臺灣宜蘭地方法院民事判決 109年度訴字第279號
原 告 玉山開發不動產有限公司
法定代理人 游竣傑
訴訟代理人 包漢銘律師
被 告 游萬全
兼 上一人
訴訟代理人 游萬寶
被 告 游萬益
林妙容
上 一 人
訴訟代理人 洪方生
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國110年5月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、被告游萬全、游萬寶及游萬益（下合稱游萬全等3人）於108 年12月18日與原告簽訂專任委託契約書（編號AA0000000， 下稱系爭委託契約），委託原告居間仲介、銷售其等共有宜 蘭縣○○鎮○○段0000地號土地及其上同段643建號即門牌 號碼宜蘭縣○○鎮○○路000號房屋（下合稱系爭房地）， 委託銷售期間自108年12月18日起至109年3月31日止，委託 銷售價格為1,875萬元，約定服務報酬為成交價4%，同時另 約定被告游萬全等3人於委託期間屆滿後2個月內，逕與原告 已提供其等曾經仲介之客戶資料內之客戶成交者，應給付原 告以成交價4%計算之服務報酬。原告接受游萬全等3人委託 後，即積極處理委託銷售事宜，並尋找買主。
㈡、期間因被告林妙容（下以其姓名稱之，與游萬全等3人則合 稱被告）有意承買系爭房地，經原告業務人員陪同林妙容及 其親屬至系爭房地現場察看。嗣林妙容遂與原告於109年3月 28日簽訂不動產購買意願書（編號AB0000000，下稱系爭意 願書），由原告居間代為承買系爭房地，有效期間為109年3 月28日起至109年4月10日止，委託購買價金為1,500萬元，
約定報酬為購買總價2%，並約定林妙容於系爭意願書保留期 間或要約保留期間屆滿後2個月內，逕與原告已提供林妙容 曾經仲介之客戶資料內之客戶成交者，仍應支付購買總價2% 之服務報酬予原告。
㈢、嗣經原告與游萬全等3人就買賣價金斡旋結果，因被告間仍 有差距，而無法成交。惟林妙容仍有意購買不動產，故以口 頭繼續委請原告公司業務員吳怡芳代為尋找其他物件。109 年6月1日原告公司業務員因有合適標的有意介紹林妙容，不 意經其告知其與游萬全等3人完成系爭房地買賣。是被告係 於委託期間屆滿後2個月成交系爭房地，均視為原告已完成 仲介義務，被告等人仍應給付服務報酬。爰分別依系爭委託 契約第5條第3項第3款、系爭意願書第9條第2項第3款之法律 關係請求被告給付居間報酬等語。並聲明：㈠、游萬全等3 人應各給付25萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈡、林妙容應給付原告37萬5,000元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息 。
㈢、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告均聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利益 判決，願供擔保免為假執行。答辯以：
㈠、游萬全等3人部分：
１、其等委任原告仲介出售系爭房地後，非但未曾見過任何看屋 之人，遑論知悉林妙容曾經看過系爭房地，並透過原告出價 斡旋等情事，其等實與林妙容毫不相識，係收受本件起訴狀 繕本後，始知上開出價斡旋之人為原告所稱之林妙容。原告 未曾提供林妙容之任何資料予其等，其等係將系爭房地出賣 予訴外人陳益成（下稱陳益成），絕非與林妙容締結買賣契 約。系爭房地嗣後由買方即陳益成委任地政士指定登記予訴 外人洪子屏（即林妙容之孫女，下以姓名稱之）所有，其等 於事前不知其情，與洪子屏毫不相識，亦不知悉洪子屏與陳 益成之關係為何。
２、原告雖主張林妙容曾簽訂系爭意願書，並透過原告出價斡旋 ，惟因雙方對於買賣價金有所差距而未成立。是其等與林妙 容間就系爭房地既未因原告之居間而締結買賣契約，原告已 無請求居間報酬之權利。原告既未告知上開出價斡旋之客戶 為林妙容，其等與林妙容素未謀面而毫不相識，已如前述， 原告既未提供林妙容客戶資料予其等，則無依系爭委託契約 書第5條第3項第3款約定，請求給付居間報酬之餘地。另系 爭委託契約期間屆滿後，係由系爭房屋原承租人即訴外人張 堉輝撥打電話予游萬寶，詢問是否有意出售系爭房地，並告
知陳益成有意看屋及其聯絡電話。其等本有意出售系爭房地 ，嗣即由游萬全與陳益成聯絡，並相約看屋，且經多次討價 還價後，以總價款1,600萬元出賣予陳益成。雙方簽訂系爭 房地買賣契約（見本院卷第69至75頁）後，即由陳益成委請 地政士辦理過戶等事宜，其等已收訖全部價款，故未在意過 戶登記為誰之事，原以為按理應係登記予陳益成，不知陳益 成係要求地政士將系爭房地登記予訴外人洪子屏，確係於原 告提起本件訴訟後，始得知有原告所謂系爭房地登記為洪子 屏所有，且其與林妙容之地址相同等情事。是其等既未與林 妙容就系爭房地締結系爭房地買賣契約，原告實無權請求給 付居間服務報酬。
３、關於原告雖舉其業務人員與游萬全之line對話訊息，執而主 張其曾提供林妙容之客戶資料予其等云云，查原告雖曾提供 其客戶看屋之照片予游萬全，惟此僅係原告單純向游萬全報 告其事務處理之進度，惟未告知看屋之人之「姓名」及其「 聯絡方式」，亦全然無林妙容之任何資料。原告提供予游萬 全之斡旋單（下稱系爭斡旋單），其買方簽章欄，係刻意截 斷而非完整，亦無該出價斡旋之人之聯絡方式，且游萬全收 受此斡旋單時，僅關心其所出之價格，絲毫未注意遭刻意截 斷而不清楚之簽章欄之姓名，實不知出價之人為林妙容。原 告所舉證人吳怡芳證言，無法證明原告確曾提供林妙容客戶 資料予其等。況兩造所簽訂系爭委託契約，性質上既屬媒介 居間，其等並無故意拒絕訂立原告媒介之契約，亦無違反誠 實信用原則，實無支付報酬之義務。再者，關於原告雖主張 訴外人陳益成用以支付價金之支票，係由林妙容申請合作金 庫商業銀行蘇澳分行（下稱合庫蘇澳分行）所簽發之支票， 而主張其等有依系爭委託契約規定負給付報酬之義務云云， 查依一般社會經驗法則，買賣關係之賣方所關心之事，無非 在於價金確實收取，至於價金由何人支付，或其資金來源， 本非賣方所在意之事。訴外人陳益成用以支付買賣償金之支 票，既係持合庫蘇澳分行所簽發之支票，而非個人簽發之支 票，無所謂跳票之虞，被告認為可確實收取價金，依一般社 會經驗法則，實不可能去詢問賣方有關資金來源等隱私事項 。
㈡、林妙容部分：
１、被告間於本件訴訟前未曾謀面，亦不相識，原告未曾提供游 萬全等3人之姓名及聯絡方式給伊，伊亦未與游萬全等3人就 系爭房地締結任何買賣契約，系爭意願書第9條第2項第3款 規定係以買方於本意願保留期間或要求保留期間屆滿2個月 內，原告已提供曾經仲介之客戶資料內之客戶成交者，應給
付服務報酬，原告既自承被告簽立系爭意願書後，曾透過原 告出價斡旋，惟因雙方對於買賣價金有所差距而未成立，足 見被告等人既未因原告之居間成立買賣契約，原告本無請求 居間報酬的權利。原告雖曾提供林妙容斡旋單給游萬全等3 人，惟依其所提供斡旋單照片，顯見原告為避免賣方有意購 買者私下接觸，刻意將簽章欄之被告姓名截斷，未提供完整 姓名給游萬全等3人，顯無依系爭意願書約定而為請求服務 報酬權利。伊對於友人鄭欣儀之配偶陳益成向游萬全等3人 買受系爭房地，事前毫不知其情，伊偶見系爭房地有原告所 張貼之出售訊息，即與原告接洽，並由原告公司業務員吳怡 芳接待，帶同伊與友人鄭欣儀及其配偶陳益成等人看屋。伊 看屋後，因有購買之意願，即出價1,500萬元委由原告出面 與屋主進行斡旋，惟因屋主不願降價而未成，被告即已放棄 買受系爭房地之意願。伊係陳益成買受系爭房地並登記於洪 子屏名下後，始得知陳益成買受系爭房地，惟伊事前對於陳 益成如何與游萬全等3人聯繫及買受系爭房地之過程，均毫 不知悉。伊若於出價斡旋金未成交後，仍有意買受系爭房地 ，並以訴外人洪子屏名義登記所有人，以訴外人洪子屏名義 為買受人即可，無須以陳益成名義買受系爭房地之必要。２、原告雖主張陳益成用以給付買賣價金之支票，係由伊向合庫 蘇澳分行申請簽發之支票所支付云云，查，伊曾向陳益成妻 鄭欣儀借款450萬元，鄭欣儀於109年4月間，以有資金需求 要伊先行還款300萬元，伊即於109年4月5日向合作金庫申請 簽發面額300萬元支票交予鄭欣儀，以償還部分借款。伊於 109年5月間償還鄭欣儀150萬元，另訴外人鄭欣儀交付其自 有資金150萬元，統由伊向合作金庫申請簽發面額300萬元之 支票。另否認證人吳怡芳證述，不足以原告得依系爭意願書 約定請求居間報酬。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭房地為游萬全等3人所共有，應有部分各1/3。游萬全等 3人於108年12月18日與原告簽訂系爭委託契約，委託原告仲 介出售系爭房地，委託期間為108年12月18日至109年3月31 日，委託銷售價格為1,875萬元，約定居間服務報酬為成交 價4%。
㈡、林妙容與原告於109年3月28日簽訂系爭意願書，由林妙容委 託原告仲介購買系爭房地，委託期間至109年4月10日屆滿， 約定報酬為成交價2%。
㈢、原告曾於109年3、4月間向游萬全等3人表示已有客戶願出價 1,500萬元買受系爭房地，惟經斡旋之結果，雙方因對於買 賣價金有所差距而未成立。
㈣、游萬全等3人與陳益成於109年4月14日就系爭房地訂立買賣 契約書，以1,600萬元成交，並於109年5月26日將系爭房地 以買賣為原因移轉登記予陳益成所指定之人洪子屏（為林妙 容之孫女）。
四、本件爭點為：原告對被告游萬全等3人依據系爭專任委託契 約書第5條第3項第3款；對被告林妙容依系爭不動產購買意 願書第9條第2項第3款約定，分別請求被告給付居間報酬， 是否有理由？
本院認定如下：
㈠、原告依系爭委託契約第5條第3項第3款約定，請求被告游萬 全等3人給付居間報酬無理由：
１、依原告與游萬全等3人所簽訂之系爭委託契約約定：第5條「 服務報酬」、第3項「委託人有下列情形之一者，應一次全 部給付本條上述第一款所述之服務報酬」、第3款「委託人 於委託期間屆滿後二個月內，逕與加盟店已提供委託人曾經 仲介之客戶資料之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介 成交者，不在此限。」（見本院卷第13頁）。原告以游萬全 等3人於委託期間屆滿後2個月內出售系爭房地予原告曾經仲 介之林妙容，並提出原告公司員工與游萬全之LINE通話紀錄 ，證明過程中曾將109年3月29日帶同林妙容及家人看屋之照 片及於109年3月30日林妙容所簽署之斡旋單傳送予游萬全知 悉（見本院卷第155至157頁，游萬全並提出該斡旋單照片， 見本院卷第179頁），觀之該line對話紀錄，僅能證明原告 曾帶客戶及陪同者（即原告所稱林妙容和其親屬）前去看系 爭房屋，但並無任何看屋者之姓名及聯絡方式等資料；所傳 送予游萬全之林妙容所簽署之系爭斡旋單，於買方簽章欄僅 有下方約1/4，並無法清楚辨識簽署者姓名為何，且亦無任 何買方聯絡方式資料記載其上，難認游萬全等3人得以由該 line對話紀錄及原告所傳系爭斡旋單，得知當時原告所仲介 客戶即為林妙容。是游萬全等3人辯以並不知原告當時所仲 介之買方客戶為林妙容，即屬可採。
２、游萬全等3人係於109年4月14日與陳益成就系爭房地以買賣 價金1,600萬元成交，有系爭買賣契約書在卷可按（本院卷 第69至75頁），為兩造不爭執。而其成交經過，據游萬全等 3人聲請傳喚之證人即系爭房地前承租人張堉輝到庭結證以 ：「（游萬寶問：本件房地買賣，是否是因為陳益成去找證 人，才聯繫上我們的？）我之前是承租182號【即系爭房屋 】，後來搬到191號，...我跟陳益成之前不認識，陳益成先 生知道我之前在182號開店，他就走進來問我182號屋主的電 話，他跟我說之前在182號常看到我，他有表明那對那間房
子有興趣，後來我LINE給游萬寶老師問他能否提供電話給陳 先生，後來就由他們聯絡。」等語（見本院卷第209頁）； 及證人陳益成結證以：「（提示被證一買賣契約書，問：這 份買賣契約書是你簽的嗎？）是。」、「（問：這份買賣契 約書是要向在場被告游萬益等3人買維揚路的房地？）是」 、「（問：是在109年4月14日簽約的嗎？）是的。」、「（ 問：簽約當天除了你及被告三人外還有何人在場？）還有練 代書在場。」、「（問：在簽約前你是如何知道系爭房地要 賣？）好久之前我經過有看到掛牌，我本身也在蓋房子，但 知道房價很高就沒有要買。後來我去機車行才知道屋主是誰 ，之後我與屋主游萬寶聯絡，後來游萬寶介紹他的二哥與我 聯絡，我會買賣是從機車行【即張堉輝】來的。」、「（問 ：在簽約前有無去看過系爭房地？）有，至少看過三次。給 我鑰匙後去看一次，但價格談不朧。」、「（問：你都是自 己去看嗎？）還有親家媽即被告林妙容，但是她不知道我要 買，我沒有跟她講。」、「（問：被告林妙容和你看屋的過 程中有無告訴你她要買那間房地？）沒有，她只是去看而已 。」、「（問：系爭房地你買來是要送給洪子屏？）頭期款 是我付的，因為我兒子不成材，到目前為止他還不知道我買 的房地是是以未來的媳婦的名字買的，現在他們還沒有結婚 ，貸款還是我在繳。」、「（游萬寶問：請證人陳述去看房 子時問張先生我方電話的過程？）我去看房子、談價錢都是 與游萬全聯絡，是向張先生問到游萬寶的電話，後來游萬寶 再給我他二哥游萬全的電話，後續的交涉過程是我和游萬全 聯絡。」等語（見本院卷第206至209頁）。由證人張堉輝及 陳益成上開證詞所示，係陳益成前見系爭房地掛有出賣的廣 告牌示而得知系爭房地欲出售的訊息，進而覓得先前看到曾 在系爭房屋經營機車行的張堉輝，取得系爭房屋屋主即游萬 寶的電話，再經游萬寶轉與游萬全聯絡洽談，終以1,600萬 元成交。此間過程並非因原告仲介，原告自無從依系爭委託 契約第5條第3項第3款約定，請求游萬全等3人給付居間報酬 。
３、原告復以游萬全等3人所提供分別於臺灣土地銀行、華南銀 行、羅東鎮農會之存摺資料（見本院卷第311至315頁），可 知游萬益曾收受林妙容所提供合連蘇澳分行本行支票300萬 元為價金，分配予其等3人，及林妙容於109年6月1日匯款49 7萬8,192元至游萬全華南銀行帳戶（見本院卷第313頁）之 情，故實際上支付買賣價金之人為林妙容等語。然查，游萬 寶等3人本不知林妙容為曾由原告仲介之人，有如前述，且 買賣價金之支付，本即非限於賣方本人親自支付；況該給付
買賣價金之支票，係合庫蘇澳分行本行支票（見本院卷第38 5至387頁該行110年3月8日合金蘇澳字第110000602號函）， 在民間交易上視同現金，游萬寶3人自無拒絕收受之理，更 無任何權限過問買受人係如何取得該支票而為給付。原告據 此而為主張，並無理由。
４、況且，陳益成於買受系爭房地後，係指定登記予陳益成之未 婚子媳洪子屏即林妙容之孫女，此為兩造所不爭。然縱使洪 子屏為林妙容的孫女，陳、洪兩家以親家相稱，然亦無證據 顯示賣方即游萬全等3人知悉其情，亦與游萬全等3人無關， 自非得據以認為游萬全等3人應給付原告本件報酬。㈡、原告依系爭意願書第9條第2項第3款約定請求林妙容給付居 間報酬亦無理由：
１、原告依林妙容所簽訂之系爭意願書第9條第2項第3款：「... 買方於本意願保留期間或要約保留期間屆滿後二個月內，逕 與加盟店已提供買方曾經仲介之客戶資料內之客戶成交者， 買方同意仍應支付本條第一項所載之服務報酬予加盟店。」 之約定，主張林妙容應支付居間報酬。林妙容則辯以系爭房 地係陳益成才是系爭房地買受人，洪子屏為陳益成指定登記 名義人，伊並未與賣方游萬全等3人成立買賣契約，原告不 得依系爭意願書約定請求給付報酬等語。經查，本件系爭房 地最終係由買方陳益成與賣方游萬全等3人成交，有如前述 。而證人即原告之業務人員吳怡芳到庭證以：「（問：買方 林妙容是如何找到的？）我們現場有做看板，一位姓陳的， 是林妙容的妹婿打電話來要我們去開門，要看現場的房子。 」、「（問：是何時的事？）109年3月14日星期六，當天我 值班。」、「（問：後來你們有到房屋現場去嗎？當時現場 有何人？）有林妙容、她妹妹及她妹婿。」、「（問：有無 進入看屋？）有。」、「（問：除了她們三人還有無其他人 在場？）沒有。」、「（問：看過後林妙容有何表示？）她 說要回去問神明，看方位是不是適合。」、「（問：所以是 有喜歡才要回去問神明？）是。」、「（問：第二次和林妙 容接觸是何時？）過一個星期，大約3月22日那天，我問她 如果喜歡要不要來談價金，後來過兩個星期3月28日有去現 場附近收斡旋。」、「（問：收了斡旋後有簽契約書嗎？） 有。」、「（問：後來還有去看房子嗎？）有，她兒子及她 媳婦都有去看過，她本人也有去。」、「（問：有表示有購 買意願？）有。」、「（問：後來為何沒有購買？）後來我 有叫他加價，因為賣方經紀人告訴我說有落差，我一直和她 談，但她沒有表示。」、「（問：後來有無再聯絡？）有， 退斡旋後她有再來問我。退斡旋她有在上面簽名。」、「（
問：是否這時確定買賣未成交？）是。」、「（問：確定買 賣未成交後，妳介紹新物件給她時，她怎麼說？）...109年 6月1日我跟她說要介紹物件給她，她說她買了，我說恭禧她 ，並問她買了哪一間？她說我就買了你介紹的那間。...她 反問我說你不是跟屋主的合約到期了。我說你當初是要跟我 買的，她說對啊，屋主說合約到期了，可以省仲介費用。」 （見本院卷第258頁至262頁）等語。經將證人吳怡芳證詞， 與前述陳益成證詞互核，及林妙容答辯狀所自承（本院卷第 361頁），可認林妙容確曾與陳益成一同前往系爭房屋看屋 ，然無證據顯示原告業務人員曾經將賣方即游萬全等3人之 任何「客戶資料」提供予林妙容或陳益成知悉，或曾由原告 仲介而與賣方直接接觸，充其量僅能認林妙容及陳益成前往 看屋後，林妙容曾簽立系爭意願書出價斡旋而未成交而已， 則於其後陳益成再以自己記憶覓得之前承租系爭房屋之證人 張堉輝，詢得屋主即游萬寶的電話，進而與賣方代表游萬全 取得聯繫，議得合意價金成交，林妙容並無何利用原告曾經 提供仲介之客戶資料與游萬全等3人聯繫成交系爭房地之情 形。故原告主張依系爭意願書第9條第2項第3款約定，請求 林妙容給付仲介報酬，即非有據。
２、原告復以林妙容曾提供合庫蘇澳分行本行支票300萬元，及 匯款497萬8,192元為系爭房地買賣價金之給付，主張實際上 係林妙容與賣方成立買賣關係。就此林妙容辯以係前向陳益 成之配偶鄭欣儀借款450萬元，因鄭欣儀有資金需求要求還 款，故於109年4月5日交付該300萬元合庫蘇澳分行本行支票 、同年5月間再還150萬元，併同鄭欣儀提供的150萬元再申 請另張300萬元合庫蘇澳分行本行支票交付鄭欣儀，鄭欣儀 作何用途並不知悉等語。查，本件系爭房地最終由陳益成與 賣方游萬全等3人訂約成交，陳益成則指定登記於未婚子媳 洪子屏名下，然仍由陳益成負擔償還貸款之情，有兩造不爭 執真正之陳益成上開證詞可按。故林妙容並無系爭意願書第 9條第2項第3款約定與原告「已提供買方曾經仲介之客戶資 料內之客戶成交」之情形。是縱有陳益成曾陪同林妙容於原 告業務員即證人吳怡芳帶看系爭房地情事，然林妙容與原告 簽立系爭意願書出價斡旋，並未成交，嗣陳益成因自己有購 買意願，並有管道，而取得與賣方即游萬全等3人的聯繫， 進而議價成交簽約買下，自非可認係林妙容以原告已提供之 賣方客戶資料成交。故原告主張林妙容應依系爭意願書第9 條第2項第3款約定，給付仲介報酬，並無理由。五、綜上所述，原告分別依系爭委託契約第5條第3項第3款及系 爭意願書第9條第2項第3款之約定，請求游萬全等3人及林妙
容給付居間報酬，均無理由，不應准許，應予駁回，其假執 行之聲請亦因失所依附，應併駁回之。並由本院依職權定訴 訟費用之負擔，裁判如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法並所提證據，經 審酌後認均不足影響判決結果，爰不遂一論列，併此敘明。中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
書記官 林憶蓉
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