臺灣高等法院民事判決 103年度上易字第865號
上 訴 人 陳君妮
訴訟代理人 盧之耘律師
被 上訴 人 郭玟鑫
訴訟代理人 江怡品
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國103年6
月19日臺灣新北地方法院102年度訴字第1189號第一審判決提起
上訴，本院於103年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造前於民國102年3月3日簽訂不動產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由上訴人將坐落 於新北市○○區○○段○○段00地號土地，暨其上同段510 建號即門牌號碼新北市○○區○○○路000號5樓，及同段49 5建號即門牌號碼新北市○○區○○○路000號16樓之停車位 （如附表所示，下稱系爭房屋），總計以新臺幣（下同）1, 685萬元出售與伊。嗣伊依約全額給付買賣價金後，於交屋 前始知系爭房屋之公共設施即社區一樓與部分二樓之開放空 間違規封閉為接待大廳等未經核准擅自變更使用，具有未登 記之違建（下稱系爭違建）等情，然兩造簽約時，仲介均未 向伊告知系爭房屋有系爭違建之瑕疵，而現在一樓頂蓋型開 放空間之部分公設違建已於102年6月20日、21日遭新北市政 府工務局強制拆除，致系爭房屋價值減少和伊使用公共設施 之權益受損。再者，上訴人明知有系爭違建存在，卻於出具 之不動產標的現況說明書第6點「建築改良物是否有包括未 登記之改建、增建、加建、違建部分」欄位，勾選「無」。 故系爭房屋之價值及居住安全已減損無法回復，且上訴人故 意不告知瑕疵，伊自得依法主張減少因而遭受損失部分約25 0萬元之買賣價金；另上訴人受領該部分買賣價金即無法律 上原因，亦應返還。為此，爰依民法第359條、第179條及系 爭買賣契約第2條第2項約定請求，上訴人應給付被上訴人25 0萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息 。（原審判決上訴人應給付130萬8,000元，及加計自102年4 月26日起算之法定遲延利息，而駁回被上訴人其餘之訴。上 訴人就敗訴部分不服，提起上訴，被上訴人敗訴部分則未據 聲明不服，非本院審理範圍。）並於本院聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭房屋係位於畫世紀公寓大廈社區，建設公 司於建造大廈時，將公設部分開放空間封閉變更為公用大廳
使用，並非系爭房屋之獨有情形。被上訴人同係住居於新板 特區內，對於上開情事應早已知悉，且系爭不動產買賣契約 締結過程中，仲介曾經告知被上訴人系爭房屋1樓及部分2樓 頂蓋式開放空間是違建等情，並將之納入考量，進而與伊議 定買賣價金，故而不得再據此主張物有瑕疵，請求減少價金 。再者，雖系爭房屋之該棟大廈一樓頂蓋型開放空間之部分 公設違建已於102年6月20日、21日遭新北市政府工務局強制 拆除，然依內政部不動產實價登錄所載資料顯示，系爭房屋 社區公設變更為開放空間後，其房屋價值亦未有減損，反而 被上訴人還有獲利，難認被上訴人受有損害。縱認兩造於議 定買賣價金時，未將系爭房屋上開狀況之價值扣除，然本件 被上訴人係以每坪71.02萬元價格買受系爭房屋，與系爭房 屋同社區之其他戶房屋市價應為每坪75.6萬元行情為低，如 復為減少價金，實失諸公平等語，資為抗辯。並於本院聲明 ：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠兩造於102年3月3日簽訂系爭買賣契約書，總價為1,685萬元 ，被上訴人已全數給付買賣價金予上訴人，兩造於102年4月 28日交屋完成。
㈡系爭買賣契約第2條增建或占用部分，其中第2款約定：「買 賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分 （含經主關機關列管在案備查者），乙方（即上訴人）應誠 實告知。在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者， 甲（被上訴人）乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部份辦 理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆 除）者，則由甲方承擔風險。若乙方於交屋前已收受主管機 關之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則 減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償。」又上訴人於 不動產標的現況說明書第六點「建築改良物是否有包括未登 記之改建、增建、加建、違建部分」欄位，勾選「無」。 ㈢新北市政府工務局102年3月26日北工使字第0000000000號函 文主旨記載：有關本市○○區○○○路000號等（畫世紀） 建築物開放空間封閉部分涉及「未經核准擅自變更使用」一 案，請於102年3月31日前自行拆除完畢，屆期如未依規定拆 除完畢，本局將依建築法等相關規定辦理。系爭違建嗣於10 2年6月20日、102年6月21日遭新北市政府工務局強制拆除。四、被上訴人主張上訴人未告知系爭社區1樓及部分2樓頂蓋型開 放空間違規封閉之系爭違建，而系爭違建已遭新北市政府工 務局於102年6月20日、102年6月21日強制拆除等語，惟為上
訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項 定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值 、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應 具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。本 件被上訴人主張系爭房屋具有系爭違建之存在，為上訴人所 未爭執，堪信為真實。再者，系爭房屋所在社區一樓與部分 二樓之開放空間違規封閉為接待大廳等未經核准擅自變更使 用，事涉公共安全而無法辦理所有權第一次登記，是上訴人 對系爭違建並無所有權及處分權，有關系爭房屋是否存在系 爭違建、系爭違建是否曾經拆除或接獲拆除通知、有無公告 拆除等，涉及被上訴人得使用系爭違建時間久暫，影響其締 約意願，上訴人自負有向被上訴人說明之義務。且兩造締結 之系爭買賣契約書第2條第2款約定：「買賣標的如有未依法 申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分（含經主管機關列 管在案備查者），乙方（即上訴人）應誠實告知，在簽約後 至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲（即被上訴人） 乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分辦理鑑價，減少買 賣價金」（見原審卷第9頁），足見系爭房屋有無違建、系 爭違建在交屋前有無遭舉報拆除，確屬影響被上訴人議定買 賣價金、是否締結系爭買賣契約之重要事項，系爭房屋存在 系爭違建之情形，難謂非出賣標的有減少價值之瑕疵存在， 亦即，系爭房屋是否有違建情形，為系爭房屋買賣之重要事 項，除有特別約定外，上訴人應負瑕疵擔保責任。上訴人辯 稱：建設公司承造系爭房屋時將公設部分開放空間封閉變更 為公用大廳使用，以增添房屋之使用與價值，難謂之為瑕疵 云云，應無可採。
㈡次按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱 之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而 不知有民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未 保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者， 不在此限，民法第355條定有明文。本件上訴人辯稱：被上 訴人於系爭房屋買賣契約成立時，已知悉系爭房屋1、2樓頂 蓋型開放空間違規封閉部份係違建，伊不負擔保之責云云， 無非係以證人即美商易而安公司仲介人員徐浚清、劉秀慧之 證詞為其論據，而證人徐浚清於原審雖證稱：伊居間仲介兩 造間關於系爭房屋之買賣事宜，前後談了1周到2周，有帶被
上訴人看過大概1次。當時帶看屋時有稍微提到因為1樓是頂 蓋型開放空間，兩、三年前來函表示有可能會拆除，伊有稍 微提到有這樣的公告函但是兩三年都沒有執行拆除的動作等 語（見原審卷一第100頁），惟系爭買賣契約書所附不動產 標的現況說明書「建築改良物是否有包括未登記之改建、增 建、加建、違建部分」欄勾選「否」(見原審卷一第20頁)， 且依證人即大河地政士聯合事務所助理劉秀慧證稱：兩造簽 約前有仲介公司之店長、兩造之經紀人、大河地政士聯合事 務所之代書王宏仁及伊在場，伊於兩造簽訂系爭買賣契約前 ，與兩造確認系爭房地之成交價若干及合約相關內容。房屋 現況說明書雖非伊所填寫，惟伊於兩造簽訂買賣契約書前就 重要事項如房屋滲漏水、輻射及氯離子檢測、是否為凶宅加 以說明。伊已向被上訴人告知系爭房屋為頂蓋式的開放空間 ，然未告知可能會被拆除或相對新聞報導。而買賣契約第2 條及買賣契約書所附不動產標的現說明書「建築改良物是否 有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」欄，係指鐵 窗增建、陽台外推、頂樓增建而言，非指公共空間的增建， 故未向被上訴人解說買賣契約書第2條約款內容。簽約過程 從確認雙方身分，詢問價金，有無特約條款，因當時頂蓋式 開放空間，還沒有確定政府是否要拆除，所以只告知是頂蓋 式開放空間。且系爭房屋非係一樓，且伊不清楚該大樓何處 有違建，故於買賣契約書第2條第1款增建或占用範圍欄中勾 選「壹樓空地」，且頂蓋式的開放空間因當時並不確定會被 拆除，故未討論等語（見本院卷第58頁反面至第60頁反面） ，足見上訴人於系爭買賣契約書所附不動產標的現況說明書 第六點「建築改良物是否有包括未登記之改建、增建、加建 、違建部分」欄位，勾選「無」，及系賣買賣契約書第2條 第1款亦未明載增建或占用範圍，系爭買賣契約書約款之解 說人員即劉秀慧亦未對被上訴人告知頂蓋式開放空間係屬違 建。矧證人徐浚清擔任系爭房屋買賣契約之仲介，關於出賣 人曾否告知頂蓋型開放空間封閉部分係違建之瑕疵，與其利 害攸關，證詞難免偏頗，上開證詞，自難憑採，是尚難依證 人徐浚清之證言而為有利於上訴人之認定。此外，上訴人復 未就被上訴人於契約成立時，明知系爭房屋有1、2樓頂蓋型 開放空間違規封閉部分係違建之瑕疵者舉證證明之，其辯稱 ：系爭房屋之買賣價額為每坪71.02萬元，與該社區其他房 屋每坪77萬元計算買賣價金相較，交易行情較低，故伊已告 知系爭違建存在之事實，被上訴人於簽約前及當時即知有系 爭違建之瑕疵，其不負擔保責任云云，尚無可採。是被上訴 人主張其於簽約時不知系爭房屋具有前開瑕疵，堪信真實。
㈢準此，被上訴人既於系爭房屋買賣契約成立時不知悉系爭房 屋1、2樓具有系爭違建之瑕疵，且上訴人故意不告知上開瑕 疵，故上訴人應依民法第354條第1項規定，就上開瑕疵負擔 保之責。是以，被上訴人主張上訴人應就此負出賣人之物之 瑕疵擔保責任，洵屬有據。
五、被上訴人主張上訴人不告知系爭違建之瑕疵，系爭房屋價值 已有減損，應減少買賣價金130萬8,000元等語，上訴人則辯 稱：系爭房屋社區公設變更為開放空間後，其價值未有減損 ，且被上訴人購買系爭房屋之價格，較同社區之其他戶房屋 市價為低，如復為減少價金，實失諸公平云云。經查： ㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9條定有明文。再依系爭買賣契約書第2條第2款約定：「買 賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分 （含經主管機關列管在案備查者），乙方（即上訴人）應誠 實告知，在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者， 甲（即被上訴人）乙雙方同意應按估價師事務所就拆除部分 辦理鑑價，減少買賣價金」(見原審卷第9頁)。兩造於102年 3月3日訂立系爭買賣契約後，嗣於102年4月28日交屋前，新 北市政府工務局已於102年3月26日發函系爭房屋所在之畫世 紀公寓大廈管理委員會，主旨記載：「有關本市○○區○○ ○路000號等（畫世紀）建築物開放空間封閉部分涉及『未 經核准擅自變更使用』一案，請於102年3月31日前自行拆除 完畢，屆期如未依規定拆除完畢，本局將依建築法等相關規 定辦理，請查照。」嗣經新北市政府工務局於102年6月20日 、102年6月21日強制拆除畫世紀公寓大廈社區之違規封閉頂 蓋型開放空間等情，有新北市政府工務局於102年3月26日北 工使字第0000000000號、102年9月5日北工使字第000000000 0號函文附卷可稽（見原審卷一第22頁、第110頁)，故被上 訴人依民法第359條規定及系爭不動產買賣契約書第2條第2 款約定請求減少買賣價金，即屬有據。
㈡系爭房屋因系爭違建而減損價值乙節，業經被上訴人聲請原 審囑託大一不動產估價師事務所鑑定，該鑑定係針對系爭房 屋進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場 現況及系爭房屋依最有效使用情況下，及估價師專業分析後 ，採用比較法、成本法及收益法之直接資本化法等三種估價 方法進行評估，各方法評估結果及最終價格決定如下：系爭 房屋無開放空間公共設施，於102年3月3日估價金額為1,554 萬2,000元，有開放空間公共設施之實際交易價格為1,685萬
元，開放空間公共設施拆除之減損金額為130萬8,000元，減 損率7.76%，有不動產估價報告書附卷可稽（外放證物）。 且依證人即大一不動產估價師事務所負責人謝瀚霆證稱：伊 至系爭房屋所在履勘，被上訴人提出系爭違建遭拆除前之照 片，經伊比對現場屬實。原審囑託鑑定係102年3月3日拆除 後之減損值，故須計算系爭房屋拆除系爭違建後之價值與本 件成交價之差額。比較標的均選擇拆除後的成交案例，計算 出系爭房屋於在勘查時之價值，並經由每個月的房價指數， 回推到簽約時102年3月3日已經拆除開放空間之系爭房屋價 值。依估價技術規則，履勘日期為102年11月29日，故要確 定系爭房地在當日正常交易價值，再依房價指數回推到102 年3月3日之價值。上開比較標的之相關資訊係經由查詢內政 部實價登錄網站而取得。亦即，伊先選擇出102年6月以後之 成交案例，均係系爭違建已拆除之成交案例，計算出102年1 1月履勘時之價格，再以房價指數推算102年3月簽約時無系 爭違建之市場價值。再比較簽約時有公共設施之房地價格， 以推算房地折損的價格。勘估標的如以買賣交易為主，其價 值以比較權重的價值較高，如以收租為主，會以收益價值的 權重較高，系爭房屋係以交易為主，故鑑定時以比較價格權 重較高。比較價格之確定是以交易的案例為主，收益的價格 是以出租的價金來推算價格，所以兩者價格不同等語（見本 院卷第61頁至第62頁反面），故核諸大一不動產估價師事務 所之估價報告書就系爭房屋採用比較法、成本法及收益法之 直接資本化法等三種估價方法進行評估，決定系爭房屋價值 減損金額，當屬適當合理，是上開鑑定結果，應屬可採，尚 難僅以鑑定人未通知上訴人到場，遽認其所為鑑定結果有重 大瑕疵，上訴人辯稱：上開估價報告屬草率評估，欠缺法令 依據，且非適當合理，不具證據參考之價值云云，應無可採 。職是，系爭房屋有系爭違建之瑕疵情形，應減少價金以 130萬8,000元為合理。
㈢上訴人雖辯稱：系爭房屋社區公設變更為開放空間後，成交 價格仍有上漲，足認房屋價值並未減損云云，惟系爭房屋是 否因瑕疵致價值減損，係以瑕疵交易標的之實際價值是否低 於交易時價格為斷，與同社區房屋交易漲跌之獲利或虧損無 涉，且房屋買賣之交易價格，除與買賣標的之樓層、座向有 關，買賣雙方之議價能力亦為重要因素，上訴人辯稱：系爭 房屋附近房價已漲，並無價值減損云云，洵無可採。六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同。又受領人 於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所
得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息 ，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第179條、第182條 第2項分別定有明文。本件被上訴人依民法第359條規定及系 爭買賣契約書第2條第2款之約定，向上訴人請求減少價金13 0萬8,000元，既屬有據，上訴人基於系爭買賣契約受領上訴 人交付之系爭買賣價金，嗣因被上訴人行使減少價金請求權 ，上訴人受領該部分價金之法律上原因即不復存在，致被上 訴人受有損害，其應返還該不當利得130萬8,000元。七、綜上所述，被上訴人本於瑕疵擔保請求權及不當得利返還請 求權，請求上訴人給付130萬8,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日即102年4月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付， 並依聲請分別為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回 。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 2 日
民事第十一庭
審判長法 官 鄭純惠
法 官 陳秀貞
法 官 徐福晋
正本係照原本作成。
不得抗告。
中 華 民 國 103 年 12 月 2 日
書記官 吳金來
不得上訴
附表：
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│土地標示 │
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│編│土地坐落 │地目│ 土地面積 │權利範圍 │
│號│ │ │（平方公尺）│ │
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│1 │新北市板橋區新板│ 建 │ 3089.10 │167/100000│
│ │段二小段11地號 │ │ │ │
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│建物標示 │
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│編│建號 │基地坐落 │建物門牌 │ 建物面積 │備考 │
│號│ │ │ │（平方公尺）│ │
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│1 │新北市板橋區新板│新北市板橋區新板│新北市板橋區漢生│五層:40.50 │1.權利範圍全部 │
│ │段二小段510建號 │段二小段11地號 │東路248號5樓 │附屬建物: │2.共有部分: │
│ │ │ │ │(陽台)4.98 │ 同地段639建號 │
│ │ │ │ │(雨遮)1.30 │ (2880.3平方公尺 │
│ │ │ │ │ │ 權利範圍375/100000) │
│ │ │ │ │ │ 同地段642建號 │
│ │ │ │ │ │ (2516.81平方公尺 │
│ │ │ │ │ │ 權利範圍160/100000) │
│ │ │ │ │ │ 同地段643建號 │
│ │ │ │ │ │ (10362.05平方公尺 │
│ │ │ │ │ │ 權利範圍77/100000) │
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│2 │新北市板橋區新板│新北市板橋區新板│新北市板橋區漢生│十六層:10.02│1.權利範圍122/21101 │
│ │段二小段495建號 │段二小段11地號 │東路246號16樓 │ │2.共有部分: │
│ │ │ │ │ │ 同地段643建號 │
│ │ │ │ │ │ (10362.05平方公尺 │
│ │ │ │ │ │ 權利範圍21101/100000)│
│ │ │ │ │ │3.分管停車位編號:46 │
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