臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度重上字第136號
上 訴 人 阮呂芳周
訴訟代理人 李淑妃律師
被上 訴 人 張鳳嵐
兼法定代理人 黃淑慧
共 同
訴訟代理人 林瑋庭律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國109
年9月30日臺灣屏東地方法院108年度重訴字第137號第一審判決
提起上訴，本院於110年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人之被繼承人張峰賓前於民國107 年 1 月10日、2 月2 日與上訴人簽訂土地買賣協議書（下合稱 系爭協議書），約定由張峰賓向上訴人購買坐落屏東縣高樹 鄉廣興段1668、1669、1670、1671、1672、1673地號等6 筆 土地（下稱系爭1668、1669、1670、1671、1672、1673地號 土地，合稱系爭6 筆土地），買賣價金由張峰賓以系爭6 筆 土地向銀行貸款後付清，倘貸款金額未達買賣價金總額之七 成，買賣契約即不成立，上訴人應將張峰賓已付之款項全數 返還。嗣後張峰賓與上訴人於107 年1 月11日、2 月2 日簽 訂不動產買賣契約書（下合稱系爭買賣契約），由張峰賓以 總價新臺幣（下同）7,878 萬7,874 元，向上訴人購買系爭 1668、1669、1670地號土地，而以總價1 億1,056 萬9,294 元，向上訴人購買系爭1671、1672、1673地號土地。上開買 賣價金共1 億8, 935萬7,168 元，業經張峰賓交付由中國信 託商業銀行西台南分行簽發，發票日107 年1 月5 日，金額 500 萬元及由中國信託商業銀行鳳山分行簽發，發票日107 年2 月2 日，金額526 萬元之本行支票2 紙予上訴人，復於 107 年1 月11日匯款280 萬元至上訴人指定之合作金庫銀行 屏東分行00000000000000號帳戶，合計已給付上訴人1,306 萬元。惟其後張峰賓以系爭6 筆土地向合作金庫銀行屏東分 行申請貸款1,550 萬元，經該行審核後決定不予核貸，依系 爭協議書第三點約定，張峰賓自得請求上訴人返還其已給付 之1,306 萬元。又張峰賓於107 年6 月6 日死亡，被上訴人 為其繼承人，且迄未為遺產分割，爰依系爭協議書第三點約 定及繼承法律關係提起本件訴訟，並於原審聲明：（一）上
訴人應給付被上訴人1,306 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並由被上訴人共同 受領。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人雖有與張峰賓簽訂系爭協議書及系爭買 賣契約，惟二者實為不同之契約，並無關聯。上訴人與張峰 賓簽訂系爭協議書，係委由張峰賓代為尋覓系爭6 筆土地之 買受人，雙方並於第一點約定買賣契約成立後，上訴人應給 付張峰賓業務獎金及仲介費，而第三點約定則係針對系爭6 筆土地之買受人為之，即倘買賣價金業經談妥，上訴人同意 於該買受人貸款之金額未達買賣價金總額之七成時，買賣契 約為不成立；系爭買賣契約始為上訴人與張峰賓間之買賣契 約，被上訴人主張二者為同一契約，並依系爭協議書第三點 約定，請求上訴人返還已受領之價金1,306 萬元，洵屬無據 。又張峰賓自知其無力給付系爭6 筆土地之買賣價金，而另 尋覓訴外人裘維平向上訴人買受系爭1669、1670地號土地， 並同意將已給付之1,306 萬元全部轉為裘維平買受上開2 筆 土地之定金，則張峰賓與上訴人間已無1,306 萬元之債權債 務關係存在，被上訴人請求上訴人返還1,306 萬元，亦無理 由等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服，提起上訴，上訴 聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
（一）系爭6 筆土地均為上訴人所有。
（二）上訴人與張峰賓分別於107 年1 月10日、107 年2 月2 日 ，就系爭1668、1669、1670地號土地及系爭1671、1672、 1673地號土地，簽訂系爭協議書。
（三）上訴人與張峰賓於107 年1 月11日簽訂如原審卷一第33至 39頁所示不動產買賣契約書，約定由張峰賓以總價7,878 萬7,874 元，向上訴人購買系爭1668、1669、1670地號土 地；復於107 年2 月2 日簽訂如原審卷一第41至43頁、第 47至49頁所示不動產買賣契約書，約定由張峰賓以總價1 億1,056 萬9,294 元，向上訴人購買系爭1671、1672、16 73地號土地。上開買賣價金，業經張峰賓交付由中國信託 商業銀行西台南分行簽發，發票日為107 年1 月5 日，金 額500 萬元及由中國信託商業銀行鳳山分行簽發，發票日 107 年2 月2 日，金額526 萬元之本行支票2 紙予上訴人 ，並於107 年1 月11日匯款280 萬元至上訴人指定之合作 金庫銀行屏東分行00000000000000號帳戶，合計已給付上 訴人1,306 萬元。
（四）張峰賓於107年6月6日死亡，被上訴人為其繼承人，迄未 為遺產分割。
五、本院得心證之理由：
（一）系爭協議書之內容是否為張峰賓與上訴人間買賣契約之一 部？
上訴人固辯稱系爭協議書係其委由張峰賓尋覓土地買受人 ，其第三點係針對買受人而非張峰賓，系爭協議書與系爭 買賣契約為2 不同契約，被上訴人不得依系爭協議書第三 點主張系爭買賣契約不成立云云，經查：
1.系爭協議書開宗明義已載明「出賣人阮呂方周、被授權人 邱麗慧（簡稱甲方）；承買人張峰賓（簡稱乙方）雙方對 於買賣土地協議」等語，並於第三點約定「……乙方承買 該筆土地（即系爭6 筆土地）向銀行貸款購買，如果貸款 金額未達七成，本買賣不成立，已付款原金退還」等語， 此有系爭協議書在卷可稽（見原審卷一第25頁），則依上 開文義，系爭協議書所指之土地承買人即為張峰賓甚明， 而雙方並已約定張峰賓應以系爭6 筆土地向銀行貸款作為 價金之支付，如貸款金額未達價金七成，買賣契約不成立 等語明確，上訴人上開所辯，與系爭協議書之記載顯不相 符，難認有據。
2.證人即系爭協議書、系爭買賣契約所載立會人邱元啟於原 審到庭證稱：系爭協議書及系爭買賣契約均為代書陳文雄 所寫，當下其與張峰賓及被告代理人即訴外人邱麗慧均有 在場，且均同意其內容後，親自簽名及蓋章，簽訂日期分 別為協議書、買賣契約上之日期；為何每3 筆土地要拆成 2 份買賣契約其不清楚，當初張峰賓欲買受系爭6 筆土地 ，惟因資金不足，僅能先給付定金，再以土地向銀行貸款 後給付買賣價金，故於系爭協議書第三點約定倘張峰賓貸 款未達價金七成，買賣契約即不成立，上訴人須將張峰賓 已給付之定金全部返還；張峰賓有請其幫忙找代書以系爭 6 筆土地向銀行申貸，惟經代書告知貸款金額無法達七成 ，張峰賓欲取回定金，有請其載張峰賓去找邱麗慧至少5 次，但邱麗慧一直拖延，致張峰賓心情不佳等語在卷（見 原審卷一第218 至221 頁）；而證人陳文雄則證稱：其並 不認識張峰賓與上訴人，當初係邱元啟介紹，表示張峰賓 與上訴人要買賣土地，已經談好價格及付款方式，請其過 去簽約，當時有其與邱麗慧、張峰賓、邱元啟在場，系爭 協議書及買賣契約書都是其照張峰賓及邱麗慧所講內容寫 的，並經2 人同意內容後親自簽名，其不清楚為何每3 筆 土地要分2 份買賣契約；系爭協議書是針對系爭買賣契約
上沒有載明，但兩造約好的事項所寫，買賣當天是先簽好 系爭買賣契約書後，才簽系爭協議書，系爭1668、1669、 1670地號土地之協議書及買賣契約是同一天簽，而系爭 1671、16 72 、1673地號土地也是；因為買賣契約上寫尾 款由張峰賓去貸款，再付給地主，所以才又寫系爭協議書 ，約定張峰賓如果貸款不到七成，買賣契約就不成立，因 為買賣契約是要拿去向銀行申請貸款用的，上面不能寫未 達七成的約定，所以才另外寫系爭協議書；簽約之後張峰 賓有找其以系爭6 筆土地貸款，地主也知道此事，後來其 去向屏東市中正路的合作金庫申貸，金額忘記了，但銀行 說無法核貸張峰賓要的金額等語在卷（見原審卷一第252 至254 頁）。經核其2 人就就系爭協議書、系爭買賣契約 之擬定過程及緣由，所述均屬一致，並與系爭協議書、系 爭買賣契約之內容相符，應可信為真實；至兩人就簽訂時 間所為陳述雖有不同，然陳文雄並未說明當天為何故意填 具不實日期，且因系爭協議書、買賣契約為其等會同雙方 當事人當場共同簽具，亦無偽填日期之必要，再參以證人 邱麗慧就此部分亦與邱元啟為相同之陳述（詳見下述）， 堪認陳文雄係因時隔久遠，就系爭協議書、系爭買賣契約 簽訂時間於記憶上發生錯誤，而仍應以邱元啟之證詞較為 可採，附此敘明。是張峰賓業以系爭6 筆土地承買人之身 分，與上訴人簽訂系爭買賣契約，雙方並另以系爭協議書 約定如其未能貸得買賣價金七成之款項，買賣契約即不成 立，堪可認定。
3.上訴人雖辯稱：系爭協議書第一點約定「本件買賣成交完 成後，甲方應將總金額付給乙方業務獎金每壹分地95萬元 正及仲介費每壹分地2萬5,000元正」等語，足見系爭協議 書與系爭買賣契約無關云云，並以證人即上訴人邱麗慧之 證詞為證。查證人邱麗慧於原審證稱：系爭買賣契約是因 為張峰賓要向上訴人買系爭6 筆土地，協議書和買賣契約 無關，簽的日期就是上面記載的日期，因為土地價格很高 ，所以張峰賓說先簽1 筆土地的買賣契約，隔幾天再簽另 外2 筆，其都是配合張峰賓，系爭協議書是張峰賓為了要 配合買主才簽的，系爭買賣契約是張峰賓要向上訴人買土 地而簽的；張峰賓買系爭6 筆土地，要拿去賣給別人，怕 上訴人於該期間內再賣給其他人，所以才簽系爭協議書， 保證日後一定會向上訴人買土地，簽訂時說好張峰賓用多 少錢買土地，至於買了之後如何處理，與上訴人無關，系 爭協議書第一點是張峰賓要求的，因為張峰賓怕找到其他 人願意用更高價格買，上訴人會反悔，系爭協議書第三點
也是張峰賓要求的，當時張峰賓在找買主，說要這樣寫才 能取得買主信任，比較好成交等語在卷（見原審卷一第24 4 至247 頁），其雖稱系爭協議書與系爭買賣契約無關云 云，惟其為上訴人之代理人，非無偏頗上訴人避重就輕之 虞，本難遽予採信；且依其嗣後所稱當初張峰賓係欲向上 訴人購買系爭6 筆土地後出售他人，怕上訴人另將土地出 售他人，故簽訂系爭協議書，保證一定會向上訴人買受系 爭6 筆土地，並與上訴人為系爭協議書第一點、第三點之 約定等語，反益徵系爭協議書確係因張峰賓向上訴人購買 系爭6 筆土地，為避免上訴人將土地另出售他人而簽立， 確屬系爭買賣契約之補充約定無誤。至系爭協議書第一點 之約定，係上訴人為促成系爭6 筆土地順利出售所提供之 優惠條件，至系爭6 筆土地之最終承買人為張峰賓或其他 第三人則均非所問，且該約定與系爭買賣契約之內容並無 相悖之處，自得併存於同一買賣契約中，是上訴人以此辯 稱系爭協議書不屬上訴人與張峰賓間買賣契約之內容，尚 屬無據，並非可採。
4.上訴人另謂系爭協議書並未議定土地價金，屬契約重要之 點尚未合致，且系爭買賣契約並未重申系爭協議書第三點 之約定，足見系爭協議書並非系爭買賣契約之內容云云。 然系爭協議書之內容，係針對系爭買賣契約上沒有載明， 但雙方已達成合意之事項所寫，且系爭買賣契約是要拿去 向銀行申貸用的，所以上面不能寫貸款未達七成契約不成 立，故另外寫系爭協議書等情，業據證人陳文雄證述如上 ，是系爭協議書與系爭買賣契約之內容既均為上訴人與張 峰賓間就系爭6 筆土地之買賣事宜所合意之事項，自應一 併觀之，而無須重複記載，且其2 人就系爭6 筆土地之價 金，業已列明於系爭買賣契約之內容，亦無上訴人所稱買 賣契約重要之點未合致之情形，其此部分所辯，亦屬無據 。從而，系爭協議書與系爭買賣契約之內容，均同為上訴 人與張峰賓間就買賣系爭6 筆土地之約定，系爭協議書第 三點之內容，自屬雙方買賣契約之一部，應已明確。（二）上訴人與張峰賓間之買賣契約是否成立？ 1.系爭協議書第三點之內容係屬上訴人與張峰賓間就系爭6 筆土地所締結買賣契約之一部，業如前述，而雙方既約定 「如果貸款金額未達七成，本買賣不成立，已付款原金退 還」等語，應認雙方間之買賣契約，係以張峰賓貸款未達 買賣價金七成為解除條件無誤，自堪認定。
2.被上訴人主張張峰賓於107年2月5日，以系爭6筆土地向合 作金庫銀行屏東分行申請貸款1,550 萬元，經該行審核後
決定不予核貸，足見其與上訴人間之買賣契約解除條件業 已成就等語，並提出授信申請書1 紙為證（見原審卷一第 121 頁、203 頁），而上訴人則辯以上開申貸書無法證明 張峰賓係以何筆土地申貸不成云云。查原審向該行詢問不 予核貸之原因，經其答覆以「一、依銀行審酌借款戶、資 金用途、還款來源、債權保障及借款戶之展望等因素後， 始予以准駁辦理，合先敘明。二、依貴院檢附張君於民國 10 7年2 月5 日向本分行申貸新台幣1,550 萬元乙案，因 擔保性不足並參酌上揭因素，予以婉拒」等語，此有該行 函覆在卷可參（見原審卷一第155 頁）；本院再向該行詢 問是否曾受理上開授信申請書及張峰賓係以何筆土地申貸 等節，則據覆為「本行曾接獲上述土地貸款申請，惟並未 承作（如鈞院附件所示『本筆不予受理』），相關申請資 料已全數退回申請人」、「經查張峰賓向本行申貸案，經 評估張君未能符合授信5P（借款戶、資金用途、還款來源 、債權保障及借款戶展望）之原則，本分行無法承作張君 所申貸案件，資料已全數退回張君，爰無從知悉以何筆土 地申請」等語，復經該行函覆明確（見本院卷第142 頁、 第116 頁），另佐以前揭證人邱元啟、陳文雄均證述張峰 賓於簽約後確有委託其陳文雄以系爭6 筆土地貸款，經陳 文雄向屏東市的合作金庫銀行申貸後，銀行表示無法核貸 等情，足認張峰賓於簽訂系爭協議書、系爭買賣契約後， 確有以系爭6 筆土地向合作金庫銀行屏東分行申貸1,550 萬元，然未獲核貸之事實明確。
3.上訴人復以被上訴人應證明全國各地之金融行庫均拒絕張 峰賓就買賣價金七成之申貸案，始能認系爭協議書第三點 所定之解除條件成就云云，然查，系爭協議書第三點並無 張峰賓須逐一向全國所有金融機構申貸均遭拒絕之限制； 又本件上訴人與張峰賓就系爭6 筆土地約定之買賣價金合 計達1 億8,935 萬7,168 元，而張峰賓向合作金庫屏東分 行所申貸之金額僅1,550 萬元，遠不足買賣價金七成之1 億3,255 萬0,018 元（小數點以下四捨五入），然其已未 能獲准核貸，衡以我國各金融機構對於貸款審核標準相近 ，應可推認以張峰賓個人之條件，縱另向其他金融機構申 貸，亦不可能逕予貸得1 億3,255 萬0,018 元，上訴人此 部分所辯並不合理，而系爭協議書第三點所定之解除條件 ，已因張峰賓無法成功申貸而成就，雙方就系爭6 筆土地 所定之買賣契約並不成立，已無庸疑。
（三）被上訴人得否請求上訴人返還1,306萬元？ 1.上訴人復以張峰賓嗣後另覓得訴外人裘維平買受系爭1669
、1670地號土地，並將其已付之1,306 萬元轉為裘維平買 受上開2 筆土地之定金，則張峰賓與上訴人間已無1,306 萬元之債權債務關係存在云云，且提出其與裘維平於107 年2 月14日簽訂之不動產買賣契約書為證（見原審卷一第 123 至129 頁、第207 至210 頁），而被上訴人則主張當 初裘維平只是出名協助張峰賓申貸，並無購地真意等語， 並提出裘維平所簽之買賣協議書《承諾書》為憑（見原審 卷一第165 頁、第205 頁）。經查，證人裘維平於原審證 稱其為張峰賓之朋友，當初一起經營餐廳，因張峰賓同時 間已向他人買了一些土地，另欲向訴外人黃宏宗購買土地 ，貸款會有問題，因為以張峰賓的工作無法負擔這麼高的 利息，故須借用其名義申貸，其基於幫助張峰賓之意思， 同意出借名義向上訴人購地貸款，遂於107 年2 月14日簽 寫上開不動產買賣契約書及買賣協議書《承諾書》，其不 認識上訴人，也沒有要向上訴人購買土地的意思，只是為 了協助張峰賓，若順利貸得款項會交給張峰賓處理，後來 銀行說其資力不足，貸款也沒有成功，張峰賓當時口頭有 說如果貸款不成，買賣契約就不成立，至於買賣協議書《 承諾書》上記載定金1,306 萬元金額從何而來其不知情， 不是其出的等語在卷（見原審卷二第8 至11頁），與證人 陳文雄證稱當初因為張峰賓貸款貸不出來，裘維平是建築 師，想說用裘維平名義申貸看看，該份買賣協議書《承諾 書》並非是裘維平要買土地，而是為了要去貸款所簽，也 是為了給張峰賓和地主保障，否則會認為地主又把土地賣 給裘維平，變成一地二賣，所以才寫該份買賣協議書《承 諾書》，其上所記載的定金1,306 萬元並不是裘維平給的 ，裘維平只是出名讓張峰賓去貸款，定金是張峰賓之前就 給的，之所以載明也是要給張峰賓和地主保障，但後來拿 裘維平的買賣契約去貸款，也是貸不出來等語（見原審卷 一第255 至256 頁）互核相符，應可採信為真實。且上開 買賣協議書《承諾書》之內容確已明載「承買人裘維平與 出賣人阮呂芳周訂立買賣契約，定金1,306 萬元正，本契 約是向銀行提出貸款用途。出賣人所有坐落屏東縣高樹鄉 廣興段1668、1669、1670、1671、1672、1673號等6 筆土 地，前依承買人張峰賓訂有契約。107 年2 月14日訂立契 約是向銀行貸款用途」等語，足見裘維平與上訴人於107 年2 月14日所簽訂之上開不動產買賣契約書，僅係張峰賓 借用其名義向銀行貸款之用，裘維平與上訴人間實無買賣 土地之真意，張峰賓並未將已交付之定金1,306 萬元轉讓 與裘維平，上訴人此部分所辯並非實在，難認有據。
2.本件張峰賓確無法以系爭6 筆土地向銀行貸得買賣價金總 額七成之金額，其與上訴人間之買賣契約，因系爭協議書 第三點所定解除條件成就而不成立，上訴人自應依該約定 ，返還已受領之價金1,306萬元。又張峰賓業於107年6月6 日死亡，被上訴人為其繼承人，且迄未為遺產分割，均如 前述，則被上訴人本於繼承人之地位，請求上訴人返還1, 306萬元，並由被上訴人共同受領，自屬於法有據，應予 准許。
六、綜上所述，被上訴人依系爭協議書及繼承之法律關係，請求 上訴人返還1,306萬元及自起訴狀繕本送達翌日即108年12月 14日（送達回執見原審卷一第63頁）起至清償日止按週年利 率5%計算之利息，並由被上訴人共同受領，為有理由，應予 准許。原審予以准許，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣 告，均無不合。上訴人仍指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用或 調查之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 110 年 7 月 14 日
民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 郭宜芳
法 官 謝雨真
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 7 月 14 日
書記官 蕭家玲
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。