臺灣桃園地方法院民事簡易判決 96年度桃簡字第517號
原 告 有誠意小鎮社區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 子○○
被 告 庚○○
己○○
癸○○
丙○○
丁○○
戊○○
壬○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國96年10月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告庚○○應給付原告新臺幣肆萬捌仟捌佰零肆元，及自民國九十六年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告己○○應給付原告新臺幣參萬捌仟柒佰柒拾伍元，及自民國九十六年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告癸○○應給付原告新臺幣伍萬捌仟壹佰貳拾元，及自民國九十六年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新臺幣參萬玖仟貳佰柒拾元，及自民國九十六年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新臺幣肆萬貳仟壹佰零柒元，及自民國九十六年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應給付原告新臺幣肆萬伍仟壹佰肆拾壹元，及自民國九十六年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告戊○○應給付原告新臺幣參萬伍仟貳佰參拾貳元，及自民國九十六年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告壬○○應給付原告新臺幣貳萬肆仟陸佰玖拾陸元，及自民國九十六年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
訴訟費用由被告庚○○負擔百分之十五、由被告己○○負擔百分之十二、由被告癸○○負擔百分之十七、由被告丙○○負擔百分之十二、由被告丁○○負擔百分之十三、由被告甲○○負擔百分之十四、由被告戊○○負擔百分之十一、餘由被告壬○○負擔。本判決得假執行。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，民事訴訟法 第262 條第1 項亦有明文。本件原告起訴時原係請求被告鍾 文達、李文媛、庚○○、己○○、癸○○、丙○○、丁○○ 、甲○○、戊○○、壬○○、辛○○、呂學墩給付管理費， 嗣於本院審理中，撤回被告鍾文達、李文媛、辛○○、呂學 墩部分之訴訟，揆諸上開說明，應予准許。又被告庚○○、 己○○、丙○○、丁○○、壬○○經合法通知，未於言詞辯 論期日到場，被告癸○○、戊○○經合法通知，未於最後言 詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386 條所列各款情形 ，爰依原告之聲請，准由伊一造辯論而為判決。二、原告主張：被告為附表所示房屋之所有權人，則被告即為有 誠意小鎮社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，系爭社區 住戶管理規約（下稱系爭規約）第17條第5 項就管理費之收 取標準約定：A 至E 及G 至J 棟，每棟每坪以新台幣（下同 ）35元計算，F 棟以每坪30元計算，K 棟以每坪25元計算， 準此，被告應按月繳納如附表所示之管理費。然被告各自欠 繳如附表所示數額之管理費，經原告屢次催討，被告均置之 不理等情。依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第21條及系 爭規約第17條規定，求為判決命㈠被告庚○○給付原告如主 文第一項所示；㈡被告己○○給付原告如主文第二項所示； ㈢被告癸○○給付原告如主文第三項所示；㈣被告丙○○給 付原告如主文第四項所示；㈤被告丁○○給付原告如主文第 五項所示；㈥被告甲○○給付原告如主文第六項所示；㈦被 告戊○○給付原告如主文第七項所示；㈧被告壬○○給付原 告如主文第八項所示。
三、被告庚○○、己○○、丙○○、丁○○、壬○○未到場爭執 ，亦未提出書狀作何聲明、陳述；被告癸○○、甲○○、戊 ○○則以：㈠系爭社區之管理委員會成立過程不合法，建商 於91年10月間係以不實之資料，向桃園縣政府報備，原告非 屬於合法之管理委員會云；㈡原告係自行訂定管理費之收取 標準，未經區分所有權人會議通過；又92年4 月6 日之區分 所有權人會議出席人數，未達公寓大廈管理條例所定之法定 出席人數，其決議應屬無效；㈢系爭社區可明顯區分為如意
區（即H 、I 、J 棟建築物）、吉祥區（即A 、B 、C 、D 棟建築物）二區（另有富貴區不在本次爭訟範圍內），該二 區完全獨立，原告僅是吉祥區之管理委員會，不是被告癸○ ○、甲○○、戊○○房屋所在之如意區之管理委員會，原告 請求被告支付管理費，顯屬無據云云；被告癸○○另以：系 爭社區消防水塔漏水至今未修；停車場、樓梯間髒亂無人清 理，垃圾又要住戶自己倒，警衛室按鈴也沒有人接，故拒繳 管理費云云；被告甲○○另以：系爭社區管理費入不敷出， 公用水、電費也無人繳納，故拒繳管理費云云，資為抗辯。 並均聲明求為判決駁回原告之訴。
四、原告主張被告為附表所示建物門牌之房屋所有權人，而系爭 社區之系爭規約第17條第5 項就管理費之收費標準約定：A 至E 及G 至J 棟，每棟每坪以35元計算，F 棟以每坪30元計 算，K 棟以每坪25元計算。然被告各自欠繳如附表所示數額 之管理費，經其屢次催討，被告仍未繳納等情，業據其提出 與所述相符之建物登記第2 類謄本、系爭規約、系爭社區管 理費催告單為證，被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪 信為真實。被告癸○○、甲○○、戊○○雖執前詞置辯，然 查：
㈠、按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成；公寓大廈 建築物所有權登記之區分所有權人及其區分所有權比例均達 3 分之2 以上時，起造人應於6 個月內召集區分所有權人召 開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備；公 寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立 管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委 員對外代表管理委員會，管理委員會之組織及選任應於規約 中訂定之；區分所有權人會議之決議除本條例或規約另有規 定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過 半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例過半數 之同意行之；管理委員會有當事人能力，92年12月31日修正 前公寓大廈管理條例第25條第1 項前段、第26條第1 項、第 27條第1 項、第2 項、第29條第1 項、第35條第1 項分別定 有明文。又依公寓大廈管理條例施行細則第10條規定，公寓 大廈管理組織申請報備處理原則由內政部定之。而依內政部 所制訂之公寓大廈管理組織申請報備處理原則規定，管理組 織申請時應備齊：申請書表、訂定規約時之全體區分所有權 人名冊及出席區分所有權人名冊、訂定規約時之區分所有權 人會議會議紀錄、規約以及公寓大廈或社區區分所有標的基 本資料向直轄市、縣（市）政府申請備查（可授權鄉、鎮、 市、區公所受理），而申請案件經查文件齊全者，由受理報
備機關發給同意報備書。經本院向主管機關桃園縣政府調取 原告社區申請報備之資料，該府檢送公寓大廈管理組織報備 證明、有誠意小鎮社區管理委員會申請報備書、公寓大廈管 理委員會（管理負責人）申請書檢查表附卷，依上開申請書 檢查表所載之出席區分所有權人會議人數及所有權比例、出 席區分所有權人會議同意人數、所有權人比例，均符合公寓 大廈管理條例之相關規定，復有系爭社區區分所有權人於91 年8 月10日召開之第1 次會議會議記錄在卷可佐，足以認定 該次區分所有權人會議已達到法定會議及決議人數，且原告 已依法定程序向主管機關桃園縣政府完成報備並經准予備查 無誤。被告癸○○、甲○○、戊○○空言抗辯原告社區之管 理委員會成立過程不合法，且建商於91年10月間係以不實之 資料向桃園縣政府報備，故原告非屬於合法之管理委員會云 云，除與上開業經查證之事實不符外，且渠等並未能舉證以 實其說，渠等抗辯自難採信。從而，原告主張其業經桃園縣 政府審查後認合於公寓大廈管理組織申請報備處理原則而同 意備查，並發給公寓大廈管理組織報備證明，為合法成立之 管理委員會乙節，應屬可採。
㈡、被告癸○○、甲○○、戊○○又抗辯：原告自行訂定管理費 之收取標準，未經區分所有權人會議通云云，然查，依系爭 規約第16條及第17條規定，系爭社區之管理費用由各區分所 有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。又就特定之區 分所有建築物欲增收其依前條所應負擔之管理費時，應經該 區分所有權人同意，並經區分所有權人會議決議等情，為兩 造所不爭執，並有系爭規約1 份在卷。而系爭社區之區分所 有權人有於91年8 月10日召開第1 次會議，在該次會議記錄 中第3 案載明：「案由：訂定本社區管理費收取標準。內容 ：因管理層面所涉問題較為繁複，授權由管理委員會檢討後 訂定。決定：本案經由出席之區分所有權人一致同意通過」 。參以系爭社區於92年4 月6 日召開區分所有權人第一次臨 時會議，在該次臨時會議記錄中第1 件討論案記載之決議內 容為：出席人員全數通過即日（指92年4 月6 日）起開始繳 交管理費。故依上述2 份會議記錄以觀，足認系爭社區之區 分所有權人會議，確有決議將管理費之收取標準委由管理委 員會訂定已明。被告癸○○、甲○○、戊○○上開所辯，亦 與事實不符，難以採信。至於被告癸○○、甲○○、戊○○ 再抗辯92年4 月6 日之區分所有權人會議出席人數未達公寓 大廈管理條例所定之法定出席人數，其決議應屬無效云云。 然查，區分所有權人會議之決議係由2 個以上區分所有權人 意思表示合意而成立之法律行為，對各區分所有權人及住戶
具同一意義及利害關係，屬共同行為，在效力上，依私法自 治及契約自由原則，除決議內容有牴觸法律強制、禁止規定 ，或有違背公共秩序、善良風俗情形外，均應有效，而召集 會議之過程如有違反法令規定情形，係屬召集程序上之瑕疵 ，其效力亦應準用民法總則中關於社團總會決議瑕疵之規定 ，因被告無法舉證證明92年4 月6 日區分所有權人會議之決 議事項，業經依法撤銷，則該次會議所決議之內容，即屬合 法有效，被告癸○○、甲○○、戊○○空言指稱該決議無效 云云，亦屬無據。準此，系爭社區各區分所有權人自92 年4 月6 日起，即應依上開管理委員會訂立之收取標準繳納管理 費甚明。
㈢、被告癸○○、甲○○、戊○○雖又指稱：系爭社區可明顯區 分為如意區（即H 、I 、J 棟建築物）、吉祥區（即A 、B 、C 、D 棟建築物）二區，該二區建築完全獨立，原告僅是 吉祥區之管理委員會，不是被告癸○○、甲○○、戊○○房 屋所在之如意區之管理委員會，原告請求被告支付管理費， 顯屬無據云云，惟原告則主張系爭社區之管理維護工作，均 係由其聘請物業管理公司為統一管理維護，範圍涵蓋了被告 癸○○、甲○○、戊○○所有房屋在內等語。經查：①、依本件原告所提出而為兩造所不爭執之建物登記第2 類謄本 、爭社區之建物平面圖顯示，被告甲○○、戊○○所有房屋 坐落之基地為八塊段508 地號，此1 地號即屬系爭社區之如 意區；而系爭社區之吉祥區，則坐落基地為八塊段506 地號 ，被告癸○○所有房屋坐落之基地為八塊段506 地號，即屬 系爭社區之吉祥區，被告癸○○所陳其房屋非屬吉祥區，即 與事實不符，所辯自難可採；而上述兩塊基地上之所有房屋 ，雖有一八米計畫道路隔開，然此僅是該2 基地使用同一之 八米計畫道路為出入口之事實，無論該八米計畫道路是如原 告於本院審理時所稱之1 端可通，或如被告甲○○之訴訟代 理人所稱之2 端均可通行，均不會僅因該八米道路之存在而 否定系爭社區已符合公寓大廈管理條例所稱部分共同設施之 使用與管理具有整體不可分性之特性；甚且縱認上開吉祥區 、如意區已由上開八米道路分開，而有獨立性之討論空間， 然此僅是如意區在未來可否另行申請成立另一管理委員會而 獨立系爭社區之外之問題，在此之前，系爭管理委員會既係 由系爭社區區分所有權人（含吉祥區、如意區）依上開程序 合法成立，並經桃園縣政府審查後認合於公寓大廈管理組織 申請報備處理原則而同意備查，並發給公寓大廈管理組織報 備證明，已為合法成立之管理委員會，被告甲○○、戊○○ 既仍屬系爭社區之區分所有權人，依法當然須依照社區區分
所有權人會議決議分攤管理費。
②、按公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護、提昇居住 品質而制定，惟其適用範圍，並不以在構造上或使用上或在 建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及 其基地之公寓大廈為限，如多數各自獨立使用之建築物、公 寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居 地區者，其管理及組織亦得準用管理條例之規定，此觀公寓 大廈管理條例第1 條、第3 條第1 款、第53條規定自明。系 爭社區為大社區型態之建築群，被告甲○○、戊○○房屋所 在之如意區，雖由上開八米道路與系爭社區之吉祥區分開， 惟系爭社區內之公共設施如：警衛室、社區活動中心、園藝 造景等，均供系爭社區之全部住戶共同使用，此有前引系爭 社區建物平面圖可按，系爭社區之共同設施之使用及管理目 前仍具有整體不可分性，且相關之管理維護工作，事實上亦 均係由原告聘請物業管理公司為管理維護，範圍亦涵蓋了被 告甲○○、戊○○所有房屋所在之如意區，亦為被告甲○○ 、戊○○所不爭執，依公寓大廈管理條例第53條規定，仍有 該條例之適用灼然，被告甲○○、戊○○以：原告僅是吉祥 區之管理委員會，不是被告甲○○、戊○○房屋所在之如意 區之管理委員會，原告請求被告支付管理費，顯屬無據云云 資為抗辯，亦非可取。
㈣、被告癸○○雖另抗辯：系爭社區消防水塔漏水至今未修；停 車場、樓梯間髒亂無人清理，垃圾又要住戶自己倒，警衛室 按鈴也沒有人接，故拒繳管理費云云；被告甲○○另抗辯： 系爭社區管理費入不敷出，公用水、電費也無人繳納，故拒 繳管理費云云云云。惟區分所有權人繳交管理費，係依區分 所有權人會議之決議及規約行之，與管理委員會執行職務之 當否無關，縱認被告癸○○、甲○○所述屬實，亦屬管理委 員會執行職務當否之問題，被告癸○○、甲○○本可由區分 所有權人會議要求原告改善，尚不得以此理由拒繳管理費， 是被告癸○○、甲○○此部分抗辯亦不足採。
五、綜上所述，原告為合法成立之管理委員會，被告復為系爭社 區之區分所有權人，則被告自92年4 月6 日起即應依區分所 有權人會議之決議給付管理費，而被告欠繳如附表所示之管 理費，即分別為被告庚○○欠繳48,804元、被告己○○欠繳 38,775元、被告癸○○欠繳58,120元、被告丙○○欠繳39,2 70元、被告丁○○欠繳42,107元、被告甲○○欠繳45,1 41 元、被告戊○○欠繳35,232元、被告壬○○欠繳24,696元， 又被告均逾期未繳之管理費均已超過2 期以上，經原告定期 催告均仍未繳納。從而，原告依公寓大廈管理條例第21條規
定請求被告庚○○給付原告48,804元、被告己○○給付原告 38,775元、被告癸○○給付原告58,120元、被告丙○○給付 原告39,270元、被告丁○○給付原告42,107元、被告甲○○ 給付原告45,141元、被告戊○○給付原告35,232元、被告壬 ○○給付原告24,696元，及均自起訴狀繕本送達翌日，即96 年1 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 ，為有理由，應予准許。
六、本件為關於財產權之訴訟，其標的之金額在50萬元以下，係 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 ，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明 。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第389 條第1項 第 3 款，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 22 日 桃園簡易庭法 官 尹 良
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 10 月 22 日 書記官 楊文雄