最高法院民事判決 八十六年度台上字第三四二號
上 訴 人 丙 ○ ○
被上訴人 乙 ○ ○
甲 ○ ○
王 艷 惠原判
王 碧 吟
王蔡金隨
王 崇 智
王 瓊 華
王 照 男
王 富 美
王 崇 暉
右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十四年九月十一日臺灣高
等法院高雄分院第二審判決（八十四年度上字第二七一號），提起上訴，本院判決如
左：
主 文
原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院高雄分院。 理 由
本件上訴人主張：伊於民國七十六年四月二十七日因判決分割取得坐落高雄市○○區○○段一小段一四六二號土地之單獨所有權，其上門牌高雄市○○路一○號房屋（以下稱一○號房屋）為被上訴人乙○○、甲○○（以下稱乙○○等二人）所有，無權占用系爭土地面積三五點七四五平方公尺，門牌高雄市○○路一二號房屋（以下稱一二號房屋）係被上訴人王艷惠、王碧吟、王蔡金隨、王崇智、王瓊華、王照男、王富美、王崇暉（以下稱王艷惠等八人）之被繼承人王文章所建，亦無權占用前開土地七一點四九平方公尺，迄八十三年十二月三十日止，已七年有餘，被上訴人受有相當於租金之利益，致伊受有損害等情，爰依不當得利之法律關係，求為命被上訴人乙○○等二人連帶給付新臺幣（以下同）五十八萬零五百三十六元，被上訴人王艷惠等八人連帶給付一百一十六萬一千零七十二元，並均加付法定遲延利息之判決（上訴人請求被上訴人乙○○等二人連帶給付土地增值稅一十三萬七千四百三十五元及利息部分，已經判決勝訴確定）。
被上訴人乙○○等二人以：一○號房屋本係上訴人起造所有，嗣經強制執行拍賣，由伊之被繼承人陳康金鶯買受，即應認上訴人同意陳康金鶯繼續使用系爭土地。該房屋嗣由伊繼承取得，自非無權占有。被上訴人王艷惠等八人則以：系爭土地於重測分割前為高雄市新興區○○○段三五七之二號土地之一部，原屬陳康金鶯、陳正寬（以下稱陳康金鶯等人）所有。四十七、八年間，訴外人蔡發、蔡惠、蔡天祥、林明水四人出資購買，交與上訴人承攬蓋建樓房五間。約定中間一間，即一○號房屋之基地贈與上訴人作為工程費之一部，其餘竹圍路八號及一二號房屋分由蔡天祥、蔡發補貼出資定作。其後蔡發無力蓋建，即將一二號房屋及基地之權義讓售與王艷惠等八人之被繼承人王文章，王文章委由蔡天祥代理，交與上訴人承攬建造。嗣因土地出賣人陳康金鶯等人未履行移轉登記義務，蔡發等人乃選定上訴人及蔡天祥為當事人，並以該二人
為移轉登記之名義人，訴請陳康金鶯等人移轉土地，獲判勝訴確定。蔡發等人與上訴人間就系爭土地自有信託關係存在，其被繼承人王文章自亦繼受此信託關係。詎上訴人不依約將其受託取得前開土地所有權應有部分二分之一分別移轉登記予各信託人，且趁另一被選定人蔡天祥未據勝訴判決辦理移轉登記，其餘應有部分二分之一仍登記於陳康金鶯名下之際，訴請分割共有物，並據以登記系爭土地為其所有。系爭土地事實上並非上訴人單獨所有，且王文章與上訴人成立之信託關係，亦不包括系爭土地之使用權，上訴人自不得主張王文章之繼承人占有使用系爭土地為不當得利各等語，資為抗辯。
原審將第一審所為判決，關於駁回上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利及其利息部分，判予維持，駁回其上訴，係以：系爭一○號房屋本係上訴人起造而原始取得，因強制執行拍賣，由被上訴人乙○○等二人之被繼承人陳康金鶯取得，嗣由乙○○等二人繼承，為兩造不爭之事實。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。上訴人於前開拍賣程序中係基於出賣人之地位，於出賣系爭房屋時即默許買受人有繼續使用基地之權利，買受人之占有基地應非無法律上之原因。上訴人主張：一○號房屋坐落於其分割取得之土地上，為無權占有，被上訴人乙○○等二人受有不當得利云云，尚有未合。至於上訴人請求王艷惠等八人返還不當得利部分，查坐落高雄市○○○段三五七之二號建地原係陳康金鶯等人所共有。訴外人蔡發、蔡惠等人為支援蓋建「祇園佈教所」，於四十七、八年間向陳康金鶯等人承買，約定承買人「候召開會員大會後填入之」，其地價已經付清，土地亦已交付，但未辦理所有權移轉登記手續。承買人之一之蔡發曾於五十二年間訴請辦理移轉登記，經判決認定：土地之買受人非蔡發一人，在未經祇園佈教所會員大會決定買受人名義以前，陳康金鶯等人得拒絕移轉登記，而受敗訴判決確定。嗣經召開祇園佈教所籌建委員會第一次大會，由籌建發起人蔡發、蔡福堂、上訴人等選定訴外人蔡天祥及上訴人為原告，訴請陳康金鶯等人移轉所有權登記等事實，業經臺灣高等法院臺南分院五十九年一月三十一日更審判決及最高法院五十九年度台上字第一九一三號民事判決認定在案。上訴人於本件起訴狀中亦自認：一二號房屋為王文章所建。倘若前開土地蔡發未曾出資，上訴人豈有於系爭土地建造房屋供王文章居住，且於王文章過世後，由其繼承人續為住用之理﹖何況蔡發因無力蓋建房屋，將所購房地權義讓售與王文章，委由蔡天祥與上訴人接洽建造事宜等事實，有蔡發交付之土地斷賣憑證，陳康金鶯等人土地所有權狀及建造執照等權利憑證原本可證，並經蔡天祥之子蔡崑立、蔡崑輪證述明確，提出王文章與蔡天祥間為計算興建房屋之費用及分擔臺灣高雄地方法院五十六年度訴字第二○六九號上訴人等與陳康金鶯等人間請求所有權移轉登記訴訟費用而製作之收支明細單及蔡崑輪致上訴人之存證信函以為佐證。上開文件陳舊發黃，顯非臨訟製作，足證各該證人之證言可取。臺灣高雄地方法院五十年度訴字第一二一八號請求交還房屋事件之訴訟當事人林明水、蔡惠於其訴訟中所為陳述亦相一致，亦有臺灣高等法院臺南分院七十七年度訴字第一七五號民事判決所載內容可供參酌。而上訴人受選定為當事人，對於陳康金鶯等人提起所有權移轉登記事件，於獲得勝訴判決後，持向地政機關辦理所有權應有部分二分之一之移轉登記，並進而訴請分割共有物，辦理分割登記，業經臺灣高等法院臺南分院七十七年度上易字第三二七號刑事判決認定上訴人係因信託
關係而持有他人所有土地，並予侵占入己，因而被判處侵占罪刑確定。從而，被上訴人王艷惠等八人辯稱：係繼受信託關係而占有系爭土地，並非無權占有等語，即非無據。上訴人以被上訴人王艷惠等八人為無權占有其土地，訴請其連帶給付相當於租金之不當得利，亦無可採等詞，為其判斷之基礎。惟查：最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨謂：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」等語，業已明白指出得推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地者，以土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，為其前提。系爭一○號房屋係上訴人起造，嗣經強制執行拍賣，由陳康金鶯取得，再由乙○○等二人繼承所有，其基地則原屬陳康金鶯等人所有，嗣經判決應移轉與上訴人與蔡天祥，上訴人即據以辦理移轉登記，取得所有權應有部分二分之一，另二分之一並未移轉，仍在陳康金鶯等人名下，經上訴人訴請判決分割，始取得系爭土地之單獨所有權，為原審確定之事實。則一○號房屋拍賣時間如在上訴人取得系爭土地之單獨所有權之前，有無首揭判例之適用餘地，即不能無疑。上訴人在原審陳稱：土地共有關係存續中，伊固不得訴請被上訴人乙○○等二人拆屋還地，但於共有關係消滅後，一○號房屋之繼續占有系爭土地，即成無權占有等語（見原審卷六五頁），似係主張共有關係之消滅在一○號房屋拍賣由陳康金鶯買得之後。原審未遑詳細調查審認，即謂：上訴人於拍賣程序中係基於出賣人之地位，應認於出賣系爭房屋時即默許買受人有繼續使用基地之權限云云，自嫌速斷。其次，依卷附戶籍謄本記載，被上訴人王艷惠等八人之被繼承人王文章係四十九年七月十三日死亡（見一審卷一八二頁）。另依臺灣高雄地方法院五十六年度訴字第二○六九號判決記載，祇園佈教所籌建委員會似係在五十六年七月三十日選定（應為選任）上訴人及蔡天祥為當事人，以訴請陳康金鶯移轉土地所有權（見原審卷八九頁正面）。倘上述事實資料無誤，則於選任當事人時，王文章早已亡故多時，被上訴人王艷惠等八人抗辯：王文章因向蔡發買受一二號房地權義，繼受蔡發與上訴人間之信託關係，嗣由被上訴人王豔惠等八人繼承云云，是否可採，即值研求。又證人蔡崑輪、蔡崑立提出之收支明細單上載：「向蔡新然借款25,000元，年９月起年月止利息27,000」等字樣（見原審卷一二六頁證物袋），該收支明細單似係王文章死亡後始製作；又所提出訴訟費用分擔額收支明細單，係計算臺灣高雄地方法院五十六年度訴字第二○六九號請求所有權移轉登記訴訟之費用，似亦係王文章死亡之後始發生者。果爾，原判決謂各該收支明細單係蔡天祥與王文章計算之憑證，亦有可議。事實既尚未臻明確，本院自無從為法律上判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十六 年 一 月 三十一 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 洪 根 樹
法官 謝 正 勝
法官 劉 福 來
法官 黃 熙 嫣
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十六 年 二 月 十八 日