最高法院民事判決 八十五年度台上字第二五七四號
上 訴 人 乙○○
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 錢國成律師
複 代理 人 李平義律師
右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十五年一月二十二日
台灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第一二七號），提起上
訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台中市○○區○○段第六六號面積○點○六四二六八公頃土地（下稱系爭土地，重測前為同區○○○段第一三四之一號）與重測前同區○○○段第一三二號土地，於民國三十八年六月十四日，由伊祖父張福立與上訴人之父羅朝坤訂立耕地三七五租約，租與羅朝坤耕作。嗣張福立於同年十月十日死亡後，系爭土地輾轉由伊繼承。伊於五十九年間取得所有權，並發現該筆土地早於四十二年六月十三日，已因政府實施耕者有其田政策而徵收或保留，由台中市政府將該耕地之三七五租約予以塗銷。自是時起系爭土地上即不再存有租賃關係，羅朝坤耕作該土地應屬無權占有。且縱認羅朝坤自四十二年六月十三日起，仍與伊有耕地租賃關係存在而得使用該土地，亦因羅朝坤於六十八年及六十九年間將系爭土地違法轉租於張崇堯及陳國禎種植木耳，原訂租約依耕地三七五減租條例第十六條規定應屬無效。上訴人於七十八年四月二日羅朝坤亡故後繼續占有系爭土地，自無正當權源等情。求為命上訴人將系爭土地返還於伊之判決。
上訴人則以：伊父羅朝坤承租系爭土地均自任耕作，六十八年栽種木耳時，雖曾雇用張崇堯及陳國禎幫忙，但無轉租情事，即於羅朝坤死亡後，亦仍由伊繼續耕作該地迄今。而耕地三七五租約係每六年更訂一次，如出租人或承租人不會同辦理租約變更或續訂，得由一方陳明理由，檢附相關文件，單獨申請。是被上訴人或其繼承人雖未會同前往台中市西屯區公所申辦租約續訂或變更登記，該公所已依法依羅朝坤之申請而逕行為租約之續訂或變更登記。足見系爭土地兩造間仍有租賃關係存在等語。資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，無非以：查，被上訴人主張上開耕地租約，於四十二年間因實施耕者有其田，已部分被徵收或保留，原租約內容已經更正，且經台中市政府於四十二年六月十三日以府地字第一三七○二號私有耕地租賃契約更正通知書將系爭土地刪除而排除於租賃範圍外等情，固據其提出更正通知書、台中市政府工務局簡便行文表為證。惟查，台中市政府四十二年六月十三日府地字第一三七○二號更正通知書載：「查西屯區貴戶墩安字第一四七八號租賃契約內所載出（承）租耕地因實施耕者有其田業已部分征收、保留，原租約依法更正，其更正後原租約內容應變更如左：……」云云，而其變更內容以列表方式載明水堀頭段第一三二號、第一三四之一號二筆，其中第一三四之一號部分雖未載產物收穫總量及租額，且連同以下空白三行一併以斜線劃去。然准台中市政府八十四年十月二十三
日府地權字第一四五四二六號函復：「經本府函文西屯區公所查明其該筆土地依『七十一年度台中市西屯區福安里三七五租約耕地檢查表』所載，應仍有租約登記……」，而依函附之檢查表確仍列有水堀頭段第一三二號、第一三四之一號二筆租地，承租人為羅朝坤，另一筆為第一四八號則劃線刪除；且對照三十八年六月十四日墩安字第一四七八號租約書所載出租土地為水堀頭段第一四二之一號、第一三二號、第一三四之一號（其中第一四二之一號二點八四三七甲，後應係分割增第一四八號），所謂更正即由三筆更正為二筆，參酌證人即台中市西屯區公所主辦地政人員何秋勳證稱：「如有變更應註明原因，但這張（指耕地租賃契約書）沒有註明，應該沒有變更」、「這兩筆是放領剩下的」等語，益見其中第一三四之一號應未刪除。被上訴人主張已註銷該部分租約，自非可採。又被上訴人雖稱：系爭土地於四十二年間因颱風為洪水沖失部分，致耕作困難，乃被列為行水區，是台中市政府上開府地字第一三七○二號更正通知書，即將此地號土地刪除等語，惟查其所稱因列行水區而由地主保留致變更刪除，已與該更正通知書所載係因「實施耕者有其田業已部分征收、保留」而變更，顯有不同，且台中市政府亦函復「本市○○區○○段第六六號土地為道路用地，上開土地未曾依都市計畫法定程序編定為『行水區』或『河川區』……」等語，有該府八十四年十月三十日府工都市第一四八一三四號函為憑，被上訴人此項主張，亦難置信。第按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。被上訴人主張，上訴人之被繼承人羅朝坤於六十八年、六十九年間，將系爭土地轉租於陳國禎及張崇堯之事實，已據證人陳國禎證稱：「是六十八年、六十九年間去的，……我們合夥向羅朝坤租的，羅朝坤地那裏來我不知道……」、「我確定是與張崇堯合夥，並不是受羅朝坤僱用」等語可證，而證人張崇堯係羅朝坤之外甥，其證言不免偏頗，是所謂：伊與陳國禎係受僱於羅朝坤等語，即不足採信。復依被上訴人之妻張楊淑娟與張崇堯於八十二年五月間之對談錄音，張崇堯亦稱向羅朝坤租地要租金等語，足見羅朝坤確有轉租情事。系爭土地之租約，依耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，自屬無效。被上訴人主張收回系爭土地，自屬有據。末查，上訴人辯稱，被上訴人未踐行同條例第二十六條之程序乙節，經查，上訴人曾於八十二年五月間向台中市西屯區公所耕地租佃委員會申請調解，雖其申請事由為「單獨申請繼承租約」，惟依調解筆錄記載：「對造人表示……該耕地承租人曾予轉租他人，依法該租約應已無效……」，決議文則載：「承租人符合承租條件，應准續訂租約」，復經台中市政府租佃委員會調處，經決議應予租約變更登記，惟因被上訴人堅持不服調處，而依耕地三七五減租條例第二十六條規定，由台中市政府移送台灣台中地方法院審理，經台灣台中地方法院以八十二年度簡字第一八○二號租佃爭議事件受理，嗣因上訴人未載明其本人真正住居所，致無法送達訴訟文書，而經台灣台中地方法院裁定駁回等情，業經調閱該卷宗審核無訛。又該項調解、調處並不限於由原告一方聲請，故被上訴人主張已踐行耕地三七五減租條例第二十六條之調解、調處程序，自堪置信。從而，被上訴人請求上訴人返還系爭土地，於法有據，應予准許等詞。為其判斷之基礎。
按契約雖有無效事由，然非不得依當事人間之合意，另訂新契約。查，上訴人曾主張：縱然羅朝坤於六十八年、六十九年間有將系爭土地轉租於張崇堯等人，致原租約無
效，但因雙方於七十四年一月一日起再續訂三七五租約，而又重新發生新的租賃關係，被上訴人主張之事項，因租約更訂，而自然消失等語（見一審卷一二八頁，原審上字卷四○頁），為其重要之防禦方法，且是否確已租約更訂，攸關系爭土地租賃關係是否存在，原審恝置未論，遽為不利於上訴人之判斷，自屬可議。本件事實既未臻明確，本院無從為法律上之判斷，自應發回詳查。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十一 月 十五 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 范 秉 閣
法官 朱 建 男
法官 許 澍 林
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十一 月 二十七 日