臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1954號
原 告 柳星宇
訴訟代理人 顏火炎律師
被 告 葉林淑惠
訴訟代理人 余閔雄律師
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，經臺灣臺北地方法院移
送前來，本院於民國105 年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、原告於民國105 年1 月24日透過訴外人群聚國際地產有限公 司即台灣房屋特許加盟店之仲介，與賣方陳啟清（即被告之 被繼承人）委任之代理人即訴外人葉欣欣就坐落新北市○○ 區○○段000 地號土地（權利範圍1 萬分之402 ）及其上新 北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼新北市○○區○ ○路0 段00巷0 號4 樓，權利範圍全部）【以下合稱系爭房 地】成立買賣契約，雙方並簽訂不動產買賣契約書（以下簡 稱系爭契約），約定總價金新臺幣（下同）1510萬元。由於 原告購買系爭房地係作為退休後自住之用，購屋之款項為原 告畢生積蓄，故原告為希望能儘速完成交屋手續，遂提前40 日將自備款即第1 、3 期款共453 萬元、仲介服務費15萬元 、代書服務費3 萬元，匯入訴外人第一建築經理股份有限公 司（以下簡稱第一建經公司）履約保證專戶即永豐商業銀行 西門分行帳號00000000000000號帳戶（以下簡稱履約保證專 戶），尾款部分並早已向中國信託商業銀行雙和分行辦理貸 款完畢，只待陳啟清確認餘額後即可撥入履約保證專戶。惟 陳啟清遲遲不願確認餘額，致尾款無法核撥，亦無法辦理交 屋。仲介即訴外人陳俊廷及代書即訴外人林淑娟均多次催促 陳啟清儘速辦理確認餘額，以利撥款及辦理交屋，惟陳啟清 均不願辦理，原告並無任何遲付價金情事。至於點交部分， 簽約時原告已言明，第1 期款151 萬元於簽約後立即匯入外 ，第3 期款302 萬元須俟原告於105 年3 月2 日退休後再以 退休金匯入。惟代書於105 年1 月27日就要求原告儘速匯入 302 萬元以利點交，原告吃驚之餘拼命籌錢變賣財物，並提 早於105 年2 月18日匯入310 萬元，當時雙方同意匯款後5 日內辦理所有權移轉登記，5 日內辦理點交，經代書及仲介 告知原告已於105 年2 月22日移轉登記完竣，最遲於105 年 2 月26日可進行點交，但原告一直等到105 年2 月26日均無
任何消息，而雙方亦從未約定105 年3 月5 日辦理點交。然 於尾款未核撥及未交屋之前，陳啟清竟於105 年2 月26日自 系爭房地所在之大樓（以下簡稱系爭大樓）跳樓身亡，已然 構成物之重大瑕疵。原告甚且在購買系爭房地時曾告訴陳俊 廷，只要是兇宅或同棟有人自殺，原告均不願購買。原告購 買系爭房地乃傾畢生之積蓄欲做養老自住之用，而陳啟清竟 於交屋前在系爭大樓跳樓死亡，不僅造成系爭房地價值重大 減損，原告心理上亦不可能願住在此鬼影幢幢之凶宅，且陳 啟清自殺之事，為仲介向原告告知，經原告詢問仲介及代書 ，均無人知悉陳啟清之繼承人為何人，直到收到陳啟清之母 即被告之存證信函，方知繼承人為被告，而其來函所謂多次 催告辦理點交，約定105 年3 月5 日辦理點交，均屬不實。 是以原告依民法第359 條規定，於105 年3 月25日以台北南 海郵局第000427號存證信函主張解除契約，被告業於105 年 3 月28日收受存證信函，被告應返還已收受之價金453 萬元 。又陳啟清於點交前自殺，造成系爭房地重大瑕疵，依系爭 契約第8 條第1 項約定，請求被告賠償違約金453 萬元。㈡、被告辯稱本件買賣標的物並無存有物之瑕疵云云，然有非自 然身故情事之房屋即一般所稱之凶宅，雖無法律上之定義， 然依一般不動產買賣之交易慣例，係指曾發生凶殺或自殺致 死情事之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接物理 性之損傷，惟就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面嫌惡狀 況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外 ，在心理層面亦會造成相當大之負面影響，故在房地產交易 市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影 響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及 價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一 般適於居住之標的，且有明顯異於周遭環境情形，即與周遭 環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性 原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生 負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格， 應認屬物之瑕疵。再者，房屋是否因為曾有人於此發生凶殺 或自殺致死等非自然死亡情事而成為凶宅，不僅屬個人主觀 面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而 有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安 之心理。故在判斷房屋是否為凶宅，應考量事件發生之經過 、事件經過時間長短等因素，並不以發生非自然死亡之人應 死於屋內為必備要件。又物之價值瑕疵（即交換價值）與效 用瑕疵（即使用價值）之認定，應不限於存在於或出於物之 本身而言，物是否存有瑕疵，應先依當事人主觀之瑕疵概念
，凡可影響物之價值或效用一切關係者，都足夠構成物之瑕 疵，至於宗教信仰因素、時間經過等因素，僅屬價值減損程 度之考量。參考德國民法第434 條第1 項規定，指出判斷買 賣標的物有無瑕疵，有三階段之思考順序：⑴優先審查是否 符合當事人約定之物之性質（主觀瑕疵標準），⑵如當事人 未明白約定時，則依契約所預定之效用而定，亦即雙方當事 人想像該物可使用之情形（半主觀瑕疵標準），⑶最後則依 物是否合乎通常的可使用性或當事人依該契約通常可期待之 性質而定其有無瑕疵（客觀標準），依照理性平均買受人之 期待水平作為標準，解釋上包括外在於標的物之狀況在內， 不以瑕疵之定著點於物之本體為限，亦即明示品質保證之情 形，固無爭議，然於默示品質保證時，則與「預定承擔物具 有一定效用或價值」，難以區分，學者認此情形，不應一概 適用品質保證或一般適用預定效用或價值欠缺之瑕疵，而應 於個案中考量買受人是否有特別保護之必要性。依本院102 年度訴字第2235判決意旨，房屋交屋前之危險負擔，應不限 於發生在專有部分之瑕疵，當然包含主建物，附屬建物之專 有部分及電梯樓梯間、頂樓、屋頂突出物等共有部分均屬於 危險負擔之範圍，因此系爭房地在點交前，屋主自共用部分 之頂樓跳樓死亡之事實，自屬於交付前之瑕疵，尤其是在屋 主自身跳樓自殺之情形，更足以引起原告心理之嫌惡、恐懼 等嚴重負面影響，不僅致使系爭房屋價值嚴重減損，亦使原 告不敢入住使用。
㈢、凶宅之感受確實因人、時間、地點而異，每人可承受之驚嚇 程度確實不能以科學量表進行測試，因為情境無法真實製造 或複製貼上，就社會一般通念上基本是認可凶宅會影響人的 思維與情緒，只是程度大小輕重不同而己，但是最重要的判 斷依據，包括判決與通常說法都認應考量三個面向：事件發 生之經過、時間長短、因素。就事件發生之經過而言，簽約 時陳啟清並未出席，係由葉欣欣簽約，當時因系爭房地尚有 抵押權人葉欣欣之設定，顯見兄妹間有借貸關係存在，原告 誤以為係母、子、妹等人共同投資共買共有，而由葉欣欣代 表。當晚因雙方議價時間冗長，導致疲累不堪，且台灣房屋 網溪營業店之廁所位於2 樓，原告坐輪椅未能使用，強忍急 迫內需迅速簽約，實是信任定型化契約之通用性。隔日原告 用放大鏡才發現葉欣欣係代理，但簽約當時並未表明其係代 理人，亦未出示委任狀。事後陳啟清於預定點交日跳樓死亡 ，原告要求賣方出示委任狀，賣方不僅不配合，甚且要求仲 介不得影印洩露給原告，仲介遲至105 年6 月間方傳送資料 給原告，而該委任狀係以電腦打字加蓋陳啟清之印章，並無
陳啟清之簽名或任何筆跡。自貸款核定、第3 期匯款提早完 成、所有權移轉登記完竣，陸續順利進行所有程序，剩下最 後1 道關卡，陳啟清只要1 通電話打到銀行確認餘額，即可 馬上撥款，為何他不願意打這1 通電話，反而在預定點交日 從系爭大樓頂樓輕生？105 年2 月20日原告誤以為賣方已清 空準備點交，原告曾協同家人及仲介前往系爭房地丈量精確 尺寸，以利家俱擺設及採購。當時原告看陳啟清站在房內， 完全沒有收拾整理的模樣，立即詢問仲介不是說早就己經清 空，結果仲介回答只是被告先搬走，陳啟清要出去租房再搬 東西。陳啟清當下只是茫然的看著原告，最後陳啟清選擇自 殺之途徑、地點、時間點都與點交有密切緊接之牽連。就時 間之長短而言，根本沒有長短，就是選在預定點交的獨特那 1 天在系爭大樓跳樓，也沒有經過轉手或讓記憶得以淡化的 時程。就因果關係或因素而言，陳啟清顯係處於負債狀態， 銀行房貸尚有1100萬元，信用貸款當時尚約有380 萬元，被 告在景美新購一屋價值1600萬元並已遷入，陳啟清無錢無房 還要遷出自行獨居租房，又未與母親同住共享天倫，形隻影 單，原告購買系爭房地不能不謂是間接促成陳啟清必須搬離 的誘發因素，其留戀之情及不願與不捨，可推想而知。綜觀 其神態、情狀、經濟負債、離親人索居、輕生之時間、地點 ，環環相扣，不忍卒睹及回想，已在原告心中烙下極暗黑之 陰影，又如何能若無其事吃睡於其中。從自殺事發前之不願 確認餘額、不願收受匯款、尚未清空整理、拖延點交日期， 再到選定點交日跳樓，整件事件自始至終均顯示陳啟清對點 交之猶豫態度，且有其一致性及一貫性，迫使原告不得不質 疑，陳啟清對買賣之真意及其所欲表達之訊息究竟為何。退 萬步言，如依被告所辯因陳啟清跳樓死亡均不影響住戶主觀 情感、交易上之價值交換，也不會減損價格，何不解約另賣 他人，硬要原告踐行連陳啟清也沒有意願踐行之買賣契約。㈣、依民法第373 條規定，系爭房地交付前之危險責任，由出賣 人承受負擔。點交前陳啟清負有維持系爭房地簽約時品質、 價值、狀態之擔保義務，但陳啟清選擇在原預定點交日105 年2 月26日在系爭房地所在之系爭大樓跳樓死亡，顯然已嚴 重違反並漠視出賣人物之瑕疵擔保義務。依現今社會習慣與 慣行，同棟大樓有跳樓身亡事故者，其市場交易行情均有減 損，向為買家所嫌棄，別層、別戶、別人尚且如此影響深退 遠且鉅，更何況是身亡者為交易當事人一方之屋主，屋內處 處是亡者生活起居之空間與身影回憶，且原告及其2 位女兒 均曾在系爭房地與死者照面過3 次，並非從未謀面交談之陌 生人。舉輕以明重，原告所受之衝擊更勝於他戶不認識、不
相干之自殺情形，被告所舉他案判決與本件情況截然不同， 就一般社會通念不可能奢言毫無瑕疵及未減損價值。原告雖 在標的現況說明書第28項填寫「否」，然原告簽約時系爭大 樓確實沒有發生過非自然死亡事件，不論專有部分或共用部 分，不但仲介一再保證，依當時現況也確實沒有，原告自然 是填寫「否」，但這只是表示於簽約時確實沒有非自然死亡 事件，並不等於同意即使是簽約後、點交前在共用部分自殺 亦無所謂，被告之推論顯然誤導事實真相。且標的現況說明 書是簽約時之現況，但是簽約後尚未點交前，屋主自主選擇 以自殺方式徹底改變原來之「現況」，顯然交易之標的物價 值已經是主、客觀條件大不相同，豈能睜眼說瞎話奢言現況 皆未改變。標的現況說明書也只是說明簽約時系爭房地之狀 況，只能保證過去之品質如何，既不能擴張到未來，對專有 部分之說明也不能順理成章延伸至對共用部分排除之約定， 試問天底下有誰買房子會去約定同意共用部分隨意任人自殺 之條款，當然更不是原告放棄任何情事變更時抗辯權利之無 限上綱賣身契。簽約當時包含專有部分及共用部分均非凶宅 ，標的現況說明書係記載過去專有部分之保證情形，既然當 時包含專有部分及共用部分都符合品質特約要求，自然無需 另外再加註「共用部分」過去亦非凶樓，才會有民法第373 條交付前風險負擔規定，以避免買賣成立且移轉所有權後， 對標的物之利益及危險有加以損害可能，畢竟交付前仍在出 賣人持有支配中。而被告所提出之臺灣高等法院99年度上字 第873 號、100 年度上字第468 號判決意旨，恰好與本件原 因事實相反。是依最高法院72年度台上字第253 號、72年度 台上字2082號判決意旨，所謂105 年2 月22日所有權已移轉 為原告所有，實際上只要未點交就是不在原告實力支配下， 瑕疵擔保責任仍停留在出賣人。
㈤、房屋買賣涉及日後出賣人之告知義務，如陳啟清係於點交後 才跳樓死亡，原告日後自無告知以後買主關於前手自殺之義 務。惟本件係點交前自殺，故原告之告知義務仍不能免除， 則陳啟清自行增加日後交易行情貶損之風險，無由責成原告 片面承受。原告為中度殘障行動不便，出入必以輪椅代步， 加以視力失能，亟需家人陪伴照護，購入系爭房地係為與女 兒一家團圓，並受女兒照顧日常生活所需之用。惟原告與女 兒均患有憂鬱症，長期用藥治療中，情緒己不易掌握，又聽 聞陳啟清因長期憂鬱症跳樓身亡，更是畏怕恐懼。目前女兒 一家三口為單親家庭，均為女性而無男性家人，尚要求母女 入住日日夜夜生活其內，豈不殘忍。現今2 位女兒均表示不 敢入住，原告購屋團圓之目的與預定效用已不能達成，契約
之標的狀況已變更。況依最高法院92年度台上第1625號判決 意旨，因有瑕疵而不能達契約之目的或於原告已無利益，自 可解除契約。上開判決意旨亦指出系爭房地之瑕疵全部應為 整體觀察，如就個別瑕疵情形分別審酌亦欠妥適。原告覓屋 長達3 年，歷經房屋仲介數10家及服務人員20人以上，以仲 介陳俊廷為證，原告最堅持之要求就是不要有發生過自殺或 凶殺事件之大樓，此項要求雖未明定在定型化契約中，但確 實為仲介所明知，原告尚且言明系爭房地前棟面對永貞路那 棟有多人跳樓死亡，請仲介切勿介紹。如系爭房地出賣人係 簽訂系爭契約前死亡，原告絕無可能以同價格買下，正常一 般社會通念之情形下，更不可能預知或可預期屋主點交前會 跳樓，簽約後交屋前原告根本無法掌控風險與瑕疵，但出賣 人可以選擇不影響房屋價值之時間、地點及離開方式。㈥、被告辯稱買賣雙方約定點交日為105 年3 月5 日云云，純屬 事後杜撰虛構與狡飾欺騙，原告原預計105 年3 月2 日退休 生效至銀行辦理相關開戶手續後，才能有新制部分現金入帳 ，甚至舊制部分現金於105 年3 月7 日才匯入原告帳戶，絕 不可能事前約定105 年3 月5 日點交。至於提前近1 個月匯 款目的在提前點交，亦不可能約定105 年3 月5 日。嗣因代 書通知儘早匯款可以提早點交，故提早於105 年2 月18日匯 款，當然是希望依系爭契約所定於5 日內點交。105 年2 月 22日已經移轉所有權登記完竣，代書才會確認105 年2 月26 日係最晚點交日，何來105 年3 月5 日點交之約定，事後亦 不可能約定105 年3 月5 日點交。陳啟清因憂鬱症跳樓身亡 ，仲介表示基於人道考量應給予被告一些時日處理喪事，原 告根本不知被告辦理喪葬之時程，且還在震驚恐懼不知所措 之中，又無被告之聯絡電話，方拜託仲介居中協調，如何可 能急迫約定於105 年3 月5 日進行點交。又陳啟清於105 年 2 月26日跳樓死亡，尚遺有兒子為第一順位繼承人，105 年 3 月5 日當時應尚未拋棄繼承權，依民法第550 條規定，陳 啟清生前或有委任葉欣欣代理房屋買賣事宜，但陳啟清已死 亡，委任關係歸於消滅，除非契約另有訂定，否則葉欣欣亦 無權代理陳啟清進行點交，且被告在其孫子（即陳啟清之子 ）尚未拋棄繼承之前，並不具有繼承陳啟清之資格，被告亦 無法辦理點交。被告辯稱原告先違反義務嚴重貽誤預定點交 日期云云，顯係故意誤導真相。另被告指摘原告降價、減價 之要求是利用不相干事由借題發揮壓低金額云云，實令人哭 笑不得，試問如果能解除契約脫身泥淖，誰還會要求減價， 說得好像是全天下的買家都很期侍利用屋主自殺以取得減價 之機運，那就直接去標購法拍屋豈不是更快、更便宜許多，
何苦大費周章浪費人力、物力、時間、金錢來等待可能自殺 之被告，這種理論豈有天理人倫可言。另如法院認為解除契 約顯失公平，亦備位請求將買賣價金1510萬元，減少為1000 萬元。
㈦、為此，就先位聲明第1 項依民法第259 條第1 、2 項規定請 求，先位聲明第2 項依系爭契約第8 條第1 項約定請求；就 備位聲明依民法第359 條規定請求等情。並聲明： ⒈先位部分：
⑴被告應給付原告453 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵被告應賠償原告453 萬元。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位部分：系爭契約買賣價金應減為1000萬元。二、被告則以：
㈠、陳啟清死亡時間及地點為105 年2 月26日在新北市永和區永 和路1 段18巷5 弄口，斯時系爭房地所有權已於105 年2 月 22日移轉為原告所有。依系爭契約第5 條第5 項約定，雙方 係約定限於賣方產權期間內之專有部分發生自殺情事始須由 賣方負責，是依臺灣高等法院99年度上字第873 號、100 年 度上字第468 號判決意旨，可見當事人之意思就系爭房地是 否屬凶宅，係以建物專有部分於賣方產權持有期間，是否曾 發生兇殺或自殺致死之情事為認定。況發生地點亦非系爭房 地，故依臺灣高等法院99年度上易字第229 號、本院103 年 度訴字第2259號判決意旨及系爭契約第5 條第5 項約定，本 件買賣標的物並無物之瑕疵，原告主張解除系爭契約，顯屬 無據。原告迄今並未依約配合點交及給付剩餘買賣價金，依 系爭契約第3 條第2 項、第7 條第7 項約定，原告逾約定點 交日即105 年3 月5 日均未配合辦理點交，亦已逾系爭契約 約定最後點交日即105 年3 月15日。被告前已於105 年3 月 17日以南港昆陽郵局000048號存證信函告知原告依約撥款及 辦理點交，第一建經公司亦於105 年3 月17日以存證信函催 告原告履行契約義務。故原告陳稱因陳啟清不願辦理確認餘 額致尾款無法核撥云云，恐屬虛妄。
㈡、原告提出學說論著及德國民法規定主張系爭房地為凶宅構成 物之瑕疵云云，恐屬無據，蓋因系爭契約之當事人真意並非 有曖昧不明而另需探求之必要，其理至灼。退步言之，就凶 宅之認定，系爭契約及我國實務見解均著有明確判斷標準， 且系爭契約並未約定準據法為德國民法，我國司法判決所應 適用之法律亦非德國民法，驟然類推適用，必生扞格，原告 主張失所附麗甚明。原告另主張交屋前危險負擔應由出賣人
承擔云云，容有誤會，因民法第373 條規定適用前提係標的 物發生給付不能且不可歸責於雙方當事人時。然本件買賣標 的物目前仍完好如初，並無給付不能之情形，原告就此亦未 舉證說明有何應適用該條規範之情事發生，當無庸適用民法 第373 條規定。原告又主張出賣人有於點交前告知之義務云 云，亦屬無稽。因系爭契約第5 條第5 項約定，即已明定賣 方保證買賣標的物之建築改良物專有部分在賣方產權期間確 無兇殺或自殺致死之情事發生，與原告主張兩相扞格，原告 自應就其主張點交前告知義務之法律或得以排除上開契約約 定之依據，舉證說明之。原告復主張其係為一家團圓而購屋 ，聽聞該事件發生而不敢入住云云。然雙方成立系爭契約係 於105 年1 月24日，原告已依約給付第1 、3 期款項，陳啟 清亦已於105 年2 月22日將系爭房地所有權移轉登記予原告 。而陳啟清於105 年2 月26日死亡，遍查系爭契約所有條款 之約定內容，原告均無任何因出賣人死亡而得以拒絕點交、 拒絕給付尾款、解除契約、要求返還已付買賣價金及減少價 金等依據可言，足徵原告主張實乏所據。原告更主張其覓屋 長達3 年，均要求不欲購買未發生自殺或兇殺之大樓，且未 明定於系爭契約中云云。然證人陳俊廷已證稱：原告對於「 系爭房地如果發生過死亡事件就不考慮購買」一節並未在系 爭契約或仲介契約書中約明、簽訂系爭契約當時未發生自然 或非自然死亡事件、亦未轉達原告上揭要求予陳啟清等語， 原告主張顯不可採。系爭契約第5 條第5 項約定亦僅明定出 賣人保證買賣標的物之建築改良物專有部分在賣方產權期間 確無兇殺或自殺致死之情事發生。再者，證人陳俊廷亦已證 稱：包括系爭房地，其只帶原告看過2 次房屋，益徵原告自 稱過往購屋需求云云，顯屬無稽。
㈢、兩造早於系爭契約約定最後點交日前，即105 年3 月11日於 台灣房屋永和竹林店進行商談，並無原告陳稱被告有意拖延 甚或拒絕出席之情事。該次商談過程中，原告多次刻意討論 出賣人死亡之原因、繼承之法律規定、締約過程是否有代理 、授權書是否有效等議題，以迫使陳啟清之家屬在原告尾款 遲未匯入但仍須面對貸款銀行催付還款之壓力下，接受原告 關於減價之提議，甚至要求由仲介重新銷售系爭房地予他人 ，而原告再以相同之重新銷售價格承受系爭房地等事由，藉 以減少價金，否則不願意配合點交，可見原告於該次商談時 ，顯係意圖藉由不相干之事由，借題發揮以求再次壓低購入 系爭房地之金額。然各該事由均與兩造間已有效成立之買賣 契約，自相矛盾，顯不足採。再者，原告亦早於104 年7 、 8 月間即透過信義房屋所屬員工即訴外人干楦芸，欲以1650
萬元價格購買系爭房地，卻因該價格顯然低於市場行情，故 未成交。原告嗣於105 年初再次委由陳俊廷及訴外人粘子樵 議價，因斯時陳啟清亟需清償巨額債務，始同意以低於周遭 交易市場價格之1510萬元出售系爭房地予原告，亦與交易伊 始之價格1980萬元相去甚遠。在在足證原告於締約之初即已 利用陳啟清急需資金之窘迫困境，刻意以低於市價之數額締 約購買系爭房地，履約過程中又希冀藉由突發陳啟清因罹患 憂鬱症而死亡一事，恁置系爭契約約定條款內容不顧，圖謀 再次壓低系爭房地價格。凡此諸節均與原告一再陳稱雙方磋 商締約過程之萬般苦楚，相去甚遠。原告復要求被告解約另 賣他人、契約目的不達云云，亦有誤會。因系爭房地所有權 既已於105 年2 月22日移轉登記予原告所有，被告何有權限 再轉賣他人。另系爭房屋目前尚存原地，原告刻意不履行點 交義務，何有契約目的不達之情事。原告所陳之事項，均乏 所據，其一再忽略契約約定內容及司法實務見解，刻意持風 馬牛不相干情緒話語混淆，憾甚已矣。
㈣、原告與陳啟清簽約時，陳啟清係因考量農曆正月不宜搬家以 及便利陳啟清有較多時間安排搬遷他處等因素，希望能在農 曆正月後即至少於105 年3 月9 日後始交屋，此於簽約當時 即為原告及仲介所明知，亦為系爭契約書第7 條第7 項約定 點交日期最遲不得逾105 年3 月15日完成之緣由。嗣後代書 林淑娟曾詢問賣方代理人葉欣欣可否提前於105 年2 月28日 連假期間進行點交，葉欣欣基於前述雙方共識及契約約定， 表示無法配合，如欲提前點交，至少亦需陳啟清確認搬家時 間後，始得配合為之。葉欣欣確認陳啟清已排定將於105 年 3 月3 日搬離後，遂向仲介粘子樵表示可配合提前於105 年 3 月5 日點交。原告僅空言雙方原預定於105 年2 月26日點 交云云，並未舉證以實其說。再者，原告既早於陳啟清死亡 前，即已約定105 年3 月5 日點交，足徵原告所稱其根本不 知被告辦理喪葬之時程，絕不可能約定於105 年3 月5 日進 行點交云云，顯係張冠李戴、顛倒事實之詞。另依據系爭契 約第3 條約定反面推知，既然原告已自承系爭房地所有權於 105 年2 月22日辦理移轉登記，原告即負有以金融機構核撥 金額直接向陳啟清貸款餘額為清償之義務，以代尾款之交付 ，此義務之履行亦與陳啟清是否需先確認餘額無關。至於原 告備位係訴請酌減買賣價金，惟其並未敘明相關之原因事實 及理由，自應逕予駁回等語，資為抗辯。
㈤、並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、原告由台灣房屋特許加盟店仲介，與陳啟清委任之代理人葉 欣欣於105 年1 月24日簽訂系爭契約，由原告向陳啟清購買 系爭房地【見本院卷第105 頁反面，並有臺灣臺北地方法院 105 年度訴字第1691號民事卷（以下簡稱北院卷）第5 至35 頁所附之系爭契約1 份為證】。
㈡、原告於105 年1 月27日、105 年2 月18日，分別匯款161 萬 元、310 萬元至第一建經公司之履約保證專戶【見本院卷第 106 頁，並有北院卷第36至37頁所附之國內匯款申請書2 紙 為證】。
㈢、系爭房地所有權業於105 年5 月22日移轉登記予原告【見本 院卷第105 頁反面，並有本院卷第161 至163 頁、第172 至 174 頁所附之系爭房地登記第一類謄本各1 份為證】。㈣、陳啟清於105 年2 月26日在系爭大樓11樓樓頂跳樓自殺身亡 ，墜樓位置為新北市永和區永和路1 段18巷5 弄口之方形水 溝蓋上，被告為陳啟清之唯一繼承人【見本院卷第106 頁、 第122 頁，並有本院卷第54頁所附之相驗屍體證明書1 份為 證，亦經本院調取臺灣新北地方法院檢察署105 年度相字第 323 號相驗卷、本院105 年度司繼字第702 號拋棄繼承卷核 閱無訛】。
四、兩造爭執之事項及本院得心證之理由：
原告主張系爭契約之出賣人陳啟清於系爭房地所在之系爭大 樓跳樓身亡，使系爭契約之買賣標的物即系爭房地成為「凶 宅」而有物之瑕疵存在，原告解除契約後，陳啟清之繼承人 即被告應返還原告已付之453 萬元價金及賠償453 萬元違約 金（先位聲明）或減少系爭契約買賣價金至1000萬元（備位 聲明）等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件 兩造爭執之點厥為：①系爭房地是否因賣方陳啟清跳樓身亡 成為「凶宅」而有物之瑕疵存在？②原告先位之請求有無理 由？③原告備位之請求有無理由？本院判斷如下：㈠、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵 ，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354 條第1 項、 第2 項、第359 條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存 在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定
，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有 瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第 1173號判例意旨參照）。再按出賣人依民法第354 條第2 項 、第360 條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之， 即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成 立。因此出賣人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成 合意，始負有履行該擔保約款之義務。
㈡、又「凶宅」並非民法之用語，亦無相關法規之明確定義。惟 一般房屋市場通常交易觀念所認知之「凶宅」，係指曾發生 兇殺、自殺或其他非自然身故情事之房屋而言。觀諸內政部 於104 年11月25日所訂頒「不動產說明書應記載及不得記載 事項」之「壹、應記載事項」、「二、成屋」、「（四）其 他重要事項」載明：「5.本建物（專有部分）於產權持有期 間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡 之情形，若有，應敘明。」等語至明（見本院卷第144 頁反 面）。參以內政部97年7 月24日內授中辦地字第0970048190 號函略以：「…按本部92年6 月間公告修正之『不動產委託 銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11 內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生 凶殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其本 建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生 凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專 有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分 跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即 未陳屍於專有部分）。…」等語益明。依上開內政部函釋意 旨，已臚列數種構成「凶宅」之情形，包含：在建物專有部 分發生兇殺死亡、在建物專有部分發生自殺死亡、從建物專 有部分跳樓，均限定事故發生（死亡）或求死行為（跳樓） 之地點應為「建物專有部分」及事故發生期間應為「賣方產 權持有期間」之重要因素，據以定義何謂「凶宅」。反面言 之，如事故發生（死亡）或求死行為（跳樓）之地點非屬「 建物專有部分」或事故發生期間非為「賣方產權持有期間」 ，即難遽認屬一般通常情形所認知之「凶宅」。經核上開解 釋顯已平衡買方之心理需求及賣方合理之告知義務，以避免 不當擴大出賣人須負告知義務之標的範圍，應堪作為社會上 一般交易觀念中是否屬於「凶宅」而減少其通常效用或契約 預定效用之物之瑕疵之判斷標準。
㈢、本件原告與陳啟清於105 年1 月24日所簽訂之系爭契約，於 「標的現況說明書」第28項「本建物專有部分（含增改建） 於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒
或其他非自然死亡之情形」之項目業已填載「否」，並由原 告與陳啟清之代理人葉欣欣簽名確認無訛（見北院卷第31頁 ）。原告未舉證證明陳啟清登記為系爭房地所有權人期間， 買賣標的物即系爭房地之建物專有部分（含附屬建物即陽台 、雨遮）曾有發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒、從建物專有 部分跳樓身亡或其他非自然死亡之情形，揆諸前揭說明，已 難遽認系爭契約之買賣標的即系爭房地符合一般房屋交易常 情所認知之「凶宅」而有何減少其通常效用或契約預定效用 之物之瑕疵可言。原告雖主張陳啟清於105 年2 月26日從系 爭房地所在之系爭大樓頂樓跳樓身亡使系爭契約之買賣標的 物成為「凶宅」云云。然陳啟清並非從系爭房地之建物專有 部分（含附屬建物）跳樓，亦非死於系爭房地之建物專有部 分（含附屬建物），且其死亡前即已於105 年2 月22日將系 爭房地所有權移轉登記予原告等節，均為兩造所不爭執，業 如前述（參兩造不爭執之事項㈢、㈣），足見陳啟清死亡時 間並非在其登記為系爭房地所有權人期間，死亡地點亦非在 建物專有部分（含附屬建物）或從建物專有部分（含附屬建 物）跳樓，仍與前揭所述一般房屋交易常情所認知之「凶宅 」不符而有何減少其通常效用或契約預定效用之物之瑕疵可 言。至原告所稱其與陳啟清見面3 次，購買系爭房地可能間 接促使陳啟清必須搬離，其與女兒均因心理因素不願搬入鬼 影幢幢之凶宅，家人團聚之契約目的與效用無法達成云云。 惟原告心理之嫌惡、恐懼，充其量僅為其主觀之想法，並非 判斷「凶宅」或物之瑕疵之標準，業如前述，且系爭契約之 效用與目的係購買房地居住使用，能否與家人團聚充其量僅 是原告購屋居住之動機，要難認原告之女兒不願同住即遽謂 屬契約目的與效用無法達成。
㈣、原告雖又主張其曾多次向仲介陳俊廷表明不願購買曾發生任 何死亡事故之大樓等情，並據證人陳俊廷於本院105 年9 月 26日言詞辯論期日結證無訛（見本院卷第154 頁正、反面） 。惟證人陳俊廷亦於同次期日結證稱：原告上開要求並未轉 達賣方，亦未載明於系爭契約中等語明確（見本院卷第155 頁、第156 頁），且遍查系爭契約亦均無賣方保證系爭房地 及所在大樓具有未發生任何死亡事故之品質。足見原告對於 承購房地之前述特殊需求，充其量僅屬於原告與仲介之間之 約定，既未得賣方同意保證有此品質，亦未形諸於文字記載 於系爭契約中，則「買賣標的物及其所在大樓不能發生任何 死亡事故」一事，自難認業經原告與陳啟清表示意思一致， 揆諸前揭說明，自非屬買賣雙方均合意應由賣方保證之品質 ，故陳啟清於系爭房地所在之系爭大樓頂樓跳樓身亡，自難
遽認有何違反賣方保證品質之物之瑕疵可言。原告雖主張陳 啟清係從系爭房地之共用部分跳樓亦使買賣標的物成為「凶 宅」云云，並提出本院102 年度訴字第2235號判決為其論據 （見本院卷第85至103 頁）。然系爭契約所附之「標的現況 說明書」第28項係載明「本建物『專有部分（含增改建）』 於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒 或其他非自然死亡之情形」之項目，顯然僅針對「專有部分 」說明未發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡 之情形，而未針對「共用部分」為保證品質之說明或合意甚 明。至原告所提出之本院102 年度訴字第2235號判決，細繹 判決理由可知，該案之「標的物現況說明書」係記載「是否 知悉『本標的物』曾經發生兇殺、自殺或非自然身故等因素 致死或求死行為並致死情事（如跳樓死亡）」之項目（見本 院卷第102 頁），自係包含買賣標的之專有部分與共用部分 均有保證品質之合意。足見該案之「標的物現況說明書」與 本案之「標的現況說明書」所載內容並不相同，保證品質之 範圍亦有不同，原因事實容有差異，自不得比附援引而為有 利於原告之認定，遑論該案並非判例，亦無拘束本院之餘地 。至原告提出之期刊論文（見本院卷第78至84頁）及德國民 法規定，經核與前述本院認定減少通常效用或契約預定效用