解除契約等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,108年度,31號
PCDV,108,重訴,31,20200324,1

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臺灣新北地方法院民事判決       108年度重訴字第31號
原   告 詹瓊華 

被   告 遠雄建設事業股份有限公司

法定代理人 趙文嘉 
被   告 鐘永善 
      劉育雯 
      林秉儀 
      邢益旺 
共   同
訴訟代理人 蘇弘志律師
上列當事人間請求解除契約等事件,經本院於民國109 年3 月3
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、被告遠雄建設事業股份有限公司應於原告將附表三所示之最 高限額抵押權登記辦理塗銷登記,並將附表二所示不動產辦 理所有權移轉登記予被告遠雄建設事業股份有限公司,暨將 附表二所示不動產返還給被告遠雄建設事業股份有限公司之 同時,給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元,及自附表一編號一至 十一「金額」欄所示金額受領日(如附表一「付款日期」欄 所示)之翌日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利 息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告遠雄建設事業股份有限公司負擔百分之九十 八,餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣肆佰萬元為被告遠雄建設事業 股份有限公司供擔保後,得為假執行;但被告遠雄建設事業 股份有限公司如以新臺幣壹仟貳佰萬元為原告預供擔保,得 免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面:
訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者;擴張或減縮應受判決事項之聲明者;不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。經查,本件原 告原係聲明請求:㈠被告遠雄建設事業股份有限公司(下稱 遠雄公司)應返還原告新臺幣(下同)1,221 萬1,631 元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年利率百分之五計



算之利息;㈡辦理返還房屋所有相關費用由被告負擔(見本 院卷㈠第11頁)。嗣於民國108 年1 月18日具狀追加鐘永善劉育雯林秉儀邢益旺(見本院卷㈠第181 頁,以下合 稱鐘永善等4 人,與遠雄公司合稱被告,單指其一,逕稱姓 名)為被告,又於109 年3 月3 日言詞辯論程序時當庭以言 詞變更聲明為:㈠被告應連帶給付原告1,217 萬200 元,及 自附表一所示款項受領日(付款日期)之翌日起至清償日止 ,按週年利率百分之五計算之利息;㈡原告願供擔保,請准 宣告假執行(見本院卷㈢第383 頁)。經核原告所為上開追 加被告及訴之聲明之變更,係本於同一契約之基礎事實,且 就原請求之訴訟及證據資料,於審理繼續進行在相當程度範 圍內具有一體性,亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結,均 符合上揭規定,應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:
㈠原告於104 年2 月28日與遠雄公司簽訂遠雄首品預售屋買賣 契約書(含附件一至七、遠雄首品規約,下稱系爭買賣契約 ),購買新北市○○區○○○○○段000 地號推出之「遠雄 首品」建案(下稱系爭建案),編號第A2棟第3 樓之房地預 售屋1 戶(下稱系爭不動產,詳如附表二),總價金1,200 萬元。而遠雄公司之廣告、文宣、講座及銷售均將系爭建案 包裝成住宅銷售,且銷售人員從頭到尾均強調系爭建案為遠 雄公司在副都心所推出之第一個小坪數之豪宅,廣告及銷售 並未提及系爭建案位於商業用地,整棟建築為商業大樓,無 設置住宅用途、不可合法做為住宅使用、不可做非商業之用 途、亦不可變更為住宅使用,是原告認為所買受之標的物是 「可供合法居住的住宅」,並非供商業使用之房屋,惟遠雄 公司在銷售前就已申請為系爭建案之建照為不得作為住宅使 用、亦不得變更為住宅使用之大樓。因此,遠雄公司既已無 法給付住宅用途之房屋,係可歸責於遠雄公司之事由,致給 付不能,原告得依據民法第226 條、第256 條規定解除系爭 買賣契約,再依民法第259 條規定,請求被告返還原告已支 付系爭建案預售屋價金、利息及要求返還所有交屋之相關衍 生費用、貸款利息與返還房屋之相關費用。
㈡再者,遠雄公司銷售之系爭建案座落於商業區,遠雄公司申 請建照時早已於103 年11月14日在都市計畫審議會議後,將 系爭不動產修正為無設置住宅用途之商業大樓,明文只能供 商業使用(做辦公室及商業用途)及不能變更為住宅使用, 但遠雄公司銷售時之廣告文宣、樣品屋、講座、銷售人員卻 是以小豪宅、捷運宅等住宅形式來包裝及銷售此建案,連負



責收款人員、交屋人員及第一屆區大會議主席(遠雄卓勁任 先生)召開會議都是把系爭建案當成住宅來對已購戶說明, 因此,原告認為遠雄公司從上到下之相關人員有集體詐騙原 告及其他消費者之行為,依消費者保護法第22條規定及臺灣 消費者保護協會(下稱消保會)91年8 月12日消保字法0910 000841號函:「有關消保法中廣告之性質,為避免企業經營 者以不實之廣告侵害消費者,消保法第22條規定,企業經營 者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於 廣告之內容,若消費者因廣告而與企業經營者訂立契約,則 廣告之內容即因消保法第22條之強制規定,而成為契約內容 之一部分。」,故系爭買賣契約書附件一~四、附件七~十 一之廣告均成為系爭買賣契約內容之一部分。又依系爭買賣 契約書第1 條約定「雙方權利義務之依據賣方應確廣告內容 之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備說明 書、房屋及停車位平面圖與位置是意圖,為本契約之一部分 。」,遠雄公司已經明顯違約,原告因為信賴廣告內容而認 為系爭建案之預售屋可供住宅使用,而誘發預購之動機,是 依最高法院93年台上字2103號判決意旨及系爭買賣契約第1 條約定,廣告之說明及樣品屋示範應為系爭買賣契約之一部 分。另遠雄公司刻意規避與刪除應加註在系爭買賣契約書中 所附之「遠雄首品」管理規約中三個足以影響消費者是否購 買之重要條款,亦即新北市政府在建照、使用執照申請與發 照時,明文要求遠雄公司需加註在公寓大廈管理規約內,以 善盡告知義務的三個重要條款:⑴供公眾使用建築物。⑵為 考量日後管理,供商業使用空間不得單獨變更為住宅使用或 作為非商業使用、防災通道兩側不得設置圍牆、綠籬等類似 方式阻隔等相關事項。⑶起造人或區分所有權人不得於陽台 、挑空(高)、上下樓板間及法定空地加蓋任何構造物,如 有違建情事經發現屬實者,願無條件自行或接受拆除,並負 擔拆除費用,產權移轉時應列入交代;如訴訟時自願放棄先 訴抗辯權,併納入公寓大廈管理規約。遠雄公司在銷售過程 中,銷售人員及專案經理曾不斷強調三樓有四米高很不錯, 系爭建案之接待中心亦於105 年3 月29日舉辦「空間魔法居 活大視野」講座,文宣內容載明教您如何空間魔法讓家「放 大」,擁有令人稱羨的夢幻住宅,講座內容更以首品A5(21 坪)、A6(21坪)為設計範例,將室內裝潢設計成有一、二 樓之夾層屋,投影片內容亦秀出一樓及二樓之設計,由於買 賣過程銷售人員不斷強調三樓為四米,而且原告在參加105 年3 月29日之講座後,更認為可以將四米空間變大且設計成 夾層屋來居住,遠雄公司舉辦之講座已嚴重誤導原告以為此



住宅可以利用空間設計成夾層屋來居住,而當天在場之所有 銷售人員及遠雄主管對於夾層屋之設計講座內容都沒有說明 這是違法的,因此原告認為遠雄公司是為了增加銷售業績而 故意誤導消費者認為買系爭建案,就可以將此住宅之居住空 間變大並裝潢成夾層屋之設計來增加使用面積。而在107 年 12月1 日第一屆區分所有權人會議,由遠雄公司多位主管列 席,並由遠雄公司卓勁任先生擔任當日主席,他帶領大家開 會並不斷要求大家要同意新發下之遠雄首品規約內容中第一 章使用區分級管理之第2 條第10款,使用執照附表要求加註 :起造人或區分所有權人不得於陽台、挑空(高)、上下樓 版間及法定空地加蓋任何構造物,如有違建情事經發現屬實 者,願無條件自行或接受拆除,並負擔拆除費用,產權移轉 時應列入交代;如訴訟時自願放棄先訴抗辯權,併納入公寓 大廈管理規約。惟原告核對系爭買賣契約中後面所附之遠雄 規約內,根本沒有新規約中第2 條第10款之條款,原告於10 7 年12月6 日告訴銷售專案經理林秉儀此事,他則回應是當 初遠雄公司拿到使用執照(106 年11月9 日發照)時,才發 現政府單位要求遠雄要加註此一條「不能施作夾層之條款」 ,因此原告質疑為何當時遠雄公司或銷售人員拿到使用執照 時為何沒有善盡告知義務。綜上,遠雄公司根本就是違法、 蓄意誤導及欺騙消費者深信系爭建案是可供居住之住宅,更 遑論有未盡告知義務,且遠雄公司無視於政府法令之存在及 申請建照時所簽訂「保證不違法」之切結書,遠雄公司之行 徑已屬於重大廣告不實,違反消費者保護法第22條企業經營 者廣告需負真實義務之規定。又因遠雄公司提供不實之廣告 資料及資訊,進行詐騙而造成原告之損害,根據所有證據, 明確顯示遠雄公司有故意過失,確實侵害原告買賣意思表示 之自由權,遠雄公司之侵權行為已造成原告財產上之損害, 原告爰依民法第184 條、第227 條及民法第366 條,請求解 約及返還所有買賣價金及交屋後所衍生之所有損害賠償費用 。
鐘永善劉育雯林秉儀於104 年2 月28日任職於遠雄房地 產發展股份有限公司(下稱遠雄房地產公司),均擔任系爭 建案之銷售人員,林秉儀身兼現場主管、專案經理,其3 人 在銷售現場與原告洽商說明,協助訂約簽署用印;而邢益旺 則為系爭建案當時之房地產經紀人。而遠雄房地產公司隸屬 於遠雄企業團建設營造事業,而遠雄房地產公司為遠雄建設 營造事業中專責遠雄公司各項優質廠辦、住宅類產品之行銷 企劃與銷售,遠雄房地產公司之銷售人員五十年來負責銷售 遠雄公司之所有房屋,況且在系爭買賣契約及補充協議書中



鐘永善等4 人之簽章,並無遠雄房地產公司之簽章,足以證 明遠雄公司與遠雄房地產公司有一體關係,而銷售人員和遠 雄房地產公司有僱傭關係,依民法第188 條規定就其銷售之 房屋負擔故意侵權之連帶損害賠償責任。至邢益旺雖然沒有 直接對原告進行銷售行為,但邢益旺在網路上也多次以捷運 兩房之文宣來銷售系爭建案,在系爭買賣契約與補充協議書 中也已經用印,由此可證明邢益旺確知被告將系爭建案當住 宅來銷售給原告,亦明確構成故意侵權行為。原告已於如附 表所示付款日期給付附表一編號1 至25各項費用,被告均應 負賠償責任等語,並聲明:⒈被告應連帶給付原告1,217 萬 200 元,及自附表所示款項受領日(付款日期)之翌日起至 清償日止,按週年利率百分之五計算之利息;⒉原告願供擔 保,請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠系爭買賣契約第2 條第2 項第3 款載明:「本社區建造執照 圖所登載之使用用途如下:…2.二~三樓為『店舖』…」, 又系爭買賣契約書第29頁約定專用平面圖之二、三樓亦明載 為店舖,此情事已經遠雄公司所委託遠雄房地產發展股份有 限公司(銷售公司)之現場營業員說明清楚,原告自始知悉 其買受之房屋為店舖。原告在107 年11月19日前辦妥貸款用 以支付房地價金,並於當日受領交屋,從未向遠雄公司表示 遭矇騙。復依被告所提補充協議書所載第3 條第2 項約定: 「買方所購標的物部份室內空間,由賣方規劃施作相關之進 、排水及污、廢水管線、共同管道間、隔間牆面,及衛生、 廚具設備(詳附件3 ),以供買方使用。」及第4 條第1 項 約定:「買方同意就上述各項變更使用部分,日後如主管機 關要求回復原狀時,買方同意自行恢復依原設計規劃使用, 並不得主張減少買賣價金或要求任何損害補償。」,原告應 當知悉上揭情事,為其買受房屋之特有性質,遠雄公司依契 約、廣告說明物為給付,並無債務不履行之情事。 ㈡復依系爭買賣契約第1 條第2 項約定所載:「除上述第一項 之各式書面文件、資料外,賣方(銷售人員)就本契約之內 容或土地、房屋、停車位之位置、景觀、設備…等,所作之 其他任何說明或承諾,買方已要求賣方另行記載於下,而為 本契約之一部分,其記載並經雙方確認無誤。」,原告於契 約訂定時勾選「其他說明或承諾事項如下:本契約採行之履 約方式,因賣方正洽詢金融機構辦理相關手續,故買方同意 於賣方洽妥履約機制後將相關證明文件交付買方,以資為憑 」,並經原告簽名且經雙方用印以確認。除此之外,遠雄公 司並無任何承諾事項,是原告指稱遠雄公司答應或允諾可以



在其買受之房屋內施作夾層設計,並無依據。
㈢系爭買賣契約第22頁即附件一「房屋平面圖」列出兩個平面 圖,底頁為三樓平面圖,浮貼頁為A2戶三樓平面圖,原告該 兩頁次上面皆有簽名,並用印五次。該附件一平面圖係承續 系爭買賣契約書第2 條第2 項之說明與標示,以上文件之記 載已經本院現場勘驗屬實,證明原告知悉其買受之標的物為 店舖,彰彰甚明,鐘永善劉育雯林秉儀於交易洽商時, 已經告知原告此情,原告始可能簽名用印。且該平面圖顯示 三樓皆為店舖,原告亦無法否認。又系爭買賣契約書第29頁 附件六- 一之平面圖,係承續系爭買賣契約書第19條第1 項 之說明與標示,但顯示二樓皆為店舖。又系爭買賣契約第2 條第2 項第2 款,約定本社區編號S3戶別房屋為本大廈共有 部分之房屋,供居民共用。從而,原告主張其買受系爭不動 產時不知該房屋為店舖,並主張該棟建物店舖只有一樓S3戶 ,皆不實在。原告起訴事實一再指稱系爭不動產為店舖,不 可當作住宅使用,實有極大之誤會。個人在店舖設有住宅功 能者,並不違社會常情,就此而言,被告之給付實未違背兩 造之約定。
㈣系爭不動產係由遠雄公司興建,委由遠雄房地產公司銷售, 契約買方為原告,賣方為遠雄公司。鐘永善劉育雯、林秉 儀非遠雄公司之受僱人,而係代表遠雄房地產公司在銷售現 場與原告洽商說明,協助訂約簽署用印,已說明清楚原告所 買受之標的為店舖,兩造同意規劃為具有住宅之功能,並無 侵權行為。又邢益旺為經紀人,未參與銷售說明,亦無侵權 行為。
㈤原告所買受之系爭建物樓高4 公尺,雖略高於一般樓房,但 應無法施作夾層,即無法增加一個樓層供生活上使用,遠雄 公司於銷售時只是強調系爭建物具有空間高度上之優勢,可 以經過室內裝修用來做收納或裝飾空間,故絕不可能在銷售 時向原告表示可以施作夾層(該室內裝修所隔出之空間並非 夾層),從而,遠雄公司否認在銷售時,銷售人員曾向原告 表示可在系爭建物內施作夾層,原告亦未舉證證明此情。且 原告所提所有之廣告說明物皆未顯示建物內可以施作夾層、 遠雄公司設置在銷售現場之樣品屋內部亦不存在夾層之狀態 或設計,就此事實而言,原告亦未具體證明。至原告所稱馬 姓室內設計師受邀在現場示範說明僅為室內設計之建議,並 非系爭買賣契約書之實質內容。假如被告受不利益的認定, 原告應於被告返還系爭不動產價金之同時,將系爭不動產塗 銷抵押權(抵押權設定內容詳如附表三),並移轉登記予遠 雄公司,再交付予遠雄公司等語,並聲明:⒈原告之訴駁回



;⒉如受不利判決,被告願供擔保,請准宣告免予假執行。三、不爭執事項:
㈠原告於104 年2 月28日與遠雄公司簽訂遠雄首品預售屋買賣 契約書(含附件一至七、遠雄首品規約,即系爭買賣契約書 ),購買新北市○○區○○○○○段000 地號推出之「遠雄 首品」建案,編號第A2棟第3 樓之房地預售屋1 戶(即系爭 不動產),總價金1,200 萬元。
㈡兩造於104 年3 月間簽訂補充協議書(雙方同意變更事項中 載明:系爭不動產之法定用途為「店鋪」)。
鐘永善劉育雯林秉儀於104 年2 月28日任職於遠雄房地 產發展股份有限公司,均擔任「遠雄首品」建案銷售人員, 林秉儀身兼現場主管、專案經理,其3 人在銷售現場與原告 洽商說明,協助訂約簽署用印;邢益旺為「遠雄首品」建案 之經紀人。
四、本件爭點:
㈠原告主張其與遠雄公司約定購買系爭不動產係供住宅用途之 房屋,然「遠雄首品」建案之建築執照、使用執照載明「遠 雄首品」無設置住宅用途、更不能變更為一般住宅,遠雄公 司已給付不能,且係可歸責於債務人即遠雄公司之事由,致 給付不能,故依民法第226 條、第256 條規定解除系爭買賣 契約,再依民法第259 條之規定,請求遠雄公司返還原告已 支付預售屋價金及利息等節,有無理由?另依民法第184 條 、第227 條、第366 條請求損害賠償,有無理由? ㈡原告主張遠雄公司之廣告、文宣、講座及銷售均將「遠雄首 品」建案包裝成住宅銷售,且銷售人員即鐘永善劉育雯、 專案經理即林秉儀、經紀人即邢益旺等人均強調「遠雄首品 」建案為遠雄公司在副都心推出之小坪數豪宅,廣告及銷售 均未提及整棟建築為商業大樓,無設置住宅用途,不可合法 作為住宅使用、不可做非商業用途、不可變更為住宅使用等 ,誤導原告誤以為此買賣標的物可供合法居住使用,顯已違 約並違反消費者保護法第22條,鐘永善等4 人應負故意共同 侵權行為責任,而遠雄公司為僱用人亦應連帶負侵權行為損 害賠償責任等節,有無理由?
㈢如原告上開主張有理由,原告得否請求如其聲明所示金額及 利息?
五、本院之判斷:
原告起訴主張因被告所交付之系爭不動產存有依法不得作為 住宅使用等瑕疵,致其等受有如附表所示之損害,爰依給付 不能、不完全給付及侵權行為等法律關係請求被告返還款項 等語,而被告雖不否認系爭不動產依法確不得作為一般合法



住宅使用(建物登記謄本之主要用途僅能登記為「店鋪」) 等情,惟仍以前開情詞置辯。經查:
㈠本件原告主張其於104 年2 月28日與遠雄公司簽訂系爭買賣 契約購買系爭不動產,總價金1,200 萬元。原告已於附表一 編號1 至11所示付款日期繳納價金共計1,200 萬元予被告之 事實,已據提出系爭買賣契約書、補充協議書等件(本院卷 ㈠第303 頁至第360 頁,本院卷㈢第237 頁至第302 頁)為 證,且為被告所不爭執(本院卷㈡第532 頁,本院卷㈢第21 0 頁至第211 頁、第333 頁),堪信為真實。原告主張其買 受之標的物為「一般合法居家使用住宅」,被告則稱原告買 受之標的物係「店鋪」,茲就就兩造提出之證據分述如下: ⒈系爭買賣契約書之標題為「茲就遠雄首品預售屋買賣事宜」 ,其第1 條載明「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋之 廣告宣傳品及其他記載之建材設備說明書、房屋及停車位平 面圖與位置示意圖,為本契約之一部分」(見本院卷㈠第30 5 頁);其第2 條第2 項房屋坐落之(三)之2 明載2 樓至 3 樓為「店鋪」(見本院卷㈠第307 頁),其附件1 (房屋 平面圖-A2 戶三樓平面圖,已於圖面上之每一戶標示「店鋪 」,原告買受A2之3 樓,其上經買方即原告簽名蓋章(見本 院卷㈠第327 頁、第329 頁),其附件7 之建材設備說明, 項目載明「客廳、餐廳、臥室」、「浴廁」、「廚房」等字 樣(見本院卷㈠第339 頁)。
⒉兩造簽立之「補充協議書」,第3 條第2 項雙方同意變更事 項為「買為所購標的物部分室內空間,由賣方規劃施作相關 之進、排水及污、廢水管線、共同管道間、隔間牆面,及衛 生、廚具設備(詳附件3 ),以供買方使用。」;第4 條第 1 項其他約定事項「買方同意就上述各項變使用部分,日後 如主管機關要求回復原狀時,買方同意自行恢復依原設計規 劃使用,並不得主張減少買賣價金或要求任何損害補償」( 本院卷㈢第237 頁)。
⒊系爭建案之廣告文宣,其標題及內容載有「遠雄首品,住宅 真價值,新莊副都心唯一,紐約當代藝術宅」、「實現!藝 術精品宅」、「小宅革命」、「豪宅尺度」、「小宅聰明置 產六大族群:三人未滿小家庭、新世代自主女性、為子置產 、老年換屋、獨居家庭」、「輕輕小豪宅,享享藝術夢」、 「捷運兩房」等文句(見本院卷㈠第27頁至第35頁)。 ⒋系爭建案之廣告平面圖、系爭不動產平面圖,均有配置參考 圖分列客廳、主臥、次臥、廚房、浴室、陽台等規劃擺設( 本院卷㈠第293 頁至第298 頁)。
⒌原告參觀系爭建案之預售屋樣品屋之拍攝照片,該照片顯示



有客廳、主臥、次臥、廚房、浴室等住宅規劃擺設。(本院 卷㈠第299 頁至第302 頁)。
⒍承上,解釋契約應於文義上及論理上詳為推求,以探求當事 人立約時之真意,並通觀契約全文,斟酌訂立契約當時及過 去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法 則及誠信原則,從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察 ,以為其判斷之基礎,不能徒拘泥字面或截取書據中一二語 ,任意推解致失其真意(最高法院96年度台上字第2631號裁 判意旨參照)。次按為避免企業經營者以不實之廣告致侵害 消費者權益,消費者保護法認定契約責任及於廣告的內容, 於該法第22條規定企業經營者應確保廣告內容之真實,其對 消費者所負之義務不得低於廣告之內容。依該法施行細則第 23條規定廣告之型式,是指利用電視、廣播、影片、幻燈片 、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子 視訊、電子語音、電腦或其他方法,可使不特定多數人知悉 其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣 契約時,既無任何成品供購屋人決定是否欲承購該屋,衡諸 常情,購屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之室內 空間及格局高度及房屋品質將如同廣告上所載,準此而論, 預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機,且進而 以廣告內容與建商洽談該屋之性質時,該廣告之說明應成為 契約內容之一部(最高法院87年度上字第861 號判決意旨參 照)。兩造簽立之系爭買賣契約第1 條即載明「賣方應確保 廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品及其他記載之建材 設備說明書、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,為本契約 之一部分」。依上說明可知,系爭建案預售屋之廣告宣傳品 及其他記載之建材設備說明書、房屋及停車位平面圖與位置 示意圖,為兩造間契約之一部分,且解釋兩造間之契約,應 於文義上及論理上詳為推求,以探求當事人立約時之真意, 並通觀契約全文,斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上 之習慣等其他一切證據資料,本於經驗法則及誠信原則,從 契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察,以為其判斷之基 礎,不能徒拘泥字面或截取書據中一二字語,任意推解致失 其真意。依上所述,系爭買賣契約書共有52頁,內容甚多, 其標題為「遠雄首品預估屋買賣事宜」,一般房屋買賣亦常 有如此記載,其附件7 之建材設備說明,項目載明「客廳、 餐廳、臥室」、「浴廁」、「廚房」;系爭建案廣告文宣刊 登「遠雄首品,住宅真價值,新莊副都心唯一,紐約當代藝 術宅」、「實現!藝術精品宅」、「小宅革命」、「豪宅尺 度」、「小宅聰明置產六大族群:三人未滿小家庭、新世代



自主女性、為子置產、老年換屋、獨居家庭」、「輕輕小豪 宅,享享藝術夢」、「捷運兩房」等文句;系爭建案之廣告 平面圖、系爭不動產平面圖,均有配置參考圖分列客廳、主 臥、次臥、廚房、浴室、陽台等規劃擺設;原告參觀系爭建 案預售屋樣品屋拍攝照片,該照片顯示有客廳、主臥、次臥 、廚房、浴室之住宅規劃擺設等情。由是觀之,系爭建案預 售屋有關建商即被告之廣告文宣、樣品屋介紹均以規劃銷售 「住宅」為其主要內容,並無明確列出銷售「店鋪」、「一 般事務所」字樣。且系爭買賣契約之建材設備說明,項目亦 載明「客廳」、「餐廳」、「臥室」、「浴廁」、「廚房」 等內容。基上,由一般交易上之習慣,本於經驗法則及誠信 原則觀之,原告主張其以為買受之標的物為一般居家住宅, 而被告亦係以住宅推銷,即屬有據。
㈡被告雖辯稱系爭買賣契約書第2 條第2 項房屋坐落之(三) 之2 記載2 樓至3 樓為「店鋪」,其附件1 (房屋平面圖-A 2 戶三樓平面圖,亦於圖面上之每一戶標示「店鋪」,並經 原告簽名蓋章,且補充協議書所載第3 條第2 項亦有相關約 定,顯見原告知悉上揭情事,為其買受房屋之特有性質,遠 雄公司依契約、廣告說明物為給付,並無債務不履行之情事 等語。惟查,系爭買賣契約書共有52頁,有如前述,上述有 關「店鋪」字樣,僅有3 處,大約有9 字、18字及18字(見 本院卷㈠第307 頁、第329 頁、第337 頁),由契約全文觀 之,斟酌上述系爭建案之廣告文宣內容、契約書之建材設備 說明、預售屋樣品屋拍攝照片(均以合法住宅為推銷)等情 ,本於經驗法則及誠信原則,從契約之主要目的及經濟價值 作全盤觀察,堪認遠雄公司係以可裝潢成合法住宅使用之店 鋪出售,原告亦係以可將店鋪裝潢成合法住宅使用而買受, 兩造約定買賣標的物是可供合法住宅使用之店鋪,然系爭不 動產確僅能供店鋪使用,而不得作為合法住宅使用,顯有未 合於債之本旨之瑕疵甚明。至兩造簽立之「補充協議書」, 第3 條第2 項雙方同意變更事項為「買方所購標的物部分室 內空間,由賣方規劃施作相關之進、排水及污、廢水管線、 共同管道間、隔間牆面,及衛生、廚具設備(詳附件3 ), 以供買方使用。」;第4 條第1 項其他約定事項「買方同意 就上述各項變更使用部分,日後如主管機關要求回復原狀時 ,買方同意自行恢復依原設計規劃使用,並不得主張減少買 賣價金或要求任何損害補償」之約定,係規範有關「原告所 購標的物部分室內空間,由遠雄公司規劃施作相關之進、排 水及污、廢水管線、共同管道間、隔間牆面,及衛生、廚具 設備,以供買方使用,遠雄公司同意就上述變使用部分,日



後如主管機關要求回復原狀時,原告同意自行恢復依原設計 規劃使用,並不得主張減少買賣價金或要求任何損害補償」 之事項,按諸常情,一般住宅、店鋪或一般事務所常有二度 施工,變動室內空間利用,是上述約定,無涉「一般住宅」 或「店鋪」之認定。是被告此部分所辯,尚難採信。 ㈢按因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得 依關於給付不能之規定行使其權利;因可歸責於債務人之事 由,致給付不能者,債權人得解除其契約,民法第227 條第 1 項準用同法第226 條第1 項、第256 條定有明文。承前所 述,系爭不動產既仍存有瑕疵(即依法不得作為住宅使用) 而未合於債之本旨,遠雄公司又未爭執不可歸責於債務人, 遠雄公司即應負不完全給付之責。且查,系爭不動產之基地 (新北市○○區○○○○○段000 地號)使用區分為第一種 商業區(為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有 關商業活動之使用而劃定之商業區),有系爭建案之地號表 、系爭買賣契約書等件(見本院卷㈠第281 頁、第307 頁) 在卷可稽,不得作為住宅使用,況遠雄公司亦自承其預售之 系爭不動產係「店鋪」,有如上述,則依上說明,系爭不動 產坐落於商業用地,且無法供一般合法居住使用,遠雄公司 即有未合於債之本旨履行之瑕疵,遠雄公司就此瑕疵既因無 法修正瑕疵而無補正可能,原告於本件依民法第256 條規定 主張解除系爭買賣契約,即屬適法。原告依民法第256 條規 定解除系爭買賣契約既有理由,本院毋庸再就原告其餘解除 契約依據有無理由再為審酌,附此敘明。
㈣按契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規 定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之 給付物,應返還之。二、受領之給付為金錢者,應附加自受 領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用 者,應照受領時之價額,以金錢償還之。四、受領之給付物 生有孳息者,應返還之。五、就返還之物,已支出必要或有 益之費用,得於他方受返還時所得利益之限度內,請求其返 還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由,致不能返 還者,應償還其價額,民法第259 條規定有明文。本件原告 已依系爭買賣契約給付買賣價金1,200 萬元給遠雄公司,然 系爭買賣契約,如前所述,業經原告合法解除,則原告自得 依民法第259 條第2 款規定請求遠雄公司返還已給付之價金 及自受領時起之利息。又按契約解除,雙方互負回復原狀之 義務,民法第259 條定有明文。此項互負之義務,依同法第 261 條準用第264 條之規定,於他方未為對待給付前,得拒 絕自己之給付,此一同時履行抗辯權之援用無需以訴為之,



倘當事人一方在訴訟上已為此抗辯,法院即應為他方提出對 待給付時,應對之為給付之判決。(最高法院85年度台上字 第2220號、72年度台上字第1309號判決意旨參照)。系爭買 賣契約既經原告合法解除,原告及遠雄公司分別負有回復原 狀之義務,遠雄公司已依系爭買賣契約,於107 年11月8 日 以買賣為原因辦理系爭不動產所有權移轉登記予原告,原告 嗣於同日以系爭不動產共同設定最高限額抵押權900 萬元予 訴外人中國信託商業銀行股份有限公司,此有系爭不動產登 記第一類謄本各1 份(見本院卷㈢第431 頁至第433 頁、第 493 頁至第495 頁,最高限額抵押權設定內容詳如附表三) 附卷可稽,則原告於系爭買賣契約解除後,原告依前揭民法 第259 條規定,亦負有返還未設定有前揭最高限額抵押權之 系爭不動產所有權移轉登記予遠雄公司之回復原狀之義務, 而遠雄公司既已於本件訴訟主張同時履行抗辯,則遠雄公司 應於原告將系爭不動產上之前揭最高限額抵押權900 萬元辦 理塗銷登記並將所有權移轉登記返還給遠雄公司之同時給付 1,200 萬元,及自附表編號1 至11「金額」欄所示金額受領 日之翌日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息給 原告。
㈤又按損害賠償之債,以有損害之發生及有責任原因之事實, 並二者之間,有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損 害賠償之債,如不合於此項成立要件者,即難謂有損害賠償 請求權存在。再按,當事人主張有利於己之事實者,就其事 實有舉證之責任。但法律別有規定,或依其情形顯失公平者 ,不在此限,民事訴訟法第277 條定有明文。本件原告主張 其因遠雄公司前開不完全給付情事,致其受有支出其他費用 (即附表編號12至25各項費用)之損失等節,並提出部分繳 費單據(見本院卷㈢第463 頁至第485 頁)為憑,惟查,附 表一編號12至25各項費用為原告購買系爭不動產依法須繳納 之稅費(契稅、房屋稅、地價稅)或為系爭不動產所有權人 使用房地應支出之費用(產險費、管理費),核與遠雄公司 前開債務不履行行為無直接關連,此等費用並非因遠雄公司 前揭行為所生之損害,故原告此部分請求為無理由,不應准 許。
㈥原告另主張鐘永善等4 人誤導原告誤以為此買賣標的物可供 合法居住使用,顯已違約並違反消費者保護法第22條,鐘永 善等4 人應負故意共同侵權行為責任等語,然原告就鐘永善 等4 人有何因執行職務故意侵權行為或違背消費者保護法之 行為,全然未舉證以實其說,故原告主張遠雄公司及鐘永善 等4 人應依消費者保護法第22條及侵權行為法律關係負連帶



賠償之責等語,洵不足採。
六、綜上所述,原告主張系爭不動產有未合於債之本旨履行之瑕 疵(依法不得作為住宅使用)且瑕疵無法補正而解除契約, 依民法第259 條規定請求於原告將附表三所示之最高限額抵 押權登記塗銷並將附表二所示不動產所有權移轉登記返還給 遠雄公司之同時,遠雄公司應給付1,200 萬元,及自附表一 編號一至十一所示「金額」欄所示金額受領日(如附表一「 付款日期」欄所示)之翌日起至清償日止,按週年利率百分 之五計算之利息,為有理由,應予准許。至原告其餘請求( 即原告請求鐘永善等4 人連帶負侵權行為損害賠償責任,及 請求被告連帶賠償附表一編號12至25款項),難認為有理由 ,應予駁回。
七、本件原告勝訴部分,原告及遠雄公司均陳明願供擔保,請准 宣告假執行,經核均無不合,爰分別酌定相當之擔保後併宣 告之。至原告敗訴部分,其訴既經駁回,則其假執行之聲請 亦失所附麗,應併予駁回。
八、本件事證已臻明確,兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證,經本 院審酌後,認與判決結論均無影響,爰不一一論列,附此敘 明。
九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第79條。

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參考資料
遠雄建設事業股份有限公司 , 台灣公司情報網