辯依系爭買賣契約第12條第3項約定，原告遲延交屋 ，應賠償被告自應給付之日起之違約金，應屬有據。 ⑶按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者 ，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否 相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害 情形，以為酌定標準（最高法院82年度台上字第2476號判決
要旨參照）。查上開系爭契約第12條第3項約定，如原告未 依約定期限交屋時應按逾期天數計付違約金，顯見約定違約 金之目的在強制原告履行債務，性質上應屬懲罰性之違約金 。系爭買賣契約原定於110年10月29日交屋，惟迄今尚未交 屋，被告固抗辯原告應賠償自110年10月29日起至111年6月2 3日言詞辯論終結日止共238日，按買賣總價1,530萬元每日 千分之0.5即每日7,650元計算之違約金，倘依此計算違約金 ，原告按日給付違約金之數額已達182萬0,700元（即7,650× 238），實屬過高，且依被告所提之證據，亦無從認定原告 遲延交屋會導致被告因無法使用系爭房地而受有達182萬0,7 00元之損失，況被告自承漏水已於110年12月27日處理完畢 等一切情狀，本院認為被告以原告遲延交屋之違約金182萬0 ,700元予以抵銷，實屬過高，對原告顯失公平，應酌減為30 萬元為妥適。經抵銷後，原告得請求之價金應為671萬7,642 元（計算式：7,017,642－300,000＝6,717,642）。 ⒉至被告抗辯因購買系爭房地而以原居住之房屋向國泰世華商 業銀行貸款，每月繳納貸款利息1萬5,000元，以交屋日起至 言詞辯論終結日止之利息損失抵銷原告請求之尾款乙節。查 此部分貸款利息，乃被告因購買系爭房地而向銀行貸款之約 定，縱原告未遲延交屋，被告仍須給付上開貸款利息，與原 告遲延交屋間尚無相當因果關係，是被告無從以此項利息支 出予以抵銷。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付 671萬7,642元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年3月10日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許； 逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 7 月 28 日 民事第一庭 法 官 廖欣儀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 28 日 書記官 李俊毅
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