最高法院民事判決 八十五年度台上字第二八三九號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 林茂陽律師
被 上訴 人 乙○○
右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十五年三月四日台灣高等法
院高雄分院第二審判決（八十四年度上字第五三三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人起訴主張：伊於八十三年八月二十日向被上訴人承租坐落高雄市新興區○○○路二四一號四層樓房一棟，租金每月七萬五千元（新台幣下同），租期自八十三年八月二十日起至八十四年八月二十日止，並交付被上訴人押租金三十六萬元。嗣伊於八十三年十月間以存證信函通知被上訴人欲終止租約，並經被上訴人同意，於八十三年十一月廿八日將系爭房屋回復原狀返還被上訴人，則兩造租約已於八十三年十一月廿八日終止，伊並已給付八十三年十一月份租金，被上訴人自應將收受之上開押租金返還等情，求為命被上訴人給付伊三十六萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊並未同意上訴人提前終止租約，伊係收到上訴人存證信函，始往查看系爭房屋，並非同意終止租約。且上訴人自八十三年十月二十日起即未再付租金，以其押租金抵付積欠之租金尚有不足，上訴人自不得請求返還押租金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴無非以：查上訴人主張向被上訴人訂約租賃系爭房屋並交付押租金三十六萬元之事實，業據其提出房屋租賃契約書影本一份為證，並為被上訴人所不爭執，堪信為實。又上訴人主張其於八十三年十月間通知被上訴人擬提前終止租約，固據提出高雄四十一支局第八八二號存證信函及第十六支局第一三二七號存證信函等影本為證，但不能以該存證信函證明被上訴人同意提前終止租約。依上訴人起訴時主張而提出附卷之該契約書並無承租人之上訴人得於期限內終止租約之約定，該租約第七條更約定「契約期間內乙方（即上訴人）若擬遷離他處時，乙方不得向甲方請求租金償還，遷移費及其他任何名目之權利金」，足見上訴人片面終止租約並未經被上訴人同意。上訴人所舉證人黃順風、沈素蘭均不能證明被上訴人同意上訴人終止租約。兩造租期仍應算至約定之八十四年八月二十日始屆滿。上訴人所交付之押租金，其性質乃擔保承租人租金債務之支付，上訴人自八十三年十月二十日起至八十四年八月二十日租期屆滿止，共積欠九個月租金，已逾其押租金三十六萬元，被上訴人抗辯以前開押租金抵銷上訴人積欠之租金，尚有不足，上訴人不得再請求返還押租金為有理由等詞，為其判斷之基礎。按民法第四百五十三條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約書，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知」。查本件兩造不爭之房屋租賃契約書租期定為一年，惟該租約第五條記載：「乙方（上訴人）應於訂約時交於甲方（被上訴人）三十六萬元作為押租保證金，乙方不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後，無息退還押租保證金」等語（一審卷第五頁、
第六頁）該條後段是否即屬前揭法條所謂當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約之約定﹖若是則上訴人主張已於八十三年十月十八日以高雄四十一支郵局第八八二號存證信函通知被上訴人終止租約，是否符合民法第四百五十條第三項先期通知之條件﹖又該通知信函究於何時送達被上訴人﹖此與判斷上訴人是否有權於租賃契約期滿前終止租約取回押租金，及終止租約生效之時間攸關。原審均未詳予調查審認，遽謂兩造租約並無承租人即上訴人得於期前終止租約之約定，進而為上訴人不利之判決，已嫌速斷。況上訴人一再主張，伊已於八十三年十一月二十八日將系爭房屋點交與被上訴人（原審卷第十九頁、廿六頁）並經指傳證人乙○○到場證明。被上訴人亦自承上訴人有將房屋鑰匙交給伊云云（原審卷卅六頁）。而系爭房屋已由被上訴人於八十四年四月二十六日改租他人，又為原審確定之事實，則本件兩造租約，是否未提前終止，由被上訴人收回房屋，頗滋疑義。另上訴人於原審提出被上訴人署名並載明收到上訴人自八十三年十月二十日至八十三年十一月二十日共一個月份房租七萬五千元之字據乙紙（原審卷第二十頁，及證物袋），主張伊已付該月份之租金。原審就該字據之真正並未自行核對筆跡（參見原審卷第十九、四十四、四十六頁），以其所得心證作為判斷（本院十九年上字第二一八九號、二十八年上字第六八四號判例參照），遽以該私文書為被上訴人所否認，而恝置不採，亦有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 六 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 徐 璧 湖
法官 劉 福 聲
法官 袁 再 興
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十三 日