臺灣臺北地方法院民事判決
110年度重訴字第480號
原 告 林宗福
陳聖萍
上二人共同
訴訟代理人 王建智律師
複代理人 張凱晴律師
被 告 佟玲玲
訴訟代理人 王慕寧律師
被 告 佟紋紋
訴訟代理人 翁祖立律師
複代理人 許德勝律師
被 告 佟光懿
訴訟代理人 游小娜
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國112年5月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告佟玲玲、佟紋紋、佟光懿應連帶給付原告新臺幣貳佰柒拾玖萬貳仟元，及被告佟玲玲自民國一百一十年五月十四日起，被告佟紋紋自民國一百一十年五月十四日起，被告佟光懿自民國一百一十年五月二十八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告佟玲玲、佟紋紋、佟光懿連帶負擔百分之三十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾參萬壹仟元為被告佟玲玲、佟紋紋、佟光懿供擔保後，得假執行。但被告佟玲玲、佟紋紋、佟光懿如以新臺幣貳佰柒拾玖萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國109年12月30日經信義房屋股份有限公司（下稱信 義房屋）之仲介，就被告共有門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 00巷00號5樓房地（下稱系爭不動產），與被告成立不動產 買賣契約（下稱系爭契約），買賣價款總金額為新臺幣（下 同）6,980萬元，原告於簽約之當日即依約給付簽約款698萬 元，並開立第一期款698萬元之支票與尾款5,584萬元之擔保 本票交予信義地政士聯合事務所之地政士（下稱信義地政士
）林家正保管。同日兩造並與安信建築經理股份有限公司（ 下稱安信建經公司）訂立代辦履約保證委任契約書（下稱系 爭代辦履約保證契約），共同委任安信建經公司向玉山商業 銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）辦理履約保證事宜，雖 系爭代辦履約保證契約上系爭不動產價金總額漏載「捌」字 而為「陸仟玖佰拾萬元」，然系爭契約與玉山銀行開立之履 約保證書，關於買賣總價款之記載均為正確，縱系爭代辦履 約保證契約文字有疏漏，尚不致影響系爭契約之正確性，且 無礙系爭契約之履行。
㈡嗣兩造繼續依系爭契約約定，備齊證件並將相關產權移轉登 記文件書表用印、交付予契約約定之信義地政士，並由信義 地政士向臺北市稅捐稽徵處申報系爭不動產買賣相關稅單核 發。依系爭契約第7條第2項約定，非經買賣雙方之同意，任 何一方均不得逕向信義地政士要求要求取回證件、終止委託 、停止票據提示或直接向有關機關申請案件撤銷等行為。詎 被告佟光懿、佟紋紋違反上開約定，無端於110年2月26日向 臺北市稅捐稽徵處表示，撤回信義地政士關於本件土地增值 稅申報核發之代理權限，臺北市稅捐稽徵處因而於同年3月5 日以北市稽大安丙字第1105301288號函通知系爭不動產移轉 之土地增值稅申報不予受理，而未核發系爭不動產土地增值 稅單，另被告佟光懿、佟紋紋亦未依約於110年1月8日前交 付印鑑證明，致買賣無法依約履行完稅，及辦理後續履約事 宜，原告於110年3月12日寄發臺北逸仙郵局存證號碼000326 號存證信函予被告，限期被告於收受通知後5日內履行系爭 契約義務，被告並未置理，原告嗣於110年4月12日，再寄發 臺北逸仙郵局存證號碼000483號存證信函予被告，主張依系 爭契約第10條第1項第2款約定，因被告違約而解除系爭契約 ，被告均於同年月13日收受，故兩造間系爭契約已於110年4 月13日經原告解除。原告復依系爭履約保證契約8條第1項第 3款約定，請求安信建經返還原告已給付之第一期款698萬元 並已受領。
㈢被告有可歸責事由在先，致雙方買賣契約無法繼續履行，原 告自得依系爭契約第10條第1項第1款，請求被告連帶給付契 約解除前之遲延違約金，系爭契約第4條第3項第3款約定完 稅日期為110年3月16日，被告佟光懿、佟紋紋違反契約約定 向地方稅務局撤回信義地政士代理權之意思表示，致兩造無 法辦理完稅，故遲延違約金之起算日應自110年3月17日起算 ，至原告解除系爭契約之日即110年4月12日止，按遲延日數 給付已繳納買賣價款698萬元之千分之一計算，被告應給付 原告遲延違約金之數額為18萬8,460元（計算式：698萬元×1
/1,000×27日=18萬8,460元），另依系爭契約第10條第1項第 2款約定，被告亦應將原告已付款項加倍返還予原告，作為 違約賠償，金額為698萬元，總計被告應連帶賠償原告716萬 8,460元。為此，爰依系爭契約約定、民法第292條規定，請 求被告連帶負損害賠償責任等語。並聲明：⒈被告應連帶給 付原告716萬8,460元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准予宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠被告佟玲玲：伊已依系爭契約第6條約定將系爭不動產所有權 狀正本、印鑑證明書正本、國民身分證影本，交付予信義地 政士林家正，並曾於110年2月25日函覆臺北市稅捐稽徵處表 示伊無意撤回信義地政士前為本人辦理之土地增值稅代理申 報事宜，另於110年2月24日寄發存證信函予原告表達雙方應 依約履行系爭契約權利義務，伊並無任何違反系爭契約約定 之違約行為，系爭契約之解除，自不可歸責於伊。又系爭契 約並無任何約定明示被告三人對於債權人各負全部給付之責 任，且原告已將原債務易為請求金錢之違約損害賠償給付， 縱認伊於系爭契約中所負之債務原屬於不可分之債，亦因原 告已易為請求金錢之給付，而使該債務之性質由不可分之債 易為可分之債，原告請求伊就違約金負連帶責任，並無理由 。退步言之，縱認被告佟玲玲應負違約賠償責任，原告請求 已給付金額即698萬元之1倍懲罰性違約金，顯屬過高，依民 法第252條規定，應予酌減等語置辨。並聲明：⒈原告之訴及 假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
㈡被告佟紋紋：
⒈被告佟玲玲雖出具授權書授權訴外人張淑瑛代理簽訂系爭契 約，然該授權書授權內容係授權處理被告三人母親遺產相關 事宜，並未包含出售系爭不動產，張淑瑛未經合法授權，其 代理被告佟玲玲簽訂系爭契約出售系爭不動產，系爭契約自 始不生效力。
⒉縱系爭契約有效，原告提出之系爭契約係原告、信義房屋偽 造變造之版本，與伊持有之原始契約不同，信義房屋偽造被 告三人簽名於洗錢防制聲明書，另於第3條添加「增，對拆 各25％，多人」、第6條添加「兆豐、國泰」等文字，伊與被 告佟光懿於簽訂系爭契約當日並未攜帶印鑑章供信義地政士 使用。系爭代辦履約保證契約記載之契約總價款為6,910萬 元，較系爭契約總價款6,980萬元，短少70萬元，系爭契約 於成立時即具有重大瑕疵。原告開立之支票、本票金額較買
賣價金總額短缺698萬元，另5,540萬元尾款擔保本票之記載 ，與本票格式不符且未存入履約保證專戶，已構成違約事由 成，詎原告於110年5月4日無正當理由逕自取回安信建經公 司履約保證專戶中簽約款698萬元。另原告未依系爭契約第6 條第1款約定，於110年1月15日前確定並告知系爭契約之貸 款金融機構，直至110年4月19日始獲國泰世華銀行通知「授 信承作條件」，以致買賣交易延宕無法順利進行，原告應負 違約責任。伊因原告上開違約事由，為保障自身權益，故未 交付印鑑證明，自無可歸責之事由。
⒊伊並未與被告佟光懿共同撤回系爭不動產土地增值稅信義地 政士之申報代理權，毋庸與被告佟光懿連帶負違約之責。況 被告佟光懿係因發現系爭不動產土地增值稅申請書上伊與被 告佟光懿之印文與伊、被告佟光懿持有之印鑑章不同，有遭 盜刻之嫌疑，故暫時取消訴外人張啟新之申報代理權，並未 撤回訴外人即信義地政士林家正之代理稅務代理權，並無終 止系爭契約之意思。縱認原告主張有理由，原告請求伊連帶 給付已給付金額即698萬元之1倍懲罰性違約金，顯屬過高， 依民法第252條規定，應予酌減等語置辨。並聲明：⑴原告之 訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
㈢被告佟光懿：
⒈原告二人並非夫妻，卻謊稱為夫妻關係，與信義房屋共謀詐 欺，意圖詐取被告所有系爭不動產。又被告佟玲玲雖出具授 權書授權訴外人張淑瑛代理簽訂系爭契約，然該授權書授權 內容係授權處理被告三人母親遺產相關事宜，並未包含出售 系爭不動產，張淑瑛未經合法授權，其代理被告佟玲玲簽訂 系爭契約出售系爭不動產，系爭契約自始不生效力。 ⒉原告二人既非夫妻，即應說明其二人分別出資金額多寡，是 否有贈與情形，並說明其受有何種損害及損害金額各為何， 原告未於系爭契約中之洗錢犯罪防制聲明書上註明資金來源 並簽名，顯蓄意逃漏贈與稅。
⒊原告提出之系爭契約係原告、信義房屋偽造變造之版本，與 伊持有之原始契約不同，信義房屋偽造被告三人簽名於洗錢 防制聲明書，另於第3條添加「增，對拆各25％，多人」、第 6條添加「兆豐、國泰」等文字。伊與被告佟紋紋於簽訂系 爭契約當日並未攜帶印鑑章供信義地政士使用。 ⒋原告簽具之斡旋金契約書記載買賣總價為6,920萬元，與系爭 契約記載之買賣價金6980萬元不符，差價60萬元由信義房屋 仲介費用中支付，且信義房屋未將斡旋契約100萬元定金交 予被告。另系爭代辦履約保證契約記載之契約總價款為6,91
0萬元，較系爭契約總價款6,980萬元，短少70萬元，兩造簽 署系爭契約完畢已係深夜23時40分，玉山銀行無從於同日開 立履約保證書，原告所提玉山銀行履約保證書顯係偽造不實 。原告交付之支票、本票金額較買賣價金總額短缺698萬元 ，信義房屋為此另立補充買賣協議書欲讓兩造簽名補正，系 爭契約於成立時即具有重大瑕疵。
⒌原告未依系爭契約第6條第1款約定，於110年1月15日前確定 系爭契約之貸款金融機構，直至110年4月19日始獲國泰世華 銀行通知「授信承作條件」，構成違約事由。
⒍伊未曾委任信義地政士張啟新使用變造文書向臺北市稅捐稽 徵處大安分處申請系爭不動產土地增值稅。伊係因發現系爭 不動產土地增值稅申請書上伊與被告紋紋之印文與伊、被告 佟紋紋持有之印鑑章不同，有遭盜刻之嫌疑，故暫時取消張 啟新之申報代理權，並未撤回信義地政士林家正之代理稅務 代理權，並無終止系爭契約之意思。
⒎系爭契約業因伊及原告相互解除而不復存在，且原告已取回 安信建經公司履約保證專戶中簽約款698萬元，原告再請求 損害賠償，自屬無據。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請 均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於109年12月30日經由信義房屋股份有限公司張芷柔仲介 ，就被告三人共有門牌號碼為臺北市○○區○○○路000巷00號5 樓房地（下稱系爭不動產），與被告三人成立不動產買賣契 約（下稱系爭契約），買賣價款總金額為6,980萬元。 ㈡原告於109年12月30日簽約當日即開立票面金額698萬元支票 （支票號碼：WA0000000）給付簽約款。 ㈢兩造委託信義地政士聯合事務所代書辦理本件買賣事宜。 ㈣兩造委託安信建築經理股份有限公司辦理本件房地買賣之履 約保證事宜。
㈤被告佟玲玲於簽訂系爭契約當日即109年12月30日，已交付系 爭不動產所有權狀正本、其印鑑證明書正本、其國民身分證 影本予信義地政士林家正。
㈥原告於110年4月12日寄發解除契約意思表示之存證信函，而 被告等三人均於同年月13日收受，故於110年4月13日發生契 約解除之法律效果。
四、得心證之理由：
原告主張被告有逕自撤回信義地政士系爭不動產土地增值稅 申報核發之代理權限、未交付印鑑證明等違反系爭契約約定 之可歸責之事由，致系爭契約無法履行，依系爭契約第10條 第1項第1、2款約定、民法第292條規定，請求被告連帶負損
害賠償責任等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就 兩造爭點分述如下：
㈠系爭契約有效成立：
⒈被告佟光懿、佟紋紋抗辯稱，原告謊稱身分、未於洗錢犯罪 防治聲明書中註明原告財務狀況而與信義房屋合謀意圖詐取 系爭不動產、張淑瑛未經被告佟玲玲合法授權，無權代理簽 訂系爭契約、系爭契約有偽造變造及印章遭盜科情事，系爭 契約應為無效云云。惟查：
⑴原告二人是否為夫妻關係，其等出資比例、資金來源各為何 及是否涉嫌逃漏稅，無礙系爭契約效力之認定。又防制洗錢 聲明書並無強制買方必須填寫資金來源之規定，亦載明僅於 聲明人為買方且具備「1.以現鈔支付定金以外價款累計達50 萬元以上者。2.重要政治性職務人士欄勾選『是』者。3.五年 內經本公司累計辦理三次以上不動產買賣交易者。4.具高風 險洗錢國籍或資恐國籍者。」特殊身分者，始需向地政士及 不動產經紀業揭露資金來源，原告並非上述所列特殊身分者 ，自無須提供資金來源證明，更無於洗錢防制聲明書上註明 資金比例之義務。被告佟光懿、佟紋紋主張原告應於簽約時 註明資金來源於洗錢犯罪防治聲明書云云，洵屬無據。 ⑵被告佟光懿前對信義房屋承辦系爭不動產買賣之相關人員提 起詐欺告訴，業經臺灣臺北地方檢察署檢察官以110年度偵 字第8638號為不起訴處分，復經臺灣高等檢察署111年度上 議字第626號處分書再議駁回，有上開不起訴處分書、處分 書附卷為憑（見本院卷四第193第215頁），被告佟光懿空言 指摘原告與信義房屋共謀詐欺云云，不足為採。 ⑶觀被告佟玲玲授權書內容，授權標的之房地標示及權利範圍 記載為「臺北市○○區○○○路000巷00號5樓」即系爭不動產， 授權事項第5點為「辦理遺產相關處分事項」，綜合觀之， 可知遺產即為系爭不動產，是被告佟玲玲授權張淑瑛事項即 包含系爭不動產之買賣，並無授權不明確之情。況被告佟玲 玲嗣後於110年7月12日以文山興隆路郵局存證號000019號存 證信函聲明履行系爭契約之意，有該存證信函附卷為憑（見 本院卷二第45頁），益徵被告佟玲玲確實已委託張淑瑛代為 辦理系爭不動產買賣程序，被告佟玲玲之授權合法有效。 ⑷證人即承辦系爭不動產買賣之信義地政士林家正、仲介張芷 柔到庭具結證述稱：系爭不動產系爭契約共有一式三份，每 一份均由買賣雙方（即原告二人、被告佟光懿、被告佟紋紋 及被告佟玲玲之代理人張淑瑛）親自簽名；系爭契約附件一 防制洗錢聲明書是代書需要留存，聲明的對象是信義房屋及 信義地政士聯合事務所，故僅有信義地政士這一份需要有而
已，該份聲明書為兩造親自簽名；109年12月30日系爭契約 簽約當日被告佟光懿、佟紋紋有交付印章用印於系爭不動產 土地增值稅申報書權利人義務人附表，用印完畢即由佟光懿 、佟紋紋及代理人張淑瑛取回等語（見本院卷三第306至307 頁、第310至311頁、第324至326頁），足見被告佟光懿、佟 紋紋辯稱系爭契約上其等簽名、系爭不動產土地增值稅申報 書權利人義務人附表上其等印文為偽造、變造云云，洵屬無 稽。另原告提出之原證一系爭契約條文第3條、第6條雖有加 註「增，對拆各25％，多人」、第6條添加「兆豐、國泰」等 文字，然原告已說明原證一為信義地政士留存之版本，信義 房屋及信義地政士相關人員為掌握案件進度，故於契約影本 上註記案件相關資訊，此與證人林家正證述相符（見本院卷 三第321頁），堪信為真，且該等註記文字並未並未更動系 爭契約條文內容或更改兩造應負權利義務，不影響系爭契約 效力，難謂有何偽造、變造情事。
⒉被告佟光懿、佟紋紋另抗辯系爭代辦履約保證契約記載之契 約總價款為6,910萬元，較系爭契約總價款6,980萬元，短少 70萬元，有重大瑕疵云云。惟查，系爭代辦履約保證契約有 關系爭契約總價款記載縱有疏漏，然保證銀行玉山銀行已出 具與系爭契約買賣總價款6,980萬元相符之履約保證書為保 證（見本院卷二第309頁），堪認該瑕疵已補正，不影響系 爭契約之正確性，且無礙契約之履行。被告佟光懿雖指摘玉 山銀行履約保證書為不實，然未舉證以實其說，自不足為採 。
⒊按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立，民法第345條定有明文。被告佟光懿、佟紋 紋上開所辯均非可採，兩造既對於買賣標的（系爭不動產） 及價金（6,980萬元）達成合意，復無被告佟光懿、佟紋紋 所指影響系爭契約效力之重大瑕疵存在，兩造間系爭契約合 法成立，即堪認定。
㈡系爭契約未經完全履行無可歸責於原告之事由： 被告佟光懿、佟紋紋抗辯稱原告開立之支票、本票金額較買 賣價金總額短缺698萬元，另5,540萬元尾款擔保本票之記載 ，與本票格式不符且未存入履約保證專戶，原告違反系爭契 約貸款流程，已構成違約事由云云。查：
⒈就買賣價金給付部分：
⑴系爭契約第4條約定，雙方共有四階段付款，第一次階段「簽 約」，原告應給付簽約款698萬元並簽發交屋款為面額之本 票本票交信義地政士保管，擔保買賣契約之履行。第二階段
「用印」，付款金額為零。第三階段「完稅」，雙方辦理繳 納各應負擔之稅費後，買方應支付賣方698萬元，並無約定 第三次付款698萬元，原告須另行開立本票擔保付款，而。 第四階段「交屋」則支付尾款5,584萬元。原告已於簽約時 ，依約分別開立698萬元之支票與5,584萬元之本票（見卷二 第207頁）。
⑵票據法第120條規定：「本票應記載左列事項，由發票人簽名 ：一、表明其為本票之文字。二、一定之金額。三、受款人 之姓名或商號。四、無條件擔任支付。五、發票地。六、發 票年、月、日。七、付款地。八、到期日。未載受款人者， 以執票人為受款人。未載發票地者，以發票人之營業所、住 所或居所為發票地。發票人得以自己或付款人為受款人，並 得以自己為付款人。」原告開立之5,584萬元擔保本票已載 明：本票文字、本票金額、受款人之姓名、無條件擔任支付 字眼、發票年月日等資訊。其餘未載事項均依票據法第120 條規定行之，本票形式完備，顯為有效票據。又原告開立之 擔保本票係原告為擔保尾款之履行，而開立5,584萬元本票 存放於代書處，若原告未依系爭契約於系爭不動產過戶後將 5,584萬元存入履保專戶，則被告等人得以該擔保本票取得 尾款，故本件5,584萬元擔保本票自無須記載抬頭「安信履 保帳號」。又，依票據法第120條規定之應記載事項中，並 無應記載「出資比例」、「所有權比例」及「身分證字號」 等規定，原告二人無義務記載前述事項自明，被告佟光懿、 佟紋紋主張原告開立之支票為無效票據、給付金額短少698 萬元，顯無理由。
⑶至被告佟光懿舉答辯三狀被證三之買賣補充協議書（見本院 卷三第45頁）為證，辯稱原告確實短少給付698萬元，然觀 買賣補充協議書內容係記載買賣雙方合意調整買賣流程，同 意變更系爭契約第17條第23項關於補齊印鑑證明期日之約定 ，與買賣價金無涉，遑論被告未曾簽署同意該買賣補充協議 書，難認為有效契約，被告佟光懿舉證不足為採。 ⑷被告佟光懿另辯稱買賣價金較斡旋金契約多出60萬元，本件 買賣契約為三方買賣、原告未交付斡旋金100萬元云云，然 成交買賣價金較斡旋金契約多出60萬元，此為雙方進行價格 磋商之結果，原告願意再加價60萬元購買系爭不動產，最終 兩造就系爭不動產價格以6980萬元達成合意，業據證人張芷 柔證述在卷（見本院卷三第332頁），被告佟光懿辯稱信義 房屋出資60萬元，本件為三方買賣契約，實屬無據。另觀原 告與信義房屋買賣斡旋金契約（見本院卷五第343頁），約 定經賣方簽署同意出售時，該契約即轉為定金收據，並由賣
方決定直接收取斡旋金或存入安信建經公司，被告並未於該 買賣斡旋金契約上簽名，則被告既非該買賣斡旋金契約之當 事人，自無從主張依該買賣斡旋金契約約定，主張斡旋金自 動轉為定金，並請求原告給付，原告主張被告未將系爭斡旋 金交付賣方云云，容有誤會，並非可採。
⒉就申請貸款流程部分：
系爭契約第6條約定「買方於支付第一次價款後，應在110年 1月15日前確定貸款金融機構，未指定者同意由信義地政士 代為洽辦，並應無條件於信義地政士通知之指定期日內，繳 交金融機構貸款所需證件即辦理對保、開戶等手續……。」按 本條約定之文義解釋，係指如買方未於110年1月15日前確定 貸款金融機構，將由信義地政士代為洽辦貸款相關事宜，買 方應遵從信義地政士之指示，配合辦理程序，並未強制約定 買方應於110年1月15日前出具相關文件證明貸款進度。另觀 被告佟紋紋提出之被證4「信義地政士聯合事務所服務流程 概要說明」（見本院卷二第327頁），雖提及買方於110年1 月15日指定貸款銀行及辦理貸款申請，惟並未強制買方須出 具核貸、完成對保等文件，而係於完稅階段欄位記載「完稅 款：698萬元+預收稅費+貸款差額3/16」並列出買方應出具 之文件，表示買方需於110年3月16日前，確定貸款機構、完 成申請及確認額度，若貸款有不足之部分需於該階段補足貸 款差額，足證系爭契約第6條第1項所約定110年1月15確定貸 款機構，僅建議性而非強制性規定，證人信義地政士林家政 到庭亦為相同陳述（見本院卷三第314頁）。被告佟光懿、 佟紋紋竟逕自以系爭契約第6條第1項約定指稱原告未於110 年01月15確定貸款機構係違約之行為，顯有誤會，而原告已 依約向銀行申請辦理貸款程序，並於110年2月4日獲國泰世 華商業銀行通知同意放款，有證人林家正證述在卷可稽（見 本院卷三第312頁），並據證人林家正提出國泰世華商業銀 行對保完成後的系爭不動產抵押權設定契約書、國泰世華商 業銀行授信承作條件通知為證（見本院卷三第343至357頁、 卷四第337頁），依銀行設定抵押權慣例，以實際貸款金額 之1.2倍作為抵押權設定登記金額，原告並無違反系爭契約 貸款之流程。從而，被告佟光懿、佟紋紋抗辯稱原告有違約 事由云云，洵屬無稽。
㈢爭契約未經完全履行係可歸責於被告之事由： ⒈系爭契約第7條第1、2、3、4項分別約定：「買賣雙方合意委 任授權信義地政士辦理本買賣契約之所有權移轉登記、他項 權利設定（變更）登記、塗銷、測量、稅務、戶政、公證、 提存等相關事宜。」、「買賣雙方合意以信義地政士聯合事
務所為價金繳收與證件交付之行為地；且為確保誠信及交易 安全，雙方自證件交付日起至買賣契約完成（或解除）日止 ，非經買賣雙方之同意，任何一方均不得逕向信義地政士要 求取回證件、終止委託、停止票據提示或直接向有關機關申 請案件撤銷等行為，違者對於信義地政士不生拘束效力」、 「前二項委任以本契約書為委任之證明，不另立委任書，並 同意地政士有民法第106條雙方代理之權限，且得逕行委任 第三人為雙方複代理人。」、「房地產權辦理登記時，經信 義地政士通知買賣雙方提供（或補繳）證件、用印及其他應 納稅捐，雙方均應依規定期日、種類、內容、金額配額辦理 ，不得藉故推諉或要求任何補貼，如發生遲延，依本契約第 10條辦理」，另系爭契約第17條第23項約定：「雙方同意本 案稅單繳納期限有早於完稅日時同意先行繳稅。賣方印鑑證 明至遲應於完稅日前交付。」
⒉由上約定可知信義地政士張啟新代書代理兩造向臺北市稅捐 稽徵處辦理本件土地增值稅申報事宜，自屬有權代理。又被 告佟光懿、佟紋紋未經買賣雙方同意，於110年2月26日向臺 北市大安稅捐稽徵分處撤回信義地政士關於本件土地增值稅 申報核發之代理權限之行為，臺北市稅捐稽徵處於同年3月5 日以北市稽大安丙字第1105301288號函通知系爭不動產移轉 之土地增值稅申報不予受理，有被告佟光懿、佟紋紋向臺北 市大安稅捐稽徵分處取消信義地政士代理權文書、臺北市稅 捐稽徵處函文在卷可查（見本院卷五第55、56、69業頁）， 故被告佟光懿、佟紋紋違反系爭第7條約定甚明，並造成系 爭契約因此無法核發土地增值稅單，買賣雙方無法依約履行 完稅及辦理後續約事宜。另查，被告佟光懿、佟紋紋無正當 理由拒不交付印鑑證明以供原告辦理相關手續，亦構成違約 情事。從而，系爭契約無法繼續履行顯屬可歸責於被告之事 由所致。
㈣原告解除系爭契約並向安信建經公司取回已給付第一期款（ 簽約款）698萬元，為有理由：
⒈系爭契約第10條第1項第2款約定：「賣方若違約且可歸責時 ，經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除 本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作 為違約賠償。」本件被告佟光懿、佟紋紋有可歸責之事由致 系爭契約無法履行，業經論述如上，經原告於110年3月12日 寄發臺北逸仙郵局存證號碼000326號存證信函予被告，限期 被告於收受通知後5日內補正信義地政士之授權及繳交印鑑 證明，被告逾期未補正，原告嗣於110年4月12日，再寄發臺 北逸仙郵局存證號碼000483號存證信函予被告，主張解除契
約，於法有據，被告均於同年月13日收受，為被告所不爭執 ，故系爭契約已於110年4月13日經原告合法解除。 ⒉系爭代辦履約保證契約第8條第1項第3款約定：「買賣過程中 ，於下列各款情形致生出款與否之爭議，買賣雙方合意由信 義房屋依買賣契約及法律規定，參酌全部相關資料後認定， 並為安信建經出款與否之依據。3.買方主張已合法解除契約 並要求取回價金。」，系爭契約兩造履約及出款與否爭議， 業經信義房屋依上開約定，認定賣方即被告違反系爭契約第 17條第23項、第7條第2項及第4項約定並可歸責，且原告已 依系爭契約第10條第1項第2款約定合法解除契約，故履約保 證專戶原告已給付之第一期款（簽約款）698萬元應返還原 告，有信義房屋110年度客法字第1100419001號函在卷可稽 （見本院卷二第125至139頁），安信建經公司並於110年4月 22日寄發臺北信義郵局181號存證信函通知被告，如對信義 房屋不動產買賣契約出款認定結果有不服者，請於函到10日 內以買賣契約相對人為對象提出民事訴訟，如未於期限內提 出訴訟，安信建經公司即依上開信義房屋之認定結果辦理履 約保證專戶之相關出款事宜，亦有該存證信函在卷可參（見 本院卷二第141頁），被告未於期限內表示意見或提出民事 訴訟，原告依信義房屋認定結果取回698萬元，自屬有據。 ㈤原告依系爭契約第10條第1項第1、2款約定、民法第292條規 定，請求被告佟光懿、佟紋紋、佟玲玲連帶給付違約金，是 否有據？被告得否依民法第252條規定請求酌減違約金？ ⒈按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務 之規定，民法第292條定有明文。次按解除契約不影響損害 賠償請求權。系爭契約第10條第1項第2款約定：「賣方若違 約且可歸責時，經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時 ，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返 還予買方，作為違約賠償。」。
⒉查本件被告三人公同共有系爭不動產，並於買賣契約同列為 賣方，依其等應共同移轉登記系爭不動產之債務本旨，及該 移轉系爭不動產之義務應由被告三人全部給付始為完成，渠 等所負之債務性質自屬不可分之債務，而應準用關於連帶債 務之規定。又系爭契約因被告佟光懿、佟紋紋違約致全部無 法履行，被告佟光懿、佟紋紋有可歸責之事由，並經原告合 法解除契約，如前所述，而系爭契約被告三人所負債務性質 屬不可分債務，亦如前述，則原告請求被告三人連帶給付違 約金，應屬有據。
⒊按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，
均有其適用。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經 濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之 違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可 認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依 前開規定，核減至相當之數額（最高法院70年度台上字第37 96號、79年台上字第1915號判決要旨參照）。查系爭契約既 經原告解除，依系爭契約第10條第2項第2款約定，被告應將 原告已付款項加倍返還予原告，作為違約賠償。又該條違約 賠償既為特別明定為懲罰性違約金，依民法第250條第2項前 段規定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金，依民法第25 2條規定，法院得予以酌減。
⒋茲審酌原告於109年12月30日簽立系爭契約至110年4月13日解 除契約僅4個月，時間尚屬短暫，另系爭不動產既未過戶亦 未交屋，契約解除後，後續費用亦得減省，且原告已取回交 付之第一期款（簽約款）698萬元，原告並未舉證因被告違 約受有何損失等情狀，認原告請求被告連帶給付已付款項1 倍即698萬元為違約金，核屬過高，應酌減為系爭房地總價 款4％，是以原告依系爭契約第10條第2項第2款約定所得請求 被告連帶給付之違約金應酌減為279萬2,000元（計算式：6, 980萬元×4％＝279萬2,000元），始為適當，逾此範圍之請求 ，不應允許。至原告依系爭契約第10條第1項第1款約定「賣 方若違約且可歸責時，每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價 款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期至完成給付日止 ）」請求被告給付違約金部分，該條約定計算違約金之方式 ，係「自逾期日起算至完全給付日止」，顯然是以兩造系爭 契約未經解除且被告已依約履行完畢為請求給付之前提，惟 本件被告並未依約履行，兩造系爭契約亦已解除，已如前述 ，是原告依系爭契約第10條第1項第1款約定請求被告給付違 約金18萬8,460元，並非有據，不能准許。 ㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2 項定有明文，又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息，法定週年利率為5％。民 法第233條第1項前段、第203條定有明文。本件原告請求被 告連帶給付違約賠償金之債權，核屬無確定期限之給付，被 告應自受催告時起負遲延責任。從而，原告請求被告三人連 帶給付279萬2000元，及各該被告自起訴狀繕本送達翌日即 被告佟玲玲自110年5月14日，被告佟紋紋自110年5月14日， 被告佟光懿自110年5月28日（見本院卷一第91至95頁）起，
均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，核無不合，應予 准許。
五、綜上所述，原告依系爭契約第10條第1項第2款約定、民法第 292條規定，請求被告佟玲玲、佟紋紋、佟光懿連帶給付違 約賠償金279萬2,000元，及被告佟玲玲自110年5月14日，被 告佟紋紋自110年5月14日，被告佟光懿自110年5月28日起， 均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予 准許。逾此數額之請求，則屬無據，應予駁回。兩造均陳明 願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核 原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保 金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之 駁回而失所附麗，不應准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨 攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響， 均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 9 日 民事第一庭 法 官 熊志強
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