臺灣高等法院民事裁定 96年度抗字第1633號
抗 告 人 興大順實業股份有限公司
法定代理人 甲○○
上列抗告人因相對人臺北縣中和地區農會、乙○○間拍賣抵押物
強制執行事件，聲明異議，對於中華民國96年8月22日臺灣板橋
地方法院95年度執字第53979號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院聲明意旨略以：相對人乙○○（即抵押人） 所有臺北縣中和市○○路120之2號房屋（下稱系爭房屋）， 雖經原執行法院於民國（下同）96年8月7日以底價新臺幣（ 下同）1,050萬元進行第2次拍賣，因無人應買而未拍定；然 如依法以上述價格減2成為下次拍賣之底價（即840萬元）， 則參與投標之人所出之價格必在1,050萬元與840萬元之間， 未必皆以840萬元參與投標，是拍定價格亦未必低於本件執 行債權976萬8,277元暨執行費7萬4,540元，惟原法院竟認此 拍賣低價因低於本件執行債權及執行費，因而除去抗告人與 乙○○就系爭房屋之租賃關係，顯有違誤；且抗告人於95年 11月12日已繳納押租金及4年期之租金，原法院未慮及抗告 人租賃權益之保障，亦有可議，為此聲明異議云云。原裁定 則以：乙○○就系爭房屋與抗告人訂立租賃契約，係成立於 為相對人臺北縣中和地區農會（即抵押權人）設定抵押權登 記後，且系爭房屋因有該租賃關係存在，且以拍定後不點交 為拍賣條件，經歷2次拍賣皆無人應買，如再以第2次拍賣底 價依法減去2成為下次拍賣之底價，即不足清償臺北縣中和 地區農會之執行債權及執行費總額，而認為該租賃關係對臺 北縣中和地區農會之抵押權有影響，逕予除去，並無不合， 乃駁回抗告人之異議聲明。
二、抗告意旨略以：系爭房屋若以第2次拍賣低價再減2成為下次 拍賣之底價（即840萬元），則參與投標之人所出價格亦係 在1,050萬元與840萬元之間，未必皆以840萬元參與投標， 亦未必低於本件執行債權976萬8,277元暨執行費7萬4,540元 之總和，職是若以840萬元為下次拍賣之底價，即認該次拍 賣必定不足清償本件執行債權暨執行費，而須除去抗告人之 租賃權，其見解顯有違誤；再者，抗告人於95年11月12日向 乙○○租賃系爭房屋，業已依約每次繳納1年之租金，且又 給付押租金予乙○○，則抗告人之租賃權亦應受法律保障， 原裁定未能慮及於此，與法亦屬可議云云。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上 權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響；拍賣之不動產 ，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得 該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同；前項 不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨 同移轉，但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經 執行法院除去後拍賣者，不在此限，民法第866條、強制執 行法第98條第1、2項分別定有明文。不動產所有人設定抵押 權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三 人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之 清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。復按不 動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵 押權之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力， 抵押權人因屆期未受償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可 依法以無租賃狀態逕予執行（司法院院字第1446號解釋意旨 參照）。
四、經查，乙○○於94年12月22日以其所有之系爭房屋及其坐落 基地為臺北縣中和地區農會設定本金最高限額1,140萬元之 抵押權，實際借款本息、違約金迄至96年7月23日止，共計 976萬8,277元，有他項權利證明書、抵押權設定契約書及其 他約定事項、借據、土地及建物登記謄本、呈報債權明細附 卷可稽（原法院卷第13至24頁、第181至182頁），乙○○嗣 於95年11月12日始將系爭房屋出租予抗告人。旋因臺北縣中 和地區農會聲請對系爭房屋及其坐落基地為強制執行，經原 執行法院於96年8月7日以底價1,050萬元為第2次拍賣，仍無 人應買，如再以上述價格減價2成為下次拍賣之低價，即有 不足清償本件執行債權及執行費之虞。是故存在於系爭房屋 上之租賃關係確已損及抵押物之交換價值，而影響債權人之 抵押權，依上開司法院解釋意旨，執行法院自得依抵押權人 之聲請或依職權將該租賃關係除去，抗告人認為再予減價仍 有機會完全清償本件執行債權及執行費，因而抗告人於系爭 房屋之租賃關係並未影響抵押物之交換價值等情，委無足採 。又抗告意旨謂應保障承租人之權益云云，惟抵押權登記具 有公示之效力，成立在後之租賃權，依法應處不利地位，其 所為主張，亦不足採。從而抗告人與乙○○間之租賃關係既 成立於抵押權設定之後，且影響抵押權人之權益，則原法院 除去該租賃關係，即無違誤，其駁回抗告人之聲明異議，亦 無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由， 應予駁回。
據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 1 日 民事第15庭
審判長法 官 林恩山
法 官 陳雅玲
法 官 郭松濤
正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 96 年 11 月 6 日 書記官 方素珍
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