宣 示 判 決 筆 錄
103年度北簡字第1792號
原 告 陳玉書
訴訟代理人 蔡世祺律師
何念屏律師
被 告 夆典科技開發股份有限公司
法定代理人 郭國華
訴訟代理人 盧之耘律師
受告知人 陳戈遠
受告知人 劉比月
受告知人 黃德昌
上列當事人間103年度北簡字第1792號給付違約金事件，於中華
民國103年7月16日言詞辯論終結，同年8月7日下午5時在臺灣臺
北地方法院臺北簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 張明輝
書記官 李易融
通 譯 林素先
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載於下：
主 文
被告應給付原告新臺幣409,960元，及自民國103年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣4,410元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣409,960元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟 法第24條定有明文。本件依兩造所訂「房屋預定買賣契約書 」第18條及「土地預定買賣契約書」（原證2）第9條：「凡 因本約有關事項而涉訟者，雙方同意由台北地方法院為第一 審管轄法院。」，依上開規定，本院對本件為有管轄權。二、原告起訴主張：原告與訴外人陳玉曆（原告之胞妹，已歿） 於民國（下同）98年6月18日共同與被告簽訂「房屋預定買 賣契約書」、「土地預定買賣契約書」，向被告購買座落於 台北市○○區○○段○○段0000地號之「夆典百富」預售屋 建案G戶5樓房屋及地下5層143號停車位暨土地應有比例持分 （下稱系爭不動產），約定價金分別為新台幣（以下同） 545萬2,000元、722萬8,000元，共計1,268萬元（計算式：
722萬8,000元＋545萬2,000元＝1,268萬元），系爭建案並 經台北市政府都市發展局於98年1月16日核發98建字第0038 號建造執照在案。據兩造所簽訂之「房屋預定買賣契約書」 第6條之約定：「本建物之工程依法最遲應於民國98年12月 31日以前申報開工，並自開工報准日起算1,080個日曆天取 得使用執照，並以向建築主管機關取得使用執照為完工日」 ，經雙方用印確認，有拘束雙方之效力。參諸98建字第0038 號建造執照之建築工程開工申報書及台北市政府都市發展局 使用執照存根，可知系爭建案乃於98年8月18日開工，被告 依約定應於開工日起算後1,080個日曆天內即101年8月2日以 前（101年為潤年，101年2月有29個日曆天）向主管機關「 取得」使用執照完工，詎料，被告遲至102年5月6日始取得 使用執照，未於約定時間完工，共計遲延277日，洵屬違約 。關於上開買賣契約之權利，原告雖於101年1月19日簽定「 土地建物讓渡書」將上開買賣契約之權利義務全部讓與予訴 外人陳玉曆，然訴外人陳玉曆於102年9月18日因病死亡，有 國立臺灣大學醫學院附設醫院死亡證字1203號死亡證明書、 訴外人陳玉曆之戶籍謄本可稽，原告為訴外人陳玉曆之胞姐 ，訴外人陳玉曆於死亡前曾於101年7月23日擬定一份自書遺 囑，其中略以：「1、指定陳玉書為遺囑執行人。」、「2、 夆典百富預售屋權利（5g戶）。Audi A3車號000000汽車一 輛。首飾及其餘動產、基金、保險撫卹以外之權利由陳玉書 繼承。」，不僅指定原告為遺囑執行人，並已將夆典百富預 售屋之權利均交由原告繼承之，原告自有權利向被告依上開 契約之法律關係，向被告請求違約金。依系爭「房屋預定買 賣契約書」第8條第8項及「土地預定買賣契約書」第5條第8 項均約定：「乙方如逾本約之約定時間完工時，就其未完工 之部分，每逾一日應按乙方已繳價款萬分之五計算遲滯金予 乙方。」，又第24條後段亦約定：「任何一方如有違反本約 規定情事，該共同簽署土地預定買賣契約書亦併以違約論處 ，雙方絕無異議。」，從而被告如有遲延完工之情事，自得 以所繳納之房屋價款及土地價款併同計算違約金之數額。被 告違約遲延277日後始於102年5月6日始取得使用執照完工， 惟於被告取得使用執照之前，原告與訴外人陳玉曆已繳納第 1期至第17期土地及房屋分期款共296萬元予被告（計算式如 附表），有發票及收據可證，故被告應依契約給付予原告之 遲滯金為40萬9,960元（計算式：2,960,000×0.05％×277 ＝409,960元）。爰依兩造簽定之「房屋預定買賣合約書」 第6條、第8條第8項、第24條及「土地預定買賣合約書」第5 條第8項約定，請求被告給付40萬9,960及法定遲延利息。並
聲明：被告應給付原告409,960元及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 對被告抗辯之陳述：
㈠據系爭契約書原定型化條款第6條本文略以：「本建物之 工程依法最遲應於民國98年12月31日以前申報開工，並自 開工報准日起算1,080個日曆天申請使用執照，並以向建 築主管機關取得申請執照為完工日」，業經雙方合意將系 爭條款磋商為：「本建物之工程依法最遲應於民國98年12 月31日以前申報開工，並自開工報准日起算1,080個日曆 天取得使用執照，並以向建築主管機關取得取得執照為完 工日」，雙方合意於磋商時將申請執照為完工日修改為取 得執照為完工日，故對於系爭契約中申請執照至取得執照 期間之危險負擔，已由原來買方負擔移轉成賣方負擔，此 亦為雙方修正系爭條款主要精神所在，故無論申請至取得 執照間所生遲延損害之原因是否係可歸責賣方，均應由賣 方負擔，要屬無疑。被告雖抗辯其取得執照遲延之原因乃 係因鄰損事件等不可歸責於賣方之事由，故遲延之責任不 應由賣方負擔云云，顯與雙方修改之契約精神不符，實難 採信。
㈡雖據系爭契約第6條第3款之規定：「但有下列情事之一者 ，其期間不計入前開工作天數：……（三）因一切不可抗 力（如：水災、火災、地震、颱風、鄰損、抗爭）或政府 法令變更及其他不可歸責於乙方之事由致乙方不能施工時 ，其停工期間不計入工期」，顯見本條項所適用之期間， 乃係於系爭建物真正施工之期間，而不包含已完工至取得 執照期間；復依台北市政府都市發展局102使字第0118號 使用執照存根，可知本案建物於101年1月6日早已完工， 故於本日以後之遲延責任，賣方均無法依本條免責，故被 告所抗辯鄰損案件導致取得執照發生遲延，應依系爭契約 第6條第3款予以免責云云，自無足採。
㈢被告另抗辯因原告事後出賣房屋獲有利益，並無損害，故 應酌減違約金云云，惟原告於被告遲延完工時即受有無法 使用收益系爭房屋之損害，以及已給付買賣價金無法隨意 動用而損失之利息，被告以事後因原告自行出賣房屋獲得 之利益反推原告當時並未受有損害，乃係倒果為因，實不 足採。又，關於遲延之損害雙方既然已於系爭契約書預先 擬定計算標準，本於契約自由原則實應予以尊重，被告臨 訟重行爭執，顯失所據。
三、被告之抗辯：
１、被告並未遲延完工，原告請求給付違約金無理由：
（一）原告提起本件訴訟，係以「兩造所簽訂之『房屋預定買賣 契約書』第六條之約定：『本建物之工程依法最遲應於民 國98年12月31日以前申報開工，並自開工報准日起算1080 個日曆天取得使用執照，並以向建築主管機關取得使用執 照日為完工日』，…，系爭建案乃於98年8月18日開工， 被告依約定應於系爭開工日起算1080個日曆天內即101年8 月2日以前向主管機關取得使用執照完工，…，被告遲至 102年5月6日始取得使用執照，未於約定時間完工，共計 遲延277日，洵屬違約云云。」請求被告給付違約金。（二）惟查上開「房屋預定買賣契約書」第六條但書約定，「但 有下列情事之一者，其期間不計入前開工作天數：…（三 ）因一切不可抗力（如：水災、火災、地震、颱風、鄰損 、抗爭）或政府法令變更及其他不可歸責於乙方（即被告 ）之事由，致乙方（即被告）不能施工時，其停工期間不 計入工期。」本件系爭建案工程，被告係委由訴外人昌吉 營造股份有限公司（下稱昌吉公司）施工，是因昌吉公司 施工造成鄰損事件，臺北市政府都市發展局就本建案予以 列管不核發使用執照，並於101年4月25日命承造人昌吉公 司與受損鄰房開協調會議，嗣於102年3月21日臺北市政府 都市發展局始發函撤銷損鄰列管，並於同年5月6日始核發 使用執照。是本件建案於102年5月6日始取得使用執照， 係因鄰損事件而由臺北市政府都市發展局就本件建案予以 列管，致未核發使用執照，是依前開約定，該鄰損期間， 自應不計入工期，是自臺北市政府都市發展局發函第一次 協調會議即101年4月25日起算，至102年5月6日取得使用 執照，期間共377天應不計入工期，被告並未遲延完工， 原告主張被告遲延277日完工，顯屬無由。
２、原告未受有任何損害，不得請求違約金：
如前所述，被告並未遲延完工，原告請求給付違約金，實 屬無理。退萬步言之，縱認被告確有遲延完工之情，原告 得請求違約金，然：查「約定之違約金額過高者，法院得 減至相當之數額，為民法第251條、第252條所明定，不問 其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用。又違 約金之約定是否過高，應依違約金係屬懲罰之性質或屬於 損害賠償約定之性質而有不同，若屬前者，應依一般客觀 事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標 準；若為後者，則應依當事人實際上所受損害為標準，酌 予核減。」最高法院九十五年度上易字第三十九號判決著 有明文。本件原告買受系爭房地，乃係轉賣投資之用，並 非為自住，於102年8月即以1625萬元售出，是縱如原告主
張者，被告完工期應於101年8月2日完工，而被告遲至102 年5月6日始完工，然此期間房價上漲，是原告非但未受有 損害，倒因而獲有利益，原告請求被告依約定給付其違約 金，衡情其違約金實屬過高。是倘鈞院認依法被告應給付 違約金，則懇請鈞院賜依民法第二百五十二條之規定予以 減免。
並答辯聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，請准供擔 保免為假執行。
四、原告主張之事實，業據提出房屋預定買賣契約書、土地預定 買賣契約書、台北市政府都市發展局98建字第0038號建造執 照存根、98建字第0038號建造執照之建築工程開工申報書、 台北市政府都市發展局102使字第0118號使用執照存根、國 立臺灣大學醫學院附設醫院死亡證字1203號死亡證明書、陳 玉曆之戶籍謄本、陳玉曆之自書遺囑、夆典百富房屋款統一 發票暨土地款收據16頁為證，被告對於上開證據不否認為真 正，對於約定以取得使用執照日為完工日一節，亦不爭執， 均堪認為真正。惟被告另以上開情詞置辯。是兩造間之爭點 在於：㈠系爭建案於101年4月25日承造人昌吉公司與受損鄰 房開協調會議，嗣於102年3月21日臺北市政府都市發展局始 發函撤銷損鄰列管，並於同年5月6日始核發使用執照，上開 鄰損期間，應否計入工期？㈡如上開鄰損期間應計入工期， 則上述鄰損案件導致取得執照發生遲延，是否屬不可歸責被 告之事由？被告可否依系爭契約第6條第3款主張免責？㈢被 告取得使用執照有無遲延？原告請求給付違約金是否有據？ ㈣被告抗辯違約金過高並請求減免違約金是否可取？五、得心證之理由
㈠關於爭點㈠：系爭建案於101年4月25日承造人昌吉公司與受 損鄰房開協調會議，嗣於102年3月21日臺北市政府都市發展 局始發函撤銷損鄰列管，並於同年5月6日始核發使用執照， 上開鄰損期間，應否計入工期？
⒈兩造就上開期間屬於鄰損期間一節均不爭執，堪認為真正。 而查，系爭契約第6條第3款雖約定：「……但有下列情事之 一者，其期間不計入前開工作天數：……（三）因一切不可 抗力（如：水災、火災、地震、颱風、鄰損、抗爭）或政府 法令變更及其他不可歸責於乙方之事由，致乙方不能施工時 ，其停工期間不計入工期。」（本庭卷第12頁），惟系爭建 案之竣工日期為101年1月6日，有使用執照存根在卷可稽(本 庭卷第33頁），顯其該主體建築工程於受列管前即已竣工， 不生停工期間不計入工期之問題，不在上開條項所約定之不 計入工期範圍，被告所辯尚無可取。
⒉另查，上開受列管者為承造人昌吉營造股份有限公司，而非 被告（見本庭卷第68至71頁），而昌吉營造股份有限公司為 被告之承攬人，故如被告縱因此而受有遲延完工之損害，自 非不得依承攬規定向該承造人（即承攬人）請求賠償，但不 得將該等遲延損害賠償責任歸由買受人之原告承擔。 ⒊綜上，被告辯稱系爭建案於101年4月25日承造人昌吉公司與 受損鄰房開協調會議，嗣於102年3月21日臺北市政府都市發 展局始發函撤銷損鄰列管，並於同年5月6日始核發使用執照 ，上開鄰損期間，不應計入工期云云，尚非可取。 ㈡關於爭點㈡：如上開鄰損期間應計入工期，則上述鄰損案件 導致取得執照發生之遲延，是否屬不可歸責被告之事由？被 告可否依系爭契約第6條第3款主張免責？
⒈依上開系爭契約書原定型化條款第6條本文文字之約定略以 ：「本建物之工程依法最遲應於民國98年12月31日以前申報 開工，並自開工報准日起算1,080個日曆天申請使用執照， 並以向建築主管機關取得申請執照為完工日……」，嗣經雙 方合意將上開條款磋商變更為：「本建物之工程依法最遲應 於民國98年12月31日以前申報開工，並自開工報准日起算 1,080個日曆天『取得』使用執照，並以向建築主管機關取 得取得執照為完工日……」（本庭卷第12頁），足見雙方合 意於磋商時將申請使用執照為完工日修改為「取得」使用執 照為完工日，故對於系爭契約中申請使用執照至取得使用執 照期間之危險負擔，已由原來買方負擔移轉成賣方負擔，此 為兩造上開修正系爭條款主要精神所在，從而，不論申請至 取得使用執照間所生遲延損害之原因是否係可歸責賣方，自 均應由賣方負擔，亦堪認定。被告抗辯其取得使用執照遲延 之原因乃係因鄰損事件等不可歸責於賣方之事由所致，遲延 之責任不應由伊負擔云云，與上開契約約定之精神不符，即 無可取。
⒉綜上，被告抗辯依系爭契約第6條第3款主張免責云云，亦非 可取。
㈢關於爭點㈢：被告取得使用執照有無遲延？原告請求給付違 約金是否有據？
⒈按兩造所簽訂之「房屋預定買賣契約書」第6條約定：「本 建物之工程依法最遲應於民國98年12月31日以前申報開工， 並自開工報准日起算1,080個日曆天取得使用執照，並以向 建築主管機關取得使用執照為完工日」，為兩造所不爭執， 自有拘束訂約雙方之效力。再參諸98建字第0038號建造執照 之建築工程開工申報書及台北市政府都市發展局使用執照存 根可知，系爭建案之開工日期為98年8月18日，被告依約定
應於開工日起算後1,080個日曆天內即101年8月2日以前（按 101年為潤年，101年2月有29個日曆天）向主管機關「取得 」使用執照為完工日，惟被告遲至102年5月6日始取得使用 執照，有該使用執照存根在卷可參（本庭卷第33頁），顯未 於約定時間完工，共計遲延277日，原告主張被告違約一節 ，自屬有據。
⒉依上開「房屋預定買賣契約書」第8條第8項及「土地預定買 賣契約書」第5條第8項均約定：「乙方如逾本約之約定時間 完工時，就其未完工之部分，每逾一日應按乙方已繳價款萬 分之五計算遲滯金予乙方。」，第24條後段亦約定：「任何 一方如有違反本約規定情事，該共同簽署土地預定買賣契約 書亦併以違約論處，雙方絕無異議。」，從而被告如有遲延 完工之情事，原告自得以所繳納之房屋價款及土地價款併同 計算違約金之數額。被告違約遲延277日後始於102年5月6日 始取得使用執照完工，經查，原告與訴外人陳玉曆已繳納第 1期至第17期土地及房屋分期款共296萬元予被告（明細詳如 附表），有發票及收據可證，並為被告所不爭執，亦堪認屬 實。是原告請求被告應依契約給付遲滯金40萬9,960元(計算 式：2,960,000×0.05％×277＝409,960元)，被告就此金額 亦未表爭執，自屬有據。
⒊被告雖另抗辯因原告事後出賣房屋獲有利益，並無損害，故 應酌減違約金云云，惟查，原告於被告遲延完工時即受有無 法使用收益系爭房屋之損害，及已給付買賣價金無法隨意動 用而損失之利息，不因其事後是否以高於原買價出售該不動 產而改變；被告以事後因原告自行以高於原買受價格出賣房 屋獲得之利益，反推原告當時並未受有損害，係倒果為因， 實不足採。況關於遲延之損害雙方既然已於系爭契約書預先 擬定計算標準，本於契約自由原則，法院應予尊重，被告臨 訟重行爭執，亦失所據，而無可取。併予敘明。 ㈣關於爭點㈣：被告抗辯違約金過高並請求減免違約金是否可 取？
⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二 百五十二條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準； 約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第 二百五十二條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出 之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人 約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違 約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任
，況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體 現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、 對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由 意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違 約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約 定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院 亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，最高法院七十九年台 上字第一九一五號、九十三年台上字第九０九號著有判例、 裁判闡釋甚明。
⒉依上開「房屋預定買賣契約書」第8條第8項及「土地預定買 賣契約書」第5條第8項均約定：「乙方如逾本約之約定時間 完工時，就其未完工之部分，每逾一日應按乙方已繳價款萬 分之五計算遲滯金予乙方。」，第24條後段亦約定：「任何 一方如有違反本約規定情事，該共同簽署土地預定買賣契約 書亦併以違約論處，雙方絕無異議。」，而被告有上開遲延 完工之情事，業論述如上，原告主張以所繳納之房屋價款及 土地價款依上開約定併同計算違約金之數額，核並未逾一般 社會經驗及常情。被告抗辯本件違約金之約定過高並請求減 免違約金，並無可取。
六、綜上所述，原告主張為屬有據，被告上開所辯均無可取。再 按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之五，民法第二百二十九條第一項、第二項、第二 百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。從而，原 告依兩造訂定之上開「房屋預定買賣合約書」第6條、第8條 第8項、第24條及「土地預定買賣合約書」第5條第8項約定 ，請求被告給付遲滯金（違約金）40萬9,960(計算式如上） ，及加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、末按下列各款之判決，法院應依職權宣告假執行：（三）就 第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決；（五）所命給付之金額或價額未逾新臺幣五十 萬元之判決，民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款、第 五款亦有明定，本件為適用簡易程序所為被告敗訴判決，且
所命給付金額未逾五十萬元，爰依職權宣告假執行，並酌定 相當擔保金額宣告被告得供擔保免為假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，暨 被告其餘關於下雨天、地震等未能施工日期之證據抗辯部分 ，於判決結果均不生影響，爰不一一論列；受告知人亦具狀 表明無參加訴訟必要，被告亦表示無意見，爰不命其等參加 訴訟，均併此敘明。
九、本件訴訟費用為裁判費，金額確定如主文所示。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 李易融
法 官 張明輝
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（10048臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 103 年 8 月 7 日
書記官 李易融
附表：
期款 款項 日期 數額 合計
1、 房屋
（第1、2期款） 98 / 6 / 30 545,000 1,270,0002、 土地
（訂金、簽約金）98 / 7 / 7 725,0003、 房屋
（第3期款） 98 / 9 / 25 120,000 280,000 土地
（開工款） 98 / 10 / 2 160,000
4、 房屋
（第4期款） 98 / 11 / 2 60,000 140,000 土地
（收樣完成） 98 / 11 /16 80,000
5、 房屋
（第5期款） 99 / 2 / 24 60,000 140,000 土地
(連續壁完成） 99 / 3 / 10 80,000
6、 房屋
（第6期款） 99 / 6 / 17 60,000 140,000 土地
(土方開發完成) 99 / 7 / 29 80,000
7、 房屋
（第7期款） 99 / 8 / 4 40,000 90,000 土地
(地下5樓版完成) 99 / 8 / 25 50,0008、 房屋
（第8期款） 99 / 9 / 7 40,000 90,000 土地
(地下4樓版完成) 99 / 9 / 27 50,0009、 房屋
（第9期款） 99 / 10 / 11 40,000 90,000 土地
(地下3樓版完成) 99 / 10 / 25 50,00010、 房屋
（第10期款） 99 / 11 / 8 40,000 90,000 土地
(地下2樓版完成) 99 / 11/ 19 50,00011、 房屋
（第11期款） 99 / 12 / 6 40,000 90,000 土地
(地下1樓版完成) 99 / 12 / 23 50,00012、 房屋
（第12期款） 100 / 1 / 3 40,000 90,000 土地
(1樓版完成) 100 / 1 / 21 50,00013、 房屋
（第13期款） 100 / 2 / 17 40,000 90,000 土地
(4樓版完成) 100 / 3 / 7 50,000
14、 房屋
（第14期款） 100 / 3 / 22 40,000 90,000 土地
(7樓版完成) 100 / 4 / 21 50,00015、 房屋
（第15期款） 100 / 5 / 9 40,000 90,000 土地
(10樓版完成) 100 / 6 /20 50,00016、 房屋
（第16期款） 100 / 7 / 4 40,000 90,000 土地
(13樓版完成) 100 / 8 / 22 50,000
17、 房屋
（第17期款） 100 / 9 / 5 40,000 90,000 土地
(屋頂頂樓版完成)100 /10 / 5 50,000 合 計 2,960,000
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