臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第1007號
上 訴 人 吳昀融
游仁福
上 二 人
訴訟代理人 呂宗達律師
被 上 訴人 劉趙美娥（即劉聰江之承受訴訟人）
劉長科（即劉聰江之承受訴訟人）
劉金致（即劉聰江之承受訴訟人）
劉政南（即劉聰江之承受訴訟人）
劉炳宏（即劉聰江之承受訴訟人）
劉明宗
高飛鵬
高欣志
高玉對
高白雲
林陳海
劉宇城
劉峻榮
劉翊如
上 三 人
訴訟代理人 謝淑清
被 上 訴人 劉明華
劉文炎
上 十六 人
訴訟代理人 范晉魁律師
吳家輝律師
被 上 訴人 黃茂欽
黃茂三
黃采淋
黃世賢
黃美華
上 五 人
訴訟代理人 黃達元律師
複 代 理人 李樂濟律師
被 上 訴人 劉明言
高玉霞
陳劉茶
劉清拱
劉清根
劉登日
上列當事人間給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國105 年8
月19日臺灣新北地方法院103 年度重訴字第847 號第一審判決提
起上訴，並為訴之追加，本院於107 年4 月10日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人劉明言、高玉霞、陳劉茶、劉清拱、劉清根、劉登 日未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各 款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條 第1 項、第255 條第1 項第2 款定有明文。本件上訴人於原 審原依居間、意思實現、債務承擔、債權讓與、不當得利之 法律關係為請求，嗣於本院對被上訴人追加依委任、整合契 約之法律關係及民國102 年4 月1 日同意書（即原證7 ）， 另對被上訴人林陳海追加依102 年1 月28日切結書及民法第 103 條、第170 條、第169 條規定為請求，核屬訴之追加。 除被上訴人劉明言、高玉霞、陳劉茶、劉清拱、劉清根、劉 登日外，其餘被上訴人均表示不同意，惟上訴人請求之原因 事實，均為被上訴人應否給付如附表所示之金額予上訴人， 其基礎事實同一，依上開規定，其所為之追加，應予准許。貳、實體方面：
一、上訴人主張：被上訴人林陳海欲買受坐落桃園縣○○鄉○○ 段000 ○000 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）作為 建築用地，遂透過訴外人林群能委託上訴人與被上訴人等地 主協調購地事宜。因被上訴人林陳海必須購得全部土地始有 利其興建房屋，仲介系爭土地買賣之仲介人員除媒介買賣雙 方成立買賣契約外，尚需協助相鄰土地之整合，林群能遂於 102 年1 月28日簽訂切結書，由上訴人與負責賣方仲介及整 合工作之訴外人張永奇共同參與賣方仲介之工作，因張永奇 至102 年3 月26日仍無法完成整合，改由上訴人取代張永奇 與賣方聯繫之角色，賣方之仲介費由接手賣方整合工作之上 訴人領取。被上訴人劉清拱、劉登日、陳劉茶、劉清根、劉 峻榮、劉翊如、劉宇城、劉聰江（由劉趙美娥、劉長科、劉 金致、劉政南、劉炳宏承受）、劉明宗、劉明華、劉明言、 劉文炎（下稱劉家等12人）於102 年4 月1 日出具同意書（ 原證7 ），同意將買賣總價金2%作為仲介服務費，被上訴人
黃茂欽、黃茂三、黃采淋、黃世賢、黃美華（下稱黃家等5 人）於102 年5 月17日出具同意書，協商將仲介服務費減為 新臺幣（下同）110 萬元。被上訴人林陳海並於102 年7 月 11日因訴外人黃茂裕、黃德同書立切結書而承擔其二人對上 訴人之仲介服務費債務。經上訴人多方奔走，歷時數月媒介 、協調，促成被上訴人林陳海與劉家等12人及被上訴人高飛 鵬、高欣志、高玉對、高玉霞、高白雲（下稱高家等5 人） ，就系爭603 、644 地號土地，以總價金3 億1,779 萬9,90 0 元、3,654 萬2,400 元簽訂買賣契約，與被上訴人劉清拱 就系爭604 地號土地以總價金1,595 萬9,900 元簽訂買賣契 約，與黃家等5 人及黃德同、黃茂裕就系爭643 地號土地以 總價金6,533 萬6,360 元簽訂買賣契約。爰依居間、意思實 現、債務承擔、債權讓與、不當得利之法律關係，並追加依 委任、整合契約之法律關係及102 年4 月1 日同意書（即原 證7 ），另對被上訴人林陳海追加依102 年1 月28日切結書 及民法第103 條、第170 條、第169 條規定，請求被上訴人 分別給付或連帶給付上訴人如附表所示之金額，並加計自起 訴狀繕本送達翌日起算之遲延利息等語。（原審為上訴人敗 訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並為訴之追加）。 並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡附表編號1 至3 、5 至24 所示被上訴人應給付、附表編號4 所示被上訴人應連帶給付 上訴人如附表所示之金額。㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人劉趙美娥、劉長科、劉金致、劉政南、劉炳宏、劉 明宗、劉宇城、劉竣榮、劉翊如、劉明華、劉文炎、高飛鵬 、高欣志、高玉對、高白雲、林陳海以：兩造間並無居間契 約關係存在，上訴人與林群能約定居間報酬，與被上訴人無 涉。且衡諸此類事件性質，一般人不可能未經約定即無待承 諾之通知而任意給付居間報酬，亦不可能因此成為給付居間 報酬之習慣，兩造不可能經由意思實現成立居間契約。又張 永奇對被上訴人並無任何居間報酬債權可供移轉予上訴人， 亦未為任何債權讓與之觀念通知，上訴人自無從依債權讓與 之法律關係請求被上訴人給付居間報酬。再上訴人所提之10 2 年4 月1 日同意書（即原證7 ），僅能證明劉家等12人負 有提出仲介服務費，再由買方代表人分配該仲介服務費之義 務，無法證明兩造間有居間、委任契約關係存在，亦無法證 明劉家等12人有給付仲介服務費予上訴人之義務。另上訴人 所提之102 年1 月28日切結書，係林群能與上訴人、張永奇 所簽立，並未表明被上訴人林陳海授權林群能簽立該切結書 之意旨，亦無任何足使第三人信該他人有代理權之表見事實 ，其所為約定與被上訴人林陳海無涉。又被上訴人並未因上
訴人仲介土地買賣、整合過戶之行為而受利益，被上訴人受 領系爭買賣價金係依系爭買賣契約而為，非無法律上原因等 語，資為抗辯。
黃家等5 人以：其僅單純出售土地持分，並無整合土地之必 要，依上訴人所提之102 年5 月17日同意書、102 年7 月11 日切結書等證據，均無法證明上訴人與黃家等5 人間有居間 、委任或其他契約關係存在。又張永奇對黃家等5 人並無仲 介費債權存在，上訴人亦無從受讓張永奇對黃家等5 人之債 權而請求黃家等5 人給付仲介費等語，資為抗辯。 並均於本院聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利之 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被上訴人劉明言、陳劉茶、劉清拱、劉清根、劉登日、高玉 霞未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何主張及陳述 。
四、上訴人主張被上訴人林陳海與劉家等12人及高家等5 人，就 系爭603 、644 地號土地，以總價金3 億1,779 萬9,900 元 、3,654 萬2,400 元簽訂買賣契約，與被上訴人劉清拱就系 爭604 地號土地以總價金1,595 萬9,900 元簽訂買賣契約， 與黃家等5 人及黃德同、黃茂裕就系爭643 地號土地以總價 金6,533 萬6,360 元簽訂買賣契約，已據其提出土地買賣契 約書、土地登記謄本、異動索引等件為證（原審卷一第25-6 6 頁），且為於言詞辯論期日到場之被上訴人所不爭，堪信 為真實。
五、又上訴人主張其就系爭土地買賣，得依居間、委任、整合契 約、意思實現、債務承擔、債權讓與、不當得利之法律關係 及102 年4 月1 日同意書（即原證7 ），對被上訴人林陳海 並得依102 年1 月28日切結書、代理、無權代理及表見代理 之法律關係，請求被上訴人分別給付或連帶給付上訴人如附 表所示之金額，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，經查： ㈠兩造間就系爭土地買賣有無居間、委任、整合契約關係存在 ？上訴人得否依居間、委任、整合契約之法律關係及102 年 4 月1 日同意書（即原證7 ），請求被上訴人給付上訴人如 附表所示之金額？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917 號判例參照）。又稱居間者，謂當事 人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方
給付報酬之契約。稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方 處理事務，他方允為處理之契約。亦為民法第565 條、第52 8 條所明定。上訴人主張兩造間就系爭土地買賣有居間、委 任、整合契約關係存在，為被上訴人否認，依上開說明，自 應由上訴人就其主張之事實，先負舉證責任，若上訴人不能 舉證，或所舉證據尚不能證實其主張之事實為真實，縱令被 上訴人就其抗辯之事實不能舉證，或所舉證據尚有疵累，仍 應認為上訴人之主張為不可採。
⒉上訴人主張兩造間就系爭土地買賣有居間、委任、整合契約 關係存在，固提出簡訊翻拍照片、102 年4 月1 日同意書（ 即原證7 ）、存摺節本、102 年3 月26日土地整合費及協商 內容、102 年4 月1 日土地整合費及協商同意書、102 年5 月17日同意書、102 年4 月1 日土地整合費及協調同意書、 102 年1 月28日切結書、102 年7 月11日切結書、102 年3 月18日土地買賣契約解除協議書、信託財產結算報告書、10 2 年3 月1 日存證信函、102 年4 月1 日同意書（即上證4 ）、102 年3 月26日協議書等件，並舉證人劉宇昇為證。惟 查：
①觀諸上訴人所提之簡訊翻拍照片，林群能於101 年12月19日 、20日傳送「已通知銀行，代書，支票改好了，印鑑在手上 ，其他看你了」「今早快約簽約時間」之簡訊予上訴人吳昀 融。吳昀融則於101 年12月20日、21日、23日傳送「還在談 ，請您再給一點時間，讓他去疏通，這兩天應該就可收網， 他確實從早上都在處理。沒騙人。謝謝再耐心等一下」「林 董，張代表明天早上會去找代書改協議書，我有問可否把可 簽先進行，他說儘快會安排，喬好會通知。他也很努力的想 趕快完成，因為還卡在劉清根的一點問題，再溝通一下就可 完成。晚安」「林董，張代表已經和地主條件都談妥了。明 天如果能把先簽的先簽，若是明天地主時間喬不出來，最慢 星期二簽完成」等語之簡訊予林群能。林群能再於101 年12 月23日傳送「知，要看明天如何向老闆解釋」等語之簡訊予 吳昀融（原審卷一第18-21 頁）。依其內容，係林群能指示 吳昀融儘速就系爭土地與被上訴人等地主約定簽約日期，而 吳昀融向林群能報告張永奇（即簡訊中之張代表）協調、整 合系爭土地買賣之進度。又林群能於102 年3 月26日傳送「 請準備印鑑章，印鑑證明及土地權狀正本」等語之簡訊予吳 昀融，復於102 年3 月30日傳送其所草擬內容為「您好：我 是南崁段與建設公司牽線的仲人吳昀融，這段日子以來，看 到建設公司那麼有誠意想買地及解決您們家族紛爭，我除了 很自責造成他們每月利息的損失，也到處至貴府或請求朋友
協助，3/31雖然您們認為合約可能失效，但是，我很確定律 師團將於週一發函及提告，若是您認為事情仍有協商空間， 是否方便給我一通電話，使能讓我奔波4 個月來，有點成果 ，期待您的佳音，拜託」等語之簡訊予吳昀融（原審卷一第 22頁）。依其內容，係林群能草擬簡訊內容，並指示吳昀融 將之發送予系爭603 、604 、644 地號土地地主。足徵上訴 人係受林群能委託辦理系爭土地買賣事宜，故向林群能報告 張永奇協調、整合系爭土地買賣之進度，並依林群能之指示 發送簡訊予地主，上訴人仲介、整合系爭土地買賣，非本於 其與被上訴人間之約定，上開簡訊翻拍照片自不足以證明兩 造間就系爭土地買賣成立居間、委任、整合契約。 ②102 年4 月1 日同意書（即原證7 ），係劉家等12人所書立 ，其上記載：「立同意書人即土地出賣人（即劉家等12人） 所有桃園縣○○鄉○○段000 ○000 ○000 地號等三筆土地 簽訂買賣契約在案。茲因買賣案已近完成，同意將買賣總價 金2%作為仲介服務費，恐口無憑，特立同意書為證。（由買 方代表人分配）」等語（原審卷二第52-63 頁）。依其文義 ，僅足認劉家等12人同意將買賣總價金2%作為仲介服務費， 並同意將仲介服務費交付買方代表人，由買方代表人進行分 配，無法證明其同意給付按買賣總價金2%計算之仲介服務費 予上訴人。且上訴人於原審提出之104 年3 月6 日準備狀亦 陳稱：「原告等透過林群能，與原地主約定仲介費為土地買 賣價款之2%。此有‧‧‧親簽之同意書載明『同意將買賣總 價金2%作為仲介服務費，恐口無憑，特立同意書為證』（原 證七）可稽」等語（原審卷二第41頁），證人林群能於本院 準備程序亦證稱：「（提示原審卷二第52-63 頁102 年4 月 1 日同意書，劉家簽訂同意書的緣由？同意書交給何人？是 承諾給付仲介費給上訴人的意思？）這些同意書都是他們簽 給我的，正本都在我手上，這並不是承諾給上訴人仲介費的 意思，都是交給我，由我統籌處理，因賣方的地主並不知道 哪些才是中人，他們也怕得罪人，就把錢交給我，我把這筆 錢放在聯邦銀行做價金信託，再由我統籌分配給有幫忙的中 人」等語（本院卷二第123 頁反面），益證與劉家等12人洽 商簽立102 年4 月1 日同意書（即原證7 ）之人係林群能， 而非上訴人，劉家等12人並未同意給付按買賣總價金2%計算 之仲介服務費予上訴人，上開102 年4 月1 日同意書（即原 證7 ）無法證明兩造間就系爭土地買賣有居間、委任、整合 契約關係存在，亦不足以證明劉家等12人應依上開102 年4 月1 日同意書（即原證7 ）給付如附表所示之金額予上訴人 。
③被上訴人高欣志於102 年5 月13日匯款58萬4,722 元至上訴 人游仁福之帳戶，劉清拱於102 年5 月14日匯款31萬9,168 元至游仁福之帳戶，被上訴人陳劉茶於102 年5 月21日分別 匯款22萬5,994 元、112 萬9,944 元至游仁福、吳昀融之子 吳昱豎之帳戶，固有上訴人所提之存摺節本在卷可憑（原審 卷二第64-68 頁）。惟上開款項均自聯邦商業銀行不動產買 賣安全價金信託帳戶（帳號：000-000-00000000、000-000- 00000000、000-000-00000000）匯出，該等帳戶為存放系爭 土地買賣價金之信託專戶，由受託人即聯邦商業銀行依信託 意旨以信託帳戶內之款項支付買賣價金、仲介服務費、地政 士費用、管理費等，上開款項係因游仁福、吳昱豎自行向聯 邦商業銀行請款，聯邦商業銀行始自上開帳戶匯款至游仁福 、李昱豎之帳戶，有聯邦商業銀行信託部105 年5 月17日（ 105 ）聯信託字第0066號函及函附之游仁福、吳昱豎收據在 卷可憑（原審卷三第309 頁、第303 頁、第322 頁、第333 頁）。且證人林群能於本院準備程序證稱：「上訴人二人有 去聯邦銀行簽了切結，才領了各100 多萬元的中人費」等語 （本院卷二第126 頁）。上訴人於其107 年4 月2 日辯論意 旨狀亦陳稱：「林群能命賴志評代理買賣雙方依系爭原證十 五切結書內容，分別於102 年5 月13日、14日、21日自系爭 603 、604 、644 地號土地之不動產買賣安全價金信託帳戶 匯出賣方傭金（中人費）予上訴人2 人，此有原證8 、9 之 存摺記錄可稽」等語（本院卷二第203 頁）。足見上開款項 並非高欣志、劉清拱、陳劉茶等人本於兩造間之居間、委任 、整合契約約定自主給付報酬予上訴人，自不得僅以上開匯 款之事實即遽謂兩造間有居間、委任、整合契約存在。 ④102 年3 月26日「土地整合費及協商內容」固提及「現因整 合困難，由吳昀融先生代為重新整合（為期3 天）」「劉家 （劉清拱‧‧‧4 人）由張永奇請款仲人費，其餘款項（賣 方）皆由吳昀融處理整合，與張永奇無關」等語（原審卷二 第100 頁）。惟上開「土地整合費及協商內容」係由吳昀融 、張永奇、游仁福簽訂，並由林群能見證，依其內容，僅為 上訴人、張永奇關於仲介費分配之約定，與被上訴人無涉。 且林群能於本院準備程序證稱：「（提示原審卷二第100 頁 102 年3 月26日土地整合費及協商內容，其上記載與張永奇 無關是何意？上面記載中人費的給付是指何人給付？）這份 文書的重點在下面的備註，我要完成此件事，最怕的就是中 間有人阻擋，所以在備註加註，強調不可以有任何人阻擋阻 礙。至於跟張永奇無關這部分，是因為事情變得很複雜，張 永奇、吳昀融都認為他們可以解決，張永奇就說給吳昀融三
天時間，若三天內吳昀融有辦法整合，張永奇同意之後的費 用都與他無關，但私底下他還是有在運作，他在等那三天經 過。上面記載中人費每人100 萬元，這些都是等完成整合後 由我統一發放，並非可以直接跟地主要的意思。後來三天過 了，吳昀融並沒有整合完成，買賣合約是在102 年4 月1 日 才簽訂」等語（本院卷二第123 頁正反面）。於臺灣新北地 方法院102 年度重訴字第586 號給付仲介費等事件審理時證 稱：「（就系爭四筆土地，你是否有透過或委任吳昀融、游 仁福居間促成買賣？）有。單靠我的力量無法整合土地，原 告吳昀融當時找了南崁的民意代表張永奇，該人屬於賣方的 整合人，我買這塊土地的時候，原告吳昀融介紹我認識張永 奇，原告吳昀融是我買方的整合人，就是介紹人」等語，有 言詞辯論筆錄影本在卷可憑（原審卷二第47頁）。足見上訴 人係受林群能委託仲介系爭土地買賣，為買方之仲介人員， 因整合困難，張永奇始與上訴人簽訂上開土地整合費及協商 內容，同意由上訴人代為重新整合，上訴人如能於3 日內完 成整合，張永奇即同意僅受領劉清拱4 人部分之仲介費，其 餘賣方仲介費均由上訴人處理，顯然上訴人並未與被上訴人 等地主就系爭土地買賣成立居間、委任、整合契約，係因整 合困難始與張永奇簽訂上開土地整合費及協商內容，由其介 入重新整合，上開「土地整合費及協商內容」自無法證明兩 造間有居間、委任、整合契約關係存在。
⑤102 年4 月1 日土地整合費及協商同意書第二項固記載「由 於102 年3 月26日原整合人：張永奇先生協商賣方破裂，簽 訂協商由吳昀融先生處理為內容依據」等語（原審卷二第10 1 頁）。惟上開土地整合費及協商同意書係由被上訴人劉登 日以賣方代表人之名義與吳昀融簽訂，其第三項、第四項並 記載「原張永奇簽應補貼劉登日先生新台幣貳佰萬元，已由 建設公司林群能經理先行代墊新台幣壹佰萬元整」「如南崁 段643 地號以均價35萬元內購得，才得以在（再）補貼其於 （餘）壹佰萬元正」等語（原審卷二第101 頁），足見劉登 日簽訂上開土地整合費及協商同意書，其目的僅在於張永奇 之前同意補貼被上訴人劉登日之200 萬元，已由林群能先行 墊付100 萬元，其餘100 萬元，則以系爭643 地號土地以均 價35萬元內購得為給付條件，非同意給付上訴人仲介服務費 用。且包括劉登日在內之劉家等12人於劉登日簽立上開土地 整合費及協商同意書同日，均簽立上開102 年4 月1 日同意 書（即原證7 ）交林群能收執，該同意書並非同意給付按買 賣總價金2%計算之仲介服務費予上訴人，已如前述，尚難以 劉登日所簽立之上開土地整合費及協商同意書，作為兩造間
有居間、委任、整合契約關係存在之憑據。
⑥黃家等5 人於102 年5 月17日簽立同意書表示：「立同意書 人即土地出賣人五人（即黃家等5 人）所有座落於桃園縣○ ○鄉○○段000 ○000 地號之土地已簽訂買賣契約在案，於 上述二筆地號完成移轉登記後同意付清新台幣110 萬元作為 仲介服務費，恐口無憑，特立同意書為證」等語（原審卷二 第102 頁）。惟黃家等5 人簽妥上開同意書後，即由其訴訟 代理人黃達元律師將正本係交付林群能，並非交由上訴人收 執，已據上開同意書簽立時在場之證人劉宇昇於本院準備程 序證稱：「（同意書正本後來交給誰？）我印象中最後一個 簽名的人是黃美華，由黃美華遞給黃達元律師，黃達元律師 本來要交給上訴人吳昀融，後來繞過會議桌時，經過林群能 ，林群能站起來把同意書拿走，說這個放在我那邊保管，等 整個買賣完後再付給上訴人，上訴人吳昀融就說請林群能影 印一份給上訴人」「（既然仲介費是要給付給上訴人，為何 同意書不是由上訴人保管？上訴人為何同意由林群能保管？ ）因林群能是買方的代表，所有簽約都由他出面，仲介費也 由林群能保管，再由他付給上訴人二人」等語（本院卷二第 63頁反面、第64頁）。而證人林群能於本院準備程序亦證稱 ：「（提示原審卷二第102 頁102 年5 月17日同意書，照上 訴人說法，這是黃家簽好要交給上訴人同意給付仲介費110 萬元的依據，簽訂的緣由為何？同意書為何後來會在你手上 ？）這一份同意書是已經作廢的，因為當時簽完後，黃家要 求解除契約，因為黃家內部後來也有訴訟。該份同意書並不 是要簽給上訴人的，是要給能整合土地的人，因我是整合人 裡的負責人，同意書當然要交給我，由我統籌辦理」「（上 開同意書並非黃家承諾給付仲介服務費110 萬元給上訴人？ ）是的」等語（本院卷二第122 頁反面、第123 頁）。足見 黃家等5 人雖書立上開102 年5 月17日同意書同意給付110 萬元作為仲介服務費，然其給付對象並非上訴人。至證人劉 宇昇雖於本院準備程序證稱：「（黃家在場的五位地主有當 場明白表示同意支付仲介費予上訴人？）有」「（當天上訴 人是否同意仲介費由地主先交給林群能，再由林群能統籌發 放分配？）沒有」等語（本院卷二第64頁反面）。然經本院 詢以：「既然沒有，為何同意將地主簽立的同意書交由林群 能保管？」，其證稱：「因林群能是買方代表，從頭到尾都 是他在付錢，而上訴人幫買賣雙方服務，最後由林群能付這 些仲介費，當時也是相信他，認為一個大公司的老闆不會不 付這些仲介費」等語（本院卷二第64頁反面）。上開同意書 攸關上訴人得否請求黃家等5 人給付仲介服務費，倘黃家等
5 人給付之對象為上訴人，上訴人自無同意將上開同意書正 本交林群能收執之可能，顯然被上訴人等地主並未與出面整 合之仲介人員為給付仲介服務費之約定，仲介服務費應由被 上訴人等地主交付林群能，再由林群能統一分配發放，至林 群能將仲介服務費分配予何人、各仲介人員各可分得若干仲 介服務費等內部分配事宜，非被上訴人等地主所知悉，上開 102 年5 月17日同意書無法證明兩造間就系爭土地買賣有居 間、委任、整合契約關係存在。況黃家等5 人業於102 年8 月5 日與林群能、訴外人賴志評簽立協議書，約定：「因乙 方（即黃家等5 人）無從知悉何人為有權收取仲介費之人， 但為履行給付義務（102 年5 月17日同意書），乙方同意將 110 萬元款項交予甲方（即林群能、賴志評），由甲方自行 分配予有權收取之人」「甲方於簽立本協議書同時，應交付 「102 年5 月17日」之同意書正本予乙方收執」，且參諸證 人林群能於本院準備程序亦證稱：「（提示原審卷二第114 頁102 年8 月5 日協議書，你所說的作廢是否就是另行簽訂 此份協議書？）是的」等語（本院卷二第123 頁），足徵黃 家等5 人業與持有上開102 年5 月17日同意書之林群能合意 以上開102 年8 月5 日協議書取代上開102 年5 月17日同意 書，故黃家等5 人於簽訂上開102 年8 月5 日協議書即同時 取回上開102 年5 月17日同意書正本，可知上訴人並非上開 102 年5 月17日同意書之債權人，上訴人自無從再執上開10 2 年5 月17日同意書主張兩造間就系爭土地買賣有居間、委 任、整合契約關係存在。
⑦102 年4 月1 日土地整合費及協調同意書第二項、第四項固 記載「現因於102 年3 月31日仍無法完成整合，由吳昀融先 生出面商議請劉明宗先生協助整合」「上述原由乃於102 年 3 月26日原整合人：張永奇先生協商賣方破裂、簽訂協商由 吳昀融先生處理為內容依據」等語（原審卷三第56頁）。惟 上開土地整合費及協調同意書係由林群能、被上訴人劉明宗 簽訂，其第三項記載「買方同意支付劉明宗先生整合費新台 幣肆佰萬元整。（支付對象劉先生自理）」等語（原審卷三 第56頁）。足見上開土地整合費及協調同意書僅為林群能代 表買方同意支付400 萬元予劉明宗，並表示買方改委託吳昀 融出面商議，要求劉明宗協助吳昀融整合，自無法證明兩造 間就系爭土地買賣成立居間、委任、整合契約。況證人林群 能於本院準備程序證稱：「（提示原審卷三第56頁102 年4 月1 日土地整合費及協調同意書，簽訂此項文書的緣由為何 ？）這也是中人之一付掉的錢，因為有保密條款，所以我不 方便說，由吳昀融出面商議是指我剛剛所說的各個擊破的方
法，這句話的意思是由我委託吳昀融出面協商，當時我本人 也在現場，因買、賣雙方八組人都混在裡面，大家都知道仲 介費在我手上，都對我誇下海口，表示可以整合完成，但可 以確定的是並非地主委託吳昀融出面整合」等語（本院卷二 第122 頁正反面），益證上訴人與劉家等12人並未就系爭土 地買賣成立居間、委任、整合契約，上開102 年4 月1 日土 地整合費及協調同意書確不足以作為上訴人與劉家等12人就 系爭土地買賣有居間、委任、整合契約存在之憑據。 ⑧證人林群能固於102 年1 月28日書立切結書。惟其內容為： 「為先完成前期整合績效，同意若603 、604 、644 三筆地 號確實簽約整合完成後，再整合黃家643 地號繼承問題，目 前603 、604 、644 三筆地號差額1,187 萬，先由林群能經 理代墊500 萬元分期」「仲人費：完成劉家，公司即支付2/ 3 劉家仲人費。643 整合完成方能支付其餘劉家1/3 仲人費 」「林經理於劉家過戶完成即預支付500 萬支票，若2/5 完 成，支票日期分別為：2/5 ：80萬、3/5 ：80萬、4/5 ：80 萬、5/5 ：80萬、6/5 ：80萬、7/5 ：100 萬元（整合日期 延後，則票期亦相對延後）」（原審卷三第300 頁），足見 上開切結書僅林群能同意就系爭603 、604 、644 地號土地 差額1,187 萬元先行分期代墊500 萬元，並於劉家過戶完成 即預支付500 萬元支票，無法證明兩造間就系爭土地買賣有 居間、委任、整合契約。而自上開切結書記載：「仲人費： 完成劉家，『公司』即支付2/3 劉家仲人費。643 整合完成 方能支付其餘劉家1/3 仲人費」等語，益證上訴人就系爭土 地買賣僅得請求買方或林群能分配仲介服務費用，並無直接 請求被上訴人等地主給付仲介服務費之權利。故兩造間就系 爭土地買賣並無居間、委任、整合契約存在，應堪認定。 ⑨自102 年7 月11日切結書記載「本人（即黃茂裕、黃德同） 為桃園縣○○鄉○○段000 ○000 地號土地之地主，於102 年5 月間與買方簽訂土地買賣合約，由於過程幾經變化，本 人認為賣方仲人皆未盡到應有之仲人協調本份，因此先前所 答應之賣方仲介費用，理應由買方依協助完成之有功人員代 為分配。未來仲人款分配與本人無關。特此切結聲明」之記 載（原審卷三第301-302 頁）。可知黃茂裕、黃德同表明原 賣方仲介人員未盡協調義務，賣方仲介費用應由買方依協助 完成之有功人員代為分配，但完全未提及兩造間就系爭土地 買賣成立居間、委任、整合契約，且既謂「先前所答應之賣 方仲介費用，理應由買方依協助完成之有功人員代為分配」 ，益證各仲介人員僅得請求買方分配仲介服務費用，並無直 接請求地主給付仲介費用之權利，則上開102 年7 月11日切
結書無法證明兩造間就系爭土地買賣有居間、委任、整合契 約存在。
⑩102 年3 月18日土地買賣契約解除協議書、信託財產結算報 告書、102 年3 月1 日存證信函提及系爭643 地號土地應同 時買受，否則契約條件即無法成就，系爭603 、644 地號土 地地主即應與林陳海無條件解除買賣契約等情（本院卷一第 185 頁、第186-187 頁、第188-190 頁），僅能證明林陳海 必須購得全部土地始有利其興建房屋，然此為買賣雙方就系 爭土地買賣之協議，與被上訴人等地主是否就系爭土地買賣 與上訴人成立居間、委任、整合契約，係屬二事，縱上訴人 曾就系爭土地買賣進行仲介、整合，亦非謂其與被上訴人等 地主間就系爭土地買賣即有居間、委任、整合契約存在，並 有給付居間、委任、整合報酬予上訴人之義務。上開102 年 3 月18日土地買賣契約解除協議書、信託財產結算報告書、 102 年3 月1 日存證信函亦無法作為兩造間就系爭土地買賣 有居間、委任、整合契約存在之證明。
⑪劉家等12人所簽立而出具予林陳海之102 年4 月1 日同意書 （即上證4 ），僅劉家等12人與買方協議原買賣契約關於買 方需取得系爭643 地號土地所有權始履行買賣契約之約定解 除，買賣契約之履行要件以買方取得系爭603 、604 、644 地號土地所有權為限（本院卷一第192-203 頁），與被上訴 人等地主是否就系爭土地買賣與上訴人成立居間、委任、整 合契約無涉，自無法證明兩造間就系爭土地買賣有居間、委 任、整合契約存在。
⑫102 年3 月26日協議書係由黃德同、陳哲雄、陳鼎景簽立， 林群能、上訴人見證，其內容記載：「茲因蘆竹鄉南崁段60 3 、644 地號，賣方為劉聰江、劉文炎、劉明宗、劉明言、 劉明華、劉宇城、劉峻榮、劉翊如等捌人。由黃德同、陳鼎 景、陳哲雄負責協調。服務費總計參佰萬元整。由賣方支付 。恐口無憑。特立此據」等語（本院卷一第204 頁），完全 未載明被上訴人等地主就系爭土地買賣與上訴人成立居間、 委任、整合契約，及應給付居間、委任、整合報酬予上訴人 ，上開102 年3 月26日協議書，不足以證明兩造間就系爭土 地買賣有居間、委任、整合契約存在。
⒊承上，上訴人並未舉證證明兩造間就系爭土地買賣有居間、 委任、整合契約存在，劉家等12人尚無依上開102 年4 月1 日同意書（即原證7 ）給付如附表所示之金額予上訴人之義 務，復如前述（詳上開五㈠⒉②），上訴人依居間、委任、 整合契約之法律關係及102 年4 月1 日同意書（即原證7 ） ，請求被上訴人給付上訴人如附表所示之金額，自非有據。
㈡上訴人得否以意思實現主張居間契約業已成立，依居間之法 律關係，請求被上訴人給付上訴人如附表所示之金額？ 按依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期 內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161 條 第1 項定有明文。此即學說上所謂之意思實現，乃依有可認 為承諾之事實，推斷有此效果（承諾）意思。意思實現以客 觀上有可認為承諾之事實存在為要件，有此事實，契約即為 成立。而有無此事實，應依具體情事決定之（最高法院96年 度台上字第2749號判決意旨參照）。本件上訴人主張其得以 意思實現主張居間契約業已成立，係以劉家等12人書立102 年4 月1 日同意書（原證7 ）所為之同意內容及授權林群能 給付仲介報酬予上訴人之行為，可認上訴人接手賣方居間提 出要約時，於建商購地以「有效率整合需求用地」商業考量 之習慣下，及系爭土地共有人數眾多之事件性質，兩造間之 居間契約符合「承諾無須通知」之情形為其論據。惟劉家等 12人書立102 年4 月1 日同意書（原證7 ）僅同意將仲介服 務費交付買方代表人，由買方代表人進行分配，至仲介服務 費將分配予何人、各仲介人員各可分得若干仲介服務費等內 部分配事宜，非劉家等12人所知悉，其為意思表示之對象顯 然為買方代表人林群能，難認被上訴人等地主對上訴人有何