所有權移轉登記
臺灣新竹地方法院(民事),訴字,109年度,283號
SCDV,109,訴,283,20210310,1

臺灣新竹地方法院民事判決
109年度訴字第283號
原 告 梁俊智

訴訟代理人 張簡復中
蔡尚倫
被 告 林怡君
輔助人兼 黃端
訴訟代理人
上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國110年2月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、「按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一者，不在此限。」 「請求將來給付之訴， 以有預為請求之必要者為限，得提起之。」民事訴訟法第25 5條第1項第2款、第246條分有明文。查原告起訴時，原聲明 ：⑴被告應將坐落新竹市○○段0000地號土地，及其上同段261 2建號建物（即門牌號碼新竹市○區○○路000號7樓）之不動產 所有權移轉登記予原告。⑵訴訟費用由被告負擔。嗣因慮及 所有權移轉登記後，即使原告將剩餘價金給付完畢，被告仍 可能拒不交付房屋，為使紛爭一次解決，故預為請求被告將 上列建物騰空遷讓交付予原告，而追加訴之聲明：被告應將 門牌號碼新竹市○區○○路000號7樓之房屋騰空遷讓交付原告 （卷一第269-271頁）。核原告上開追加將來給付之訴，與 前引規定相符，應予准許。
二、被告經本院家事法庭於民國109年7月1日以109年度監宣字第 107號裁定宣告為受輔助宣告之人，其母親黃端為輔助人， 上開裁定於109年7月6日生效、於109年7月20日確定（卷一 第243-245、281頁）。　
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
㈠、被告為解決其個人債務，急需資金，透過不動產仲介孫思儀 （即LINE名稱孫菲菲之人）之介紹欲出賣其名下之新竹市○○ 段0000地號土地及其上同段2612建號建物（即門牌號碼新竹 市○區○○路000號7樓）（下合稱系爭房地；建物稱糸爭房屋 ），原告透過億文有限公司介紹，於109年1月21日，兩造委



由地政士吳麗瑟簽訂不動產買賣契約書，由原告以總價新臺 幣（下同）480萬元向被告買受系爭房地，此有不動產買賣 契約書可證（卷一第13-22頁，下稱買賣契約）。同日（109 年1月21日）兩造並簽署「不動產買賣增補協議書」（下稱 增補協議書）並由臺灣高雄地方法院所屬民間公證人黃吉榮 作成公證書，出賣人即被告如有對於返還買賣價款、懲罰性 違約金、延遲利息不為清償時，均應逕受強制執行。㈡、原告業於109年2月21日匯款1,038,420元入被告台北富邦銀行 帳戶，以協助解除法院對系爭房地之假扣押。被告又於109 年3月6日向原告借款5,000元，原告已匯入被告玉山銀行新 竹分行帳戶，有匯款單2紙可證。被告又於109年3月6日、9 日向原告借款5,000元、5,000元，亦有被告簽名之「現金簽 收單」2紙可證（卷一第97-101頁）。
㈢、上述假扣押登記於109年3月11日塗銷（卷一第30頁異動索引 ），原告遂續辦所有權移轉登記事宜。詎料地政士於109年3 月17日接獲通知，被告已變更印鑑證明，致無法辦理後續所 有權移轉登記，原告多次催請被告提出新的印鑑證明，被告 卻不配合。
㈣、被告雖執民法第75條主張其曾經罹患腦炎而為無行為能力人 ；或其意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，故買賣契約 及增補協議書均無效。以及執民法第74條主張原告乘被告之 急迫、輕率或無經驗，使其為買賣契約及增補協議書，且買 價過低顯失公平，而撤銷買賣契約及增補協議書。以及執民 法第92條、第93條主張被告因受原告詐欺而為意思表示，而 撤銷買賣契約及增補協議書。然實則被告係在意思及辨識能 力清楚情況下簽訂買賣契約及增補協議書。緣以：　⒈於109年1月21日簽署買賣契約及增補協議書之際，被告已成 年且未受監護宣告或輔助宣告；被告係逢甲大學電機系畢業 ，103年自漢磊科技股份有限公司（下稱漢磊公司）副理離 職；自漢磊公司離職後仍持續工作，109年1月間簽約當時係 任職於保全公司擔任保全員；被告與孫思儀、蔡尚倫（億文 公司經理）之對談與常人無異；被告腦炎診斷證明書開立日 期早在99年9月10日，爾後並無腦炎就診紀錄；被告從未告 知孫思儀或原告其有身心障礙。以上有被告勞工保險紀錄、 對話錄音譯文（卷一第181-212頁）可稽，原告無從得知被 告是否有智能中下等情形，被告辯稱因腦炎而無完全行為能 力，並非事實，第三人交易安全應受保護。
　⒉被告於本件買賣糾紛後，方於109年4月30日取得身心障礙證 明、於109年7月1日方經家事法庭以109年度監宣字第107號 裁定為受輔助宣告之人（下稱輔助宣告裁定），然上開輔助



宣告裁定所引用之國軍新竹地區醫院附設民眾診療服務處精 神科張杰醫師鑑定，認被告「疑似器質性腦症」，既為疑似 ，可見被告症狀輕微。在被告有意隱瞞其內心真意情況下， 待原告拿出103萬餘元為其清償借款後，始主張其有精神問 題，以「裝病、裝傻」方式卸責，既不將系爭房地所有權移 轉登記，又不返還金錢，究竟是原告詐害被告？還是被告詐 害原告？
㈤、證人即嘉賀保全股份有限公司（下稱嘉賀公司）課長詹文海 ，雖到院具結證稱：被告在竹北市中正國小擔任警衛時有丟 三落四之情形，及操控交通設備之錯誤行為云云。然經原告 訴訟代理人實際前往該國小訪查並詢問現場維持交通安全之 保全，交通號誌乃警察所設定，一至五都有設定好，不需人 為操作。由此可見證人詹文海證稱被告每次都忘掉開管制， 所證不實，涉嫌偽證。
㈥、爰依買賣契約及增補協議書、民法第348條買賣規定，提起本 件訴訟。並聲明：⑴被告應將系爭房地所有權移轉登記予原 告。⑵被告應將系爭房屋騰空遷讓交付予原告。⑶訴訟費用由 被告負擔。
二、被告則答辯以：　
㈠、被告因於99年間罹患腦炎，雖經治療仍遺有已知生理狀況引 起的失憶症（腦炎後）、注意力不足過動症、中下智能等後 遺症，經心理衡鑑結果研判其辨識意思表示有部分障礙，現 為輕度身心障礙之人，有林正修診所及新竹馬偕紀念醫院新 竹分院之診斷證明書、身心障礙證明影本可佐（卷一第235- 239頁），足見被告因其中下智能、失憶症等疾患之影響， 認知、理解能力之水準顯著低於一般人，思考、判斷能力明 顯降低，對於日常生活中較複雜之概念（如不動產買賣過戶 ）確有理解上之障礙。參諸買賣契約及增補協議書、公證書 ，內容繁瑣專業且以極小字體印製，縱對於通常智識之人尚 須詳加審閱或輔以專業人士解釋說明，始能理解約款內容之 含義，遑論對於中下智能且辨識意思表示有部分障礙之被告 。被告雖於買賣契約及增補協議書之出賣人欄位簽名，然係 於精神錯亂中所為，依民法第75條後段規定，其意思表示無 效。
㈡、退步言，縱認被告未陷於精神錯亂中，然系爭房地於109年4 月間經本院民事執行處送請鑑價結果，拍賣底價達6,666,70 5元（卷一第241-242頁），合理市價更在750萬元以上。然 原告買賣總價僅480萬元，金額差距達39%甚至56%之多，兩 者時間相距不過2、3個月，房價不可能如此急遽增漲，足見 原告買價明顯偏低而有顯不相當之情事。再者，增補協議書



雖記載原告於109年1月21日已給付買賣價款210萬元予被告 ，被告亦表示當天已收訖無誤云云，然原告業以書狀自承： 其實際僅透過第三人陳冠宇於109年2月21日匯款1,038,420 元及於109年3月6日匯款5,000元給被告而己（卷一第92-93 頁）（但被告否認前開第三人匯款為原告支付之購屋款，應 先由原告舉證證明），益證原告於起訴狀主張其已於簽約當 日給付買賣價款210萬元予被告云云、及增補協議書之付款 記載均不實。可見原告係利用被告為中下智能，所生輕率、 無經驗或者被詐欺而為意思表示之情形，使被告以顯不相當 之低價賤賣賴以維生之系爭房地、甚且配合在不實增補協議 書下方簽名。遑論若原告順利將系爭房地過戶，必致被告無 家可歸流落街頭，自有顯失公平之情事。被告爰依民法第74 條暴利行為規定，向法院聲請撤銷該買賣契約及增補協議書 之法律行為；及依民法第92條第1項本文被詐欺之規定，以 答辯狀繕本之送達向原告為撤銷買賣契約及增補協議書之意 思表示。
㈢、再退步言，被告業經裁定為受輔助宣告之人，且被告於109年 1月21日簽立買賣契約及增補協議書時，距離109年7月1日輔 助宣告裁定之日未久，足認被告於簽約時本即處於意思能力 有欠缺或顯有不足之狀態，應適用或類推適用民法第15條之 2第1項第5款，及依同條第2項準用第79條規定，亦即被告所 為關於不動產之買賣契約及增補協議書之法律行為，因未經 輔助人之允許或承認，不生效力。且被告之輔助人黃端亦當 庭明確表示拒絕承認，確定不生效力。
㈣、原告雖質疑被告裝病、裝傻，而謂：被告舉止與常人無異， 原告無法察覺被告有意思能力欠缺之情形云云。然若非被告 有精神障礙或心智缺陷，豈能以遠低於市價之價格賤售，且 在沒有收到任何款項下，笨到在增補協議書上簽名已收訖21 0萬元無誤，同意若違約再賠償210萬元懲罰性違約金及高達 20%之利息！（原告聯合孫思儀詐取被告系爭房地，所涉詐 欺犯罪，已由檢察署偵查中）被告智能中下之事實，觀之被 告勞工保險紀錄即明，於103年5月8日自漢磊公司退保後， 於短短5年間頻繁更換投保單位，大部分任職期間均甚短暫 ，有僅投保數日即退保之情形。又經證人詹文海證稱被告不 斷遭主管或旁人質疑其工作表現，「屢屢出狀況」、「不像 平常人一樣」、「不是我們正常人的反應」、「是不是腦筋 有問題」、「看在外人眼裡就覺得很可怕」等狀況。至於原 告訴訟代理人稱其實際前往竹北市中正國小訪查並詢問現場 維持交通安全之保全，欲證明證人詹文海所證不實，然原告 所提照片、影片、譯文，乃其訴訟外自行製作，所呈現情境



有刻意營造或加工之可能，亦不能證明是證人所述被告曾實 際擔任交通導護之路口，被告茲否認其形式及實質真正。㈤、被告並未透過孫思儀欲出賣系爭房地，而是孫思儀主動丟訊 息與打電話給被告，此觀原告所提LINE對話即明（卷一第14 1頁）。於109年1月21日簽署買賣契約及增補協議書之前， 被告未曾先向孫思儀表示急需用錢、欲出售系爭房地之表示 。事實上被告是直到109年2月6日，才傳訊息向孫思儀表示 其想要拿回權狀去貸個小額金額（被告稱：「我貸款需要權 狀，啥時可借我貸個小額金額」）。可見原告主張是被告急 需用錢才主動委託孫思儀幫忙出售系爭房地，並約定於次日 與原告簽立買賣契約云云，明顯不實。被告之債務早於105 年3月11日即經過債務協商成立，每月只須繳納7,808元，且 為0利率，一直是繳款正常（卷二第127-136頁），沒有必要 出賣系爭房地一次全部清償。假設如原告所主張，係被告於 109年1月20日主動向孫思儀表示急需用錢，欲出售系爭房地 故請孫思儀幫忙找買主，何以自稱遠居高雄楠梓之原告竟能 立即配合，不曾親自看一眼系爭房地、未實際確認屋況，連 詢價、比價或議價都不用，短短半日內即約好以480萬元購 買系爭房地，旋於隔日（1月21日）即把被告從新竹載到高 雄簽約並辦理公證完畢，如此倉促而迅雷不及掩耳之買賣過 程實屬匪夷所思。尤其原告之戶籍地址明明在新北市，標的 房屋在新竹市，竟千里迢迢跑到高雄去簽約及公證，嗣後卻 又以訴外人陳冠宇之名義申報契稅，亦是由陳冠宇匯款1,03 8,420元用於塗銷假扣押登記，此根本與原告主張是自己要 買系爭房地明顯不符，恐怕原告僅係人頭或為集團性詐騙手 段。遑論被告竟會如此倉促輕率將自己賴以維生之唯一住處 ，於短短半天的時間即同意由甫認識之孫思儀出售賤賣，讓 自己無家可歸，若非遭詐騙根本無法合理解釋。　㈥、再退萬步言，縱使假設買賣契約及增補協議書有效成立，原 告亦有依買賣契約書第2條約定給付各期價款予被告之對待 給付義務。依原告所主張之付款情節：其中第三人陳冠宇於 109年2月21日匯款1,038,420元至被告台北富邦銀行瑞湖分 行帳戶係為「清償假扣押債權人」之用（實則該帳戶為被告 之信用卡繳款帳戶）；陳冠宇於109年3月6日匯款5,000元至 被告之玉山銀行新竹分行帳戶係「被告身上沒錢吃飯要借點 錢用」，及姓名年籍不詳之人於同年3月6日及9日各以現金 交付5,000元給被告均係「被告要借錢」，則上開各筆款項 之給付原因（代償或消費借貸）、日期、金額、方式等均與 買賣契約書第2條之付款約定無一相符，更非原告所付，自 難認係本件買賣價金之給付。且被告否認有實際收到2紙現



金簽收單上載之5,000元、5,000元。準此，原告既未能證明 其已履行交付全部買賣價金之義務，被告自得行使民法第26 4條第1項之同時履行抗辯權，拒絕自己之給付。故原告請求 被告將系爭房地所有權移轉登記及將系爭房屋騰空遷讓交付 ，均屬無據。
㈦、並答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。三、本院之判斷：
㈠、被告不爭執其為系爭房地之所有權人；於89年7月1日至103年 5月8日間任職於漢磊公司；於109年1月1日起任職於嘉賀公 司；101年1月21日買賣契約及增補協議書上「林怡君」之簽 名用印真正；訴外人陳冠宇於109年2月21日匯款1,038,420 元入被告台北富邦銀行瑞湖分行帳戶及於109年3月6日匯款5 ,000元入被告玉山銀行新竹分行帳戶；被告於109年4月30日 始取得身心障礙證明；於109年7月1日始經本院裁定為受輔 助宣告之人，上情並有系爭房地第一類謄本、漢磊公司離職 證明書（上載1994/10/11到職、2014/05/09離職生效，應係 加計關係企業合泰半導體公司、聯華電子公司年資）、勞工 保險紀錄、買賣契約及增補協議書、匯款單2紙、身心障礙 證明、輔助宣告裁定及確定證明書等件在卷可稽（卷一第13 -25、31-34、97、239、243-245、281、297-301頁，卷二第 55、199頁），此部分事實應可先予認定。㈡、惟被告否認負有將系爭房地所有權移轉登記予原告，及將系 爭房屋騰空遷讓交付予原告之義務，並以前詞置辯。是以， 本件爭點厥為：被告簽署買賣契約及增補協議書時，⑴是否 為無行為能力人？或其意思表示，係在無意識或精神錯亂中 所為?⑵是否因被詐欺而為意思表示?⑶是否原告係乘被告之輕 率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時 情形顯失公平?
㈢、首查，被告自109年1月1日起任職於嘉賀公司擔任保全工作， 迄因109年8月20日車禍受傷之後，才因傷離職，此有被告勞 工保險紀錄、因車禍骨折之診斷證明書、證人詹文海之證詞 可證（卷一第301、305頁，卷二第17頁），是被告有從事簡 單工作之能力。佐以被告與孫思儀間LINE對話紀錄，能夠表 達諸如「拿到身分證及權狀」「要去哪家銀行」「妳不來接 我嗎?這樣直接騎車走，主管又有話好說了，我騎回家要半 個小時」「我溜回家拿東西」等，是以，雖被告有記性差、 答非所問情形（詳後述），但對於公司上班時間的管考能有 所顧慮。兼衡輔助宣告裁定上載被告經國軍新竹地區醫院附 設民眾診療服務處精神科醫師鑑定結果，認被告為中下智能 不足，疑似器質性腦症，目前並未達到因前述精神疾病致其



不能為意思表示或受意思表示，或不能辨識其意思表示效果 之程度（卷一第244頁）。此外，被告亦未舉其他證據以證 明其於109年1月21日斯日有無意識或精神錯亂之情（例如飲 酒迷醉、服藥後意識不清、遭逢意外而昏迷等），是以，被 告抗辯其簽署買賣契約及增補協議書時為無行為能力人或其 意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，並無可採。㈣、次查下列情節及事證，被告應係受孫思儀及原告共同詐欺， 陷於錯誤，始簽署買賣契約及增補協議書，故被告於發覺詐 欺後一年內撤銷買賣契約及增補協議書意思表示，應屬有據 。緣以：
⒈被告於99年9月10日因腦炎曾於新竹馬偕紀念醫院神經內科就 診，醫囑腦炎後宜休養一周，有診斷證明書為據（卷一第23 7頁）；被告自83年10月11日起至88年12月30日止任職合泰 半導體股份有限公司、88年12月31日轉任聯華電子股份有限 公司、89年7月1日起轉任漢磊公司直到103年5月8日離職， 長達20年均在關係企業任職，始終如一，且投保薪資持續調 漲，此有勞工保險紀錄及離職證明書可據（卷二第55頁）。 然而，在之後6年間卻歷任20餘家公司，多數為保全公司， 長則半年、短則幾天，頻繁異動，且投保薪資下降（卷一第 297-301頁）。是被告抗辯其因腦炎顯著影響其工作能力， 應堪採信。
　⒉本件買賣契約及增補協議書簽署日期109年1月21日，斯時被 告係任職於嘉賀公司，依證人即嘉賀公司課長到院具結證述 ：我是面試錄取被告之人及其工作主管，案場在竹北的中正 國小，面試時只有簡單問是否有保全工作經驗、學經歷，被 告有經驗而且學歷還不錯，所以就錄取了。但被告做一個禮 拜就因為勤務丟三落四，被家長委員投訴，小學生上課時間 的交通導護出現很大漏洞，小綠人燈亮的時間只有20秒，要 在20秒內把小朋友從這個路口帶到那個路口，但她會忘掉， 還有巡邏點只有簡單9個點她都會記不住，學校不允許她留 下，學校對我責難很多，說怎麼會找這樣一個人進來。我基 於被告脾氣很好，就把她轉到另一個案場，是再生能源公司 ，但也是被承辦人員嫌到不行，比如說收信件，明明3分鐘 前說了一封信，3分鐘後她就忘掉在哪裏了，後來只能去最 簡單的大門，不用交通指揮，頂多早上來的時候量量耳溫， 後來還是沒敢給她去大門，每次（出狀況）的嚴重性我看在 眼裡也會害怕，很多人反應說她永遠少一根筋，前3分鐘交 代過的事情很少記得住。我曾經有考慮過因為她不適任而請 她離職，落東落西、記性差、有時雞同鴨講、答非所問，就 好像飄出去一樣。但我想說一個人要求職也不容易，看她的



態度也不是什麼壞人。後來因為她發生車禍，超過請假天數 ，才請她寫離職單等語（卷二第14-18頁）。本院審酌證人 詹文海與兩造俱無特殊親誼恩怨，只與被告有工作上接觸， 且被告已離職，應無特意迴護被告反致自身罹於偽證罪責之 必要。況對照於被告與孫思儀間LINE對話，「林：拿到了~ 身分證跟權狀。」「孫：你身分證跟權狀有帶嗎?」「林： 權狀忘記帶」（卷一第142-143頁），益證被告記性確實不 佳，堪信證人上開證述應屬不虛。由是可知被告記憶力、辨 識能力、應對能力，明顯低於正常人，連簡單的收信工作， 3分鐘前所收信件放在哪裏尚且忘記，而不動產交易行為需 要更高之辨識能力、應對能力，可以推知被告於簽署本件買 賣契約及增補協議書，辨識其意思表示所生效果之能力明顯 不足。
　⒊被告與孫思儀本不認識，非親非友，孫思儀以仲介他人買賣 不動產營利，故與被告之往來乃出自個人利益，應先予指明 。本院詳觀孫思儀提供予原告提出於法院作為證據之LINE對 話紀錄，第一筆即1/20僅有「嗨」貼圖，即直接跳到2/4， 由被告傳送身分證正反面照片給孫思儀，關鍵過程包括1/20 之前如何認識，討論什麼事情，1/21要簽訂契約如何碰面、 應攜帶證件、注意事項，均付之厥如，直接跳到2/4孫思儀 要向被告拿取雙證件、印鑑章、權狀、身分證。姑不論1/20 至2/4中間遭刪節部分是由原告所為或由孫思儀所為，此間 過程不能公開，即足啟人疑竇。又孫思儀於2/10之LINE對話 中向被告表示「林姐，我有請買方先撥些款項給你喔!」實 則並無任何人包括原告或陳冠宇撥付任何款項給被告（卷一 第141-143、147頁）。
⒋依買賣契約所示，第2條約定系爭房地買賣總價為480萬元， 第1期簽約款30萬元、第2期用印款20萬元、第3期完稅款46 萬元、第4款尾款384萬元。第6條約定雙方應於第2期用印款 交付同時，將移轉登記所需相關文件備齊並用印完成交付地 政士專責辦理。第8條約定應於109年3月20日前，由賣方於 現場點交予買方或登記名義人。惟查，原告於109年1月21日 簽約時未給付第1期簽約款30萬元，之後亦未給付第2期用印 款20萬元，意即原告在未付任何一毛錢情況下，即已取得辦 理所有權移轉登記所需之證件，若為真實不動產交易豈會如 此。
　⒌依增補協議書所示，第1條記載原告於109年1月21日已給付買 賣價款210萬元予被告，被告當天已收訖無誤。第2條記載被 告最遲應於109年2月20日將系爭房地移轉登記予原告或原告 指定之第三人名下。惟查，原告於109年1月21日非但沒有給



付210萬元，即使至109年2月20日（含）之前，原告亦未給 付被告任何買賣價款。
　⒍迨至原告因辦理所有權移轉登記過程中，發現系爭房地經其 他債權人假扣押而無法過戶，始於109年2月21日訴外人陳冠 宇名義匯款1,038,420元入被告名下台北富邦銀行瑞湖分行 清償借款俾便塗銷假扣押，而此筆匯款代理人竟為地政士吳 麗瑟（卷一第97頁）。截至此時，被告依然未收到任何一毛 錢，即已將辦理所有權移轉登記所需證件全數交出。上開匯 款目的並非在於給付買賣價金，而是為求塗銷假扣押後迅速 過戶以保有詐欺所得利益。
　⒎109年3月6日陳冠宇名義匯款5,000元入被告名下玉山銀行新 竹分行帳戶，原告稱此筆匯款係因被告打電話給孫思儀表示 身上沒錢吃飯要跟原告借點錢用（卷一第92頁），可見原告 迄至109年3月6日仍沒打算給付買賣價金。至於原告另行提 出之2紙現金簽收單（卷一第99、101頁）其上雖有被告簽名 ，但被告否認有收到現金。本院審酌前述增補協議書，原告 明知其並無給付210萬元予被告之事實，卻於增補協議書為 虛偽記載並持以請求公證，可見有此書面不等於有此事實， 是原告主張有借款5,000元、5,000元（或稱為買賣價款一部 分），難以採信。
　⒏被告本身對外雖有積欠債務，但早於105年3月11日即已與債 權人達成前置協商，簽署協議書並經本院裁定認可，有擔保 債權（台北富邦銀行、雲林縣斗南鎮農會）部分，被告依原 契約約定按期繳納至全部清償為止；無擔保債權（永豐銀行 、澳盛（台灣）銀行、國泰世華銀行）分180期、0利率、月 付7,808元，此有本院105年4月18日105年度司消債核字第24 53號裁定及協商成立之債務清償方案在卷可考（卷二第127- 136頁），故被告並無出售系爭房地以求一次清償債務之動 機與必要，反致自身無家可歸。　　
　⒐被告母親黃端因依照前揭債務協商結果按月繳款時，始發現 有人於109年3月6日繳清台北富邦銀行貸款，察覺被告遭詐 騙，始由黃端帶同被告至戶政事務所辦理國民身分證及印鑑 變更並向地政事務所陳情，以阻止系爭房地遭移轉登記。原 告因所有權移轉登記未果，明知增補協議書記載交付210萬 元乃虛偽不實，竟持增補協議書及公證書向本院民事執行處 聲請查封拍賣系爭房地，益顯原告之惡意。
　⒑原告係以不動產買賣及投資為業之人（卷一第109頁、卷二第 13頁），對於系爭房地之市場價值應有認識，單單以台北富 邦銀行設定最高限額抵押權490萬元，即可知系爭房地價值 必然高於此，竟以480萬元低價向被告購買。而系爭房地經



本院執行處囑託鑑定價格為6,666,705元（卷一第241-242頁 ），中間價差高達186萬餘元，原告有暴利可圖。甚者，非 僅價差暴利而己，若非有假扣押之存在，原告極可能在無任 何代價下取得價值666萬餘元之系爭房地。
　⒒基於上開緊急事態，被告母親始積極帶同被告接受心理衡鑑 ，於109年4月13日取得精神專科林正修醫師出具之診斷證明 書（卷一第235頁）。本院詳觀該診斷證明書，病名為「已 知生理狀況引起的失憶症（腦炎後），注意力不足過動症， 中下智能」，醫囑為「病患因上述疾病至本院門診，根據心 理衡鑑結果，研判病患辨識其意思表示有部分障礙。」應診 日期為「108年5月31日至109年3月16日止，共計3天3次。（ 108/05/31,108/06/14,109/03/16）」。由此可見被告早因 精神疾病於108年5月31日開始至林正修診所就診，並非專為 本件買賣糾紛而刻意為之。之後復經鑑定為輕度身心障礙、 為受輔助宣告之人，亦有身心障礙手冊、輔助宣告裁定及確 定證明書可證（卷一第239、243-245、281頁），上述身心 障礙證明、輔助宣告裁定固係於本件買賣糾紛後之109年4月 30日、109年7月1日始取得，然距離109年1月21日簽約日不 過3個多月、5個多月之後，智能障礙除因突受腦傷導致外， 通常是日漸形成，被告事後取得之證明，不過是在確認簽約 當日之智能障礙狀態。從而，原告指摘被告裝病、裝傻，與 事實不符。　　　　
　⒓原告及孫思儀發現無法過戶後，孫思儀、蔡尚倫刻意於109年 3月18日及19日向被告套話、錄音，觀之錄音譯文（卷一第1 81-212頁），絕大多數為孫思儀、蔡尚倫刻意在舖陳、抱怨 、質問被告，當被告欲發言時，孫思儀旋即截斷被告發言， 或者不製作完整譯文而以「…」取代，毫無證據價值可言， 被告亦否認錄音及譯文之真正。
　⒔綜上，原告與孫思儀利用被告智能中下，名下卻有系爭房地 之機會，以可以為被告解決債務之話術，騙取被告信任，簽 署買賣契約及增補協議書，被告在沒有收到第1期簽約款30 萬元、第2期用印款20萬元、也沒有收到價金210萬元情況下 ，即交付關於所有權移轉登記所需證件予原告委任之代書吳 麗瑟，若非系爭房地上有第三人假扣押，原告根本未付任何 買賣價金即可過戶得逞。原告明知其未交付210萬元，卻於 增補協議書虛偽記載，再苛刻約定須於109年2月20日前過戶 完成，否則須返還210萬元外加210萬元懲罰性違約金以及年 息20%之遲延利息，原告再持增補協議書辧理公證，藉此取 得強制執行名義。原告與孫思儀共同詐欺被告之事實，彰彰 自明。再觀之原告前、後任訴訟代理人，均稱其為原告私人



助理（卷一第107頁、卷二第13頁），但所留地址卻是億文 公司登記地址，代書吳麗瑟又經手原告金錢匯款，在整個交 易過程中本應中立把關以確保交易安全之人，居然全是原告 的人。
　⒔按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。」「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一 年內為之。」民法第92條第1項、第93條前段定有明文。被 告訴訟代理人黃端稱其係於109年3月6日要去繳錢時才發現 有人繳清了，看到被告抽屜有很多印鑑證明及債務簽章，才 發現房子被騙走了等語（卷一第113頁），可見被告係於109 年3月6日發見詐欺，而被告先後於109年7月9日答辯書狀、1 10年1月29日辯論意旨狀均主張以書狀繕本之送達為撤銷所 為買賣契約及增補協議書之意思表示（卷一第232頁、卷二 第200頁），原告未爭執已收受繕本，且進行言詞辯論並否 認詐欺（卷二第217-219頁），是以，被告已於一年內行使 撤銷權。法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114條 第1項規定甚明，是以，被告因受詐欺所為買賣契約及增補 協議書意思表示，經被告合法撤銷而視為自始無效。㈤、再查，按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使 其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者 ，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給 付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。」此即民法第 74條所定之暴利行為。本院基於同上理由，認原告及孫思儀 乘被告之輕率及無經驗，使其簽署買賣契約及增補協議書， 原告以480萬元買受價值至少666萬元以上之系爭房地，顯失 公平，被告向本院聲請撤銷買賣契約及增補協議書，洵屬有 據，應予准許。同上，原告之暴利行為經本院撤銷而視為自 始無效。
㈥、綜上，買賣契約及增補協議書業經被告依民法第92條第1項、 第93條前段撤銷，暨依第74條規定向本院聲請撤銷，應視為 自始無效，被告不負出賣人義務。原告仍執此請求被告移轉 登記系爭房地所有權，並將系爭房屋騰空遷讓交付予原告， 均為無理由，應予駁回。
㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌後，於判決結果不生影響，爰不一一論述。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　10　　日 民事第二庭 法　官　陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如



委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　10　　日 書記官　曾煜智