損害賠償等
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,101年度,2468號
TPDV,101,訴,2468,20140304,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第2468號
原　　　告　中圓寵物股份有限公司
兼　法　定
代　理　人　陳秋榮
共　　　同
訴訟代理人　簡良夙律師
複　代理人　邱天一律師
被　　　告　李素琴
　　　　　　金仕興
共　　　同
訴訟代理人　黃炳飛律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102年1月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李素琴應給付原告中圓寵物股份有限公司新臺幣伍拾壹萬壹仟貳佰元，及自民國一百零一年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李素琴負擔百分之二十三，原告陳秋榮負擔百分之十四，餘由原告中圓寵物股份有限公司負擔。本判決原告中圓寵物股份有限公司勝訴部分於原告中圓寵物股份有限公司以新臺幣壹拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告李素琴以新臺幣伍拾壹萬壹仟貳佰元為原告中圓寵物股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告原起訴主張：㈠被告應 連帶給付原告中圓寵物股份有限公司（下稱中圓公司）新臺 幣（下同）3,242,790元及自起訴狀送達翌日起至返還日止 按年息5%計算之利息。㈡被告應連帶給付原告陳秋榮（下稱 陳秋榮）30萬元及自起訴狀送達翌日起至返還日止按年息5% 計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。嗣原告為數次訴 之變更，最後一次，係於103年1月7日以民事言詞辯論意旨 狀變更訴之聲明為：㈠被告應連帶給付中圓公司1,869,194 元及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈡被告應連帶給付陳秋榮30萬元及自 起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息



5% 計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行（見本院卷㈡ 第124頁）。核其上開所為，係屬減縮應受判決事項之聲明 ，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體部份：
一、原告起訴主張：
㈠陳秋榮係中圓公司（於101年3月23日前原名為中圓寵物家族 企業有限公司）之法定代理人，中圓公司於98年5月14日與 被告李素琴（下稱李素琴）訂立不動產租賃契約書（下稱系 爭租約），約定由中圓公司承租李素琴所有坐落臺北市○○ 區○○路○段00000號1樓、2樓、2樓之1房屋（下稱系爭房 屋）供原告經營中圓寵物店使用，每月租金15萬元，租期自 98年7月1日起迄103年6月30日止，李素琴並委託其配偶即被 告金仕興（下稱金仕興）代理簽訂系爭租約，中圓公司簽約 後即花費鉅資裝潢寵物店及購買營業設備，共計花費5,973, 978元。豈料原告於100年7月間發現，系爭房屋為海砂屋， 係經臺北市政府公告為「經鑑定屬高氯離子混凝土建築物， 為避免影響公共安全請拆除重建」之建物，為具危險性之建 築物，至此原告始查知被告於98年間與原告訂立系爭租約時 ，即明知系爭房屋為海砂屋，即將進行建物改建或重建，竟 故意隱匿前開重要事項，致原告陷於錯誤，誤信系爭房屋為 安全適於長期營業使用之房屋，而與被告簽立系爭租約，花 費鉅資裝潢寵物店；除系爭房屋確為將重建之海砂屋外，另 依財團法人台灣營建研究所辦理之「皇家名宮大樓高氯離子 混凝土建築鑑定工作」報告書內容可知，系爭房屋耐震能力 嚴重不足，系爭房屋所在之皇家名宮大樓如遇地震中五級來 襲時會有結構安全之疑慮，且大樓耐震能力逐年下降速度較 一般建築物高，系爭房屋顯然有重大瑕疵存在，危及承租人 及同居人之安全，原告業已依民法第92條、第424條規定， 於101年3月30日以桃園郵局第397號存證信函通知終止及撤 銷系爭租約，被告並於101年4月2日收受該存證信函，是系 爭租約已經撤銷或終止。
㈡兩造曾於系爭租約中約定，如出租人於租期屆滿前終止契約 ，應賠償承租人裝潢損失，另原告因受被告之詐欺始與被告 簽訂長達5年之租賃契約，並已花費高額之裝潢費用及設備 費用，現因租賃物為具危險性之建築物，原告無法繼續使用 系爭房屋，不得不提前終止租約，造成原告無法繼續營業及 無法繼續使用固定資產及設備之損失，被告自應依不完全給 付及侵權行為法律關係，連帶賠償中圓公司裝潢費用及設備 費用未攤提折舊1,352,194元（詳如附表所示）。又原告於 100 年6月間始知悉系爭房屋為海砂屋，遂於100年6月24日



發函被告要求處理，因原告業已投資鉅資開立寵物店，且已 僱請多名員工，無法立刻停止營業，遷離系爭房屋，為減少 損失，先要求被告調降租金，被告遂同意每月降租為8萬元 （扣除代扣繳租賃所得後為7萬2仟元），然兩造只達成降租 之協議，並未就損害賠償部份達成協議或和解，是自不影響 原告請求損害賠償之權利。
㈢依系爭租約第3條第2項約定，出租人應於承租人提前終止併 交還房屋時，返還押租保證金，原告已於終止租約後即交還 房屋，被告依上開約定即應返還押租保證金30萬元予中圓公 司。另系爭租約既已於101年4月2日合法終止，中圓公司收 領原告之前預先交付之101年4、5、6月租金216,000元，即 屬無法律上原因受有利益，依不當得利法律關係，自應返還 。另陳秋榮因受被告詐欺，侵害其身體、健康權及意思表示 之自由，而與被告簽訂5年租賃契約，然因無法安全及安心 使用系爭房屋，未能於該地長期經營寵物店，被迫停業，陳 秋榮2年多之努力經營已成泡影，造成其精神上之極大痛苦 ，爰依民法第184條第1項、第185條、第195條第1項、第227 條之1等規定，請求被告連帶給付精神慰撫金30萬元。 ㈣綜上，爰依侵權行為、不當得利、不完全給付、系爭租約等 法律關係，請求被告分別連帶賠償中圓公司、陳秋榮上開款 項等語。並聲明：⒈被告應連帶給付中圓公司1,869,194元 ，及自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。⒉被告應連帶給付陳秋榮30萬元，及 自起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。（上開第⒈ 項聲明，原告於其民事言詞辯論意旨狀中有關1,869,194元 之計算係：損害賠償1,352,194＋押租金30萬元＋溢收4、5 、6月押租金216,000元《見本院卷㈡第174頁反面》，惟上 開3項金額加總係1,868,194元，是原告顯有計算錯誤情事， 惟仍以原告訴之聲明金額為主，併此敘明）。
二、被告則辯以：被告於訂約時並不知系爭房屋為海砂屋、將拆 除重建之事實，臺北市政府99年7月30日府都建字第0000000 0000號函公告列管高氯離子混凝土建築物案件附表並無系爭 房屋所在之皇家名宮大樓，另系爭房屋因經鑑定屬高氯離子 混凝土建築物，經臺北市政府以100年2月1日府都建字第000 00000000號函公告列管，並以100年2月1日府都建字第00000 000000號函通知停止使用拆除重建，是系爭房屋經鑑定確認 為海砂屋之時間點應係99年7月30日以後至100年2月1日間， 被告知悉系爭房屋為海砂屋將要拆除重建之情事，則係100 年2月1日以後，原告主張被告於訂約時故意隱匿系爭房屋為



海砂屋、將拆除重建之事實，純屬虛構，此部分應由原告舉 證證明。原告曾以同一事由對被告提出詐欺之刑事告訴，業 經檢察官為不起訴處分，益徵原告上開主張純屬無稽。被告 為系爭房屋所有權人，於系爭房屋未經專業鑑定確屬高氯離 子混凝土建築物前，將房屋出租使用，衡情應屬所有權人權 利之正當行使，尚難認被等有故意隱瞞海砂屋之事實，使原 告陷於錯誤而出租牟利情事。故原告依民法侵權行為法律關 係請求被告負損害賠償責任顯無法律上理由。又系爭房屋於 100年2月1日經鑑定公告為海砂屋後，中圓公司曾於100 年6 月24日發函予李素琴要求處理，李素琴於收到中圓公司前揭 函文後，為展現誠意於100年6月28日以臺北31支局第233號 存證信函告知中圓公司願將每月租金降為10萬元，嗣經雙方 協議將租金降為每月7萬2仟元，兩造既已達成和解，即應受 拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，嗣 後原告基於同一事由，依民法第424條規定終止租約，難謂 有法律上之理由。再依系爭租約第4條第6項約定，原告提前 終止租約，亦不得向被告要求賠償裝潢費用，況原告於100 年7月6日簡訊中自承「…自從承租了您的房子以來，裝潢改 了三次招牌也換新三次…」，足見原告98年間所支出裝潢費 用，業因原告99年、100年自行改裝而自行拆除，與被告無 涉；且原告於101年2月28日租約尚未終止之前，即自行將所 有設備搬走至隔街臺北市○○路○段000號繼續營業，原告 既早已租有其他店面，自行將所有設備搬走，再要求被告償 還，實無法律依據。再依系爭租約第12條第3項約定，中圓 公司欲終止租約，應提前3個月通知出租方，今中圓公司既 提前終止租約，中圓公司仍應給付被告4、5、6月之租金。 另原告在101年3月28日租約仍存續中，自行搬遷，未事先通 知被告，甚而恣意破壞系爭房屋，致不堪使用，被告事後找 廠商估價維修費用須316,700元，該筆費用自押租金中扣抵 後，被告已無押租金可返還中圓公司。至於陳秋榮並非系爭 租約之當事人，被告對之亦無任何不法侵害行為，其亦未舉 證有何人格法益之損害，或其損害與被告行為有何因果關係 ，是其請求被告連帶賠償30萬元亦無理由等語。並聲明：㈠ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈡第49頁反面、第50頁）： ㈠兩造於98年5月14日訂立系爭租約，由李素琴出租系爭房屋 予中圓公司，每月租金為15萬元，租期自98年7月1日至103 年6月30日。
㈡系爭房屋經鑑定屬高氯離子混凝土建築物，臺北市政府以10



0年2月1日府都建字第00000000000號函公告列管，並以100 年2月1日府都建字第00000000000號函通知停止使用拆除重 建。
㈢中圓公司曾於100年6月24日發函要求李素琴處理系爭房屋為 海砂屋之後續相關事宜，李素琴收受上開函文後，於100年6 月28日以臺北31支局第233號存證信函告知中圓公司願將每 月租金降為10萬元，嗣經雙方協議自100年7月1日租金降為 每月8萬元，由中圓公司代為扣繳租賃所得，實際給付李素 琴之租金為7萬2千元。
㈣原告於101年3月30日以桃園郵局第397號存證信函通知終止 及撤銷系爭不動產租賃契約，被告於101年4月2日收受該存 證信函。
四、本院得心證之理由：
原告主張被告明知系爭房屋係海砂屋，仍出租予原告，今原 告已依法撤銷、終止系爭租約，依侵權行為、不當得利法律 關係、系爭租約約定被告應分別連帶給付前開各項金額，惟 均為被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠ 原告得否依民法第92條第1項規定，撤銷訂立系爭租約之意 思表示？㈡原告得否依民法第424條規定終止系爭租賃契約 ？㈢中圓公司得否依系爭租約、侵權行為、不完全給付法律 關係請求被告連帶給付裝潢設備費用損失未攤提折舊1,352, 194元？㈣中圓公司得否依系爭租約第3條第2項、不當得利 法律關係請求返還押租保證金30萬元？㈤中圓公司得否依不 當得利、不完全給付法律關係請求溢領之101年4、5、6月租 金216,000元？㈥陳秋榮得否依民法第184條、第195條第1項 、第227條之1規定請求被告連帶給付精神慰撫金30萬元？爰 分述如下：
㈠原告得否依民法第92條第1項規定，撤銷訂立系爭租約之意 思表示？
⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或 可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第1項定有明文 。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。同法第277條前段亦有規定。原告既主張受到被告之詐欺 ，始由陳秋榮代表中圓公司與代表李素琴之金仕興簽立系爭 租約等情，則就此有利於己之事實，自應負舉證之責。 ⒉被告抗辯其於訂立系爭租約時，並不知系爭房屋為海砂屋， 將拆除重建之事實等情，業據其提出臺北市政府99年7月30 日府都建字第00000000000號公告、100年2月1日府都建字第 00000000000號函等件為證（見本院卷㈠第140頁至第149頁



），依上開公告觀之，系爭房屋所在之「皇家名宮社區」建 築物（下稱皇家名宮大樓）於99年7月30日時並未列管為高 氯離子混凝土建築物，嗣於100年2月間始經臺北市政府以10 0年2月1日府都建字第00000000000號函公告列管為高氯離子 混凝土建築物，並以100年2月1日府都建字第00000000000號 函通知皇家名宮大樓共計139戶住戶停止使用拆除重建，是 系爭房屋經鑑定為海砂屋之日期應係99年7月30日以後至100 年2月1日間，均在中圓公司與被告訂立系爭租約之前，是被 告抗辯其於訂約時並不知悉系爭房屋為海砂屋將要拆除重建 之情事，自無詐欺原告之可能，尚屬有據。
⒊原告雖主張被告於訂立系爭租約時即知悉皇家名宮大樓為海 砂屋而將拆除重建情事，而故意隱匿詐欺原告訂立系爭租約 云云。然查：
①原告固舉皇家名宮大樓作高氯離子混凝土建築鑑定招標須知 1份（見本院卷㈠第212頁、第213頁），主張被告於97年間 即已知悉皇家名宮大樓可能為海砂屋而有重建之必要云云。 然查，皇家名宮大樓係於98年6月21日第一次區分所有權人 會議時，始討論找人鑑定該大樓是否屬於海砂屋一事，前開 招標須知，僅係訴外人劉新台所草擬，並未成案或提出於區 分所有權人會議討論等情，業據劉新台於臺灣臺北地方法院 檢察署（下稱北檢）101年度偵字23139號案件（即原告以遭 被告詐欺簽立系爭租約為由，對被告提起詐欺刑事告訴之案 件）偵查中證稱：因為有很多住戶的樓地板水泥會剝落，所 以懷疑是海砂屋，因此伊先在皇家名宮大樓管理委員會中提 出討論後，才在98年6月21日之區分所有權人會議中提出， 在此之前，並未在區分所有權人會議中提出討論過，上開皇 家名宮大樓作高氯離子混凝土建築鑑定招標須知係伊所擬， 管委會就算沒有成案之草案也會歸檔等語（見該偵查卷第6 頁至第9頁）；另訴外人吳福桐於上開偵查案中證稱：98年5 、6月間地震時，伊懷疑是海砂屋，98年6月劉新台提出要找 人鑑定，伊為當時管委會之主任委員，所以在98年6月21日 召開區分所有權人大會，之前管委會沒有開會討論要請人鑑 定是否為海砂屋，直至98年6月21日始召開區分所有權人會 議討論等語明確（見該偵查卷宗第7頁、第8頁）；以上業據 本院調取上開偵查卷宗核閱無訛，並有北檢101年度偵字第 23139號不起訴處分書1份在卷可證（見本院卷㈠第182頁至 第186頁），核與原告提出之98年6月21日皇家名宮大樓區分 所有權人住戶大會會議紀錄相符（見本院卷㈠第17頁）。而 被告均非皇家名宮大樓之管理委員，沒有參加過管理委員會 會議乙節，復據劉新台、吳福桐於上開偵查案件中證述明確



（見該偵查卷宗第8頁、第9頁），是對於管理委員會中之任 何討論、決議，自無法知悉，而皇家名宮大樓98年6月21日 召開區分所有權人會議之時間點，已在中圓公司與被告簽立 系爭租約之後，自難認定在此之前，被告確已知悉皇家名宮 大樓為海砂屋而將予拆除重建之事實。
②原告另舉本院101年度易字第27號刑事判決所認定之事實內 容，欲證明被告確有詐欺原告之事實，惟查，上開刑事判決 之被告係訴外人杜愛玉，非本件被告任一人，情形自有不同 ，本難遽以比擬。再者，上開刑事判決事實欄雖記載：「杜 愛玉前係臺北市○○區○○路○段000○0號（「皇家名宮大 樓」）15樓之3房屋所有權人，明知皇家名宮大樓管理委員 會自97年9月29日起，已在皇家名宮大樓一樓佈告欄及電梯 內均張貼公告表示『本大樓先前曾取樣兩點作氯離子檢測， 結果受檢兩點的氯離子數值皆高於標準值。經過住戶所有權 人意見調查，其調查結果有58.3%的本大樓住戶同意大樓管 委會動用管理基金先行全面安全結構檢測，其預估費用約為 新台幣160萬至200萬元…』等情」之內容（見本院卷㈡第 115頁），惟被告自買受系爭房屋起，均未居住在系爭房屋 或所屬之皇家名宮大樓內乙節，業據證人即自97年7月至98 年7月止擔任皇家名宮大樓管理委員會主任委員之林劉騰於 本院102年12月20日言詞辯論期日證述明確（見本院卷㈡第4 7頁反面），是張貼於皇家名宮大樓一樓佈告欄及電梯內之 公告，被告自無從知悉，與自75年起即長期居住皇家名宮大 樓之杜愛玉（見上開刑事判決理由欄貳、八、㈣之記載，見 本院卷㈡第118頁反面），自不可同等視之。另證人林劉騰 雖於前開期日證稱：皇家名宮大樓確有做過住戶之意見調查 ，但確切日期不記得，實際動用的管理基金約150萬元等語 （見本院卷㈡第48頁），對照前開皇家名宮大樓管理委員會 自97年9月29日起所張貼之公告內容，可推知皇家名宮大樓 管理委員會在97年9月29日前應有對全體住戶做過意見調查 。然皇家名宮大樓之重大事情，會於一個星期內發通知給全 體住戶，住在大樓內的住戶係親自向保全人員領通知，若沒 有來領的住戶，就以掛號寄出通知，掛號的資料很難找到， 無法確認意見調查每個住戶均有收受等情，為證人林劉騰證 述明確（見本院卷㈡第48頁、第49頁），則被告既未住在皇 家名宮大樓，自不可能親自領取通知，又縱認皇家名宮大樓 之原則係以掛號通知其餘未親自領取通知之住戶，惟該掛號 通知是否真有寄出而無遺漏？被告是否確有收受？均未可知 ，原告迄今未能舉證證明被告確實有收受含有意見調查內容 之掛號通知，是亦難認被告有收受上開意見調查通知。縱認



被告有收到上開意見調查通知，惟該意見調查通知之內容究 係為何？是否已明確令人知悉系爭房屋為海砂屋？亦乏證明 ，何能作為被告於簽立系爭租約時即已知悉系爭房屋所在大 樓為海砂屋，有重建可能之依據？至於原告另提出「97 年6 月24日皇家名宮第二十三屆第十三次管委會會議紀錄及簽到 」1紙（見本院卷㈠第16頁）欲實其說，然該會議紀錄內第 三點僅記載：「懇請全體住戶於7月5日，配合填寫重建意願 調查表」等語，並未提及填寫重建意願調查表之原因及重建 意願調查表之內容；且據證人林劉騰證稱：97年6月還沒有 提到要重建與否，那時只是在醞釀整棟大樓是否要去檢測氯 離子過高的情形等語（見本院卷㈡第48反面），暨吳福桐於 前開偵查案件中證稱：那是因為房子已經過25年了，要討論 重建，當時沒有討論海砂屋的問題等語（見該偵查卷第10頁 ），故依上開會議紀錄亦難認定皇宮名家大樓已因氯離子過 高而有重建之必要或重建之虞。此外，上開刑事判決中所提 及之「98年3月發送各住戶之『都市更新評估專案報告及意 願調查表』」（見該刑事判決理由欄貳、八、㈣之記載，見 本院卷㈡第118頁反面），原告亦未舉證證明被告業已收受 ，亦不得作為被告有故意隱匿事實詐欺原告之證明。 ③縱依上開事證，或可推知皇家名宮大樓曾於97年間有住戶懷 疑該大樓係海砂屋，然該大樓是否確為海砂屋，本賴專業鑑 定始可確認，且除證人林劉騰已證稱於97年6月間並無提到 是否要重建之事外，依證人林劉騰於本院前開言詞辯論期日 證稱：有的居住在皇家名宮大樓之住戶會去懷疑，但是也有 人反對，所以才在98年6月之會議採取多數決來決定，皇家 名宮大樓所做的兩點氯離子檢測，是住戶自己去測的，伊已 沒有印象，大樓裡有的住戶說沒有問題，這也是事實，因為 有的房子裡面很漂亮，有的裡面有破損，至於系爭房屋並沒 有聽說有漏水或是檢測氯離子之事等語（見本院卷㈡第48頁 反面、第49頁），縱有住戶於97年間開始對皇家名宮大樓是 否為海砂屋有所懷疑，然並未為全體住戶所認同，且系爭房 屋並無可令人懷疑為海砂屋之損壞情況存在，被告未居住於 皇家名宮大樓內，對於大樓住戶內開始出現該大樓是否為海 砂屋之疑慮，亦難認定知悉，則在99年間皇家名宮大樓經鑑 定確認為海砂屋前，金仕興代理李素琴出租系爭房屋予中圓 公司，係所有權人正當權利行使，難認有何違法之處。 ⒋從而，原告未能舉證證明被告於訂立系爭租約時即知悉皇家 名宮大樓為海砂屋而將拆除重建，而故意隱匿詐欺原告訂立 系爭租約等情，是其上開主張尚難認定為真實。原告主張得 依民法第92條第1項撤銷簽立系爭租約之意思表示，尚乏所



據。
㈡原告得否依民法第424條規定終止系爭租賃契約？ ⒈按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承 租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其 瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第 424條定有明文。系爭房屋經鑑定屬高氯離子混凝土建築物 （俗稱海砂屋），並經臺北市政府以100年2月1日府都建字 第00000000000號函公告列管，復以100年2月1日府都建字第 00000000000號函通知停止使用拆除重建等情，業如前述（ 見三、兩造不爭執事項㈡），則中圓公司主張系爭房屋屬有 重大瑕疵，足以危及承租人及其同居人之安全或健康等情， 足堪認定。揆諸前開規定，中圓公司自得終止系爭租約。 ⒉被告固抗辯中圓公司與李素琴因系爭房屋經鑑定屬高氯離子 混凝土建築物，已合意調降租金，是李素琴不得再以同一事 由主張以民法第424條終止系爭租約云云。惟查，為租賃標 的之房屋若有足以危害承租人等安全健康之瑕疵時，縱認已 拋棄終止契約之權利，仍得終止契約，此為民法第424條所 明定，舉重以明輕，縱認中圓公司於明知系爭房屋為海砂屋 後，未立即終止系爭租約，而係同意以調降租金之方式續租 系爭房屋，亦不影響其日後得以民法第424條規定終止租約 之權利，殆無疑義，是被告上開抗辯亦無可採。 ⒊至於陳秋榮雖係中圓公司之法定代理人，金仕興雖代理李素 琴簽立系爭租約，惟究均非系爭租約之當事人，陳秋榮、金 仕興尚無以本人名義終止租約、受領終止租約意思表示之權 利，自屬當然，依原告主張之事實，恐有混淆契約主體之概 念，為免誤會，爰予以說明，然此尚無礙中圓公司得依民法 第424條規定終止系爭租約之認定，併此敘明。 ㈢中圓公司得否依系爭租約、侵權行為、不完全給付法律關係 請求被告連帶給付裝潢設備費用損失未攤提折舊1,352,194 元？
⒈因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任； 數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；因 可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償 損害；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權 人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，因不完 全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法 第184條第1項前段、第185條第1項前段、第226條第1項、第 227條分別定有明文。依前開規定，必須被告因可歸責於己 之事由，造成中圓公司之損害，中圓公司始得主張被告依前 開規定應負損害賠償責任，自屬當然。




⒉中圓公司主張被告應依侵權行為、不完全給付法律關係連帶 給付裝潢設備費用損失未攤提折舊1,352,194元，無非係以 其係受被告詐欺始簽立系爭租約為其論據。然查，本件被告 並無故意隱匿事實，詐欺中圓公司簽立系爭租約之事，業如 前述，是尚難認被告有何侵權行為存在，自無須負連帶賠償 責任。系爭租約亦無可歸責於出租人李素琴之事由致給付不 能之情形，是中圓公司依民法不完全給付法律關係請求李素 琴負賠償之責，亦乏所據。至於系爭租約第12條第3項後段 雖約定：如出租方欲終止本契約，則須賠償承租方之裝潢損 失及營業損失等語。然本件並非由出租人即李素琴終止系爭 租約，而係由中圓公司終止系爭租約，是中圓公司亦無援引 上開約定，請求李素琴賠償裝潢損失之餘地。又金仕興非系 爭租約之當事人，中圓公司與金仕興間，亦無何債權債務關 係存在，是中圓公司依系爭租約、民法不完全給付關係請求 金仕興應與李素琴連帶負賠償之責，難認有理。 ⒊從而，中圓公司請求被告連帶給付裝潢設備費用損失未攤提 折舊1,352,194元，自無理由。
㈣中圓公司得否依系爭租約第3條第2項、不當得利法律關係請 求返還押租保證金30萬元？
⒈按押租保證金30萬元整，承租人應於簽訂本租約之同時給付 出租人。出租人應於本租約期滿或提前終止並交付房屋，且 無積欠租金等情形時，無息返還押租保證金。但承租人積欠 租金及其他應付之費用時，出租人得逕自押租保證金內扣抵 。系爭租約第3條第2項定有明文。今中圓公司為終止租約意 思表示之桃園郵局第397號存證信函（見本院卷㈠第18頁至 第21頁），業於101年4月2日由李素琴收受，是系爭租約於 101年4月2日提前終止，堪以認定，又中圓公司已將系爭房 屋返還予李素琴，復無積欠租金之情事，為兩造所不爭執， 則中圓公司主張李素琴應依上開約定返還押租保證金30萬元 ，實有所據。
⒉按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃 物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物 之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在 此限。民法第432條定有明文。被告雖抗辯中圓公司破壞租 賃物，被告事後找廠商估價將系爭房屋回復原狀之維修費用 為316,700元，以押租保證金扣抵之後尚有不足，是中圓公 司請求返還押租保證金自無理由云云。然查，系爭租約第12 條（特約事項）第4項約定：「租期屆滿後承租方無須回復 原狀」，此為兩造所不爭執（見本院卷㈡第49頁反面）。另



系爭租約第4條第6項約定：「本房屋如需改裝者，應先經出 租人之同意，費用由承租人負擔，但不得損害原有建築，承 租人於合約期滿或提前終止本租約者，應回復原狀，不得要 求出租人補償」等語。則以特約條款之效力應優於一般條款 之概念觀之，於租期屆滿後，中圓公司並無須回復租賃物之 原狀，而無適用系爭租約第4條第6項之餘地。復就系爭租約 第4條第6項有關承租人提前終止租約時應回復原狀之約定， 並未予區分承租人係任意提前終止，抑或是有其他法定原因 合法提前終止租約之情形，則對照兩造嗣以第12條特約約定 排除租約屆滿後承租方回復原狀之責任，上開第4條第6項所 謂承租人提前終止租約之情形，應限定於承租人無其他法定 終止租約事由存在，因可歸屬（或可歸責）自己之原因即任 意終止租約之情形始適用之。蓋承租人無其他法定終止租約 事由存在之前提下提前終止租約，係本於可歸屬自己之事由 所致，然承租人若係因其他不可歸責於己之法定終止租約事 由始提前終止租約，此態樣與租期屆滿時之租賃關係結束係 屬不可歸責於承租人之情形相同，故承租人若係因非可歸責 於己之事由而合法提前終止系爭租約，應類推適用上開第12 條第4項約定，認承租人應不負回復原狀之義務。查本件中 圓公司係因系爭房屋經鑑定為海砂屋，而有危害承租人、同 居人生命安全之重大瑕疵，依民法第424條規定提前終止租 約，業如前述，是該提前終止租約之原因屬不可歸責於中圓 公司，則依前開說明，中圓公司自不負回復原狀之義務。再 基於利益衡平之觀點考量，李素琴出租系爭房屋予中圓公司 ，確知中圓公司係做為營業使用，且為營業所需須進行相當 程度之裝潢，此參系爭租約第4條第1項：本房屋係供營業之 使用，非經出租人同意不得變更用途，暨第12條第2項：本 約自簽訂日起，給予承租方45天之免租裝潢期等約定即明（ 見本院卷㈠第11頁反面、第12頁）。則中圓公司為營業之用 對系爭房屋進行裝潢，於租期屆滿拆除裝潢時，系爭房屋與 當初出租之現況能完全相符之情形幾屬不可能，此點應為李 素琴所明知，惟李素琴仍與中圓公司合意是時中圓公司無須 回復原狀，可知李素琴係經過思考後，自願負擔中圓公司不 回復系爭房屋原狀時其所可能承受之不利益。而今中圓公司 因系爭房屋有重大瑕疵不得已提前終止租約，就中圓公司而 言，其原本預期可使用達5年以上（於租期屆滿後亦有可能 續約）之裝潢被迫於租期未滿即需拆除，已遭受原未預期之 損失，若再因此使其失去原租期屆滿後即可免除回復系爭房 屋原狀之利益，未免失之過苛，從而，本院認本件中圓公司 於提前終止租約後，無須就系爭房屋負擔回復原狀之義務。



另李素琴所提出欲證明中圓公司交還系爭房屋時之狀況之照 片（見本院卷㈡第10頁至第22頁），除部分為中圓公司否認 為系爭房屋返還時之原貌外，縱認該照片確係中圓公司返還 系爭房屋時之真實狀況，依照片所顯示之情形，亦確有可能 係中圓公司拆除裝潢時所產生，復觀諸被告所提出由訴外人 志和院生活科技有限公司於101年4月13日出具之估價單、及 訴外人李信良於101年4月10日所出具之估價單（見本院卷㈡ 第44頁、第45頁），其上所記載之項目，亦不能排除係中圓 公司拆除裝潢後為回復系爭房屋原狀所修復之項目，李素琴 就中圓公司係故意毀損破壞系爭房屋一節，亦未能舉證其說 ，故其抗辯中圓公司有故意毀壞系爭房屋之情事，致其須支 出回復原狀之費用316,700元云云，尚難認定為真實。綜上 所述，中圓公司於終止系爭租約後，無須就系爭房屋負回復 原狀之義務，依卷內事證亦難認中圓公司有故意破壞系爭房 屋而依民法第432條規定應負損害賠償責任之情形，是李素 琴抗辯中圓公司應支付系爭房屋回復原狀之費用316,700 ， 得自押租保證金中扣抵云云，自無足採。
⒊又上開押租保證金係本於系爭租約而來，金仕興雖代理李素 琴簽立系爭租約，惟究非系爭租約之當事人，是中圓公司併 請求金仕興連帶負上開返還押租保證金之責，自屬無據。此 外，中圓公司另以不當得利法律關係為此部分請求，然結論 與依系爭租約第3條第2項約定所為請求並無不同，對中圓公 司而言並未能獲致較有利之結果，是爰不詳加論述，併此敘 明。
㈤中圓公司得否依不當得利、不完全給付法律關係請求溢領之 101年4、5、6月租金216,000元？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179條定有明文。中圓公司主張李素琴前已領取用以預付中 圓公司101年4、5、6月之租金，金額共216,000元之支票等 情，為被告所不爭執，今系爭租約已於101年4月2日終止， 則在此之後，李素琴已無收領租金之法律上原因，中圓公司 主張李素琴應將101年4月3日以後之租金返還中圓公司，自 有理由。
⒉李素琴固抗辯依系爭租約約定，中圓公司欲提前終止租約應 於3個月前通知，101年4、5、6月之租金，中圓公司仍有給 付義務云云。惟查，系爭租約第12條第3項雖約定於租約存 續期間，如承租方欲終止契約時，應於3個月前通知出租方 等內容，似在表示承租人提前終止租約之通知到達出租人之 3個月後，租約始告終止。惟承租人終止租約之原因容有多



端，或有可歸責於承租人者、不可歸責承租人者、可歸責於 出租人者，而上開第12條第3項約定並未加以區分，則承租 人提前終止租約是否均適用上開第12條第3項約定，應不可 一概而論，而須分別觀之，以免有失公平。本件中圓公司係 因系爭房屋為海砂屋而依民法第424條規定提前終止租約， 業如前述，而民法第424條係本於保護承租人及其同居人安 全、健康之立場，賦予承租人於租賃房屋有危及安全之重大 瑕疵時，得隨時終止租約之權利，此參民法第424條之立法 意旨：「謹按房屋或其他供人居住之租賃物，如有瑕疵，足 以危及承租人或其同居人之安全或健康者，承租人於訂約時 不知其瑕疵，而其後始知之者，自得隨時終止租賃契約。然 若承租人於訂約時已知其有瑕疵，或已拋棄其終止契約之權 利者，此時如須受其拘束，不許終止契約，則不特危及生命 ，抑且背於公秩良俗，故為保護承租人之利益計，仍得終止 契約。此本條所由設也。」即明，則中圓公司本於上開規定 既得隨時終止租約，應認其不受系爭租約第12條第3項須於3 個月前通知出租人之拘束。若本件認有系爭租約第12條第3 項約定之適用，即等同於中圓公司因不可歸責於己之事由， 無法繼續使用系爭房屋，已受有損害，卻仍須繼續支付3個 月使用系爭房屋之對價，而獲雙重不利益，實有失衡平。故