臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第602號
原 告 郭佳樺
訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖文律師
許哲嘉律師
孟士珉律師
被 告 郭錦宏
訴訟代理人 黃瓈瑩律師
上列當事人間請求確認所有權等事件，本院於民國111年3月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000000○000000○0000地號土 地（下合稱系爭土地）上門牌號碼高雄市○○區○○路00號未辦 保存登記建物（權利範圍全部，下稱系爭建物）登記之納稅 義務人本為伊，伊之叔叔即訴外人郭信富未經伊授權，無權 代理伊，於民國109年8月17日以伊之名義與被告簽訂買賣契 約，契約內容為伊讓與系爭土地「財政部國有財產署南區分 署之國有基地租賃契約租賃權」及出售系爭建物予被告（下 稱系爭買賣契約）。嗣於109 年9月間，伊接到訴外人即代 書楊金桂電話，通知伊申請印鑑證明等語，伊甚感訝異，便 於109 年10月10日、13日與其妹妹趕赴被告營業所在地，告 知被告此為郭信富無權代理，並向被告說明伊拒絕承認系爭 買賣契約之意思，亦獲被告同意。詎料，被告竟仍持系爭買 賣契約，將系爭建物之納稅義務人變更為被告，並向財政部 國有財產署南區分署將系爭土地租賃權更換承租人名義為被 告。系爭買賣契約既是郭信富無權代理伊與被告所簽訂，伊 亦未出具印鑑證明，並拒絕承認，對伊不生效力。然被告仍 持上開不生效力之系爭買賣契約而為前開行為，實已妨害伊 對於系爭建物事實上處分權之行使，伊如不訴請確認，伊在 私法上之法律地位所受侵害之危險即無法除去，故伊自有提 起本件訴訟請求確認之法律上利益存在。並類推適用民法第 767 條第1 項規定請求被告協同辦理系爭建物納稅義務人名 義變更為伊等語。聲明：㈠確認系爭建物之事實上處分權人
為原告。㈡被告應協同辦理系爭建物納稅義務人名義變更為 原告。
二、被告則以：郭信富出示原告出具之放棄權狀書，以證明郭信 富為系爭建物之真正所有權人。而系爭建物之納稅義務人原 登記為原告，郭信富亦出具授權書，以代理人身分代理原告 與伊簽訂系爭買賣契約，顯見非無權代理。簽立買賣契約後 ，伊委託楊金桂代書辦理後續履約事宜，楊金桂代書於109 年9月16日約原告至代書事務所處理履約事宜，惟原告無故 未到場。且原告與其妹妹並未於109年10月13日前往代書處 ，亦未告知伊此為郭信富無權代理，並無向伊說明原告拒絕 承認系爭買賣契約之意思等。兩造與楊金桂代書於109年10 月13日約至伊之處所洽談，原告並未稱郭信富無權代理，對 於系爭建物出售給伊亦無意見。伊要求原告履約，原告卻不 願意，伊表示如不願配合履約應將已收取之價金返還。楊金 桂代書當場聯繫郭信富詢問要如何處理，原告與郭信富2人 僅就價金要如何分配爭執不休，原告稱要給郭信富新臺幣（ 下同）25萬元，惟郭信富再稱其為系爭建物真正所有權人， 原告僅為系爭建物登記之納稅名義人，無權收取價金，經協 調郭信富僅願意給原告20萬元，但未達成共識，事後郭信富 亦出具原告出具之放棄權狀書，證明郭信富為系爭建物之真 正所有權人。且郭信富代理原告與伊簽訂系爭買賣契約時， 有提出授權書，顯非無權代理。又郭信富購買系爭建物後， 借用原告名義登記為納稅義務人，故107年至109年建物稅由 郭信富繳納，系爭建物之水電亦登記為郭信富名義，足認原 告非系爭建物真正所有權人，原告於偵查中亦自承房屋為借 名登記，是原告主張並無理由等語置辯。聲明：原告之訴駁 回。
三、兩造不爭執事實如下：
㈠郭信富於109 年8 月17日以原告代理人名義，與被告簽訂系 爭買賣契約，契約內容為原告讓與系爭土地「財政部國有財 產署南區分署之國有基地租賃契約租賃權」及出售系爭建物 予被告。
㈡系爭建物稅籍編號00000000000 ，自67年1 月起課房屋稅， 納稅義務人為郭春豹，92年10月變更為納稅義務人為郭耀發 ，100年3 月因繼承變更納稅義務人為郭人豪，107年1 月因 買賣變更納稅義務人為郭家樺，109 年10月因買賣變更納稅 義務人為郭錦宏，迄今未再變更（高雄市稅捐稽徵處岡山分 處110 年4 月27日高市稽岡字第1108558779號函，審訴卷第 75頁）。
㈢原告於107 年2 月2 日簽立放棄權狀書（審訴卷第91頁）。
記載：茲因本人郭佳樺生辰八字帶有財庫之因故，故此借名 于容庭企業有限公司並掛名為負責人，其公司之財務與權利 本人無權過問，容庭企業有限公司於民國107 年元月31日購 買高雄市○○區○○路00號之房屋，因有特殊之原因暫時登記於 本人名下，但其權利與使用權都歸本人之叔叔郭信富先生所 有，為了爾後突其生變特立此據。形式真正不爭執。 ㈣原告於109 年8 月17日簽立授權書（審訴卷第93頁）。記載 ：原告授權郭信富辦理系爭土地及建物之買賣、產權移轉等 事宜。授權期間自109 年8 月17日至109 年12月31日。 ㈤107 年至109 年房屋稅為郭信富繳納（繳款書，本院卷第17 至21頁）、108 年3 月起電費、水費申設人為郭信富，由郭 信富繳納電費、水費（繳費通知單，本院卷第23至43頁）。 ㈥原告於109 年9 月11日寄發存證信函予郭信富（本院卷第63 至66頁）。
㈦財政部國有財產署南區分署110 年5 月12日台財產南租字第1 1 060012510號函（本院卷第67至68頁）。函覆原告聲明系 爭建物買賣契約無效事宜。
㈧高雄市稅捐稽徵處岡山分處110 年12月3 日高市稽岡房字第1 1 08574181 號函檢送系爭建物房屋契稅資料（本院卷第109 至117 頁）。形式真正不爭執。
㈨財政部國有財產署南區分署110 年12月8 日台財產南租字第1 1 000208480號函（本院卷第119 至130 頁）。形式真正不 爭執。
㈩109 年10月10日、13日錄音光碟及譯文（本院卷145 至173 、第145 頁）形式真正不爭執。
四、本件爭點
㈠訴外人郭信富代理原告與被告簽訂之系爭買賣契約，是否為 無權代理？對原告是否發生效力？
㈡原告請求確認系爭建物之事實上處分權人為原告、被告應協 同原告變更系爭建物稅籍登記名義人為原告，有無理由？五、訴外人郭信富代理原告與被告簽訂之系爭買賣契約，是否為 無權代理？對原告是否發生效力？
㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力，民法第103 條第1 項定有明文。次按代理 權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，但第三人因過 失而不知其事實者，不在此限，民法第107條亦定有明文。 ㈡郭信富於109 年8 月17日以原告代理人名義，與被告簽訂系 爭買賣契約，契約內容為原告讓與系爭土地「財政部國有財 產署南區分署之國有基地租賃契約租賃權」及出售系爭建物 予被告一節，為兩造所不爭執。原告主張郭信富為無權代理
，為被告所否認，經查：
⒈原告於107年2月2日因與其配偶關係不睦，為避免離婚時名下 財產因夫妻財產制分配予其配偶，而簽立放棄權狀書予郭信 富收執。又109年8月17日因於疑慮祖母生活費不足，而出具 授權書予郭信富，授權郭信富出售系爭建物等情，固據證人 即原告之妹郭芳瑜於本院審理中證稱：107年2月2日擔任原 告填寫放棄權狀書之見證人，是因為郭信富說郭佳樺夫妻婚 姻狀況不佳，為了財產問題怕被姊夫拿走，所以才寫這張放 棄權狀書。該張內容是郭信富自己打的，簽名蓋章是其等當 場簽名蓋章的。有聽原告說109 年8 月17日郭信富的兒子在 她上班的時候一直拿這張要原告簽名，郭信富也有打電話跟 原告說奶奶的養護金不夠，想把錢花在奶奶身上，所以郭佳 樺才簽授權書等語（本院卷第90至95頁）。證人即原告之姑 姑郭麗金於本院審理中證稱：系爭建物係郭麗金之父郭春豹 興建，過世後過名給長子即原告之父郭耀發，郭耀發死亡後 由小兒子郭人豪繼承，郭人豪因積欠債務於106 年底要將系 爭建物賣掉，郭春豹不同意，直接登記給原告並交代說不能 賣，當時郭春豹交代郭信富去辦理登記，擔心被認定郭人豪 脫產，所以用買賣辦理登記，用60萬做買賣登記。郭春豹請 郭信富處理郭人豪負債，郭信富說要用70萬幫郭人豪處理， 郭人豪有寫20張本票總計是40萬元給郭信富，郭人豪再跟郭 信富要拿30萬元出來處理的時候，郭信富請郭人豪全家先搬 出去，才不會被債權人找到，如果債權人找到這裡，郭信富 也比較好處理，郭人豪原本不答應他的母親也要一起搬出去 ，郭信富對郭人豪說要出去吃苦才知道警惕，所以郭人豪就 跟媽媽一起搬出去，但之後郭人豪就搬出去了，再找郭信富 要拿30萬，郭信富也不給，後來郭信富把房子出租，是在10 9 年3 月份租出去半年左右，現在房子沒有人住。107年2月 2日擔任原告填寫放棄權狀書之見證人，當時是因房子登記 給郭佳樺有交代不可以賣，又因郭佳樺當時婚姻關係不好， 怕婚姻的財產要分配，要想辦法把房子保住，該張放棄權狀 書內容是郭信富擬訂叫郭佳樺叫其等簽署，說要這樣寫，原 告之配偶才會相信，其等想說郭信富為了幫郭耀發保住房子 想盡辦法擔任見證人簽了。但系爭建物就是要登記給原告， 容庭公司也是原告實際經營，公司是做工程包工，實際上原 告就是包工程的，郭信富沒有拿資金出來，是提出技術，工 程都是郭信富去處理。不知道原告於109 年8 月17日簽立辦 理系爭房屋買賣、產權移轉等事宜之授權書予郭信富事宜， 是簽後1、2天原告問伊之母親郭葉眞的養老金不夠嗎？伊說 還有，原告說郭信富說養老金不夠，要寫授權書，郭信富叫
他兒子拿授權書到原告上班的7-11給原告簽，伊就跟郭佳樺 說被騙了，原告打電話跟郭信富阻止說不要賣房子，郭信富 答應要把授權書還給原告但是郭信富沒有還，系爭建物之買 賣價金都是郭信富領取等語（本院卷第83至89頁），且互核 相符。上開事實，固堪認定。然此部分事實，僅係原告於10 7年2月2日填寫放棄權狀書時，並無將系爭建物權利及使用 權讓與予郭信富，惟原告於109年8月17日填寫授權書時，並 未限制郭信富不得出售系爭建物。且原告自承在授權書上簽 名係因為相信郭信富說要賣房子籌措祖母的養老金等語，則 原告於簽立109年8月17日授權書時，確實有出售系爭建物之 意，洵堪認定。則郭信富於109年8月17日出具原告簽立之授 權書與被告簽約時，乃立於原告代理人之地位，又被告因信 賴原告出具授權書，而與被授權人郭信富簽立買賣契約，難 認系爭買賣契約為無權代理，而無需原告事後承認，故買賣 契約有效。
⒉證人郭芳瑜於本院審理時雖證稱：109 年10月10日、109 年1 0月13日有跟郭佳樺一起去郭錦宏父母的花店找他們，跟他 們告知沒有要賣這房子，不會把印鑑證明交出，他們說如果 沒有要賣，但郭信富已經跟他收10萬元訂金，若不賣就要還 他定金違約金20萬，我們說沒有要賣，這是爸爸留給我們的 ，他說我們有簽拋棄書、授權書，有講說我們各退一步，但 我們還是說不要賣。郭信富堅持郭人豪、原告、原告母親均 需搬離系爭建物，原告擔心地下錢莊人會來要錢，且郭人豪 也不在家，怕人家來討錢，才決定一起搬出去。留在屋內的 東西最後是被郭信富丟了。沒有看過容庭企業公司大小章。 放棄權狀書上的印章簽名是當場看到郭佳樺當場簽名蓋章， 買賣價金最後在郭信富那裡。系爭建物房子土地登記何人不 清楚等語（本院卷第90至95頁）。又原告於109年10月10日 、109年10月13日至被告父母花店時，被告之母稱：你若是 沒簽那張委託書，我不可能打這份契約，幾年前你們還有簽 一張拋棄財產的切結書等語，有原告提出錄音譯文在卷可參 （本院卷第147至173頁）。足見被告購買系爭建物與郭信富 簽約時，係因原告出具授權書、拋棄權利切結書予郭信富， 郭信富並提示予被告，被告始以郭信富為原告之代理人而簽 立系爭買賣契約。則縱原告原本不願出售系爭建物，且出售 系爭建物之目的係為支付原告祖母之養老金，亦難以對抗善 意之被告。另原告雖主張被告於109年10月13日告知被告係 郭信富無權代理，原告拒絕承認，亦獲被告同意等語。然觀 諸上開錄音譯文所示，109年10月10日被告之母係告知如果 原告不賣，要賠違約金、合約重簽可以，你們要說好等語，
109年10月13日被告之母則稱我們居中調解沒辦法的時候， 你們叔姪就自己去法院，違約金還我就好等語。可見，被告 方主張如原告願意將違約金給付予被告，即可解約，並非同 意原告主張系爭買賣契約為無權代理。既原告或郭信富均未 將違約金給付予被告，則原告此部分主張，亦非可採。 ⒊系爭建物之稅籍登記於登記於郭人豪名下移轉至原告名下時 ，即由郭信富代為辦理，郭信富當時即以原告置放於容庭公 司之印章辦理登記，嗣系爭建物稅籍由原告名下移轉登記予 被告名下時，郭信富再以該印章辦理稅籍登記一節，有財政 部國有財產署南區分署110年5月12日台財產南租字第110600 12510號函說明：原告原就系爭土地與該署訂有國有基地租 賃契約，並留有印鑑證明書及蓋用印鑑章。嗣原告及被告2 人於109年11月13日檢附本案48號房屋建築改良物所有權切 結書，並蓋用原告原留該署檔存之印鑑章及蓋用被告印鑑章 並附印鑑證明書，另高雄市稅捐稽徵處（岡山分處）109年 契稅繳款書等證明文件，證明該房屋所有權已移轉予被告， 向該署申請過戶換約，因尚符規定，遂准予換約等語明確（ 本院卷第67至68頁）。因原告於系爭建物自郭人豪名下過戶 至原告名下時，即由郭信富持原告留存於容庭公司之印章至 國有財產署及高雄市稅捐稽徵處辦理，國有財產署及高雄市 稅捐稽徵處因此認定上開印章為原告之印鑑章，自屬有據， 是原告主張其並未出具印鑑章等語，亦無從據為原告有利之 認定。
⒋從而，郭信富係有權代理原告出售系爭建物，堪以認定，原 告主張郭信富為無權代理等語，尚非有據。則系爭買賣契約 效力歸屬於原告，自堪認定。
六、原告請求確認系爭建物之事實上處分權人為原告、被告應協 同原告變更系爭建物稅籍登記名義人為原告，有無理由？ 承前所述，郭信富係有權代理原告出售系爭建物，系爭建物 買賣契約有效，原告請求確認系爭建物確認系爭建物之所有 權為原告所有並請求被告協同辦理變更系爭建物稅籍登記為 原告等節，即非有據，堪以認定。
七、綜上所述，郭信富既非無權代理原告出售系爭建物，系爭買 賣契約有效，而依系爭買賣契約辦理系爭建物稅籍登記移轉 登記予被告，即非無法律上原因，原告主張確認系爭建物之 事實上處分權人為原告、被告應協同原告變更系爭建物稅籍 登記名義人為原告，均為無理由，均應予駁回。八、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結 果不生影嚮，爰不一一論述。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日 民事第二庭 法 官 謝文嵐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 3 月 25 日 書記官 簡鴻雅
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