最高法院民事判決 八十六年度台上字第九四號
上 訴 人 甲○○
乙○○
朱亮勳
被 上 訴人 林世治
眾益防災事業有限公司
右 一 人
法定代理人 陳金杏
被 上 訴人 丙○○
右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十五年三月二十七日台灣高
等法院第二審判決（八十四年度重上字第二八三號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人林世治、眾益防災事業有限公司拆屋交地及給付損害金之訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於其他上訴駁回部分，由上訴人負擔。 理 由
本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段第八三○、八三一地號土地係上訴人及訴外人朱進旺所共有，各有所有權應有部分四分之一。被上訴人對上開土地均無正當權源，被上訴人林世治、眾益防災事業有限公司（下稱眾益公司）竟在上開八三○地號土地上有建物即門牌台北市○○街一○六巷四號房屋（下稱系爭四號房屋）占有使用，被上訴人丙○○在上開八三一地號土地上有建物即門牌台北市○○街一○六巷二號房屋（下稱系爭二號房屋）占有使用，自屬無權占有。又被上訴人占用系爭土地，使上訴人受有相當於租金之損害。爰本於所有權及不當得利之法律關係，求為命被上訴人各拆除上開房屋並將土地返還上訴人及訴外人朱進旺，暨被上訴人林世治、眾益公司連帶各給付上訴人新台幣（下同）十四萬九千九百七十七元及自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月連帶各給付上訴人六千八百三十六元，被上訴人丙○○各給付上訴人十六萬九千九百九十五元及自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月各給付上訴人七千七百四十二元之判決（上訴人於第一審起訴時，原請求被上訴人拆屋還地，及被上訴人林世治、眾益公司連帶給付上訴人及訴外人朱進旺二百九十五萬八千八百三十三元，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月給付上訴人及訴外人朱進旺三萬二千五百元，被上訴人丙○○給付上訴人及訴外人朱進旺三百七十二萬八千二百零七元，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月給付上訴人及訴外人朱進旺四萬零七百六十三元，嗣後具狀減縮關於損害金部分之聲明，即將請求被上訴人林世治、眾益公司連帶給付及按月給付之金額分別減縮為一百二十九萬八千一百二十四元及一萬四千七百九十二元，將請求被上訴人丙○○給付及按月給付之金額分別減縮為一百六十一萬六千七百零八元及一萬八千四百零八元，第一審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分未聲明不服，被上訴人各就其敗訴部分提起第二審上訴，原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴）。
被上訴人則以：民國四十九年三月間，訴外人吳長達與系爭土地之地主朱長順、朱阿漢、朱萬得、朱金土、朱洋波訂定合建契約，由吳長達出資，地主出地，於系爭土地興建房屋，再均分產權，朱長順等人因此於四十九年三月二十五日出具「土地使用權證明書」予吳長達以資向台北市政府工務局申請營造執照；五十年二月九日，訴外人林根誥與吳長達就前開合建案吳長達未來可分得之部分，訂定「定建房屋契約書」附同「設計圖」及「定建工程規範」；朱洋波既於四十九年三月二十五日同意吳長達使用系爭土地興建房屋，則朱洋波之繼承人即上訴人應承受此一義務；林世治因林根誥之死亡而繼承取得系爭四號房屋，其占有八三○地號土地即有正當權源，而眾益公司係得林世治之同意而占有使用系爭四號房屋，亦有正當權源。丙○○占有八三一地號土地，係因朱阿漢、朱萬得、朱洋波於五十七年十二月二十七日將該土地以七萬五千零七十四元四角出售予訴外人李林盡、黃林豫。李林盡、黃林豫於五十八年一月二十七日再以同樣價格售予丙○○未成年之子即訴外人鄭思考、鄭思聖。丙○○已於五十八年四月二十四日繳納土地增值稅二萬四千零六元，惟台北市政府地政事務所以土地尚未分割及繳納增值稅為由拒不辦理丙○○所提出之所有權移轉登記聲請案，並擱置至今，丙○○並非無權占有八三一地號土地等語，資為抗辯。原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人此部分之訴，係以：系爭坐落台北市○○區○○段三小段第八三○、八三一地號土地，於六十六年重測前之地號分別為台北市○○區○段二二七之五、二二七之四地號，均係於五十一年七月間自同段二二七地號分割而來，當時由訴外人朱萬得、朱阿漢、朱金土及上訴人之被繼承人朱洋波四人共有，朱金土於五十五年二月十四日將其應有部分移轉登記予朱洋波，其後二筆土地均由朱洋波一人取得全部之所有權，而上訴人及訴外人朱進旺係於六十一年間因繼承而取得該二筆土地之所有權，於七十四年十二月間辦理繼承登記，有土地登記簿謄本在卷可稽（見第一審卷八十七至九十三頁），為兩造不爭之事實。上訴人主張被上訴人為無權占有，被上訴人則抗辯伊之占有均有正當權源，茲查：㈠林世治及眾益公司部分：⒈林世治及眾益公司抗辯：四十九年三月間，朱洋波、朱長順、朱阿漢、朱萬得、朱金土就共有之上開二二七地號土地，與訴外人即建商吳長達訂立合建契約，朱洋波等於四十九年三月二十五日出具「土地使用權證明書」，該證明書之內容為：同意吳長達在台北市○○區○段二二七地號、面積四八七‧二○平方公尺之土地上建築永久式住宅等情，業經原審向台北市政府工務局調閱系爭房屋之營造執照案卷查明屬實，有台北市政府工務局五○營字第○三○六號營造執照案卷相關資料影本附卷可參，而系爭四號房屋即為當時吳長達所建集合式住宅中之一棟，有上開案卷及林世治、眾益公司所提之複丈成果圖暨上訴人所提照片可考（見原審卷七十八頁、第一審卷外放證物）。建築主管機關既依建商所提出朱洋波等人出具之土地使用權證明書，而核發營造執照，並已建成包括系爭四號房屋在內之連棟式集合建築，上開土地使用權證明書當屬真正，該證明書縱由一人書寫、未載明土地所有權人之住址等，與證明書之效力無礙，均不足以執為否認未經出具證明書之人同意之論據，上訴人於房屋建成之三十餘年後，否認上開土地使用權證明書上朱洋波印章之真正，不足採取。查建商提供資金、地主提供土地，合建房屋，早已成為我國建築業界之一種習慣，乃眾所周知之事實，建商與地主間之合建契約具有互易與承攬契約混合契約之性質，亦為通說見解，上訴人徒以林世治、眾益公司未提出合建契約，主張吳長達
與朱洋波等間充其量僅成立無償之使用借貸關係，且否認吳長達與朱洋波等間有合建關係，即無可採。再查林世治辯稱其占有之系爭四號房屋係其父林根誥於五十年二月九日向吳長達所購乙節，已據提出「定建房屋契約書」及「定建工程規範」等為證（見第一審卷二十四至二十七頁），參以上訴人對於林世治所稱該定建房屋契約書所附同之「設計圖」及「定建工程規範」之內容，其材料、規格、圖樣等確係設計一、二層樓之住宅，與系爭四號房屋之態樣完全符合等情（參照原證二，置第一審證物袋；另參照吳長達向台北市政府工務局所提出置於上開營造案卷之設計圖，外放），並不爭執，再參酌上開合建案之營造執照之發照日期為五十年五月四日，房屋竣工限期為五十年十二月三十一日，又依前述「定建房屋契約書」第二條約定，工程建築期限自開工日起一百工作天完工……。該合建案於五十年八月間完工，林根誥全戶於五十年九月十一日遷入（見第一審卷二十八頁之林根誥戶籍謄本）等情，林世治之辯解自堪採取。⒉按最高法院四十八年度台上字一四五七號判例認為：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」本此意旨，如基地之所有權人曾書立土地使用同意書，概括同意他人在其基地上建築房屋，其間雖無地上權之設定，除特別情事外，自應推定其於書立同意書之時，即默許日後取得房屋所有權之人或占有人，以使用房屋之目的使用該土地。查林世治所占有之系爭四號房屋係訴外人吳長達於四十九、五十年間與上訴人之被繼承人朱洋波及其他共有人合建房屋中之一棟，已如上述，則縱然吳長達並非系爭四號房屋基地之所有權人或共有人，無權處分該土地（即八三○地號），惟由於吳長達係得朱洋波與他土地共有人之同意而興建系爭四號房屋，是以輾轉自吳長達取得系爭四號房屋之林根誥，以及依繼承關係取得系爭四號房屋之林世治，即均屬有權占有系爭土地，而非無權占有。上訴人指稱縱然吳長達就該「定建房屋契約書」係就系爭土地與林世治之父親簽定契約，林世治亦不受法律保護，又即使吳長達對於系爭土地存有使用之權利，其亦不得將此權利移轉予林根誥云云，均無可取。⒊林世治既非無權占有，則上訴人本於民法第七百六十七條規定，訴請林世治拆屋還地，並請求給付相當於租金之損害金，於法即有未合；又眾益公司辯稱係得林世治之同意而使用系爭四號房屋一節，上訴人並不爭執，則眾益公司對系爭四號房屋並無處分權，其亦無侵害上訴人權益之問題，故上訴人並以其為共同被告，請求拆屋還地及連帶賠償相當於租金之損害金，於法亦有未洽。㈡丙○○部分：
⒈丙○○辯稱其於五十八年一月二十七日，代理其當時未成年之子鄭思考、鄭思聖向訴外人李林盡及黃林豫購買系爭八三一地號土地，而李林盡及黃林豫係於五十七年十二月二十七日，以同一價格向上訴人之被繼承人朱洋波及其他共有人朱萬得及朱阿漢所買受，當時因故未辦理土地所有權移轉登記等情，業經提出地主朱萬得等人之戶籍謄本、地主朱萬得等三人之土地所有權狀各乙份、買主李林盡及黃林豫之戶籍謄本各二分、台北市稅捐稽徵處土地增值稅繳納通知書（內載：納稅義務人為朱阿漢等三人，承受人為李林盡等二人）、台北市政府公定契紙二份、委託書二份及所有權登記聲請書乙份等件（見第一審及原審外放證物）為證，且經證人李林盡結證屬實（見原審
卷六十四至六十六頁），堪以採信。又⑴李林盡所稱之買賣關係係發生於五十七年間，其未能確記其當時所購系爭土地價格，合乎常理，原審提示有關之書證予李林盡確認，亦經其明確表示確有系爭八三一地號土地之買賣契約無訛。至於何以未辦理移轉登記，其實際原因如何，容有未明，但就其間之買賣，確有繳納土地增值稅之事實，有丙○○所提出朱阿漢等三人為所有權人（納稅義務人）、李林盡等二人為承受人之土地增值稅繳納通知書在卷可查（見原審外放證物），且為上訴人所不爭，則依此等事證，自可認李林盡之證詞為真正，上訴人否認其證詞，為不可採。⑵丙○○所提台北市地政事務所五十八年一月二十七日一五二九號所有權移轉登記申請書，業經聲請之一方當事人李林盡證明為真，果無丙○○所指之買賣情事，丙○○又如何取得朱洋波等三人之土地所有權狀﹖是上訴人否認該文書上朱洋波等之印章非真正，當無可取。⑶證人李林盡雖未能明確指陳其所購買對象之「姓朱者」係何人，但由以上相關之證據已可證明李林盡係向朱洋波等三人購買系爭土地，上訴人以假設性之說法，表示如李林盡僅向朱洋波等三人中之一人購買系爭土地，對其他共有人不生效力云云，即無足採。依上所述，丙○○係依買賣關係而占有系爭八三一地號土地，自非無權占有。⒉丙○○既非無權占有，則上訴人本於民法七百六十七條規定，訴請其拆屋還地，並請求給付相當於租金之損害金，於法即有未合等詞，為其判斷之基礎。經查：㈠關於林世治及眾益公司部分：上訴人於原審主張：林世治及眾益公司未提出合建契約，吳長達與朱洋波等間，充其量僅成立無償之使用借貸關係等語（見原審卷一三六頁反面）。而原判決雖認林世治占有坐落系爭八三○地號土地之系爭四號房屋，係訴外人吳長達於四十九年、五十年間與上訴人之被繼承人朱洋波及其他土地共有人所「合建」房屋中之一棟，林世治之父林根誥再於五十年二月九日向吳長達購買，嗣後由林世治自林根誥繼承取得等情。第查卷附「土地使用權證明書」係記載：「茲有吳長達擬在本市○○○○○段畑二二七地號之內面積四八七‧二○平方公尺（一四七‧六三坪）之土地建築永久式住宅，業經本人完全認可，茲為申請營造執照特予證明。基地主朱長順、朱阿漢、朱萬得、朱洋波，住址……中華民國四十九年三月二十五日」等語，有該土地使用權證明書可證（見第一審外放證物），林世治及眾益公司亦陳稱：四十九年三月間，建商吳長達與地主朱洋波等人訂定合建契約，故同年月二十五日，由地主朱洋波等出具土地使用權證明書予吳長達，用以向台北市政府工務局申請新建房屋之營造執照等語（見原審卷二十八頁反面），足見上開土地使用權證明書係為配合建築法規之規定所製作，而朱洋波等地主出具該證明書係在履行原契約約定之義務，換言之，該土地使用權證明書僅能證明朱洋波等人同意吳長達在系爭八三○地號土地上建築房屋，對於朱洋波等人與吳長達間之契約係有償抑無償﹖如為有償，係合建或其他性質之契約，則未能證明，倘朱洋波等人與吳長達間就系爭八三○地號土地訂有合建契約，則其契約之具體內容及性質如何，吳長達又何以迄未請求移轉其分配之土地所有權應有部分，此攸關林世治及眾益公司占有系爭房屋是否有合法權源，原判決均未予審認或詳為說明，僅謂：建商提供資金、地主提供土地，合建房屋，早已成為我國建築業之一種習慣，乃眾所周知之事實云云，而置上訴人上開主張於不顧，顯未盡審理之能事。再「土地使用權證明書」僅有債之效力，存在於出具者與被證明者之間，原審援引本院四十八年度台上字第一四五七號判例，謂：本於該判例意旨，如基地之所有權人曾書立土地使用同意書，概括同意他人在其基地上建築房屋，其間
雖無地上權之設定，除特別情事外，自應推定其於書立同意書之時，即默許日後取得房屋所有權之人或占有人，以使用房屋之目的使用該土地云云，無論上開判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形而言，與本件情節似有不同，且所謂「概括同意」，係何所指，尚欠明瞭，就本案言，如係指地主同意吳長達使用系爭土地建屋，如上所述，應僅係地主與吳長達間之債權債務關係而已，其效力是否及於自吳長達輾轉受讓之第三人，似非無疑，原審稱：由於吳長達係得朱洋波等土地共有人之同意而興建系爭房屋，是以輾轉自吳長達取得系爭房屋之林根誥，以及依繼承關係取得系爭房屋之林世治，即均屬有權占有系爭土地，而非無權占有云云，其法律上之見解亦欠允當。上訴論旨，指摘原判決關於林世治及眾益公司部分為不當，求予廢棄，非無理由。
㈡關於丙○○部分：原審就此部分，為上訴人不利之判決，經核其認事用法，並無不當。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決該部分為違背法令，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 一 月 十 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 李 錦 豐
法官 楊 鼎 章
法官 李 慧 兒
法官 許 朝 雄
法官 曾 煌 圳
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 一 月 二十三 日
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