臺灣臺中地方法院民事判決
110年度重訴字第315號
原 告 李親迪
訴訟代理人 劉維濬律師
被 告 陳雅惠
訴訟代理人 洪靖莉
上當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國111年6月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：兩造與訴外人賴陳祝等69人（詳如附表1）均為 坐落臺中市○區○○○段000○0○000○0○000○0地號土地（下稱系 爭土地）之共有人。賴陳祝等69人對系爭土地之權利範圍均 為公同共有48分之12，於民國110年3月23日以臺中逢甲郵局 第144號存證信函（下稱系爭存證信函）通知原告，表示已 與訴外人廖連聰就系爭土地訂立買賣契約，買賣條件為土地 總價金新臺幣（下同）3153萬3191元，並依土地法第34條之 1規定，通知其他共有人，他共有人得於文到之翌日起15日 内依同一條件及同一價格聲明行使優先承買權，並於聲明後 3日内，依合約書所約定之價格及條件，至臺中市○區○○○街0 號1樓(裕青地政士事務所）給付簽約款。原告遂於110年4月 6日以臺中英才郵局第402號存證信函，聲明行使優先承買權 ，並於聲明後3日内之110年4月8日依合約書所約定之價格及 條件，至臺中市○區○○○街0號1樓(裕青地政士事務所），以 等同現金之合作金庫商業銀行本行即期支票面額63萬元之支 票支付簽約款價金。被告則未遵期於聲明行使優先承買權後 3日内，依合約書所約定之價格及條件，到場支付簽約款價 金，自非合法行使優先承買權，其優先購買權即因而喪失。 惟被告就有無系爭土地優先承買權之法律關係存否不明確， 致原告在私法上之地位受有侵害之危險，此項危險得以確認 判決除去，爰請求確認被告就系爭土地優先承買權不存在。 並聲明：確認被告就附表所示地號土地之優先承買權不存在 。
貳、被告答辯：被告已於110年4月6日以台中旱溪郵局000059號 存證信函聲明優先承買權，並於聲明後3日內之110年4月9日 委由代理人洪靖莉備妥支票及現金至指定處所履約，惟未見
原契約之買賣雙方，僅訴外人陳炫臻、原告代理人陳重全， 及地政士張凱婷在場，並聲稱有數人主張優先承買權，須經 協議優先承買比例，當日無法簽約。最後協商由張凱婷提出 優先承買意向書，依雙方協議之比例簽立以為憑證，再另約 時間簽約。至訴外人洪靖莉於110年4月13日代被告書立之放 棄優先購買權同意書，係因張凱婷於110年4月9日聲稱當日 無法簽約，先簽立意向書，改約他日簽約後，洪靖莉於110 年4月13日再依約前往簽約當時，經張凱婷與陳炫臻勸說以 訴外人陳淨秋作為登記名義人，即可依優先承買意向書承買 ，不須2位都具名，為免爭執不休，以求順利簽約之被詐欺 下所簽立，未經被告本人同意，內容復與被告原授權洪靖莉 行使之被告優先承買權相關程序相悖，被告不予承認，對被 告自不生效力，被告已於110年4月20日以台中松竹郵局0000 76號存證信函聲明從未放棄優先承買權，並請求履約。而優 先承買權為形成權性質，一旦行使該權利，即係對出賣人行 使買賣契約訂立請求權，被告已於受通知合法期間內主張優 先承買，並依指示於聲明後3日內依約欲給付簽約款及請求 訂約，確已合法行使優先承買權，至於賣方不出面及承辦地 政士無法如期簽約，非可歸責被告，亦未影響被告優先承買 權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
參、本院判斷：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年台上字第1240號判決參照）。本件原告主張其為系爭 土地之承買人，被告並無優先承買權，為被告所否認，致其 等私法上之地位有不安之狀態，得以確認訴訟予以除去，則 原告提起本件確認法律關係之訴應有確認利益，合先敘明。
二、原告主張兩造與賴陳祝等69人均為系爭土地之共有人，賴陳 祝等69人於110年3月23日以系爭存證信函通知兩造及其他共 有人，對系爭土地權利範圍公同共有48分之12行使優先承買 權，原告於110年4月6日聲明行使優先承買權，並於110年4 月8日開立發票日110年4月8日、面額630萬元合作金庫商業 銀行本行支票，被告則於110年4月6日聲明行使優先承買權 等情，為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本臺中逢甲 郵局第144號存證信函、臺中英才郵局存證號碼000402號存 證信函、台中旱溪郵局存證號碼000059號存證信函、合作金
庫商業銀行本行支票、土地買賣契約書、廖陳聰簽立發票日 110年3月3日面額630萬元之支票、授權書等件在卷可按（本 院卷第19至40、69至135、141頁），自堪信為真實。原告主 張被告未遵期於聲明行使優先承買權後3日內即110年4月8日 前往臺中市○區○○○街0號1樓（裕青地政士事務所）支付簽約 款而喪失優先承買權，則為被告所否認，並以上詞置辯。
三、按土地法34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規 定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權 （先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行 使買賣契約訂立請求權，並請求出人按其與第三人約定之「 同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於 共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求 以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。次按徵求他共有人 是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他 共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視 為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表 示之通知達到同意處分之共有人時發生效力，土地法第34條 之1執行要點第10條第2項定有明文。再按土地法第34條之1 第1項規定，共有土地或建築改良物，其處分應以共有人過 半數及其應有部分合計過半數之同意行之，旨在解決土地共 有權利行使之困難，便捷共有人對共有土地之迅速有效處分 ，是共有人及其應有部分達一定比例時，即得將其他共有人 之應有部分一併加以處分。且為減少共有人之人數，促進不 動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，故於同法條第4項 規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購 。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人 任意予以限制或剝奪次按共有人出賣其應有部分時，他共有 人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4 項著有規定。且前開規定並未如同法第104條第2項後段設有 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其 契約不得對抗優先購買權人之明文。故該項規定之優先承購 權係指他共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同 樣條件訂立買賣契約之權而已，除出賣應有部分之共有人通 知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方即成立買賣契 約（最高法院65年台上字第853號、100年度台上字第432號 、87年台上字第2776號、86年度台上字第1089號裁判參照） 。又按前開所稱得以同一價格共同承購，即指如多數共有人 聲明優先購買，應以共同購買為原則，依持分比例共同承購 （臺灣高等法院暨所屬法院64年法律座談會研討結果同此見
解）。土地法第34條之1所定優先購買權，共有人出賣其應 有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應 有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或 多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購 買人之應有部分比例定之，土地法第34條之1執行要點第11 條亦有規定。另按私文書之真正，如他造當事人有爭執者， 則舉證人應負證其真正之責；民事訴訟法第358條關於私文 書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為 真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代 理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適 用（最高法院47年台上字第1784號、28年上字第10號裁判意 旨參照）。解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於 所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之 明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬 意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無 效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表 示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時 ，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意 思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之 意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所 為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易 上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋 時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易 慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目 的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣 及經濟目的，依誠信原則而為之。且前開意思表示解釋之原 則，自應為意思通知等準意思表示所準用。故解釋當事人之 契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應 以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文 字致失真意。至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有 爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一 般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發 生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視 其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。四、查，兩造均於110年4月6日分別以存證信函表示願意以相同 條件承買系爭土地等情，已如前述，則兩造既已於出賣系爭 土地之共有人通知行使優先承購權之期限內，表示願「依系 爭買賣契約書之同一價格及條件為購買」，揆諸上開說明， 因優先承買權為形成權，被告已表示承買，自得請求出賣之 共有人賴陳祝等69人與之簽訂與其買賣契約書同樣條件之買
賣契約，系爭土地買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承 買之共有人間成立，堪認被告已合法行使優先承買權，原告 原告主張被告優先承買權因逾期履行而喪失云云，並不足採 。況被告未能於110年4月9日與系爭土地出賣人簽約並付款 ，係可歸責於出賣人，有兩造與訴外人陳淨秋共同書立之優 先承買意向書可按（本院卷第143至145、189至190頁），並 有證人張凱婷證稱略以其未通知被告與廖連聰買賣契約的條 件及價款，也沒有告訴被告簽約款金額為何，被告有寄存證 信函表示聲明優先承買，被告代理人有來事務所看契約書， 優先承買的人不止一個人，所以有一個比例等情，及證人陳 重全證述略以110年4月9日下午代理原告帶著支票去事務所 ，有碰到被告的代理人，雙方都有優先承買資格，意向書是 其與被告代理人擬的，其與被告代理人並未約定簽立意向書 後到事務所完成簽約的日期等情可稽（本院卷第344至347、 349至351頁），足見被告未能於110年4月9日完成聲明優先 承買權後之履約行為非可歸責於被告，則原告主張被告優先 承買權已因其未依約於未於110年4月8日依約履行給付簽約 款等條件而喪失云云，並不足採。
五、原告主張被告代理人陳雅惠已簽署放棄優先購買權同意書云 云，因被告僅授權代理人陳雅惠行使優先購買權之相關不動 產買賣、產權移轉等事宜之情，有授權書在卷可按（本院卷 第194、208頁），徵諸與陳雅惠於110年4月13日代理被告簽 立放棄優先購買權同意書（本院卷第193、207頁），二者日 期不同、內容相悖，原告並未舉證證明該放棄優先購買權同 意書確為被告本人同意或授權代理人簽署、用印，已難逕認 原告以該文書所主張之事實為可採。況被告已於110年4月20 日以台中松竹郵局存證號碼000076號存證信函表明未授權放 棄優先購買權，再次重申辦理優先承買權利，有該存證信函 可稽（本院卷第217頁），則該放棄優先購買權同意書顯與 原授權書及被告本人意願相違，自難認被告放棄優先承買權 利。
六、綜上所述，被告為系爭土地之共有人，且有遵期行使優先承 買權，就系爭土地之出售應具優先承買權，則原告請求確認 被告就系爭土地之優先承買權不存在，為無理由，應予駁回 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 111 年 6 月 28 日
民事第五庭 法 官 林秀菊
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 7 月 4 日 書記官 劉子瑩
附表：
編號 不 動 產 標 示 面積（㎡） 權利範圍 1 台中市○區○○○段000○0地號 367 公同共有48分之12 2 台中市○區○○○段000○0地號 55 公同共有48分之12 3 台中市○區○○○段000○0地號 388 公同共有48分之12