臺灣新北地方法院民事判決 104年度訴字第1779號
原 告 吳佩華
訴訟代理人 盧之耘律師
複 代理人 林劭樊
被 告 吳慧美
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國104 年10月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾柒萬元，及自民國一０四年七月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國104 年2 月15日買受原告所有坐落於新北市○ ○區○○段000 地號土地及其上0000建號、門牌號碼新北 市○○區○○路000 巷00號5 樓房屋（下稱系爭房地）， 雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭不動產契約）， 約定買賣總價金新臺幣（下同）12,300,000元（契約款1, 230,000 元、完稅款1,230,000 元、尾款9,840,000 元） ，並特別約定：「一、買方（即被告）於簽約時未及備足 簽約款同意簽署商業本票乙紙新台幣壹佰貳拾參萬元正為 支付，俟民國104 年3 月10日前以現金匯入履保專戶後始 得取回由地政士保管之本票正本。二、買方所支付之簽約 金如有以票據給付者，若買方日後不買時，買方應給付票 據金額作為違約金由賣方沒收，…。」。而被告於簽約時 應未及備齊簽約款，而簽發乙紙面額1,200,000 元之本票 為支付（原告誤載為1,230,000 元），是依前開約定，被 告應於104 年3 月10日前以現金匯入履保專戶，惟期限屆 至，被告並未履行給付簽約款義務，104 年3 月31日原告 以○○○○路郵局存證號碼第000000號函催告被告，請其 於文到七日內將簽約款匯入履保專戶，逾期不履行，原告 將依契約之約定解除契約，並沒收應支付之價款，詎被告 於104 年4 月1 日收受通知後仍置若罔聞，原告乃於104 年4 月13日再以○○○○路郵局存證號碼第000000號函， 為解除契約及沒收價金之意思表示，並於104 年4 月15日 送達於被告。
（二）按系爭不動產買賣契約第十二條第二項約定：「甲方（即 被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋 款及繳納稅費等，應賠償乙方（即原告）自應給付之日起 ，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完 全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙 方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項。」及上 開所示第十七條之特別約定，被告應於104 年3 月10日前 給付簽約款1,200,000 元，但因其遲延給付，依約即應賠 償原告自應給付之日（即104 年3 月10日）起，按買賣總 價款每日千分之零點五計算之違約金，至兩造解除契約時 （即104 年4 月15日）為止，是以，被告應給付原告違約 金221,400 元（計算式：12,300,000×0.5/1000×36＝22 1,400 元）；又依約定，被告違約不買或其他違約情事， 被告應給付票據金額1,200,000 元予原告作為違約金，計 得請求違約金1,421,400 元（1,200,000 元+221,400元） 。
（三）就被告答辯回應以：
1、原告並非企業經營者，自無消費者保護法第11條之1 規定 之適用，故被告辯稱依該條規定得主張系爭買賣契約條款 不構成契約之內容云云，顯有誤會，自不可採。 2、按最高法院93年度台上字第909 號判決參照，本件違約金 約定，明定於兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約第十二條 第二項及第十七條，本件被告既有違約不履行之情事，原 告主張依上開約定計算違約金之數額，並未逾一般社會經 驗及常情，被告抗辯違約金約定過高並請求酌減違約金， 自無可採。
3、被告辯稱系爭房地市價不僅未下跌，甚至較被告簽訂買賣 契約時為高，被告未履行契約，原告反而因此受有利益， 根本無損害發生云云；惟系爭房地市價是否較兩造簽時高 ，應由被告舉證，再者，縱有價差利益存在，該差價係本 件買賣契約解除後，因不動產市場價格上揚之利益，與原 告因被告遲延給付價金，進而解除契約所生損害，本非基 於同一原因事實，無從以原告獲有差價利益，即謂原告未 因被告之不履行債務之行為而受有損害。被告以系爭房地 之市價較兩造簽訂買賣契約時更高，反推原告並未受有損 害，顯係倒果為因，不足採信。況違約之損害，兩造既然 已於系爭契約預先擬定計算標的，本於契約自由原則，自 應予尊重，被告臨訟重行爭執，委實不可採。
（四）綜上，依系爭不動產買賣契約之約定，被告仍負有給付原 告違約金之義務，聲明：⑴被告應給付原告1,421,400 元
，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯以：
（一）就簽約款1,230,000元，被告只付了30,000元。（二）按消費者保護法第11條之1 規定，企業經營者與消費者訂 立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者 審閱全部條款內容，違反者，其條款不構成契約之內容。 又依101 年10月29日內政部內授中辦地字第0000000000號 公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第 1 條規定亦載明契約審期閱期至少五日。再按最高行政法 院100 年判字第1791號判決所認，法務部95年9 月21日法 律字第0000000000號函並對消保法第17條第1 項所定授權 中央主管機關公告定型化契約記載事項屬行政程序法所稱 法規命令解釋有案，企業經營者使用定型化契約時自應受 拘束等，不動產經紀人員使用定型化買賣契約時，自應遵 守屬於法規命令性質之內政部「成屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項」，給予當事人五日以上審閱期間；然 遍查系爭不動產買賣契約，除未載有契約審閱期之文字外 ，原告與居間仲介之全球不動產公司亦均未給付被告五日 以上之契約審閱期，反係在明知被告資金有困難時，不斷 勸誘以簽發本票方式代替簽約金支付以擔保履約，足證被 告於簽約時未能仔細審查買賣契約條款、文字，不及了解 得主張之權利及應負擔之義務，致訂立系爭顯失公平又須 負擔巨額違約金之契約，故被告主張系爭買賣契約條款不 構成契約之內容。
（三）再按民法第252 條規定、最高法院19年上字第1554號判例 、90年度台上字第857 號、93年度台上字第2470號判決參 照，原告並未舉證證明其因被告違約受有何種損害，原告 應先就其損害項目及金額盡舉證之責；再者，即便被告未 依約買受系爭房地，系爭房地市價不僅未下跌，甚至較雙 方簽約時高，故被告未履行契約，反致原告更受有利益， 根本沒有損害發生，況本件被告並非故意違約，僅係因資 金調度發生困難，一時無法籌措鉅額價金，此為原告簽約 前所明知，嗣其再起訴請求高額違約金，實無理由。（四）綜上，懇請斟酌原告違反消費者保護法關於定型化契約審 閱期間之規定，以及原告並未受有損害及兩造經濟實力、 被告態度等，依法酌減違約金，判決駁回原告請求。聲明 ：⑴原告之訴駁回。⑵被告願供膽保，請准宣告免為假執 行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張關於兩造於104 年2 月15日簽訂不動產買賣契約 ，約定由被告以12,300,000元向被告買受系爭房地，並就 簽約款1,230,000 元部分，雙方特別約定：「一、買方（ 即被告）於簽約時未及備足簽約款同意簽署商業本票乙紙 新台幣壹佰貳拾參萬元正為支付，俟民國104 年3 月10日 前以現金匯入履保專戶後始得取回由地政士保管之本票正 本。」，而由被告簽發面額為1,200,000 元之本票予原告 ，惟被告迄至104 年3 月10日止，均未依約將本票面額之 簽約款以現金匯入履保專戶之事實，業據其提出不動產買 賣契約書及本票影本為證（見卷第7 至第13頁），且為被 告所不爭執，應堪信實。
（二）原告主張因被告未依限履行簽約款之給付義務，經原告於 104 年3 月31日以○○○○路郵局存證號碼第000000號函 催告被告，請其於文到七日內將簽約款匯入履保專戶，逾 期不履行，將依契約之約定解除契約，並沒收應支付之價 款，被告於104 年4 月1 日收受通知後仍未給付，原告於 104 年4 月13日再以○○○○路郵局存證號碼第000000號 函通知被告為解除契約及沒收價金之意思表示，並於104 年4 月15日送達於被告等情，亦有其所提存證信函及回執 影本在卷可憑（見卷第14至19頁），且為被告所不爭執， 是系爭不動產買賣契約已於104 年4 月15日經原告合法解 除在案，應堪認定。
（三）又原告主張依系爭不動產買賣契約第十二條第二項及第十 七條第二項約定，被告遲延給付，即應賠償原告自應給付 之日（即104 年3 月10日）起，按買賣總價款每日千分之 零點五計算之違約金，至兩造解除契約時（即104 年4 月 15日）為止，共221,400 元（計算式：12,300,000×0.5/ 1000×36＝221,400 元），並再應給付票據金額1,200,00 0 元予原告作為違約金，共計違約金1,421,400 元等語， 則為被告所爭執，並抗辯系爭買賣契約之簽訂，違反消費 者保護法第11條之1 第1 項所定供消費者30日以內合理審 閱期間及101 年10月29日內政部內授中辦地字第00000000 00號公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」第1 條所定契約審期閱期至少五日之規定，依消費者保 護法第11條之1 第3 項定，系爭契約條款不構成契約之內 容云云。查：
⑴按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠 之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者 之解釋。又，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應 有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違
反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主 張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行 業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複 雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。消費者保護 法第11條、第11條之1 第1 至3 項固分別定有明文。惟上 開消費者保護法規定所規範之對象，乃「企業經營者」與 「消費者」之間所簽訂之定型化契約。而所謂企業經營者 ，按諸消費者保護法第2 條第2 款規定，係指以設計、生 產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者而言；所 謂定型化契約，按同條第9 款規定，則指以企業經營者提 出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之 契約；所謂定型化契約條款，則指企業經營者為與不特定 多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條 款。然查，系爭不動產買賣契約之兩造均為個人，原告僅 係與被告締約，出售系爭房地予被告之人，顯然並非上述 消費者保護法所規定之企業經營者，甚為明確，準此，兩 造間系爭不動產買賣契約自無適用消費者保護法第11條之 1 規定之可言。是被告此部分抗辯，尚無可採。 ⑵又原告雖係以系爭不動產買賣契約第十二條第二項及第十 七條之約定請求被告給付違約金，惟觀以系爭不動產買賣 契約第十二條第二項約定：「甲方（即被告）若有遲延給 付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等， 應賠償乙方（即原告）自應給付之日起，按買賣總價款每 日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。如 甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後 得沒收甲方已給付之全部款項。」，及經兩造另行磋商加 註之第十七條約定：「一、買方（即被告）於簽約時未及 備足簽約款同意簽署商業本票乙紙新台幣壹佰貳拾參萬元 正為支付，俟民國104 年3 月10日前以現金匯入履保專戶 後始得取回由地政士保管之本票正本。二、買方所支付之 簽約金如有以票據給付者，若買方日後不買時，買方應給 付票據金額作為違約金由賣方沒收，…。」，兩造顯然已 就簽約金之給付，特別約定被告得先以本票支付簽約金， 倘被告就此簽約金未依限給付現金取回本票正本而有不買 之違約時，原告得依第十七條第二項約定請求本票金額之 違約金，是於此情形自無再適用系爭不動產買賣契約第十 二條第二項約定之餘地。準此，本件既係因被告於交付簽 約金本票後未依限匯入現金而違約不買，原告除得依系爭 不動產買賣契約第十七條第二項約定請求被告給付違約金 外，要不得併依系爭不動產買賣契約第十二條第二項約定
請求被告給付按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約 金。
⑶末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。又約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條亦有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依 此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後 始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由 債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例 要旨參照）。而違約金是否過高，須依一般客觀事實，社 會經濟狀態及當事人所受損害以為酌定標準，並須就債務 人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益加以 衡量（最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號 判例意旨參照）。兩造就簽約款給付之違約，既已於系爭 不動產買賣契約第十七條第二項特別約定違約金之支付， 不再適用系爭不動產買賣契約第十二條第二項之約定，而 兩造於第十七條復未有損害賠償請求權之保留約定，是就 系爭不動產買賣契約第十七條第二項所約定之違約金，應 屬賠償總額預定性之違約金。
⑷又依系爭不動產契約第十七條第二項約定：「買方應給付 票據金額作為違約金由賣方沒收」，並參以被告所簽發為 簽約款之本票面額為1,200,000 元，原告依約固得請求被 告支付1,200,000 元之違約金，惟審酌兩造於104 年2 月 15日締約後，原告於104 年4 月15日即解除系爭不動產買 賣契約，系爭房地之市場交易價值於此二個月期間尚無重 大波動，原告於被告如期支付1,200,000 元所得收取之二 個月法定利息損失亦僅10,000元（1,200,000 元×0.05÷ 12×2 ），且系爭房地業經為原告於104 年6 月23日再轉 售他人以獲得利益，並斟酌被告之違約情節等情，認本件 違約金1,200,000 元確屬過高，應予核減為400,000 元為 適當。
⑸綜上，原告得請求沒入之違約金應為400,000 元，惟原告 就簽約款1,230,000 元之給付，除簽發乙紙面額1,200,00 0 元之本票外，已支付30,000元之現金，此經被告陳述在 案（見本院104 年9 月9 日言詞辯論筆錄），且為原告未 為爭執，是本件原告所得請求被告給付之違約金，自應扣
除被告已給付之30,000元部分。
（四）從而，原告本於系爭不動產買賣契約第十七條第二項約定 ，請求被告給付370,000 元（即400,000 元-30,000 元＝ 370,000 元），及自起訴狀繕本送達翌日即104 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有 理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回 。
（五）本判決原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰 依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告 假執行，被告陳明願供擔保，請求免為假執行，經核無不 合；至原告敗訴之部分，其假執行之聲請，已失所附麗， 應予駁回。
（六）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與證據調查， 核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 11 月 5 日
民事第一庭 法 官 葉靜芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 104 年 11 月 5 日
書記官 何嘉倫