臺灣臺北地方法院民事判決 106年度消字第2號
原 告 長堤社區管理委員會
法定代理人 陳東森
訴訟代理人 劉興業律師
複 代理人 沈宏裕律師
劉元琦律師
陳福龍律師
被 告 瓏山林企業股份有限公司
法定代理人 林鴻堯
訴訟代理人 張毓桓律師
複 代理人 郭驊漪律師
陳柏均律師
黃金洙律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106年12月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時依不當得利之法律關係請求 被告給付其支出之費用（見本院卷第8 頁），嗣於本院審理 中，追加主張依民法無因管理之規定為請求（見本院卷第19 8 頁）。核原告訴之追加所執之基礎原因事實相同，均為原 告支出長堤社區之公共設施合法化之相關費用，是否可向被 告為請求，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於新北市汐止區推出「瓏山林長堤」建案（ 下稱系爭建案），並於系爭建案之銷售廣告以「佩沙羅觀景 交誼廳與LOUNG BAR 、堤香藝術閱覽區、克羅詩水景宴會廳 、那不勒斯自然天光健身房、威尼斯景觀游泳池&SPA殿堂、 金棕梠影音劇院兼多功能視聽室、蘇格拉底多功能社區資訊 中心兼橋藝室、珍芳達韻律教室兼瑜珈中心、柏拉圖紳士淑 女撞球室、彼德潘兒童遊戲室」等語，宣稱有上開公共設施 （下稱系爭設施），藉此吸引消費者購買房屋。且住戶亦因 相信有廣告所稱之系爭設施而決定購買系爭建案。然被告交 付房屋後，系爭設施竟未取得使用執照，有遭拆除之風險。 是長堤社區全體住戶乃於民國102 年6 月30日召開區分所有
權人會議，決議由原告墊付辦理變更使用執照許可等使系爭 設施合法化之相關費用。嗣原告委請群碁室內裝修工程有限 公司使系爭設施合法化，共新臺幣（下同）3,808,600 元。 查被告依消費者保護法（下稱消保法）第22條之規定，本應 依廣告文宣交付系爭設施予系爭建案買受人使用，然因系爭 設施屬未經建築許可之增設設施（非原屬建造設計圖），亦 不符合原使用執照之用途，致依法有遭拆除之風險，是被告 所為給付不合債之本旨，而因恐系爭設施遭到拆除，原告先 行支付合法化費用3,808,600 元，此部分應由被告負擔，故 被告受有利益，而致原告受有損害，爰依民法第179 條之規 定請求被告返還。再原告為被告代為支出上開費用，係為被 告履行其依銷售廣告交付合法系爭設施之義務，被告自應依 民法第176 條、177 條無因管理之規定，償還原告3,808,60 0 元。為此，本件爰依民法無因管理及不當得利之法律關係 ，擇一請求為有利之認定等語，並聲明：㈠被告應給付原告 3,808,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告抗辯：原告乃係長堤社區之管理委員會，與被告間並無 買賣契約關係存在，原告之請求應屬無理由。又長堤社區之 房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第14條已明定， 系爭設施屬附贈設施及工程，買方同意由賣方無償提供設施 之規劃、施工，由全體住戶使用，是系爭設施並非屬於買賣 標的，且被告業已依約給付買賣標的即各戶房屋予向被告購 買房屋之買受人，被告之給付並無不合債之本旨。又系爭建 案銷售廣告並無記載系爭設施係經建築許可，且自系爭買賣 契約第8 條第5 項、第14條第2 項約定可知，向被告買受長 堤社區房屋之消費者均明知且同意系爭設施屬附贈設施，未 經建築許可，如遭依法拆除，則由買方自行負責。準此，被 告並無違反消保法第22條之規定。則系爭設施合法化或變更 使用費用自應由得享受該等設施之全體區分所有權人負擔。 再者，原告係根據區分所有權人會議授權辦理系爭設施之變 更裝修，區分所有權人會議與原告間之授權法律關係，屬委 任性質，是原告依其與全體住戶間之委任關係而支出相關費 用，且由全體住戶享受該等設施，依民法第546 條第1 項規 定，自應由全體區分所有人償還該等費用。況且，部分住戶 係向他人購買中古屋，而非向被告購買，全體區分所有權人 並非均為被告之買賣契約相對人，被告亦未因系爭設施變更 及裝修而受有利益，豈能由被告負擔此筆費用。此外，系爭 設施之所以要支出相關費用以變更使用執照，依原告主張，
係102 年間原告接獲新北市工務局函文，告稱系爭設施若無 申請變更使用執照將有遭拆除之風險。而依該函文記載處罰 之主體為建築物所有權人，且事後於住戶之區分所有權人會 議，決議由原告墊付辦理變更使用執照許可相關費用，並向 區權人收取同意書。故縱有原告所主張之無因管理，無因管 理之本人，應為全體區分所有權人，而非被告等語，並聲明 ：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第222頁反面）： ㈠位於新北市汐止區之系爭建案，係由被告所推出。被告與第 一手買方之間所簽訂之系爭買賣契約，其條款內容如原證12 所示。
㈡本院卷第25頁所示由被告所製作系爭建案之銷售廣告上有記 載「●佩沙羅觀景交誼廳LOUNGE BAR●堤香藝術閱覽區. 克 羅詩水景宴會廳●那不勒斯自然天光健身房●威尼斯景觀游 泳池＆SPA 殿堂●金棕櫚影音劇院兼多功能視聽室●蘇格拉 底多功能社區資訊中心兼橋藝室●珍芳達韻律教室與瑜珈中 心●柏拉圖紳士淑女撞球室●彼得潘兒童遊戲室」（即系爭 設施）等文字。
㈢系爭設施係屬未經建築許可之增設設施（非原屬建造設計圖 ），亦不符合原使用執照之用途。
四、得心證之理由：
原告主張：系爭建案係由被告所推出，且由被告所製作系爭 建案之銷售廣告上有記載「●佩沙羅觀景交誼廳LOUNGE BAR ●堤香藝術閱覽區. 克羅詩水景宴會廳●那不勒斯自然天光 健身房●威尼斯景觀游泳池＆SPA 殿堂●金棕櫚影音劇院兼 多功能視聽室●蘇格拉底多功能社區資訊中心兼橋藝室●珍 芳達韻律教室與瑜珈中心●柏拉圖紳士淑女撞球室●彼得潘 兒童遊戲室」等文字。而系爭設施係屬未經建築許可之增設 設施（非原屬建造設計圖），亦不符合原使用執照之用途， 嗣原告為使系爭設施合法化（包含變更使用執照許可、消防 設備、水權等）共計支出3,808,600 元等情，為被告所不爭 執（見不爭執事項㈠㈡㈢及本院卷第246 頁反面），堪以認 定；至原告依民法不當得利及無因管理之法律關係請求被告 給付3,808,600 元合法化費用，則為被告所否認，並以前詞 置辯，茲敘述如下：
㈠按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義 務不得低於廣告之內容；企業經營者之商品或服務廣告內容 ，於契約成立後，應確實履行，104 年6 月17日修正後消保 法第22條第1 項、第2 項定有明文。而其立法理由為「一、
由於國內眾多食品、藥品、化妝品、家電、3C產品、首飾、 汽車及房地產等商品及服務的廣告誇大不實事件不斷發生， 讓消費大眾對業者的誠信產生質疑，且我國法院有不少判決 ，認為『廣告內容』僅屬於『要約之引誘』，而非『要約』 ，也就是業者無須對其宣傳廣告負責，法院如此的見解，是 對消費者權益的一大損傷。二、由於各類不實廣告充斥電子 或平面媒體，為保護民眾的消費權利，實現公平、正義的消 費社會，爰修正原條文，增列第二項，明定企業經營者之商 品或服務廣告內容於契約成立後，應確實履行，以落實企業 經營者的法律責任，並杜絕不實與誇大的廣告」。是消保法 第22條規定，係欲使企業經營者就其不實與誇大之廣告內容 ，負履行之責任，其規範之重心側重在廣告給付之外在顯示 性內容。若企業經營者所為之廣告內容，並未有不符事實之 給付內容，僅將其給付不符合行政法規之事項，另於書面契 約約定規範，若未達使一般消費者誤認之程度，自不能認為 企業經營者係為誇大不實之廣告，而使企業經營者負有給付 合於行政法規及廣告內容之給付責任。故消費者如信賴廣告 內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約， 於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契 約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。 惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，縱其廣 告之內容不實，應受消保法或公平交易法之規範，難逕謂該 廣告當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號 判決要旨參照）。
㈡查被告與第一手買方之間所簽訂之系爭買賣契約，第8 條地 下層共同使用部分權屬，其中第5 項以「粗體字」記載約定 ：「本契約房屋地下一層，原屬建照設計圖之機房及部分汽 車停車空間，買方完全同意作為游泳池、SPA 區、蒸氣室、 兒童遊戲池、男女更衣室及廁所使用（附件三著淺藍色部分 ）；本契約房屋地下一層，原屬建照設計圖之部分機房、部 分自設機車空間及部分梯廳空間，買方完全同意作為棋藝室 、閱覽區、Loung Bar 區、宴會廳、廚房作業區、清潔室及 男女廁所使用（附件三著橘色部分）；本契約房屋地下一層 ，原屬建照設計圖之部分機房空間及部分梯廳空間，買方完 全同意作為健身房、韻律教室、撞球區、影音劇院及兒童遊 戲區使用（附件三著粉紅色部分）；本契約房屋地下一層， 原屬建照設計圖之自設臨時停車位空間，車道空間及梯廳空 間，買方完全同意作為梯廳使用（附件三著淺綠色部分）。 …惟以上使用空間之規劃倘因涉相關建築法令而需回復原狀 時，買方並不得向賣方請求任何權利瑕疵之主張。」（見本
院卷第105 、106 頁）；又第14條第1 項再次載明：為美化 及提昇本社區居住品質及生活環境水準，買方同意由賣家無 償提供下列設施之規劃、施工，供全體住戶使用並交由管理 委員會管理之（如附件八）：㈠附件八淺藍色部之原屬建照 設計圖之機房、停車場男女廁所及部分汽車停車空間，由賣 方附贈裝潢美化、游泳設施等，並提供SPA 、三溫暖設備等 設施，作為游泳池、SPA 區、蒸氣室、烤箱、兒童遊戲池、 男女更衣室及廁所使用。㈡附件八橘色部分之原屬建照設計 圖之部分機房、部分自設機車空間及部分梯廳空間，由賣方 附贈裝潢美化及防颱窗工程等，作為棋藝室、閱覽區、Loun g Bar 區、宴會廳、廚房作業區、清潔室及男女廁所使用。 ㈢附件八粉紅色部分之原屬建照設計圖之部分機房空間及部 分梯廳空間，由賣方附贈裝潢美化工程，並提供健身器材及 相關設施，作為健身房、韻律教室、撞球區、影音劇院及兒 童遊戲區使用。㈣附件八淺綠色部分之原屬建照設計圖之自 設裝卸停車位空間，車道空間及梯廳空間，由賣方附贈裝潢 美化，規劃作為門廳空間」，且於同條第2 項並以「粗體字 」約明：「…，又前項設施係屬未經建築許可之增設設施， 賣方同意負擔其增設所需費用，惟就其合法性不予承諾或擔 保，倘因政府法令限制無法施作時，買方不得以任何增設之 附贈設施未完工為由，拒絕繳款、交屋或解除契約；倘前項 附贈之增設設施日後施作完成後，如因政府法令或相關因素 所致影響使用或必須移除時，由買方自行負責，亦不得主張 減少本約之買賣價金。」等情，有系爭買賣契約及其附件三 、附件八在卷可佐（見本院卷第100 至117 、201 至205 頁 ）；且依系爭買賣契約之開宗明義亦載明於雙方訂約時，該 份買賣契約曾經買方行使契約審閱權利，並逐條審閱充分瞭 解契約條文（見本院卷第101 、102 頁）；復參酌證人即原 始住戶倪國華於本院審理中結證：我太太是生技公司採購經 理，她經常在看合約，她有看合約的習慣，是有從頭看到尾 系爭買賣契約等語（見本院卷第218 頁反面）；證人即系爭 社區原始住戶許家甄亦證述：我在簽訂系爭買賣契約購買房 屋時，有看過契約。被告有說系爭設施是他們公司贈與的， 不在我們購買範圍內，而是公司贈與給住戶。銷售人員是說 原本是停車場，被告後來改成VIP 區讓我們可以享受公共設 施，有強調是二次施工等語（見本院卷第220 至221 頁）， 則堪認於住戶簽訂系爭買賣契約時，就系爭設施「係屬未經 建築許可之增設設施」、「被告就其合法性不予承諾或擔保 」、「倘前項附贈之增設設施日後施作完成後，如因政府法 令或相關因素所致影響使用或必須移除時，由買方自行負責
」之情形，確已實質審閱其相關約定內容並充分瞭解後，而 同意買受系爭建案之房屋。至於證人倪國華雖證稱：雖有看 契約，但也沒有想到或看得出來裡面所隱含字眼代表這些公 共設施其實是違法。如果契約字眼有明確寫系爭設施是違反 建築法規的設施，我們就會去想到。但是契約上是寫本來是 什麼改成什麼等語（見本院卷第218 頁反面），及證人許家 甄證稱：系爭買賣契約就是提及二次施工，當時並不知道二 次施工是違建的意思等語（見本院卷第221 頁），然上開約 定條款係以「粗體字」載明：「以上使用空間之規劃倘因涉 相關建築法令而需回復原狀時買方並不得向賣方請求任何權 利瑕疵之主張」、「又前項設施係屬未經建築許可之增設設 施，賣方同意負擔其增設所需費用，惟就其合法性不予承諾 或擔保，倘因政府法令限制無法施作時，買方不得以任何增 設之附贈設施未完工為由，拒絕繳款、交屋或解除契約；倘 前項附贈之增設設施日後施作完成後，如因政府法令或相關 因素所致影響使用或必須移除時，由買方自行負責，亦不得 主張減少本約之買賣價金」等語，已如上述，則任何具一般 智識之人應均可清楚明瞭系爭設施屬未經建築許可之增設設 施，則就系爭設施屬行政違法，且若無法施作或必須移除， 需由買方自行負責，顯已敘述甚詳，並無任何隱諱不明之處 。是以，系爭設施既已經被告與買受人特別約明係屬未經建 築許可之增設設施，且如因政府法令或相關因素所致影響使 用或必須移除時，由買方自行負責，亦不得主張減少本約之 買賣價金，則系爭建案之買方並不因上開銷售廣告內容而產 生系爭設施係符合建造執照及使用執照建物之信賴，揆諸上 開說明，不得依消費者保護法第22條規定就此部分主張權利 。故被告並無交付合於建築法規之系爭設施之義務，被告所 為給付並無不合債之本旨之情形。是以，原告主張被告所為 給付不合債之本旨，而為免系爭設施遭到拆除，原告為被告 支出3,808,600 元之合法化費用，致原告受有損害，係受有 不當得利；以及原告為被告代為支出上開費用，係為被告履 行其交付合法系爭設施之義務。故依民法179 條及第176 條 、177 條規定，請求被告給付3,808,600 元，均為無理由， 應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第176 條、第177 條、第179 條規定 ，請求被告給付3,808,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗， 應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 107 年 1 月 12 日
書記官 王曉雁
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