臺灣高等法院民事判決
112年度上字第971號
上 訴 人 陳稚庭
王妍懿
共 同
訴訟代理人 辛啟維律師
複 代理人 洪國鎮律師
被 上訴人 黃語潔
訴訟代理人 蘇維國律師
李宗翰律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國112年5月
29日臺灣士林地方法院111年度訴字第1185號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，本院於112年11月28日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨該訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍拾玖萬元，及自民國111年8月25日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴及追加之訴均駁回。
經廢棄部分之第一審訴訟費用，由被上訴人負擔。第二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人在原審依兩造於民國111年1月12日訂定之不動產買賣 契約（下稱系爭契約）第10條第1項第2款、第3項約定，請 求被上訴人給付違約賠償金新臺幣(下同)178萬5,000元（見 原審卷第14頁），上訴後追加依系爭契約第10條第1項第1款 約定，請求被上訴人給付遲延交屋賠償金26萬4,180元(見本 院卷第147頁)，核其請求之基礎事實均係關於系爭契約之約 定，依民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款 ，應予准許。
二、上訴人主張：兩造於111年1月12日簽訂系爭契約，約定伊以 價金1,190萬元向被上訴人購買坐落新北市○○區○○段000地號 土地及其上門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號00樓之3房屋 （下合稱系爭房地），嗣兩造於111年4月7日簽訂買賣補充 協議書（下稱系爭協議書），約定被上訴人應於111年4月23 日騰空房屋，最遲應於111年4月29日交屋，伊已依約交付價 金共計238萬元。詎被上訴人於111年4月25日通知因系爭房 地遭他人假扣押而無法履約，嗣伊不斷促請被上訴人繼續履 約，惟被上訴人仍無法塗銷假扣押，伊乃於111年5月10日寄
發存證信函（下稱甲存證信函）催告被上訴人履約，惟被上 訴人仍未塗銷假扣押，伊再於111年6月9日寄發存證信函（ 下稱乙存證信函）解除契約，爰依系爭契約第10條第1項第2 款、第3項約定，請求被上訴人給付違約賠償金178萬5,000 元（成交總價1,190萬元×15％）本息。另系爭契約解除後， 伊等於111年8月18日方取回238萬元，距最後交屋日即111年 4月29日已延遲111日，爰追加依系爭契約第10條第1項第1款 約定，請求被上訴人給付遲延交屋賠償金26萬4,180元（已 繳買賣價款千分之一即2,380元×111日）本息。 三、被上訴人則以：伊未履約係不可歸責，甲、乙存證信函並未 催告伊限期履約，上訴人不得依系爭契約第7條第6項、第10 條第1項第2款約定解除契約，上訴人已自履約專戶領回238 萬元，並未受有損害，是上訴人不得請求違約賠償金178萬5 ,000元。另兩造已於111年8月18日合意解除系爭契約，上訴 人將系爭契約全部債權讓與信義房屋股份有限公司（下稱信 義房屋），自不得再請求遲延交屋賠償金26萬4,180元，若 認伊應負遲延責任，則上訴人寄發甲存證信函已有預示拒絕 受領之意，逾期天數只能計算至伊收到甲存證信函日即111 年5月11日，伊僅應給付遲延交屋賠償金2萬8,560元（已繳 買賣價款千分之一即2,380元×12日）。又上訴人因欲將床墊 搬入主臥，要求伊拆除牆壁，伊因此代為僱工支出1萬元， 伊得以代墊之1萬元債權與上訴人請求給付之金額抵銷等語 ，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之 追加，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人178萬5 ,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息。㈢（追加）被上訴人應給付上訴人26萬4,1 80元，及自民事追加暨準備(二)狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執 行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、經查，兩造於111年1月12日簽訂系爭契約，約定上訴人以價 金1,190萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人於同日交付 價金119萬元，復於111年4月7日交付價金119萬元，兩造另 於111年4月7日簽訂系爭協議書，約定被上訴人應於111年4 月23日騰空房屋，最遲應於111年4月29日交屋，系爭房地於 111年4月25日經訴外人株式会社ファースト（下稱日商株式會社 ）為假扣押，上訴人於111年5月10日、111年6月9日分別寄 發甲、乙存證信函，被上訴人於111年5月11日、111年6月10 日收受，上訴人於111年8月18日取回買賣價金238萬元，並
與信義房屋簽立債權讓與證明書等情，為兩造所不爭執（見 本院卷第193頁），並有系爭契約、系爭協議書、存證信函 、債權讓與證明書、安信建築經理股份有限公司解約專戶資 金交易及利息結算總表為證（見原審卷第20-39、44、54-65 、176頁，本院卷第195頁），堪信為真實。上訴人主張依系 爭契約第10條第1項第2款、第3項約定，於解除契約後得請 求被上訴人給付違約賠償金178萬5,000元，及主張依系爭契 約第10條第1項第1款約定，得請求被上訴人給付遲延交屋賠 償金26萬4,180元，是否有據，爰說明如下： ㈠上訴人得依系爭契約第10條第1項第2款、第3項約定請求被上 訴人給付違約賠償金60萬元：
⒈系爭房地於111年4月25日經日商株式會社為假扣押，被上 訴人不得處分系爭房地，自無法依系爭協議書約定於111 年4月29日履行交屋之義務，係屬給付遲延（民法第229條 第1項規定參照）。
⒉系爭契約第10條第1項第2款前段約定：「經買方（即上訴 人）書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本 買賣契約…」（見原審卷第27頁），是上訴人須先限期催 告被上訴人履行無果後，方得解除系爭契約。上訴人雖於 111年5月10日寄發之甲存證信函記載：「…陳稚庭先生及 王妍懿女士（即上訴人）得依法向台端（即被上訴人）主 張解除買賣契約並請求台端賠償二人所受一切損害。是台 端所為，已嚴重損害陳稚庭先生及王妍懿女士權益，故本 律師受託函告台端解除雙方買賣契約關係，並請台端於函 到後，回覆及提出解決方案，倘恁置不理，將全面追究台 端違約行為，絕不寬待，以維權益。」（見原審卷第59頁 ），上訴人表示被上訴人若不回覆或不提出解決方式，方 追究被上訴人違約責任，可知上訴人寄發甲存證信函之真 意係催告被上訴人履行契約，而非解除系爭契約，惟甲存 證信函並無限期催告被上訴人履行之意，是上訴人主張以 甲存證信函限期催告履約云云，尚難可採。另上訴人於11 1年6月9日寄發之乙存證信函記載：「…本律師受託再次函 告台端（即被上訴人）解除雙方買賣契約關係，並請台端 於函到3日內，提出解決方案，倘恁置不理，將全面追究 台端違約行為，絕不寬待，以維權益。」（見原審卷第63 頁），上訴人既表示被上訴人於函到3日內未提出解決方 案，方追究被上訴人違約責任，可推認上訴人以乙存證信 函催告被上訴人自收受之日起3日內履行契約，並表明逾 期即解除契約。查系爭房地經日商株式會社於111年4月25 日假扣押，被上訴人為日商株式會社供擔保金791萬9,197
元或提存，即得免為或撤銷假扣押（見原審卷第196-198 頁之原審111年度司裁全字第187號裁定），惟上訴人於11 1年6月9日寄發乙存證信函限期催告時，被上訴人仍未供 擔保或提存以免為或撤銷假扣押，致系爭房地仍遭假扣押 而不得處分，故系爭契約給付遲延之原因應屬可歸責於被 上訴人，而上訴人已於111年6月9日以乙存證信函催告被 上訴人自收受之日起3日內履行契約，並表明逾期即解除 契約，乙存證信函已於111年6月10日送達被上訴人，從而 ，上訴人主張系爭契約自111年6月13日即告解除，自屬合 法。
⒊按違約金之性質可區分為「損害賠償總額預定性違約金」 及「懲罰性違約金」，其效力各自不同，前者係以違約金 作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者則以強制債務 之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履 行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務 ，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者， 應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約 金之種類，即依民法第250條第2項之規定視為損害賠償總 額預定性違約金。又按約定之違約金過高者，法院得減至 相當之數額，民法第252條定有明文，此項核減，法院得 以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，且不論懲罰性 違約金或損害賠償額預定性違約金均有適用。至於當事人 約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀 況，當事人所受損害情形為衡量標準。倘違約金係損害賠 償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損 害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。查系爭 契約第10條第1項第2款後段約定：「…經將買方（即上訴 人）已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」、第3 項約定：「買賣方因違約情事經他方合法解除契約，應被 沒收或加倍賠償之違約金以成交總價百分十五為上限。」 （見原審卷第27頁），其性質既為確保債務之履行，而約 定於賣方不履行債務經買方解除契約後另應支付之金錢， 堪認上開違約金之性質係屬債務不履行之損害賠償總額。 本件上訴人已於111年8月18日取回買賣價金238萬元，其 雖可依據上開約定請求被上訴人給付成交總價百分十五之 違約金178萬5,000元，惟本院審酌兩造於111年1月12日簽 訂系爭契約，原訂最遲於110年6月30日交屋（見原審卷第 25頁之系爭契約第4條約定），嗣於111年4月7日簽訂系爭 協議書，改約定最遲於111年4月29日交屋，被上訴人於11 1年4月29日違約，復經上訴人於111年6月10日送達乙存證
信函予被上訴人為解除契約之意思表示，成立契約至解除 契約期間未及6個月，上訴人於111年8月18日取回買賣價 金238萬元，系爭房地未過戶亦未交屋，契約解除後，後 續費用得以減省，又上訴人付出相當心力看屋，委請仲介 出價、斡旋、議價及議約，亦有相當成本之支出，被上訴 人表示上訴人未協同辦理土地增值稅、房屋稅退稅事宜， 上訴人所受之損害及被上訴人之違約情節，及審酌一般客 觀事實、社會經濟狀況、目前資金利率水準等一切情狀， 認以酌減至60萬元為宜，以兼顧兩造之利益。 ㈡上訴人不得依系爭契約第10條第1項第1款約定請求被上訴人 給付遲延交屋賠償金26萬4,180元：
系爭契約第10條第1項第1款約定：「賣方（即被上訴人）若 違約且可歸責時，每逾一日，賣方應按買方（即上訴人）已 繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期至完成 給付日止）」（見原審卷第27頁），該條約定計算違約金之 方式係「自逾期日起算至完全給付日止」，是該約款應係以 系爭契約未經解除且被上訴人依約履行完畢為適用之前提， 惟本件被上訴人並未依約履行，兩造系爭契約亦已解除，已 如前述，是上訴人依系爭契約第10條第1項第1款約定請求被 上訴人給付遲延交屋賠償金26萬4,180元，並非有據，不能 准許。
㈢被上訴人得以代墊之1萬元債權與上訴人之上開60萬元債權為 抵銷：
被上訴人抗辯上訴人欲將床墊搬入主臥，要求拆除牆壁，其 因此僱工支出1萬元，其得以1萬元債權與上訴人請求給付之 金額抵銷等語，並提出其與訴外人黃慶泰之Line對話、與訴 外人即房仲人員古智友之Line對話為據。查被上訴人與古智 友之Line對話內容顯示：「（被上訴人：…請問陳先生〈即上 訴人陳稚庭〉他們那邊木工來拆除的時間有幫我們確認嗎?） 古智友：不好意思，我會儘快確認。（被上訴人：請問一下 陳先生他們那邊有決定拆除的部分要怎麼處理嗎?）（被上 訴人：因為今天已經3月17號，我們辦法在等陳先生他們了 ，搬家公司那些我已經全部都約好，是不是請您幫我跟黃師 傅（即黃慶泰）約拆除時間了呢?）（被上訴人：我想和您 現確認一次關於當初陳先生要求我們拆木作門框的事情。主 要是因為他們要搬進的king size的床墊會被門卡住的關係 ，他們第二次來丈量時，原本是要請自己的設計工班先來拆 門框木作，後面要裝潢有其他拆除的廢料可以一起清運比較 省錢，只是後來他們夫妻一直為裝潢細節吵架沒共識，遲遲 沒決定拆除時間，才轉交我先另找黃師傅來處理，費用代交
屋時再算。）古智友：當時的情況的確如此。」（見本院卷 第219頁），及上訴人王妍懿與訴外人即仲介人員謝依靜之L ine對話內容顯示：「謝依靜：屋主有跟日本公司協商解除 假扣押，預計要2週，反正就照合約來，屋主違約會有每天 已付價金千分之一的違約金。（王妍懿：那廁所滲水的部份 的金額跟樓梯拆除後的金額到時候會一起幫我們計算嗎?） 謝依靜：會，廁所報價還沒出來，樓梯是8,000元。」（見 本院卷第35頁），可推認係上訴人委請被上訴人先代找黃慶 泰拆除門框，費用則於交屋時再為處理。又拆除前樓梯牆面 平整、門框完整（見本院卷第229頁），拆除後樓梯已無牆 面，可見樓梯內部情形，且靠近樓梯之門框已不在（見原審 卷第258頁，本院卷第229頁），是樓梯及門框已經拆除。且 被上訴人與黃慶泰之Line對話內容顯示：「（被上訴人：要 支付您拆除費以及二樓浴室牆面修復的估價…）黃慶泰傳送 其所有淡水第一信用合作社存摺封面照片（被上訴人轉帳1 萬元至該帳戶之照片）」（見原審卷第252-256頁），是被 上訴人確實支付拆除費用1萬元予黃慶泰。綜上，上訴人委 請被上訴人代找黃慶泰拆除門框，黃慶泰已依照指示拆除門 框，被上訴人並代墊支付拆除費用1萬元，是被上訴人自得 以該代墊之1萬元債權與上訴人對其之60萬元債權為抵銷， 抵銷後上訴人得請求被上訴人給付違約賠償金59萬元【計算 式：60萬元－1萬元＝59萬元】。
六、綜上所陳，上訴人依系爭契約第10條第1項第2款、第3項約 定，請求被上訴人給付59萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即 111年8月25日（見原審卷第70頁）起至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，自屬正當，應予准許，逾此範圍之請求， 則屬無據，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上 訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為有理由；另就上開不應准許部分，為 上訴人敗訴之判決，則無不合，上訴論旨指摘原判決此部分 不當，求予廢棄改判，為無理由。至上訴人在本院追加依系 爭契約第10條第1項第1款約定，請求被上訴人給付遲延交屋 賠償金26萬4,180元本息部分，亦為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或證據，核與判 決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴 為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條 、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 19 日 民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 林俊廷
法 官 楊惠如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 12 月 19 日
書記官 張永中
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網