臺灣士林地方法院民事簡易判決
103年度士簡字第539號
原 告 楓丹白露社區管理委員會
法定代理人 李健德
訴訟代理人 張獻村律師
被 告 柯武昌
訴訟代理人 盧之耘律師
上列當事人間請求給付管理費事件，業經民國104 年12月11日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零柒萬陸仟叁佰陸拾貳元，及自民國一百零三年四月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹萬壹仟陸佰玖拾貳元由被告負擔。本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹佰零柒萬陸仟叁佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張略以：
㈠被告為楓丹白露社區( 下稱本社區) 之區分所有權人，其所 有之建物門牌編號：新北市○○區○○○00號地下2 層( 下 稱系爭建物) ，面積504.99坪，自民國100 年5 月起即未給 付管理費新臺幣( 下同)50 元/ 坪、建設基金10元/ 坪、水 費160 元/ 戶；另依101 年區分所有權人會議決議，自101 年9 月起，管理費提高為70元/ 坪( 其中購地基金20元/ 坪 ) 、建設基金10元/ 坪、水費160 元/ 戶。雖然被告認為依 據101 年12月8 日召開之區分所有權人會議第4 議案決議( 下稱A 決議) ，其應繳之管理費與本社區使用被告所有系爭 建物之基地即坐落新北市○○區○○里○○段○○○○段00 0000地號（系爭土地）作為迴轉道及上方平台等之租金費用 可互相抵銷，故自101 年9 月起，被告只給付購地基金，其 他均未給付。但是A 決議之決議內容是因被告及訴外人林長 惠未提供正確資訊而成立之決議，又林長惠就會議記錄所載 之說明欄內容，並未提出報告交付討論及告知計算方式，亦 未就決議內容有關主席裁決內容作裁決而係林長惠於會後所 偽造；且A 決議亦違反公寓大廈管理條例第32條第1 項規定 ，而此規定為強制規定並屬法定要件，A 決議作成當時僅10 餘人，林長惠明知出席人數及其區分所有權比例合計未達5 分之1 以上，卻仍將該議案付諸表決，其中13人同意2 人異 議，足見A 決議違反上開條文之強制規定，依民法第71條規 定自屬無效。另於102 年4 月27日召開之臨時區分所有權人
會議第3 議案決議( 下稱B 決議) 已撤銷A 會議第4 議案之 決議並繼續催繳被告管理費。是被告積欠管理費至103 年4 月止共計36個月，總計107 萬6,362 元未給付。 ㈡系爭迴轉道係被告之前前手即訴外人原建商中聯信託投資股 份有限公司( 下稱中聯公司) 為興建本社區原始設計之公共 設施，並於Ｂ棟B2建築平面設計圖上以「車道」標示。另其 上方廣場（平台) ，亦為中聯公司設計作為連接B 棟B1建物 大門與室外及其他棟建物，並於其兩側有樓梯通往地下二樓 ，以供原告社區住戶對外通行之用，係屬公寓大廈管理條例 第7 條第2 款及第5 款規定之共用部分，為社區住戶共用之 公共設施，非被告專有，亦非約定由被告專用，本無需將範 圍及使用主體載明於楓丹白露社區管理規約( 下稱系爭規約 ) ，原告即無需支付被告使用費或不當得利。惟被告以系爭 土地所有權全部，係指地面的土地及上方的廣場，致使原告 、社區住戶、及受原告委託與被告協商之委員陷於錯誤；又 被告復與林長惠共同詐欺，作成A 決議。另被告所有之系爭 建物及其基地之前前手即中聯公司，自72年取得系爭建物及 其基地459-4 及459-14地號所有權後，迄100 年4 月出售與 訴外人王閣嚖之前，皆按月給付總面積包含迴轉道、室內消 防、給水及配電設施佔用之土地面積在內之504.99平方公尺 之全部管理費；又被告曾於99年間擔任社區管理委員會主委 ，綜管社區事務，難諉為不知；至於被告之前手王閣嚖未繳 管理費，乃是因和中聯公司有建物移轉爭議，故被告不能以 王閣嚖未繳納為由抗辯其不知道中聯公司有繳費而不需繳費 ，是以被告應繳交管理費。為此，爰依公寓大廈管理條例及 系爭規約之規定，聲明請求：被告應給付原告107 萬6,362 元及自支付命令送達翌日起即103 年4 月26日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則抗辯以：
㈠A 決議已就其應給付之管理費與原告承租使用其所有迴轉道 及上方廣場之租金，達成相互抵銷之合意，即每月應由社區 給付公設使用費2 萬5,757 元( 社區使用75.72 坪) ，而其 應給付原告管理費2 萬5757元( 計算式:429.27 坪x60 元=2 5,757 元) ；因此其給付管理費之義務已因抵銷而消滅，至 於購地基金每月1 萬0,099 元其皆有繳納。且關於A 決議部 分，原告主張出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應 有部分合計未達法定比例者均係決議方法之違法，並非決議 之內容違法，因此在法院撤銷決議前該決議仍屬有效，原告 尚難以其內部決議，為解除或撤銷兩造間就承租系爭房地及 租金數額合意之理由，或為撤銷抵銷意思表示之理由。原告
主張伊詐欺而撤銷其所為之意思表示實無理由，因伊欠缺主 觀之詐欺故意，無容原告依民法第92條第1 項規定撤銷意思 表示之餘地。
㈡系爭迴轉道及其上方之廣場非屬共用部分，依公寓大廈管理 條例第23條第2 項第1 款規定「除共用部分外，約定共用之 範圍應載入規約始生效力」，系爭廣場及迴轉道如有約定共 用，則應載入系爭規約始生效力；原告既未載入規約，自不 生效力。再者，中聯公司與原告間之約定，基於債之相對性 ，其效力僅及於契約當事人之間，其既非契約當事人，則對 其自不生效力。另原告請求之管理費金額不合理，依新北市 地政事務所101 年3 月27日淡土測字第857 號土地複丈成果 圖，原告使用被告所有之區域總計為113.14坪，自應由原告 給付管理費，且系爭建物做為防空避難室使用與一般房屋做 為住宅或營業使用，其管理費之收取，不能等同視之，是原 告請求伊給付與一般房屋每坪相同額之管理費，顯難符合公 平與比例原則，自應減為每月每坪25元，方屬合理。倘不能 減少管理費，原告就無權佔用被告所有房地應負有相當於租 金之不當得利之債務，其可主張抵銷等語，並聲明：請求駁 回原告之訴，如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、得心證之理由：
㈠本件原告為本社區之管理委員會，依法報備並訂有系規約； 又被告為系爭社區之區分所有權人，系爭建物面積504.99坪 ，自民國100 年5 月起即未給付管理費50元/ 坪、建設基金 10元/ 坪、水費160 元/ 戶；另依101 年區分所有權人會議 決議，自10 1年9 月起，收取管理費70元/ 坪( 其中購地基 金20元/ 坪) 、建設基金10元/ 坪、水費160 元/ 戶，迄10 3 年4 月止，共計積欠36個月1,076,362 元等事實。業據提 出公寓大廈管理組織報備證明及楓丹白露社區管理規約、系 爭建物謄本及區分所有權人會議決議影本等件為證，並為被 告所不爭執，堪信為真實。
㈡本件之爭點為：被告得否依Ａ決議其應繳之管理費已與原告 應給付之系爭迴轉道及其上方廣場之相當於租金之費用抵銷 ？另被告抗辯系爭建物只能做為防空避難室使用與一般房屋 做為住宅或營業使用，其管理費之收取不公平，應減為每坪 25元，有無理由？茲分述如下：
1.按專有部分，指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性， 且為區分所有之標的者；共用部分，指公寓大廈專有部分以 外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者； 約定共用部分，係指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者 ，公寓大廈管理條例第3 條第3.4.6 款分別定有明文。又大
廈之約定共用部分須依區分所有人規約之約定而成立，因涉 及該部分區分所有人權利，自須經其同意始得為之（同條例 第33條第1款），並須載明於規約（同條例第23條第2項第1 款），否則不生效力。
2.又按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為 下列各款者，並不得為約定專用部分：二、連通數個專有部 分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷 道、防火巷弄。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權 人生活利用上不可或缺之共用部分」，公寓大廈管理條例第 7 條第2、5款定有明文。
3.經查，系爭B2建物係被告專有部分，且系爭迴轉道所使用之 系爭土地，亦係被告一人所有，此為兩造所不爭執，亦有系 爭建物及土地謄本影本在卷可參，固足信為真實。惟系爭迴 轉道及平台於系爭社區建成之初即已存在，依卷附系爭建物 竣工平面圖及新北市工務局檢送本院新北市○○區○○○00 號地下1 層竣工平面圖可見，系爭迴轉道註明為車道，平台 位置註名為廣場。且系爭迴轉道及其上廣場，均係建商中聯 公司所建，此有使用執照申請書及竣工圖影本在卷可參，且 為兩造所不爭執，並有照片及現場履勘筆錄在卷可證。因此 ，系爭迴車道及其上廣場，自社區興建之始，其用途既經指 定為車道及廣場，以供社區區分所有權人或住戶均有權依其 設置目的及通常使用方法為使用，並屬區分所有權人生活利 用上不可或缺之共用部分，依公寓大廈管理條例第7 條第2 款及第5 款規定，系爭迴轉道及其上廣場，均屬於共用部分 ，不得獨立使用供做專有部分，亦不得約定為專用；本社區 區分所有權人或住戶均有權依其設置目的及通常使用方法為 使用。又被告雖是系爭土地所有權人，但系爭土地面積僅11 0 平方公尺，只是原建商中聯公司申請興建本社區所有10筆 土地之其中一筆，且本社區基地面積共計33244.03平方公尺 ，此有被告所提出之系爭社區使用執照申請書附卷可證，顯 見被告所有之系爭土地，只是社區基地之一小部分，並作為 本社區全部建物之基地之一，自始即非被告所專用或約定專 定。縱被告是系爭土地之唯一所有權人，被告亦不得自由收 益、使用。又被告所有系爭土地只有110 平方公尺，換算只 有33.275坪，如再加上系爭建物室內公共設施2.11坪，並非 被告所主張之75.72 坪或新北市地政事務所101 年3 月27日 土地複丈成果圖共計113.14坪。
4.如上所述，系爭迴轉道及廣場既是共用部分，且係原建商所 興建供社區共用，而非被告自己支付費用所興建，亦未載於 被告系爭建物謄本之內，顯非被告專有亦無約定由被告專用
，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，自應由原告修繕 、管理、維護；被告並無自由使用、管理之必要及可能，故 亦不必支付任何修繕、管理及維護費用；更何況被告或其前 手，亦未曾支付此部分之任何修繕或維護費用。是系爭迴轉 道及廣場並非約定共用，自不必依同條例第23條第2 項第1 款之規定，非經載明於規約者，不生效力。
5.綜上所述，被告以系爭迴車道及廣場係其專有部分，社區使 用其專有部分應支付租金，為本社區系爭A 決議所肯認，並 同意與被告應按月支付之管理費抵銷。惟系爭迴轉道及廣場 ，既係共用部分，而非被告專有部分或約定共用，則就系爭 迴轉道及廣場之性質認定及同意抵銷部分，A 決議內容已明 顯違反同條例第7 條第2 款及第5 款之強制規定，依民法第 71條前段所示，自屬無效。
㈢就被告抗辯系爭建物管理費應減為每坪25元部分： 1.按區分所有權人會議決議之內容違反法令或規約者，無效， 此係依公寓大廈管理條例第1 條第2 項適用民法第56條第2 項之規定。又公寓大廈之共用部分、約定共用部分，係依法 定或約定，由全體區分所有權人共同使用之部分（公寓大廈 管理條例第3 條第4 款、第6 款規定參照），是依公寓大廈 管理條例第10條第2 項之規定，就該部分之修繕、管理、維 護費用，以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為 原則。雖依同條但書規定，區分所有權人會議或規約就該費 用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式， 若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之 原則。又按公寓大廈之管理費用除用於維護、修繕、管理共 用部分、約定共用部分外，並及於公寓大廈整體（含專用部 分）之安全維護（如警衛）、管理組織之人事費、稅捐及其 他基地之經常管理費用等，故區分所有權人會議或規約就管 理費之收取，斟酌區分所有建物面積，甚而依其居住之情形 ，實際獲益程度等訂定負擔標準時，參酌公寓大廈管理條例 第10條第2 項規定，自為法之所許，然仍應符合公平之原則 ，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。故在區分所有 權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權 益發生衝突時，其是否可藉由多數決方式，形成對少數區分 所有權人顯然不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不 悖離「按應有部分比例分擔」之原則。況是否係以損害該少 數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以 審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之 利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受 之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶
全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受 之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的（最高法 院97年度台上字第2347號判決參照）。經查：被告為系爭房 屋之區分所有權人，有依法繳納管理費之義務已如上述。又 被告所有系爭建物，依建物所有權狀之記載，其主要用途為 防空避難室，然依被告所提出使用執照之記載，其可做為店 舖使用，則原告所訂之管理費既係由區分所有權人決議後收 取，系爭建物又得做為店舖使用，用以營利，且店舖之經營 對整體社區之生活安全風險將因之設置而提升，原告收取與 一般房屋每坪同額之管理費，應難認有不合理之處。 2.至於管理費酌減與否及其標準，基於區分所有權人自治之原 則，主張區分所有權人會議決議所訂定管理費收費標準顯失 公平或屬權利濫用之區分所有權人，須內部先行以會議決議 或訂定規約方式決費用基準，而未達其目的，且內部之約定 顯失公平時，始有依法定程序撤銷或由法院直接介入之必要 （民法第799 條之1 第3 項參照）。是以如區分所有權人未 先行依法進行決議更改規約或區分所有權人會議決議之約定 ，當不得逕行要求法院介入衡酌。
㈣系爭迴轉道及廣場既為社區住戶共用之公共設施，非被告專 有，亦非約定共用，故無需將範圍及使用主體載明於系爭規 約，原告亦無需支付使用費或不當得利。又系爭迴轉道及廣 場既為共用部分，被告之所有權於此即受有限制而不得自由 行使，且被告於購買系爭建物前，即曾為系爭社區之主任委 員，管理系爭社區事務及財務收支，則被告於買受系爭建物 及土地時，應已知悉或難諉為不知系爭迴轉道及平台作為系 爭社區所有區分所有權人日常之使用，故原告自無須給付使 用費亦無不當得利。又區分所有權之繼受人，應於繼受前向 管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件， 並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一 切權利義務事項，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第24條 分別定有明文。次按98年1 月23日增訂之民法第799 條之1 第4 項規定：區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人 應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於 約定之內容明知或可得而知者，亦同。而該條項之立法意旨 揭明：區分所有建物之各區分所有人因各專有該建築物之一 部或共同居住其內，已形成一共同團體，而規約乃係由區分 所有人團體運作所生，依團體法法理，區分所有人及其繼受 人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其 拘束；至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人 固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，
特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。經查 ，系爭建物原為原告之前前手中聯公司所有，嗣於99年間移 轉登記與王閣嚖，原告再於100 年5 月19日繼受取得系爭建 物及其基地之所有權，而原告之前前手中聯公司已繳納數十 年的管理費，業經前述認定，且為被告所不爭執，再參以被 告又曾任系爭社區主任委員等情，被告尚難稱其不知悉；惟 衡諸系爭迴車道及廣場乃明顯可見，且買賣不動產非如同買 賣日常生活用品，其價格不菲，衡情買受不動產之人必屬慎 重，原告當無可能對其用途毫不知悉下即輕率購買。因此， 本件繼受系爭建物之被告，就其前手業已按月繳納社區所定 標準之管理費，應屬明知或可得而知，依前揭說明，原告就 其前前手間關於系爭建物而生之權利義務，應受拘束。四、從而，原告依公寓大廈管理條例及系爭規約及決議之規定請 求被告為如本判決主文第一項所示之給付，為有理由，應予 准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依 職權宣告假執行並依同法第392 條第2 項規定，依被告之聲 請宣告被告如預供擔保，得免為假執行。另依職權確定訴訟 費用額為11,692元（第一審裁判費），應由被告負擔。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
士林簡易庭 法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 104 年 12 月 25 日
書記官 吳俊明