臺灣士林地方法院民事判決
109年度重訴字第504號
原 告 胡吟光
訴訟代理人 吳宗華律師
被 告 詳如附表二
受告知人 彰化商業銀行股份有限公司
法定代理人 凌忠嫄 住同上 受告知人 第一商業銀行股份有限公司
法定代理人 邱月琴
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國111年3月4日、111年
4月8日分別言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、附表三所示「被告即繼承人」，應就附表三所示「被繼承人 」所遺如附表三所列不動產應有部分，辦理繼承登記。二、兩造共有如附表一所示不動產，應予變價分割，所得價金由 兩造按附表二「應有部分」欄所示之「4142建號」應有部分 之比例分配。
三、訴訟費用由兩造依附表二「應有部分」欄所示之「4142建號 」應有部分之比例負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、本件原告起訴請求分割門牌號碼臺北市○○路00號房屋即臺北 市○○區○○段○○段0000○號建物權利範圍全部（下稱4142建號 建物），暨屬4142建號建物共有人所有之地下3、4層停車空 間即同區段4266建號建物之應有部分（下稱4266建號建物） ，及所坐落之基地即同區段156地號土地之應有部分（下稱1 56地號土地，與4142、4266建號建物合稱系爭不動產，詳如 附表一所示），就起訴前已死亡之共有人，追加其繼承人為 共同被告；起訴後、本件訴訟繫屬中死亡之共有人，亦均聲 明由其繼承人承受訴訟；並就前開繼承人尚未就系爭不動產 辦理繼承登記者，追加聲明其等辦理繼承登記（詳如附表二 備註欄及附表三所示）。核與民事訴訟法第175條、第255條 第1項第2、5款規定相符，應予准許。
二、系爭不動產共有人林金鳳於訴訟繫屬中將其應有部分移轉予 林沛璇，經林沛璇聲請承當訴訟（如附表二編號537所示） ，無任何當事人表示異議，視為同意，與民事訴訟法第254 條第1項但書規定相符，應予准許。
三、附表一「一造辯論」欄記載為「是」之被告，經合法通知， 無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386
條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判 決。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造共有系爭不動產，並無不能分割之情事，惟 兩造無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項規定，請求 准予裁判分割。關於分割方法，因共有人近600人，且系爭 不動產為商業空間，顯不可能以原物分割之方式為分割，應 採變價分割之方式解消共有關係，所得價金由兩造依4142建 號建物之應有部分比例分配，方能達最大經濟效益。至於共 有人中有死亡而其繼承人尚未就系爭不動產辦理繼承登記者 ，一併請求該等繼承人辦理繼承登記，以得於繼承登記後辦 理分割。
二、被告答辯：如附表二「主張分割方案或答辯」欄所示。三、本院判斷：
(一)按共有人，除法令另有規定，或因物之使用目的不能分割或 契約訂有不分割之期限者外，得隨時請求分割共有物，民法 第823條第1項定有明文。查本件兩造共有系爭不動產，應有 部分如附表二「應有部分」欄所示，有系爭不動產登記謄本 、異動索引在卷可稽。而系爭不動產並無法令所定不能分割 情事，經相關主管機關函覆確認在卷（本院卷一第154、164 至170頁），且系爭不動產係雄觀大樓地上1層、地下1、2層 商場（即4142建號建物全部），及屬該商場共有人所有之停 車空間（即4266建號建物應有部分）暨其坐落基地（即156 地號土地應有部分），有勘驗筆錄（本院卷二第203頁）及 使用執照卷可稽，亦無因物之使用目的不能分割之情事，兩 造復未爭執有以契約定有不分割期限之情事，惟兩造迄至本 院言詞辯論終結時仍無法就分割方法達成協議，則原告請求 裁判分割系爭不動產，合於上開規定，應予准許。(二)又分割共有物乃直接對共有物之權利有所變動，性質上屬處 分行為，故不動產之共有人中有已死亡者，依民法第759 條 規定，其繼承人，非先經繼承登記，不得訴請分割共有物， 惟於該繼承人為被告之情形，為求訴訟之經濟，原告可請求 繼承登記及分割共有物之訴一併提起，即以一訴請求該死亡 共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登 記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產（最高法院68 年第13次民事庭庭推總會議決議（二）、70年第2 次民事庭 會議決議（二）參照）。如附表三所示被繼承人（系爭不動 產共有人）死亡後，其繼承人尚未辦理繼承登記，原告訴請 該等繼承人辦理繼承登記，為有理由。
(三)復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時， 因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維 持共有，民法第824 條第1 至4 項分別定有明文。再按共有 人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有 物之訴，應由法院依民法第824 條命為適當之分配，不受任 何共有人主張之拘束；定共有物分割之方法，可由法院自由 裁量，但以其方法適當者為限，應斟酌各共有人之利害關係 、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用等，符合公平 經濟原則（最高法院49年度台上字第2569號、90年度台上字 第1607號判決意旨參照）。又若以原物分割，各當事人分得 之土地，面積過小，顯然不能作何用途，徒然減損系爭土地 之經濟效用，故本件不能原物分割，只得予以變賣，所得價 金各按應有部分比例分配予各共有人。如此始能將本件土地 發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應澈底消滅 共有關係及公平合理之旨（同院82年度台上字第512 號判決 意旨參照）。本院審酌系爭不動產係作商場使用，分割主體 為4142建號建物權利範圍全部（停車空間及坐落基地，即42 66建號建物、156地號土地應有部分，亦一併分割。4266建 號建物、156地號土地非權利範圍全部，係因系爭不動產坐 落於雄觀大樓內，該大樓2樓以上有住戶即其他區分所有權 人，亦共有4266建號建物、156地號土地，有使用執照卷可 稽），而其共有人多達近600人，各共有人之應有部分如附 表二「應有部分」欄所示，如以原物分割之方式，將過度切 割商場使用面積，及增加管理困難，無法充分發揮商場之經 濟價值。且經本院至現場履勘，系爭不動產應即係因共有人 數眾多，迄今難以整合意見，致商場全部閒置而未使用，僅 部分區域堆放雜物、部分停車位有車輛停放，此有勘驗筆錄 及現場影片及照片可稽（本院卷二第203、204、298至356頁 ）。系爭不動產如以變價方式出售，透過市場競價機制，藉 由良性公平競價之結果，使系爭不動產之市場價值極大化； 且將來拍定人得單獨決定整體商場之使用方式及管理，有效 發揮其經濟效益；又各共有人能按4142建號建物之應有部分 比例分配合理之價金，亦足以兼顧各共有人之利益及公平；
再按變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同 條件優先承買之權，有2 人以上願優先承買者，以抽籤定之 ，此觀民法第824 條第7 項規定甚明，是採變價分割時，兩 造仍得依自身對於共有物之利用情形，暨評估自身之資力等 情，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利而單獨取得 共有物之所有權，是變價分割對全體共有人而言，皆屬有利 。綜此，本院審酌系爭不動產之狀況、兩造之利益等一切情 形，認分割方法應以變價分割，將所得價金按兩造就4142建 號建物之應有部分比例分配為適當。
(四)茲就本件其餘有關爭議，併說明如下：
1、按民法第799條第4項規定：「區分所有人就區分所有建築物 共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分 總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」，內政部 85年2月5日台內地字第8578394號函釋略以：「有關『公寓大 廈管理條例』第4條第2項規定登記機關如何配合執行乙案， 請依左列原則為之：…三、公寓大廈專有部分之移轉，原所 有權人於該建物僅有一專有部分者，於全部移轉時，其基地 所有權或地上權之應有部分，須隨同全部移轉；其有數專有 部分者，或同一專有部分，於部分移轉時，其移轉應有部分 之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部。」。 又經本院先後函詢臺北市中山地政事務所，獲覆略以：4142 建號建物（專有部分）、4266建號建物（為停車空間，亦係 專有部分，具獨立產權）於84年間辦竣建物所有權第一次登 記，依當時法令並未規定登記機關應於登記簿記明基地權利 範圍，前開建物與坐落156地號土地權利範圍為何，無資料 可稽，該等建物應分攤基地持分多寡，應依上述規定及函釋 辦理（本院卷一第762、763頁、卷三第221、222頁）。 2、復按，提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人 為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分 各為若干，以登記總簿登記者為準。基於登記之推定力，共 有人及其應有部分以登記簿登記者為準，縱對該登記簿記載 有爭執，核非分割共有物訴訟所據之先決問題（最高法院67 年度台上字第3131號判決、109年度台上字第830號裁定意旨 參照）。
3、查系爭不動產原係捷力建設股份有限公司（下稱捷力公司） 以「地上1層、地下1、2層之商場，及地下3層停車位39個」 的應有部分1/6000為1單位、以預售屋買賣方式出售，有被 告劉韻娟庭呈之歐洲共同仕場持分買賣租賃契約書可稽（本 院卷三第37頁，下稱系爭契約）。且核登記謄本所載各共有 人之應有部分，幾乎均係以「4142建號建物應有部分1/6000
：4266建號建物應有部分1/22050：156地號土地應有部分56 /0000000」之比例共有（見附表二「應有部分」欄，下稱系 爭比例。僅有少數例外，詳下述），依上說明，捷力公司應 係以系爭比例出售，而經買受人同意，亦即4142、4266建號 建物（專有部分）與156地號土地（基地）間的比例，應係 經當事人約定為系爭比例。則如依系爭比例計算，4142建號 建物權利範圍全部（1/1），應共搭配4266建號建物權利範 圍6000/22050（計算式：6000*1/22050）、156地號土地權 利範圍336000/0000000（計算式：6000*56/0000000）。 4、附表二編號80呂明玲、397蕭文瑜、558鍾向映部分：依登記 謄本之記載，其三人就4142、4266建號建物、156地號土地 的應有部分，扣除系爭比例的應有部分後，其三人均另有42 66建號建物權利範圍150/22050，亦另有其他156地號土地權 利範圍（本院卷三第207頁）。依原告所提鍾向映另單獨所 有一停車位之4266建號建物所有權狀，權利範圍為1/147即1 50/22050（本院卷三第263頁），且本院查得其三人均另有 其他坐落156地號土地之建物（本院卷三第225至227頁、限 閱卷），堪認其三人係因另有停車位及建物，故就4266建號 建物、156地號土地的應有部分會超出系爭比例，實際上， 其三人就4142建號建物所搭配的4266建號建物、156地號土 地應有部分，仍同系爭比例。
5、附表二編號345洪秀鑾、542王書薰部分：依登記謄本之記載 ，洪秀鑾就系爭不動產的應有部分為4142建號建物1/6000、 4266建號建物2/22050、156地號土地112/0000000，王書薰 則為4142建號建物2/6000、4266建號建物1/22050、156地號 土地56/0000000，與系爭比例相較，洪秀鑾就4266建號建物 多出1/22050、156地號土地多出56/0000000，王書薰就4266 建號建物則短少1/22050、156地號土地短少56/0000000。但 依登記內容加總計算兩造應有部分，4142建號建物合計為1/ 1，4266建號建物合計為6000/22050、156地號土地合計為33 6000/0000000，與上述依系爭比例計算之總額仍然相同。關 於洪秀鑾超出系爭比例之4266建號建物、156地號土地應有 部分，是否實應歸屬王書薰？地政機關就其二人所有之4266 建號建物、156地號土地登記之權利範圍是否有誤？抑或洪 秀鑾、王書薰取得之應有部分，係與捷力公司有不同於系爭 比例之特別約定？核有疑義。惟如前揭說明，本院為分割共 有物判決，應依登記簿登記共有人之應有部分為準，縱登記 簿登記內容存有疑義，亦非本件訴訟之先決問題，應由當事 人另循法定程序與地政機關確認，如確定登記內容有誤，本 院所為判決應得依民事訴訟法第232條規定併依更正後之登
記內容更正之，併予說明。
6、末按，雄觀大樓管理委員會表示系爭不動產共有人所有之停 車位有39個，均位於地下3層（本院卷三第127、203頁。停 車位編號明細見本院卷三第137頁），原告及附表二編號556 被告徐揚則爭執地下4層的B29停車位亦屬系爭不動產共有人 所有（本院卷三第204頁）。以系爭契約就買賣標的之記載 觀之，系爭不動產共有人似僅有地下3層39個停車位；惟如 依上述鍾向映另單獨所有的1個停車位，其權利範圍為150/2 2050，除以4266建號建物權利範圍總額6000/22050，似又應 有40個停車位。究竟何者為是，尚待釐清，惟此與本件訴訟 之訴訟標的無涉，不影響本件判決，將來變價拍賣時之應買 人應自行衡酌，並予敘明。
四、因分割共有物事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公 平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事 訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，乃形式形成 訴訟，法院不受當事人主張分割方法之拘束，本件係本院斟 酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人 之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同， 是本院認訴訟費用應由兩造按如附表二所示4142建號建物應 有部分之比例負擔，始為公平。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本 院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘 明。
六、據上論結，依民事訴訟法第385條第1項、第80條之1，判決 如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 29 日 民事第四庭 法 官 劉家昆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 29 日 書記官 黎隆勝
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