臺灣臺北地方法院民事判決 106年度簡字第1號
原 告 陳仁義
訴訟代理人 黃勝文律師
彭珮瑄律師
被 告 夆典科技開發股份有限公司
法定代理人 郭國華
訴訟代理人 盧之耘律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年1月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁拾萬貳仟元，及自民國一百零三年二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用除減縮部分外，由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本判決主文第一項得假執行。但被告以新臺幣叁拾萬貳仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
原告起訴時原依民法第184條規定，請求被告給付新臺幣（下 同）200萬元及法定遲延利息（見本院卷㈠第2至3頁）。原告 嗣本於主張向被告購買之房屋於興建時遭被告鋪設後述管線， 致原告受有損害之同一基礎事實，追加依民法第179條、第227 條規定為請求權基礎（見本院卷㈡第16至17頁），復減縮請求 金額如後述聲明所載（見本院卷㈠第290頁），依民事訴訟法 第255條第1項第2、3款規定，自應准許。原告主張：原告於民國99年9月8日與被告簽訂房地預訂買賣合 約（下稱系爭契約），以總價4000萬元購買被告預訂興建之「 夆典上河苑」社區（下稱系爭社區）中編號S2棟1樓預售屋（ 下稱系爭房屋，嗣於興建完成後編為臺北市○○區○○段○○ 段0000○號；門牌號碼為同區木新路3段【下同】93號）、坐 落基地應有部分及2個停車位（下合稱系爭房地）。嗣於系爭 社區興建時，原告於101年5月間因向被告申請變更系爭房屋設 備之設置，經被告工程人員告知，始悉被告竟將緊鄰系爭房屋 左側之系爭社區中A棟14層大樓（下稱系爭大樓）之各戶污水 、糞水排水管線（下稱系爭管線）以直通而下並穿越系爭房屋 頂板之方式鋪設，以增加系爭大樓各層住戶之樓地板面積。在 系爭管線以水泥降板包覆後，系爭房屋左側頂板下方空間即遭 佔據，致樓高僅有3.35公尺。系爭房屋因之需承受實為他棟所 使用之系爭管線穿越，與通常交易觀念相違，又與使用執照所
載4.2公尺樓高不符，欠缺通常效用而有瑕疵，且為不完全給 付，原告完整利用系爭房屋空間之權利亦受侵害。依臺北市建 築師公會（下稱系爭公會）所為鑑定報告（下稱系爭鑑定）記 載，系爭房屋可使用空間因此減少2.76立方公尺，致系爭房屋 可使用價值減少30萬2000元，被告自應將該等價金返還原告。 又系爭管線有礙觀瞻並造成壓迫感，復因供排放污水、糞水之 故而產生噪音及臭氣，則原告在系爭管線下方空間生活及營業 之品質受不良影響，而受有19萬8000元損害，共50萬元。原告 於知悉上情後多次向被告反應，復於101年8月15日為消費爭議 申訴，依民法第359條規定請求減少價金，未獲被告置理，爰 依民法第184條、第179條、第227條規定提起本訴。並聲明： ㈠被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保為假執行。被告則以：系爭管線穿越系爭大樓隔鄰之系爭房屋頂板之設置 方式，早在系爭社區興建前，已獲環境工程技師設計簽證，經 臺北市政府工務局衛生下水道工程處核准備查，系爭社區復領 得使用執照，自符合建築常規及相關規定，且依系爭契約第7 條約定，系爭管線鋪設位置只需符合主管機關核准之建築圖說 ，原告即同意交由被告全權建造。系爭鑑定既已說明系爭管線 之設置符合法規，亦不增加或減少系爭大樓之樓地板面積，而 系爭房屋位在1樓，當有忍受同屬系爭社區之集合式住宅中系 爭大樓2樓以上管線向下排放之義務，則被告按圖設置系爭管 線，既未違法，又經原告同意，自無侵害原告權利，亦非不完 全給付，系爭房屋即無瑕疵。系爭鑑定認系爭管線之鋪設符合 建築常規，卻因原告介意就系爭房屋頂板使用空間減少，竟認 原告受有空間減少30萬2000元之損害，本即前後矛盾。況系爭 鑑定核算上開損害金額，除以減少使用空間之比例計算外，尚 乘以用途係數加權計算，然未說明使用該係數加重之原因，系 爭鑑定即不可採。嗣系爭公會就系爭房地因系爭管線穿越所為 估價結果（下稱系爭估價），未以系爭契約簽訂之99年，反而 以交屋之103年2月間為估價時間，徒使被告承擔因簽約後房價 上漲而倍數增長之賠償數額，已有不當，又未依不動產估價技 術規則採取三種以上估價方法，復將不可採之系爭鑑定認定之 上開損害數額作為估價基礎，自不可作為認定依據。況被告就 系爭房屋，與訴外人呂曉萍所有之95號房屋於103年4月24日共 同出租與訴外人全家便利商店股份有限公司（下稱全家超商） ，然面積較小之系爭房屋每月租金較95號房屋還多1萬元，可 認原告未因系爭房屋使用面積減少而受損害。另系爭管線採用 有正字標記之PVC管，材質上不會產生噪音及臭味，原告主張 因系爭管線受有生活及營業品質之損害，實未舉證說明等語置
辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免 為假執行。
查兩造於99年9月8日簽訂系爭契約，原告以總價4000萬元向被 告購買其所預售系爭社區中之系爭房地。嗣被告於興建系爭社 區時，將緊鄰在系爭房屋左側之系爭大樓2樓以上供污水、糞 水排放之系爭管線，向下直通以穿越與系爭大樓不同棟之系爭 房屋頂板左側之方式設置，系爭管線並以水泥製成之降板包覆 。繼而於系爭房屋興建完成後，被告於103年2月間交屋，原告 已付清價金並登記為系爭房地之所有權人等情，為兩造所不爭 執，並有系爭契約及附件、系爭管線平面圖、土地、建物登記 謄本在卷可證（見本院卷㈠第49至85、94至97頁），堪信為真 。
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項本文定 有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常 交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或 品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173 號判例要旨參照）。又出賣人所負物之瑕疵擔保責任，係屬法 定責任，依民法第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於 瑕疵之發生，有故意或過失為必要。查系爭房屋頂板左側有另 棟建物之系爭管線通過，此一設置方式之設計完成於99年間， 業經建築師及環境工程技師簽證負責，並經主管機關審查核可 ，應符合污、排水管線設計技術規範及污水管線相關之建築常 規。因該設計將系爭大樓2樓以上浴廁內原設計之污、排水管 線之管道間直通而下至系爭房屋之直上方，是故難以避免需行 經系爭房屋頂板，且不至於會增加系爭大樓樓地板面積，或減 少其管道間設置（見本院卷㈠第238至239頁），有系爭鑑定報 告及附件存卷可據（見同上卷第233至281頁）。次查，系爭管 線，以水泥施作降板包覆後，經測量其大小為寬1.73公尺、長 2.45公尺、高0.65公尺，體積為2.76立方公尺，系爭鑑定認系 爭房屋可使用空間體積即減少2.76立方公尺（見本院卷㈠第 239頁）。次查，證人即經系爭公會指派做成系爭鑑定之連耀 東建築師證稱：系爭房屋頂板有系爭管線穿越，如系爭房屋以 明架天花板做室內設計，會影響空調管線及電燈管線的施作； 如以裸空天花板做室內設計，直接就可以看到管線的鋪設；如 要用樓層高度上方空間做儲藏設計，則會影響預計要做的儲藏 設計。雖然天花板並非可以行走的空間，但系爭房屋可以使用 的空間還是因此減少。伊到現場會勘時，系爭房屋已供全家超 商經營，是使用明架天花板。又被告施作上開降板時，是採與
系爭房屋的樑等高，因為要考量其他管線的穿越，明架天花板 的高度又較降板的高度稍微下降等語（見本院卷㈡第10頁反面 至第11頁）。且系爭房屋原本設計之樓高乃4.2公尺，然系爭 管線外部包覆降板之高度為0.65公尺，則在系爭房屋左側面寬 1.73公尺部分，其樓高均僅有3.55平方公尺（計算式：4.2－ 0.65＝3.55），占系爭房屋前、後寬度6.275及6.35平方公尺 之比例已近3成，有使用執照、系爭房屋平面示意圖、建物測 量成果圖可憑（見本院卷㈠第269、272、274頁），復有系爭 鑑定勘查現場時所拍攝之系爭房屋室內可用空間體積減少之照 片附卷供參（見本院卷㈠第280至281頁），可見被告以穿越系 爭房屋頂板之方式鋪設系爭管線，系爭房屋可使用空間因之減 少，部分樓高未達原本設計高度，所採取之室內設計內容尚須 因應系爭管線之經過而調整，對原告就系爭房屋之使用效能自 有影響。因而，上開系爭管線之鋪設設計，雖無違反污、排水 管線設計技術規範及相關建築常規，難謂被告就系爭房屋因之 減少使用效能有何故意、過失，惟依上開規定及說明，被告仍 應就原告因上開效用減少瑕疵所受損害，負瑕疵擔保責任。被 告辯稱系爭管線之設計既合法，被告復依核准之圖面施作，系 爭房屋自無使用空間減少之瑕疵等語，自不可採。至於原告另 依民法第184條、第227條規定請求被告負損害賠償責任部分， 因原告並無舉證證明被告就合於污、排水管線設計技術規範及 相關建築常規之上開系爭管線鋪設方式，有何可歸責之事由， 應屬無據，附此敘明。
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文。此規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受 人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物 之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比 例，計算其應減少之數額。次按，買受人因買賣標的有瑕疵， 經買受人向出賣人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該 減少部分，出賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依民 法第179條、第182條第2項之規定將該減少部分並附加利息一 併償還之。查：
㈠系爭房屋因系爭管線穿越而有空間減少並影響使用效能之瑕疵 ，已如前述。系爭鑑定認系爭房屋因此減少以系爭管線外覆降 板測量所得體積2.76平方公尺之空間，已佔系爭房屋全部可使 用體積380.9立方公尺之0.725％，依系爭房地總價款4000萬元 扣除所含車位價款430萬元及共有之公共設施價款801萬元部分 後之2769萬元（計算式：4000萬元－430萬元－801萬元＝2769 萬元）計算，則上開可使用空間價值為20萬1000元（計算式：
2769萬元×0.725％＝20萬1000元）。惟系爭房屋依建物登記 謄本所載，總面積為110.65平方公尺，其中主要用途即一般零 售業之一層面積為59.23平方公尺；屋頂突出物即樓梯間及機 械室為51.42平方公尺，二者面積相當，然使用強度及空間效 用有明顯差距，而系爭管線位處上開一般零售業即店面之空間 ，故應以用途係數加權1.5倍修正，認上開空間減少使用價值 為30萬2000元（計算式：20萬1000元×1.5＝30萬2000元）始 合理（見本院卷㈠第239至240頁），復有建物登記謄本可依（ 見本院卷㈠第94至95頁）。證人連耀東復證稱上開樓梯間及機 械室一般情形會被劃在公設中，但在系爭房屋一層之一般零售 業部分，與樓梯間及機械室均登記為專有部分，惟價值有差別 ，因樓梯間及機械室不是居室，其效用及租金較低，這是地租 理論。基於系爭房屋之狀態，鑑價始乘上用途係數等語（見本 院卷㈡第11頁反面至第12頁），堪認系爭鑑定以用途考量加權 計算因系爭管線占據系爭房屋可使用空間之使用價值數額，係 本於系爭房屋專有部分價值有異，並衡量系爭管線所處位置而 依專業理論所為。被告辯稱系爭鑑定並無未說明使用該係數加 重之原因等語，自不可採。
㈡查系爭估價依系爭鑑定查知之上開瑕疵，認系爭房地於103年2 月間交屋時，無上開瑕疵之市價為4000萬元，有瑕疵之市價為 扣除系爭鑑定所認系爭房屋可使用價值減少30萬2000元所得39 69萬8000元（見本院卷㈡第85至86頁），有系爭估價報告及附 件供參（見同上卷第81至115頁）。被告辯稱系爭估價應評估 系爭房地於系爭契約成立之99年市價，否則被告將因房價上漲 而致承擔之賠償數額倍增等語。惟查，本件屬預售屋之買賣， 於系爭契約簽訂時系爭房屋尚不存在，且系爭房屋乃在興建過 程中始因系爭管線之鋪設而存有上開瑕疵，自非於系爭契約訂 立之初即存有瑕疵，被告上開所辯，自不可採。被告另辯稱系 爭估價未依不動產估價技術規則而依三種以上估價方法進行， 無從作為本件認定損害之依據等語。然查，不動產估價技術規 則係依不動產估價師法第19條第1項規定之授權所訂立，依該 規定，其目的係在拘束不動產估價師就不動產估價之作業程序 、方法及估價時應遵行事項等技術規則。而系爭估價乃系爭公 會受託指派連耀東建築師所做成，依建築師法第16條規定，估 價本即建築師依法所得進行業務之一，復難謂於執行估價業務 時需依循為不動產估價師所設不動產估價技術規則始謂合於建 築師估價之專業規則。且證人連耀東亦證稱：估價時是否要適 用不動產估價技術規則，要視個案的條件。本件較為特殊，不 動產估價技術規則有規範要視鑑定的目的，因本件於預售時不 存在空間減少的狀況，是在建成後因他棟污水管通過而造成空
間減少，是減價收受的案例，所以不需要與市場比價，只要扣 掉該空間的價格即可，也是系爭公會討論的結果。且上網看實 價登錄，也沒有案例是因管線佔用而影響價格，即便要比較也 無從比較起等語（見本院卷㈡第126頁反面至第127頁）等語， 足見系爭估價非無考量運用不動產估價技術規則所設比較法， 僅因本件不存有可供參考之案例，遂本於瑕疵減價之考量而為 評估，自非欠當。至於系爭房屋與隔鄰之95號房屋於103年間 出租全家超商後，系爭房屋之租金均較95號房屋高，有全家超 商105年12月5日函送之租約可稽（見本院卷㈡第140至148頁） ，被告以之辯稱系爭房地無因系爭房屋使用空間減少而減損價 值等語。然一般不動產出租行情，主要視乎不動產之坐落區位 ，建物結構難謂有關鍵之影響，自難以系爭房屋之租金收益論 斷系爭房地未因上開瑕疵而減損價值。
㈢綜上，原告就系爭房地因上開瑕疵所生損害，依首揭說明，以 系爭房地於103年2月間交屋時因瑕疵所致價值3969萬8000元， 與無瑕疵時價值4000萬元之差額30萬2000元，占無瑕疵之系爭 房地價值比例計算後，本件買賣價金4000萬元應減少之數額為 30萬2000元（計算式：4000萬元×【4000萬元－3969萬8000元 】÷4000萬元＝30萬2000元）。
原告另主張除上開減少價值之損害外，因系爭管線有礙觀瞻並 造成壓迫感，復因供排放污水、糞水之故而產生噪音及臭氣， 則原告在系爭管線下方空間生活及營業之品質受不良影響，而 受有19萬8000元損害等語。而依系爭鑑定所載，系爭管線現況 並無滲漏水、阻塞（見本院卷㈠第238頁）。而證人連耀東證 稱：系爭管線從10幾樓往下，在系爭房屋頂板做轉折設計，因 為水沖擊下來的聲音很大，很多住戶會受不了，所以建商通常 會做降板包覆，也就是以樓板包覆去減低噪音，系爭管線外覆 之水泥空間即是降板等語（見本院卷㈡第10頁反面）。而系爭 房屋施作明架天花板後，非供原告居住，已出租全家超商且現 供營業使用中，有現場照片可參（見本院卷㈠第276、280頁） ，則原告指稱系爭管線產生噪音、臭氣影響其營業及生活品質 一節，即難採信。次查，原告無從依民法第184條、第227條規 定，就系爭管線之設置方式，請求被告賠償損害，已如前述， 則原告此一賠償請求即欠依據。
綜上所述，原告依民法第179條規定請求被告將減少之價金30 萬2000元返還，及自起訴狀繕本送達翌日即103年2月26日（見 本院卷㈠第12頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，依 民法第182條第2項、第203條規定，為有理由，應予准許。逾 此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又本判決於原告減縮訴 之聲明後裁定改用簡易程序（見本院卷㈡第200頁），並為被
告一部敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職 權宣告假執行，復依被告聲請而酌定相當之擔保宣告被告預供 擔保後，得免為假執行。原告就此部分之假執行聲請，僅促請 本院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。至於原告敗 訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌 後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 2 月 6 日
民事第五庭 法 官 李陸華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 2 月 6 日
書記官 莊國辰
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