臺灣臺南地方法院民事判決
112年度重訴字第146號
原 告 晟峰建設開發有限公司
法定代理人 黃文財
訴訟代理人 蔡淑文律師
楊丕銘律師
被 告 李昱緯
訴訟代理人 蔡東泉律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國112年11月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣8,135,000元，及自本判決確定翌日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣2,712,000元為被告供擔保後，得
假執行；但被告如以新臺幣8,135,000元為原告預供擔保，得免
為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1
項第1款及第2項分別定有明文。查本件原告起訴時原主張其
依兩造於民國111年5月11日簽訂之不動產買賣契約書（下稱
系爭買賣契約）第10條第1項之約定，請求被告返還原告已
給付之買賣價金新臺幣（下同）16,270,000元，並聲明：被
告應給付原告16,270,000元及自簽約日即111年5月11日起至
清償日止按年息百分之5計算之利息。嗣於112年8月15日以
民事準備狀暨更正聲明狀主張：原告另依民法第92條、第88
條規定撤銷系爭買賣契約意思表示，並追加不當得利返還請
求權為請求權基礎，以及以酌減違約金為備位主張，而追加
備位聲明：被告應給付原告15,138,300元及自被告解約及沒
收價金之翌日即112年1月4日起至清償日止按年息百分之5計
算之利息（本院卷第301-316頁）。而被告對於原告上開追
加不當得利返還請求權為先位聲明之請求權基礎及追加備位
聲明部分，並未異議而為本案言詞辯論，視為同意變更或追
加，揆諸前揭規定，原告所為上開訴之追加，於法並無不合
，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠先位聲明依「系爭買賣契約第10條第1項約定」請求部分：
⒈被告委託信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）為仲介
人將其所有之台南市○○區○○段0000地號及6049地號兩筆土
地（下稱系爭土地）出售予原告，並於111年5月11日簽立
系爭買賣契約，暨由原告於同日支付第一次款即簽約款16
,270,000元，因被告於系爭買賣契約第1條第5項保證系爭
土地得合法申請建築執照、暨於系爭買賣契約第7條第6項
保證產權清楚（含地籍無疑義）、暨於系爭買賣契約第15
條第9項保證無套繪管制情形。
⒉另由系爭買賣契約第1條第5項、第7條第6項，暨第15條之
第9-12項、第20項、第21項之約定內容綜合觀之，可知系
爭買賣契約另約定：系爭土地之地籍疑義、系爭土地之套
繪情形、或其他與合法申請建築執照相關之事項存有疑義
時，被告須於用印前釐清地籍疑義、或解除套繪、或解決
相關疑義，被告在解決上開疑義之後始能與原告另行協議
第二次款（即用印款）之流程時間，並始能依該另行協議
之流程時間向原告請求支付第二次款（即用印款）。
⒊系爭土地因毗鄰之永康區大灣段6044地號及6047地號土地
與地籍圖不符致連帶使包括系爭土地在内之八筆土地亦生
地籍疑義，且系爭土地亦有套繪尚未解除，被告基於前述
「保證系爭土地得合法申請建築執照」、「保證產權清楚
」、「保證無套繪情形」之約定，即應於預定用印日前（
即111年11月1日前）解決上開疑義以保證系爭土地得合法
申請建築執照。又依系爭買賣契約第15條第10項及第21項
約定，倘被告無法在預定用印日前（即111年11月1日前）
解決上開疑義者，則被告即必須在解決上開疑義之後與原
告另行協議第二次款（即用印款）及其後各次款之流程時
間而不得逕行請求原告給付第二次款（即用印款），否則
被告即屬違約。
⒋原告因此屢次催請被告就上開地籍疑義及套繪疑義提出明
確事證以盡其「保證系爭土地得合法申請建築執照」、「
保證產權清楚」、「保證無套繪情形」之保證義務；詎料
，被告或不予置理、或僅為文不對題之回應而並未針對上
開疑義提出明確事證以釋疑，即被告根本並無履行其保證
義務之誠意、甚且根本係拒絕履行其保證義務。被告之上
開回應及態度，益發使得原告對於系爭土地得否合法申請
建築執照乙事滋生重大疑慮（至少有地籍疑義及土地套繪
尚未解除之疑義已如前述），由於此節對於從事建設開發
業務之原告之影響太過鉅大致原告極度不安，且此節又屬
被告應於用印前完成之保證事項，原告為免疑義久懸而損
及權益起見，爰於111年12月1日委請律師函催被告謂：【
被告應於函到日起七日内提出系爭土地得合法申請建築執
照之證明以履行其約定之保證義務，倘被告逾期不提出證
明，則原告即逕以本函為解除買賣契約之意思表示而不另
為解除之意思表示】云云。上開催告期限已於111年12月2
7日屆滿，因被告未於上開期限内提出系爭土地得合法申
請建築執照之證明以履行其約定之前揭保證義務，因此，
依系爭買賣契約第10條第1項第㈡款之約定，系爭買賣契約
已於111年12月28日為原告所解除，另原告復於111年12月
28日發函予被告告知系爭買賣契約業已解除之意旨。
⒌基上，被告確已違約，而原告亦已依系爭契約書第10條第1
項第㈡款之約定，解除兩造間之系爭買賣契約以致系爭買
賣契約已於111年12月28日為原告所解除，從而，原告得
依系爭買賣契約第10條第1項之約定及民法第259條第1款
及第2款、第260條等規定，請求被告返還32,540,000元(
即被告應將原告已付之第一次款即簽約款16,270,000元加
倍返還予原告）、暨得請求被告給付自111年11月21日至1
11年12月27日期間按日依已付價金16,270,000元之千分之
一計算之遲延賠償。原告於本件起訴僅先暫行向被告請求
返還已付價金16,270,000元，至其餘請求則暫予保留權益
；又民法第259條第2款規定「受領之給付為金錢者，應附
加自受領時起之利息償還之」，而被告係於111年5月11日
受領原告給付之第一次款（簽約款）16,270,000元，故被
告返還上開16,270,000元應加計自111年5月11日起之利息
。
㈡先位聲明依「不當得利返還請求權」請求部分：
⒈依台南市政府工務局112年7月26日函之說明二及其附件1-2
可知系爭土地上確有核發（084)南工局使字第02869號使
用執照、(084)南工局造字第00051號建造執照、（084)南
工局造字第001684號建造執照；然被告於系爭買賣契約之
附件「信義房屋土地買賣仲介一般委託書」之「附表：標
的物現況說明書」項次13「是否已申請指定建築線？目前
是否具仍有效之建築執照？是否曾有經核准之建築執照？
」卻均勾選「否」，準此，則被告就上開重要事項於簽訂
系爭買賣契約時對原告故意隱瞞而構成詐欺，原告得依民
法第92條規定，撤銷系爭買賣契約；退言之，原告亦得依
民法第88條關於意思表示錯誤之規定，撤銷系爭買賣契約
；為此，原告以112年8月15日民事準備狀暨更正聲明狀繕
本之送達為撤銷兩造間系爭買賣契約之意思表示。
⒉原告係因接獲鈞院112年8月1日通知所檢附之台南市政府工
務局112年7月26日函文，始知被告就上開重要事項於簽訂
系爭買賣契約時對原告有故意隱瞞之情事，從而，原告以
112年8月15日民事準備狀暨更正聲明狀繕本之送達撤銷兩
造間之系爭買賣契約者，無違民法第93條所為「應於發見
詐欺後一年內為之」之關於除斥期間之規定。
⒊系爭買賣契約既經原告依法撤銷，則被告自應依關於不當
得利之規定，加計利息返還其所受領之價金16,270,000元
予原告。
㈢備位聲明依民法第252條及不當得利之規定請求部分：
⒈民法第252條規定「約定之違約金額過高時，法院得減至相
當之數額」，原告依此規定請求法院酌減違約金數額。
⒉被告因本件爭議所得主張之違約金數額至多僅1,131,700元
，被告多沒收之15,138,300元部分即無法律上原因，自應
返還予原告。
㈣並聲明：
⒈先位聲明：被告應給付原告16,270,000元及自111年5月11日
起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔
保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：被告應給付原告15,138,300元及自112年1月4日
起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息；原告願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭土地無不能合法申請建築執照（系爭買賣契約第1條第5
項）之情形：
⒈依系爭買賣契約第15條第11項約定：「雙方確已知悉本案
以出售土地為主，有關土地利用及是否須退縮建築等專業
問題應依相關規定辦理（詳見相關查證資料），能否申請
建築執照，涉及相關法令與諸多客觀因素，煩請買方自行
諮詢建築師。另買方若欲確認土地界址，建議於過戶前辦
理鑑界，若因故無法辦理鑑界，或鑑界後發現越界建築或
登記評數增減，須事先於合約中明定合約後續履行方式。
（雙方合意本案需辦理土地鑑界，相關條文則依土地鑑界
特約辦理）；另本案需請買方再行確認金融機構貸款條件
」。故被告於111年10月31日，以存證信函告知原告，「
三、經本人（指被告）及信義房屋相關人員提供相關資料
向台南市政府建管科查證，本土地確得合法申請建蔡執照
，若仍有疑慮，請買方（指原告）委請配合之建築師覆核
上情，或請買方提供不能建築之相關佐證，供本人詢問權
責機關」，原告迄今也沒有具體提出，不能申請建築執照
之證據，只是空言不能合法申請建築執照。
⒉再依系爭買賣契約第1條第5項約定：「賣方保證買賣標的
得合法申請建築執靴照，若日後有非因買方因素致無法申
請，買方得請求解除契約回復原狀」，換言之，買方應先
提出有無法申請建築執照之具體證據，方得主張解除契約
，今原告並未提出具體無法申請建築執照之證據，即稱無
法申請建築執照，自不能謂已符合本條項之約定，而主張
系爭土地已無法申請建築執照。
⒊又若無法申請建築執照，應是以實際提出申請而遭主管機
關否決之情形，但原告連提出都沒有，如何能謂已無法申
請建築執照呢？這顯然互相矛盾。
⒋另系爭土地直接臨路，且地上已無任何建物，依常理自是
可以申請建築執照。
㈡系爭土地無地籍不明（系爭買賣契約第7條第6項）之情形：
⒈系爭土地並無地籍不明之情形，且系爭土地於地政機關測
量時，原告及其委任代書均有來系爭土地現場，地政人員
進行測量時，也有確認地籍線沒問題，故台南市永康地政
事務所（下稱永康地政事務所）111年11月23日才出具土
地複丈成果圖。
⒉原證三說明欄二稱地籍圖不符部分是指永康區大灣段6044
、6047地號土地，並非本案之6048、6049地號土地。
⒊原告稱地籍不明，自應負舉證責任。
㈢系爭土地無套繪之情形（系爭買賣契約第15條第9項）：
系爭土地並無仍有套繪管制之情形，原告應就此負舉證責任
㈣被告依法解約系爭契約，並沒收第一期價金，於法有據：
⒈因被告並無原告所指稱債務不履行之情形，故於111年11月
28日，以存證信函催告原告依系爭買賣契約第4條第3項之
約定履行，被告就系爭土地，處於隨時可移轉登記並交付
之情形，故請原告履行第二期價金。
⒉但原告仍不履約，而委任律師於111年12月19日發函，稱60
44、6047地號土地與地籍圖不符，但如上所述，本案地號
為6048、6049，且地籍線沒問題。
⒊被告於111年12月19日再行催告原告履行第二期款，被告再
於111年12月26日寄存信函予原告，說明被告並無違約，
且地籍線並無問題，有問題的是永康區大灣段6044、6047
地號土地，且原告為專業建設公司，簽約前原告及其代書
均已查證過建築執照及地籍線無問題才簽約。
⒋然原告仍未履行系爭買賣契約第4條第3項之內容，故被告
於112年1月3日以存證信函為解除契約之意思表示，並沒
收原告所給付之第一期價金。
㈤訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信建經公司）、
信義房屋及兩造，有訂定「代辦履約保證委任契約書」（下
稱履保契約），最後安信建經公司同意讓被告領取第一期款
，應是於法有據：
⒈依履保契約第1條第2項第1款約定：「買方未能依買賣契約
履行各項義務，且違約事由已足構成解約條件，經賣方完
成催告、解除契約及沒收價金之意思表示，並經信義房屋
依第八條之約定認定無誤後，賣方應从書面通知安信建經
依認定內容辦理，安信建經應即對買方發限期起訴通知，
如買方未於期限內以賣方為相對人向該管轄法院提起民事
訴訟，安信建經應即通知保證銀行逕將買方已給付之買賣
價金交付賣方」、第8條第1項第1款約定：「買賣過程中
，於下列各款情巧致生出款與否之爭執，買賣雙方合意由
信義房屋依買賣契約及法律規定，參酌全部相關資料後認
定，並為安信建經出款與否之依據。1.賣方主張買方違約
而且已通知解約並沒收價金」、同條第2項約定：「前項
各款情形，如任一方對信義房屋認定結果（包含難以認定
）不服時，應於接獲安信建經通知後10日內以買賣契約相
對人為對象向該管轄法院提起民事訴訟，安信建經即俟確
定判決結果辦理，逾期未提出時，即不得再行爭執」。
⒉信義房屋於112年1月18日發函予兩造，逐一說明：
⑴「則買方得於買售系爭土地後，依相關規定、其建築規
劃及需求備齊相關文件向主管機關申請建築執照。而本
件買方未提出任何糸爭土地不能合法申請建築執照之事
證，卻以買方非系爭土地所有權人無法申請建築執照以
確認系爭土地確能合法申請建築執照為由，限期要求賣
方提供得申請建築執照之證明，然依買賣契約第1條第5
項規定，賣方係就若日後有非買方因素致無法申請建築
執照時，負有依買方請求辦理解除契約及回復原狀之義
務，並無約定賣方有義務先向主管機關申請建築執照作
為系爭土地得合法申請建築執照之證明，則買方遽以賣
方經其限期催告而未履行保證事項為由解除買賣契約，
尚與本買賣契約之約定未合」。
⑵「3.次查依買賣契約第4條【第二次款：用印】之規定，
買方應於111年11月1日付清第二次款壹仟陸佰貳拾柒萬
元至履約保證專戶，且因買方不得以賣方未向主管機關
申請建築執照作為系爭土地得合法申請建築執照之證明
，主張賣方有未履行保證事項而解除契約，已如前述，
是買方於111年11月1日並未履行給付第二次款之義務，
即屬可歸責於買方之事由違約之情形，則賣方依買賣契
約第10條第2項第2款，經於111年12月19日書面催告買
方於函達10日內履行給付第二次款之義務後，買方至今
仍未履行，復賣方業於112年1月3日書面通知買方解除
契約並沒收已付價款，故賣方依買賣契約第10條第2項
第2款規定解除契約，並主張沒收買方已付價金壹仟陸
佰貳拾柒萬元作為違約之賠償，當屬有據」。
⑶「又此認定，並非最終結果，如任一方對本認定結果不
服，敬請依據『代辦履約保證委任契約書』第八條第二項
約定，於接獲安信建經限期通知後10日內，以買賣契約
相對人為訴訟之相對人並提出民事訴訟，如逾期未提出
時，即不得再行爭執，俾維各方權益」。
⒊原告未於上開函到十日內提出民事訴訟，故安信建經公司
於112年2月中旬，將原告所交付第一期款交付予被告。今
原告於逾十日後，才提出本訴，依履保契約第8條第1項第
1款、第2項之約定，逾期原告未提出，即不得再行爭執。
㈥原告依系爭買賣契約第10條第1項，主張民法第259條第1款、
第2款、第260條，請求被告返還16,270,000元，然原告解除
契約，於法無據：
⒈被告均依約而行，原告均空言被告違約，於所提出原證十
一之存證信函，並未具體指被告有何具體違約之事證，參
諸最高法院50年台上字第1883號、90年台上字第1231號民
事判決意旨，解除權之行使屬於未違約一方，換言之，違
約之一方自無法行使解除權。
⒉再依最高法院90年度台上字第1231號民事判決意旨，解除
權之行使，需先定一定期限催告履行，若債務人未於期限
內行使，始得解除契約，但觀原證十一，原告並未遵循上
開程序。
㈦原告提出本訴，已喪失其實體法上之請求權（民法第259條
、第260條）：
⒈依被證一契約書第1條第2項第1款、第8條第1項第1款、同
條第2項約定，兩造在接獲安信建經通知10日內，需以他
造為對象向管轄法院提起民事訴訟，逾期未提出時，即不
得再爭執。被證一契約已非常明確記載，需於10日內提出
民事訴訟，否則，兩造日後即不得再爭執。
⒉再依被證二信義房屋於112年1月18日，寄予兩造之函，並
於第13頁，再次提醒兩造應接到該函10日內，提出民事訴
訟，否則，即不得再爭執。但原告至112年6月6日提起本
訴，自已逾10日內，依契約約定原告即不得再爭執。
⒊基上，今原告一再爭執自訂約後至112年1月18日間，被告
有何違約（事實被告未違約）之情事，顯然，均已無任何
法律上意義。
㈧原告又爭執系爭土地有套繪未解除，亦無任何法律上意義：
⒈原告之前所寄原證十一之存證信函，係指稱被告出賣之系
爭土地，有無法申請建藥執照及地籍圖不符之情形（被告
否認），從未稱有未解除套繪之情形，如今於112年6月6
日起訴時，才稱系爭土地有套繪未解除，很顯然，此乃為
訴訟所增加，但顯然與原告之前主張，顯然有不一致，也
可見，原告之前也亦認為系爭土地並沒有套繪管制之情況
。
⒉再如上所述，不論是否有無套繪，均因原告已逾112年1月1
8日後的10日，未提起民事訴訟，而喪失實體法之請求權
。基上，原告今再爭執套繪解除有無，已無任何法律上之
意義。
㈨原告又主張民法第92條及第88條，撤銷系爭買賣契約，被告
認為其主張於法無據：
⒈被告並無使用詐術之手段，讓原告陷於錯誤，已如前述，
不再重述，原告主張依民法第92條撤銷意思表示，為無理
由。
⒉原證十八當事人為被告與仲介公司，與原告無關，且原證
二系爭契約書，並無特別註明將原證十八亦視為契約之附
件或一部分，或原證十八為附件，且為契約之一部分之約
定內容，故原證十八之資料，充其量是仲介公司提供予原
告參考之用。
⒊縱有建築執照存在，亦不影響原告對系爭土地之利用，因
依契約約定，系爭土地上建物均會拆除，建物拆除後，原
建築執照也形同一併已廢除，故依最高法院111年度台上
字第176號民事判決意旨，謂詐欺係指對表意人意思形成
過程屬於重要，而有影響之不真實事實，為虛構、隱區之
行為，故意表示為真實，使人怡於錯誤，但如上所述，縱
被告未告知原告有建築執照之事（事實上系爭建物距今，
已有近四十年的時間，且一直是違章建築，故一般人認為
沒有建築執照，也屬合理，但非屬故意隱瞒），糸爭建物
均會拆除，是亦不影響原對系爭土地之利用。
⒋更何況，系爭土地有被告所有的二間房屋（一間為台南永
康區文化路10號及12號，見被證五，本附於原證二之契約
書中），契約書中被告也有附上被證五房屋稅籍證明書，
原告為專業的營建業者，應也可知悉有建築執照。
⒌仲介業者也於原證二契約書中，於訂約前有附上「產權調
查表」，其中，第三類第2項「2.本物件現存地上建物係
屬未登記建物，故（3)現存地上建物若未補辦申領執照之
相關程序」，第四類其他「1.本物件以出售土地為主，有
關土地利用及是否須退縮建築等專業問題應依相關規定辦
理（詳見相關查證資料），能否申請建築執照，涉及相關
法令與諸多客觀因素，建議買方應先諮詢建築師意見後始
決定是否承買，…」。承上，故原證二第15條第9項特別約
定，被告於111年11月30日前拆除地上物，第15條第11項
特別約定，雙方均已知悉出售之土地，有關土地利用及是
否須退縮建築等專業問題應依相關規定辦理，能否申請建
築執照，涉及相關法令與諸多客觀因素，煩請買方自行諮
詢建築師。
⒍原告法代與仲介人員郭韋志間，有以LINE維持連絡，訂約
前111年5月2日原告法代有詢問仲介人員郭韋志，郭韋志
有將系爭土地之資料，包括地籍圖、臨路幾公尺、深度等
資料告知原告法代，原告法代有詢問每坪多少？郭韋志有
告知每坪68萬元左右，原告法代出價至656,000元，最後
，以每坪66萬元成交，原告法代也有要郭韋志詢問配合貸
款銀行，哪一家較優惠，又加上原告法代是幾十年的建設
公司負責人，又有配合的建築師、代書，又詳細詢問仲介
人員，原告法代怎會陷於錯誤受騙？
⒎原告主張民法第88條亦無理由：
如上所述，被告並無使用詐術使原告陷於錯誤，故原告主
張依民法第88條撤銷意思表示，亦無理由。
㈩原告又主張依民法第252條請求酌減違約金，於法亦屬無據：
⒈依系爭買賣契約第10條第3項約定：「解除契約違約金之上
限：買賣因違約情事經他方合法解除契約，應被沒收加倍
賠償之違約金以成交總價百分之十五為上限」。
⒉本案違約金上限百分之十五為24,406,470元（計算式：1,6
27,709,800×0.15=24,406,470)，今被告沒入百分之十為1
6,270,000元，並未逾越上開最高上限，且依系爭買賣契
約第10條第2項約定：「經賣方書面通知限期催告後仍無
故不履行時，賣方得解除本賈賣契約，並沒收買方已繳價
款作為違約之赔償，買方不得異議」。原告於訂約時，也
同意任一方不得再提出異議，今原告再提出，顯然，有違
反誠信原則。
⒊又信義房屋也以被證二之書面，告知原告收到該書面10日
內，要提出民事訴訟，逾期即不得再行爭執，原告於期限
內，亦未起訴，可見，原告也同意違約金以百分之十計算
，故不再爭執，今再爭執，益證原告不遵守契約約定外，
亦違反誠信原則。
⒋仲介公司人員也不斷提醒原告法定代理人，但原告法定代
理人均置之不理，等同有不再爭議之默示意思表示。
⒌被告有下列損失：
⑴被告認為系爭買賣契約已成立生效，故對於此1,627,709
,800元之價金，已作出其它安排，包括向第三人另購買
土地，今原告的毀約，使得被告經濟受到龐大的壓力，
故不得不於112年6月份出售318平方公尺之土地應急，
每坪以56萬元出售，與本案出售予原告每坪66萬元，每
坪相差10萬元，而系爭二筆土地共246.5375坪（431+38
4＝815平方公尺，815×0.3025＝246.5735坪），被告就已
損失2,400多萬元，如今土地價格更是持續下降中，被
告的損失只會高於上開金額。
⑵系爭土地有門牌號碼台南市○○區○○路00號之房屋，出租
予第三人顏武寶，租期自111年1月1日至111年12月31日
（之前也是出租之情況），每個月租金為8萬元，自111
年8月份迄今，被告也已損失逾百萬元，以後至系爭土
地出賣前，被告每個月均要損失8萬元。另被告有搭建
文化路12號之房屋（為未保存登記），每個月租金35,0
00元，自111年8月份至今，也已損失420,000元，此後
每個月要損失35,000元。
⑶拆除、清除上開文化路10號之房屋，共花費30萬元。
⑷支付信義房屋公司仲介費本為4佰多萬元，經被告爭取減
少仲介費1,215,000元，最後實付2,835,000元。
⑸上開文化路10號內部裝潢80萬元，鐵皮屋面積有230坪，
搭建每坪之費用為2萬元，共花費460萬元，加上80萬元
，共540萬元。
⑹以上金額，共約3,400多萬元。
⒎參諸最高法院最高法院92年度台上字第2747號民事判決見
解，違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之
體現，訂約時原告自是已衡量自己之意願、經濟能力，且
原告是建設公司，有專屬建築師、代書及原告法代的專業
判斷，而依原證二契約書及被證一契約書，原告亦同意已
不爭執，信義房屋通知原告後，原告也未於10日內起訴，
也不爭執，仲介人員也多次通知原告法代，原告法代亦置
之不理，自是讓一般人相信原告已確定不爭執被沒收之金
額，如今原告再為此爭執，顯然，與契約約定有違，亦不
符誠信原則，而被告之損失達到3,400多萬元，已逾16,27
0,000元，故被告主張沒入總價金的百分之十，應合於契
約公平原則。
⒏依系爭買賣契約第15條第9項約定，被告需拆除建物，原告
又於簽約後不履約，導致被告也無法繼續收取租金；建物
拆除後，花費的裝潢費，及搭建建物本身的費用，被告受
有上開之損害。被告也已損失仲介費2,835,000元，土地
交易價值的減損等，被告以上的損失，均是原告的違約行
為所致，被告自得加以另外請求賠償，故應認系爭買賣契
約約定之違約金屬於懲罰性違約金。
並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠兩造於111年5月11日簽訂不動產買賣契約書（即系爭買賣契
約）、暨以買方及賣方之身分與安信建築經理股份有限公司
及信義房屋股份有限公司簽立代辦履約保證委任契約書，由
原告基於建築使用之目的，以1億6270萬9800元（內含營業
稅）之總價，向被告價購被告所有之台南市○○區○○段0000地
號及6049地號兩筆土地（即系爭土地），原告並於簽約之同
日支付第一次款（簽約款）1627萬元，上開不動產買賣契約
書、代辦履約保證委任契約書之約定內容分別詳如原告起訴
狀之原證二號及準備狀之原證十八號、被告答辯狀之被證一
號所示。
㈡被告於系爭買賣契約保證系爭土地得合法申請建築執照、暨
保證產權清楚、暨保證並無套繪情形，且雙方預定於111年1
1月1日用印日（即第二次付款日）（詳系爭契約第1條第5項
，第7條第6項，第15條第9項、第10項、第21項）。
㈢
⒈永康地政事務所111年10月24日所測量字第1110102830號函
謂：「主旨：為釐清永康市○○○區○○段0000○0○地號土地地
籍疑義乙案…研商地籍疑義相關事宜…。說明：一、依據本
所111年10月3日收件土地圖解字018000號十地複丈申請書
辦理。二、本案業經本所派員擴大檢測及面積分析，發現
旨揭6044、6047地號土地與地籍圖不符等疑義，經查旨揭
地號土地原為73年間辦理土地重劃分配成果之地籍，敬邀
市地重劃科及測量科列席指導重劃前後土地面積相關事宜
。三、副本抄送台南市政府都市發展局，因本案土地坐落
永大路、文化路、永福街及永大路二段633巷街廓範圍，
請協助實地測定相關道路中心樁位，俾利辦理面積分析等
事宜」（詳原告起訴狀之原證三號）
⒉永康地政事務所111年11月23日之111年土地圖解字018000
號（針對系爭兩筆土地之）土地複丈成果圖之附記欄記載
「一、本複丈成果圖僅供所有權人參考之用，其四至界址
應以地政事務所鑑界，經權利人認定之實測成果為準」（
詳原告起訴狀之原證九號）。
㈣
⒈被證一號代辦履約保證委任契約書、被證五號稅籍資料（
即台南市政府財政稅務局房屋稅籍證明書）、被證六產權
調查表、原證十八號「信義房屋土地買賣仲介一般委託書
/及附表：標的物現況說明書」，均與系爭買賣契約書合
訂為一本。
⒉被告委由劉水（系爭土地之原所有人、被告之外公）於111
年5月11日在原證十八號「附表：標的物現況說明書」項
次13就「是否已申請指定建築線？目前是否具仍有效之建
築執照？是否曾有經核准之建築執照？」等問項，均勾選
「否」。
⒊系爭兩筆土地中之6048地號土地有台南市政府工務局核發
之（084）南工局使字第02869號使用執照、（084）南工
局造字第00051號建築執照、（084）南工局造字第01684
號建築執照（詳工務局112年7月26日函）。
⒋系爭兩筆土地中之6048地號土地於111年8月10日領得（111
）南工拆字第00315號拆除執照，並於111年8月25日向工
務局申報拆照勘驗備查（詳工務局112年8月25日函）。
㈤原告於111年10月26日委請律師發函向被告表示：系爭土地無
法於預定之111年11月1日前完成鑑界，原告暫無法支付第二
次款（用印）。
㈥被告於111年10月31日發存證信函予原告表示：經本人及信義
房屋相關人員提供相關資料向台南市政府建管科查證，本土
地確得合法申請建照，若仍有疑慮，請晟峰委請配合之建築
師覆核上情、或請晟峰提供不能建築之相關佐證以供本人詢
問權責機關；本人同意另行協商用印日期及流程（函文詳細
內容請見原證六號）。
㈦原告於111年11月8日委請律師發函向被告表示：依永康地政1
11年10月24日函文可知土地與地籍圖有不符之疑義，茲事體
大，但仲介公司及其代書尚未主動提供確實詳細訊息，短時
間內晟峰難以釋懷（詳原證八號）。
㈧被告於111年11月28日發存證信函予原告表示：被告今已原告
提出之疑義均逐處理完畢，也逐—說明，已處於隨時可移轉
登記並交付之情況，故請求履行契約依約付第二次款1627萬
元；倘若晟峰有其他更好之處理方式也請提出（詳原證十號
）
㈨原告於111年12月19日委請律師發函向被告表示：請被告於函
到七日內提出系爭兩筆土地得合法申請建築執照之證明，逾
期即解除買賣契約而不另為解除之意思表示（按：催告期限
於111年12月27日屆滿）；被告迄今為止之保證均徒托空言
而未能釐清疑義，另被告既保證得合法申請建造執照即應由
被告提出證明而不得反向要求原告證明不能建築。
㈩被告於111年12月19日發存證信函予原告表示：被告於111年1
1月28日函請原告依約支付第二次款即用印款1627萬元，但
原告迄無回應，今再次通知請於函到十日內支付第二次款，
逾期則本人只好解約（詳原證十二號）。
被告於111年12月26日發存證信函予原告表示：永康地政事務
所已於111年11月23日鑑界系爭兩筆土地確認其界址及面積
、位置無誤；訂約前被告已將系爭兩筆土地之相關資料交予
晟峰，且訂約當天原告委任之代書亦當場打電話予台南市政
府相關單位詢問可否申請建照，經確認後原告台簽約；原告
係於111年12月19日始以函文限期被告應於七日內提出證明
，被告於收受函文後雖已於111年12月21日向台南市政府申
請（出具證明），但七日之時間實是不夠，倘若晚幾天提出
（證明），尚請原告鑒諒；本件係原告違約，倘若原告不履
行契約被告得依買賣契約第十條第2項沒收第一期款1627萬
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