臺灣臺中地方法院民事判決
110年度沙簡字第763號
原 告 楊文瑞
被 告 廖韋慈
訴訟代理人 朱冠穎
被 告 廖韋筑
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國111年3月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告廖韋慈應給付原告新臺幣壹拾肆萬貳仟壹佰元，及自民國一一○年十一月二十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告廖韋筑應給付原告新臺幣壹拾肆萬貳仟壹佰元，及自民國一一○年十一月二十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告廖韋慈、廖韋筑各負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告廖韋慈如以新臺幣壹拾肆萬貳仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告廖韋筑如以新臺幣壹拾肆萬貳仟壹佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：（一）兩造於民國109年5月19日簽訂「不動產買 賣契約書」(下稱系爭契約)，約定被告2人以買賣總價新臺 幣（下同）11,600,000元向原告購買門牌號碼臺中市○○區○○ 路00巷0弄00號6樓房屋及其基地(下稱系爭房地)。且依系爭 契約第4條第1項記載：「交屋日期訂於民國109年7月30日， 甲方應依約付清尾款。」等語，及依系爭契約第12條第2項 記載：「甲方若有遲延給付之情形，…，應賠償乙方自應付 之日起按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方 完全給付為止。」等語。嗣因被告2人未完成核貸程序、未 遵期給付完稅款及尾款，應自109年7月31日起負遲延責任。 且原告於109年9月18日將系爭房地出賣他人並辦理過戶登記 完畢，致原告給付不能，故被告自109年9月18日起免給付義
務。從而，原告依系爭契約第12條第2項約定請求自109年7 月31日起至同9月18日止合計50日之遲延賠償金290,000元（ 計算式：總價款11,600,000元×千分之0.5×50日=290,000元 ），被告2人應平均分擔各145,000元。（二）兩造前因系爭 契約爭訟，業經臺灣高等法院臺中分院以110年度上字第273 號民事判決確定，兩造於該案協議整理不爭執事實如下：1. 兩造於109年5月19日簽立系爭契約，約定由被告2人以總價1 1,600,000元，向原告購買系爭房地。2.原告於109年9月18 日將系爭房地出賣他人並辦理過戶登記完畢。3.系爭契約第 12條第2項約定：「二、甲方若有遲延給付之情形，遲延交 付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日 起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完 全給付時為止。…」。且該案判決第五段第四小段記載法院 之判斷：「（四）依系爭契約第4條第1項關於價款給付約定 ，系爭房地總價1160萬元，…，而廖韋筑、廖韋慈對於未完 成核貸程序，亦未遵期交付完稅款、尾款乙節並不爭執，顯 見廖韋筑、廖韋慈確有未遵期給付完稅款、尾款之違約情事 。…則廖韋筑、廖韋慈未遵期交付買賣價款，即屬有可歸責 事由。…」等語。並聲明：（一）被告廖韋筑應給付原告145 ,000元，及自109年9月18日至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。（二）被告廖韋慈應給付原告145,000元，及 自109年9月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息。
二、被告廖韋慈則以：（一）兩造前因系爭契約爭訟，經臺灣高 等法院臺中分院以110年度上字第273號民事判決確定，且該 判決第18頁第4至12行記載重點為法官做成判決時，有斟酌 考量實際狀況，原告有一屋二賣情形，亦未完成解約動作， 故將被告請求違約金630,000元酌減為50,000元。（二）雙 方共同代書表示，原告表示交屋時間最晚是109年8 月30日 ，且原告於109年8月25日向被告提出解約，故被告認為不需 要損害賠償等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、被告廖韋筑則以：（一）兩造前因系爭契約爭訟，業經臺灣 高等法院臺中分院以110年度上字第273號民事判決確定。（ 二）原告於109年8月25日解約時，對伊未完成解約程序，之 後原告在前案訴訟期間自行將系爭房地賣掉等語資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
（一）原告主張：兩造於109年5月19日簽訂「不動產買賣契約書 」(即系爭契約)，約定被告2人以買賣總價11,600,000元 向原告購買門牌號碼臺中市○○區○○路00巷0弄00號6樓房屋
及其基地(即系爭房地)等情，業據其提出與所述相符之「 不動產買賣契約書」影本為證（見本院卷第21至26頁）， 並為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）原告主張：因被告2人未完成核貸程序、未遵期給付完稅 款及尾款，應自109年7月31日起負遲延責任。且原告於10 9年9月18日將系爭房地出賣予他人並辦理過戶登記完畢， 致原告給付不能，被告自109年9月18日起免給付義務，故 原告依系爭契約第12條第2項約定請求自109年7月31日起 至同9月18日止合計50日之遲延賠償金290,000元（計算式 ：總價款11,600,000元×千分之0.5×50日=290,000元）， 被告2人應平均分擔各145,000元等情，被告則以前詞置辯 ，經查：
1.被告2人前以原告將系爭房地買賣事宜委任訴外人永慶不 動產南屯萬和加盟店（以下簡稱永慶南屯萬和店）全權處 理，且受任銷售系爭房地之永慶南屯萬和店房仲楊峻岳與 其助理陳俊宇對外保證系爭房地可向銀行貸款8成，買家 僅需自備2成款項即可購買系爭房地，被告2人雖資金有限 ，因聽信上開保證，遂於109年5月19日透過永慶南屯萬和 店與原告簽立系爭契約，且被告當場簽發面額100,000元 支票作為斡旋金，及於同年月22日將簽約款1,160,000 元 匯入台新國際商業銀行受託信託財產專戶，至此被告已給 付共計1,260,000 元。詎料，協助系爭房地買賣之代書陳 麗君於同年7月21日以通訊軟體LINE訊息告知富邦銀行核 貸金額僅7,200,000元，與房仲保證可向銀行貸款8成落差 甚鉅，且不動產核貸成數係買受人決定是否購入之關鍵， 為交易上重要之點，房仲卻故意向被告擔保系爭房地得向 銀行貸款8成、系爭房地曾經銀行估價得核貸8成等虛偽事 實，使被告陷入錯誤，進而簽立系爭契約，為此爰依民法 第92條前段、第88條規定，撤銷對系爭契約之意思表示為 由，對原告向本院提起民事訴訟，經本院於110年4月21日 以109年度訴字第2989號判決後，兩造均提起上訴，由臺 灣高等法院臺中分院以110年度上字第273號受理在案，並 依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定整理不爭執事項 如下：「（一）楊文瑞前將系爭房地之買賣事宜，委託翊 城公司處理，洪翊城為店長、楊峻岳、陳俊宇為翊城公司 之員工，受派銷售系爭房地（詳原審卷（二）第151至157 頁）。（二）兩造於109年5月19日簽立系爭契約，約定由 廖韋筑、廖韋慈以總價1160萬元，向楊文瑞購買系爭房地 。簽約款116萬元，經廖韋筑、廖韋慈當場簽發票據號碼Y G0000000，票面金額10萬元之支票，及開立票據號碼WG00
00000，票面金額106萬元本票交付楊文瑞。兩造並於簽約 當日向合泰建經公司申辦價金履約保證。廖韋筑、廖韋慈 於109年5月22日，將116萬元匯入台新銀行履保帳戶內， 票據號碼YG0000000之10萬元支票亦經提示兌現存入上開 履保帳戶，金額共126萬元。嗣合泰建經公司於109年6月1 日，因翊城公司之申請，依履約保證申請書第2條之約定 ，撥付仲介服務費46萬4000元給翊城公司（詳原審卷（一 ）第111至147頁、本院卷第117至123頁）。（三）廖韋筑 、廖韋慈因系爭房地給付之買賣價金126萬元，廖韋筑、 廖韋慈各出資63萬元。（四）廖韋慈於109年7月21日收到 代書陳麗君之LINE訊息，告知就系爭房地貸款事宜，富邦 銀行核貸金額為720萬元，約為買賣價金之六成二（計算 式：720萬元/1160萬元＝0.00000000，詳原審卷（一）第1 49頁）。（五）陳俊宇與廖韋筑、廖韋慈於109年5月16日 LINE對話中表示：「自備款2成：240萬，貸款8成：960萬 。…」（詳原審卷（二）第91頁）。（六）廖韋筑、廖韋 慈於109年8月25日寄發臺中法院郵局2142號存證信函給楊 文瑞，以被詐欺而簽立系爭契約，依民法第92條規定，撤 銷購買系爭房地之意思表示，楊文瑞於109 年8月26日收 受該存證信函（詳原審卷（二）第93至95頁) 。（七）楊 文瑞於109年8月25日寄發臺中東興路郵局472號存證信函 給廖韋慈，催告其於函到7日內，給付完稅款106萬元及貸 款差額138萬元，廖韋慈有收到該存證信函（詳原審卷（ 二）第159至161頁）。（八）楊文瑞於109年9月7日寄發 臺中東興路郵局549號存證信函給廖韋筑、廖韋慈，以廖 韋筑、廖韋慈未於催告期日內給付完稅款及貸款差額，為 解除系爭契約之意思表示。該存證信函於109年9月11日送 達廖韋筑、廖韋慈（詳原審卷（二）第163頁）。（九） 楊文瑞於109年9月18日將系爭房地出賣他人並辦理過戶登 記完畢。（十）廖韋筑、廖韋慈主張楊文瑞於109年9月18 日將系爭房地出賣他人，以給付不能為由，以109年11月1 2日民事準備（二）狀之送達為解除系爭契約之意思表示 ，該狀已於109年11月13日送達楊文瑞（詳原審卷（二） 第25至53、219 至221頁）。（十一）系爭契約第12條（ 違約責任）約定：『一、甲（即廖韋筑、廖韋慈）乙（即 楊文瑞）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即 為違約，經他方定7日以上期間催告通知後仍不履行時， 他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外 ，應由違約之一方負擔所有稅費。二、甲方若有遲延給付 之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應
賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五 計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或 有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給 付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使 用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。三、乙方若有遲 延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納 稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日 千分之零五計算之違約金自乙方完全給付時為止。如乙方 毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲 方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內 ，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另 交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。 四、本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行 使。』」，及該案於110年10月20日判決確定，以及該案判 決之「事實及理由」欄第貳大段第五段第（四）小段記載 ：「（四）依系爭契約第4條第1項關於價款給付約定，系 爭房地總價1160萬元，分三期給付，第一期簽約款：於契 約簽訂時給付116萬元；第二期完稅款：於稅捐機關核發 稅單3日後給付116萬元；第三期尾款：於109年7月30日交 屋時給付928萬元（詳原審卷（一）第115頁），而廖韋筑 、廖韋慈對於未完成核貸程序，亦未遵期交付完稅款、尾 款乙節並不爭執，顯見廖韋筑、廖韋慈確有未遵期給付完 稅款、尾款之違約情事。廖韋筑、廖韋慈既未能舉證證明 於兩造締結系爭契約過程中，楊文瑞或其委託之房仲有對 廖韋筑、廖韋慈為核貸八成之保證，以致廖韋筑、廖韋慈 有所誤認或受詐騙，業如前述，則廖韋筑、廖韋慈未遵期 交付買賣價款，即屬有可歸責事由，楊文瑞本得解除系爭 契約。惟依系爭契約第12條第1項約定，仍需經楊文瑞限 期7日以上期間合法催告通知後仍不履行時，始得逕行解 除系爭契約。楊文瑞固有於109年8月25日寄發臺中東興路 郵局472號存證信函給廖韋慈，催告其於函到7日內，給付 完稅款106萬元及貸款差額138萬元，廖韋慈亦有收到該存 證信函，然並未同時對廖韋筑為催告通知，此觀存證信函 收件人欄僅記載「廖韋慈」姓名即明（詳原審卷（二）第 159頁）。惟廖韋筑、廖韋慈同為系爭契約之買方立約當 事人，楊文瑞僅對廖韋慈一人催告，自不生完整催告效力 ，是楊文瑞雖於109年9月7日寄發臺中東興路郵局存證號 碼549號存證信函給廖韋筑、廖韋慈，以廖韋筑、廖韋慈 未於催告期日內給付完稅款及貸款差額，為解除契約之意 思表示，該存證信函並於109年9月11日送達廖韋筑、廖韋
慈，然楊文瑞既未對廖韋筑為合法催告，其逕依上開存證 信函為解除契約之意思表示，自不生解除系爭契約之效力 ，其主張得依系爭契約第12條第2項約定，沒收廖韋筑、 廖韋慈給付之126萬元，亦屬無據。」等語（參見該判決 第14、15頁），及第（七）小段記載「（七）…。系爭12 條第3項約定：「…如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付 或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於 甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲方 ，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予甲 方，以為違約損害賠償。」；同條第4項約定：「本條所 規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」，可 知楊文瑞違約時，廖韋筑除得請求系爭契約第12條第3項 所約定之違約金外，尚得請求不履行之損害賠償，故系爭 契約第12條第3項所約定之違約金，應係以強制債務履行 為目的，確保債權效力所定之強制罰，核其性質應屬懲罰 性違約金。廖韋筑主張因系爭房地已經楊文瑞出賣他人並 辦理過戶登記完畢，楊文瑞就系爭房地所有權之履行已屬 給付不能，其依系爭契約第12條第3項約定，請求楊文瑞 給付其已給付之63萬元同額之違約金，固屬有據。惟審酌 廖韋筑有未遵期給付完稅款、尾款之違約情事在先，係因 楊文瑞未經合法催告即行解除契約，致其解除契約不生效 力，楊文瑞復因誤認已合法解除系爭契約，故將系爭房地 出售他人並辦理過戶登記完畢，致就系爭房地所有權之履 行成為給付不能，其違約情節尚非甚鉅，並審酌廖韋筑尚 未遵期給付完稅款前，楊文瑞尚無移轉並交付系爭房地之 義務，廖韋筑並無可享受即時使用系爭房地之利益，所受 損害並不嚴重，考量廖韋筑因締約耗費之時間、精力、楊 文瑞違約之緣由、社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情 ，本院認為廖韋筑請求違約金63萬元，實屬過高，應酌減 為5萬元，較為合理，其請求楊文瑞給付違約金5萬元，及 自本院110年7月28日準備程序翌日即110年7月29日起至清 償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，是 逾此部分違約金之請求，即屬無據。」等語（參見該判決 第17、18頁），業經本院依職權調閱本院109年度訴字第2 989號民事卷宗及臺灣高等法院臺中分院110年度上字第27 3號民事卷宗審閱無訛，並有臺灣高等法院臺中分院110年 度上字第273號民事判決影本在卷可稽（見本院卷第27至4 5頁），自堪信為真實，足認被告2人就系爭契約記載買賣 總價11,600,000元，僅給付1,260,000元，並未依約給付 完稅款及尾款，且原告未經合法催告即行解除契約，致其
解除契約不生效力，復因誤認已合法解除系爭契約，遂於 109年9月18日將系爭房地出賣他人並辦理過戶登記完畢， 致系爭房地所有權之履行成為給付不能。
2.依系爭契約第12條記載：「第十二條違約責任：一、甲（ 指廖韋筑、廖韋慈）乙（指楊文瑞）雙方其中之一方如未 按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期 間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除 契約後，除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅 費。二、甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給 付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買 賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付 時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解 除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲 方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件 歸還乙方。三、乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證 件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付 之日起，按買賣總價款每日千分之零五計算之違約金自乙 方完全給付時為止。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給 付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應 於甲方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還甲 方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予 甲方，以為違約損害賠償。四、本條所規定之違約金，並 不妨礙損害賠償請求權之行使。」等語，足見兩造約定如 被告2人遲延給付購屋款時，原告得依系爭契約第12條第2 項約定請求被告給付違約金。
3.被告固辯稱：雙方共同代書表示，原告表示交屋時間最晚 是109年8月30日，且原告於109年8月25日向被告提出解約 ，故被告認為不需要損害賠償等語。惟查：（1）按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事 訴訟法第277條前段定有明文。（2）觀諸系爭契約第4條 第1項記載系爭房屋買賣總價11,600,000元之給付方式如 下：a.系爭契約簽訂時應給付簽約款1,160,000元。b.稅 捐機關核發稅單後3日內應給付完稅款1,160,000元。c.交 屋日期訂於109年7月30日，應付清尾款9,280,000元（見 本院卷第22頁），而被告辯稱原告表示交屋時間最晚是10 9年8月30日乙節，核與前揭系爭契約第4條第1項記載顯有 不符，則被告並未就其所辯前情，提出任何證據以實其說 ，自難信為真實。（3）被告2人就系爭契約記載買賣總價 11,600,000元，僅給付1,260,000元，並未依約給付完稅 款及尾款，且原告未經合法催告即行解除契約，致其解除
契約不生效力，復因誤認已合法解除系爭契約，遂於109 年9月18日將系爭房地出賣他人並辦理過戶登記完畢，致 系爭房地所有權之履行成為給付不能等情已如前述，是以 ，原告得依系爭契約第12條第2項約定，請求被告給付自1 09年7月31日起至同年9月17日止共計49日，按系爭契約記 載買賣總價11,600,000元，以每日千分之0.5計算之違約 金計284,200元（計算式：00000000×0.0005×49=284200） ，至被告所辯前詞，尚非可採。
4.綜上以析，被告2人就系爭契約記載買賣總價11,600,000 元，僅給付1,260,000元，並未依約給付完稅款及尾款， 且原告未經合法催告即行解除契約，致其解除契約不生效 力，復因誤認已合法解除系爭契約，遂於109年9月18日將 系爭房地出賣他人並辦理過戶登記完畢，致系爭房地所有 權之履行成為給付不能，是以，原告得依系爭契約第12條 第2項約定，請求被告給付自109年7月31日起至同年9月17 日止共計49日，按系爭契約記載買賣總價11,600,000元， 以每日千分之0.5計算之違約金計284,200元。從而，原告 主張依系爭契約第12條第2項約定，請求被告2人應平均分 擔各142,100元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請 求，則屬無據，應予駁回。
（三）另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延 責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時 ，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令， 或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第22 9條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利 息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債 務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分 之5，民法第233條第1項、第203條亦分別明定。查本件原 告對被告2人之違約金債權，核屬無確定期限之給付，既 經原告提起本件民事訴訟，且起訴狀繕本業於110年11月2 2日合法送達被告2人，有送達證書在卷可佐，則被告2人 迄未給付，應負遲延責任，是以，原告請求自起訴狀繕本 送達被告之翌日即110年11月23日起至清償日止，按週年 利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許 ，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（四）綜上所述，原告依據系爭契約第12條第3項約定，請求被 告2人各給付142,100元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌 日（即110年11月23日）起至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請 求，則屬無據，應予駁回。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 五、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適用 簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389 條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。另依民事訴訟法第 392條第2項規定，依職權酌定相當之擔保金額，宣告被告預 供擔保而免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 4 月 13 日 沙鹿簡易庭 法 官 賴秀雯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 13 日 書記官 陳任鈞