臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第498號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 莫詒文律師
李艾倫律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 蔡順雄律師
複 代理人 陳怡妃律師
訴訟代理人 曹詩羽律師
上列當事人間因損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年3月3日
臺灣臺北地方法院95年度訴字第10122號第一審判決提起上訴，
本院於96年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項關於命上訴人給付超過新台幣壹拾叁萬捌仟陸佰伍拾元本息部分，及除確部分外訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）95年5月5日與上訴人 就其所有門牌號碼臺北市○○路○段207巷15之1號房地（下 稱八德路房地）及訴外人莊翔鈞（原名莊育政）所有門牌號 碼臺北市○○路○段221巷6弄3號5樓房地（下稱興隆路房地 ）、訴外人廖荏鋒所有門牌號碼臺北市○○街34號5樓之房 地（下稱農安街房地）、訴外人廖佳凌所有門牌號碼臺北縣 中和市○○路146巷18之4號房地（下稱員山路房地）等四戶 房地（下稱系爭四戶房地）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭 契約），約定買賣價金為現金新臺幣（下同）130萬元，另 由被上訴人承接系爭四戶房地之銀行貸款1,755萬元，共計1 ,885 萬元，被上訴人並於簽約同時交付簽約款及備證款100 萬元予上訴人，依系爭契約第4條第1項之約定，上訴人應於 收受備證款之同時，即95年5月5日交付系爭四戶房地過戶所 需之文件，惟因上訴人尚未收齊部分文件，被上訴人乃給予 上訴人寬限期，並就應補齊之各項資料分別約定補正期限， 詎上訴人已逾兩造所約定之補正期限，顯屬給付遲延，而應 對被上訴人負債務不履行之損害賠償責任，經被上訴人以95 年6月14日新店檳榔路郵局第182號、同年6月17日新店郵局 第1408號、同年6月19日新店復興郵局第98號等存證信函催 告上訴人限期完成上開約定之相關事項及辦理所有權移轉事 宜，惟上訴人均置之不理，被上訴人乃依系爭契約第8條第1
項之約定，委請徐志明律師發函解除系爭契約，該函並已於 95年8月1日送達予上訴人。然上訴人前開債務不履行之行為 已對被上訴人造成損害，是被上訴人爰依民法第259條之規 定訴請上訴人返還簽約款及備證款100萬元及自95年5月5日 起按年息5%計算之利息外，並依系爭契約第6條第4項之約定 ，請求上訴人給付被上訴人已代墊之各項規費、印花稅及代 書費共7萬9,258元；再依系爭契約第16條第3項約定，系爭 四戶房地原有之銀行貸款利息由被上訴人繳納，而出租之租 金亦由被上訴人收取，惟因上訴人未能如期履行義務，致被 上訴人每月短收八德路房地、農安街房地及員山路房地之租 金收益2萬7,500元，期間自95年5月5日起至95年8月1日止， 合計2月又26天，共計7萬8,833元。另上訴人尚應依系爭契 約第8條第4項之約定給付賠償違約金，則自契約附表所示提 供文件之最後日期95年6月15日起至95年8月1日止，上訴人 應給付被上訴人每日按買賣總價（1,885萬元）千分之0.5計 算之違約金共45萬2,400元，因而上訴人除返還簽約款及備 證款100萬元外，尚須再給付被上訴人61萬491元（79,258+7 8,833+452,400=610,491）。爰請求上訴人應給付被上訴人1 00萬元及自95年5月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息 ；另應給付被上訴人61萬491元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息等情。原審判命上訴 人應給付被上訴人23萬769元及自95年5月5日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息；另上訴人應給付被上訴人18萬8,74 8元及自95年9月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息， 並依被上訴人之聲請及職權為准許假執行之宣告，且駁回被 上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服， 此部分已告確定；上訴人則對其敗訴部分聲明不服，提起上 訴，被上訴人對其上訴則聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟 費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：上訴人係受訴外人廖佳凌、廖荏鋒、莊翔鈞（ 下稱廖佳凌等人）委任處理售屋事宜，並代理簽署系爭契約 ，此由系爭契約第1頁賣方記載為「乙○○等四人」及第5頁 第16點載明「莊育正、廖荏鋒、廖佳凌因事繁忙，今權授權 乙○○處理，日後被授權人若有異議，悉由代理人理清」， 顯已表明代理之本旨，有關應補齊資料部分亦分別記載系爭 四戶房地各所有權人應補齊之資料，是系爭契約雖由上訴人 一人簽署，惟依當時簽約之客觀情況，上訴人係代理廖佳凌 等人簽訂系爭契約，是系爭契約有關廖佳凌等人部分僅廖佳 凌等人始有訴訟實施權，從而被上訴人僅以上訴人為當事人 ，本件訴訟顯有當事人不適格之情形。又兩造於95年5月5日
簽訂系爭契約，約定由被上訴人向上訴人及廖佳凌等人購買 系爭四戶房地，依系爭契約第9條第2項之約定，被上訴人自 應代為清償系爭四戶房地之銀行貸款，惟廖佳凌已將員山路 房地移轉登記予被上訴人後，被上訴人卻未依約承受房屋貸 款，上訴人乃於95年6月13日委託律師發函催告被上訴人依 約履行，惟被上訴人仍拒不履行，反於95年6月14日、6月17 日、6月19日發函要求上訴人履行交付其餘系爭房地辦理所 有權移轉登記所需之文件義務，惟上訴人恐一旦將所需文件 交付予被上訴人，系爭四戶房地於過戶後，被上訴人卻不履 行其代償貸款及塗銷登記之義務，將發生債留上訴人及廖佳 凌等人之情形，乃依民法第264條規定於95年6月19日發函通 知被上訴人，限被上訴人於95年6月19日前完成系爭契約義 務，否則將依該契約第9條、第8條辦理，然被上訴人仍遲未 履行前開義務，是以系爭契約已遭上訴人解除，上訴人並得 沒收已收取之全部款項。另系爭契約第8條第3項係約定買方 如違反系爭契約義務時，賣方得沒收買方所支付之全部款項 ，該約定依民法第250條第1項係屬違約金之約定，而被上訴 人於取得員山路房地後，並未依代廖佳凌清償其上所設定之 400萬元抵押貸款，致產生被上訴人成為前開房地之所有權 人，但廖佳凌仍須為該房地背負貸款之不合理情形，則被上 訴人既已違約在先，且經上訴人催告後仍不履行，上訴人自 得依約沒收被上訴人所交付之100萬元，並解除契約，當亦 無交付相關過戶文件予被上訴人之義務，亦不負損害賠償之 責。此外，廖佳凌既已先為給付，將員山路房地移轉所有權 予被上訴人，然被上訴人不履行辦理貸款清償及塗銷登記之 義務，已違反系爭契約，於上訴人明知被上訴人有違反契約 之情事，自得拒絕自己之給付，而主張同時履行抗辯權。至 上訴人將前開房地之租金交由廖佳凌收取，僅係以該租金賠 償廖佳凌負擔銀行貸款之損害，無礙於被上訴人至今未給付 價金之事實等語，資為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決不利於 上訴人部分廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴駁回；㈢訴訟費 用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭之事實：
㈠被上訴人於95年5月5日與上訴人就其所有及廖佳凌等人所 有之系爭四戶房地簽訂系爭契約，約定買賣價金為現金13 0萬元，另由被上訴人承接系爭四戶房地之銀行貸款1,755 萬元，被上訴人並已於簽約時交付簽約款及備證款100萬 元予上訴人。
㈡上訴人就其所有八德路房地之土地所有權狀正本迄未補齊 ，廖荏鋒、廖佳凌係95年6月6日始補齊身分證影本、同年
6月7日始補正印鑑證明，且廖荏鋒係95年7月21日始補正 農安街房地之土地及建物所有權狀正本。
四、兩造爭執要旨：㈠本件訴訟有無當事人不適格之情事？㈡系 爭契約買賣契約之當事人為何人？㈢上訴人得否就被上訴人 未履行承接員山路房地原有貸款及塗銷抵押權登記之義務， 與其應交付八德路房地所有權狀正本之給付義務主張同時履 行抗辯？㈣系爭契約是否由上訴人或被上訴人合法解除？㈤ 被上訴人得否請求返還已交付之價金及損害賠償，又其損害 賠償金額應如何計算？茲分述之：
㈠本件並無當事人不適格之問題：
按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己 之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判 決之資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的 法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主 體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是 否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備， 即訴訟實體上有無理由之問題（最高法院93年台上字第 382號判決參照），本件被上訴人主張系爭契約之出賣人 為上訴人，業據其於原法院審理時當庭陳明及具狀在卷（ 見原審卷第90頁、第116 頁），是以被上訴人既係主張上 訴人為系爭契約之出賣人，依其主張上訴人即為系爭契約 法律關係之義務主體，則被上訴人以解除系爭契約為由請 求上訴人返還已交付之價金並賠償其所受損害，本件訴訟 即無當事人不適格之情事。
㈡系爭契約之買賣雙方當事人為買方被上訴人，賣方為上訴 人及莊育正、廖荏鋒、廖佳凌等人。經查，系爭契約第1 頁已載明立約人為買方甲○○及賣方乙○○等4人，且第 16條之特別約定事項第1點亦載明：「莊育正、廖荏鋒、 廖佳凌因事繁忙，今全授權乙○○處理，日後被授權人若 有異議，悉由代理人理清」（見原審卷第10頁、第14頁） ，而證人即代書陳淑君亦於原審到庭證稱：「（【提示原 證一號】特別約款是誰寫的？）是我寫的，上面的代理人 是指被告（即上訴人）。」等語（見同前卷第155頁）， 由上足見，系爭契約買賣契約之出賣人應為上訴人與廖佳 凌等人，而廖佳凌等人部分係由上訴人代理簽訂系爭契約 。又，兩造於本院對於上訴人代理廖佳凌等人訂立系爭契 約，已不爭執（見本院卷第83頁），堪信為真實。 ㈢上訴人不得就被上訴人未履行承接員山路房地原有貸款及 塗銷抵押權登記之義務，與其應交付八德路房地所有權狀 正本之給付義務，主張同時履行抗辯權：按所謂同時履行
之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本 於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切 之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其 一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關 係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字 第850號判例參照）。經查，系爭契約第9條第2項約定： 「賣方原有銀行貸款約新台幣壹仟柒佰伍拾伍萬元正，其 清償方式．．．⑵由買方代為清償，如買方係由貸款銀行 轉帳清償，則買方自轉帳之日起負擔其申貸銀行之貸款利 息。」（見同前卷第13頁），而訴外人廖佳凌確已將員山 路房屋及其土地持分移轉登記予被上訴人，惟被上訴人迄 未依約代為清償上開房地之銀行貸款等情，此有台北縣地 籍資料1份可按（見同前卷第99頁至第101頁），並經證人 廖佳凌證述屬實（見同前卷第142頁），是以依約被上訴 人已遲延代為清償員山路房地銀行貸款之給付義務。惟查 系爭契約係由被上訴人向上訴人及廖佳凌等人分別買受系 爭4戶房地，縱系爭4戶房地之買賣契約內容係記載於同一 份契約書，權利義務之內容均相同，上訴人除以本人名義 簽約外，復代理廖佳凌等人簽訂系爭契約，然系爭4戶房 地之買賣契約並無權利、義務互相影響之約定，屬可分而 分別存在於被上訴人與上訴人及被上訴人與訴外人廖佳凌 等人之間。易言之，被上訴人對訴外人廖佳凌所負之債務 ，與上訴人對被上訴人所負之債務，並非本於同一雙務契 約而發生，而非立於互為對待給付之關係，上訴人自不得 執被上訴人未履行其對訴外人廖佳凌之給付，而拒絕自己 對被上訴人之給付。
㈣系爭兩造間之買賣契約已由被上訴人解除：
⒈查本件上訴人辯稱其已於95年6月19日解除系爭契約， 並已依約沒收被上訴人所交付之款項云云，固據其提出 環宇法律事務所95年6月13日律師函及永和郵局第1364 號存證信函為證。惟查，經核閱上開律師函及存證信函 之內容均係以：被上訴人依約應於移轉房地時將賣方之 貸款清償，並塗銷抵押權登記，惟訴外人廖佳凌已辦理 員山路房地過戶予被上訴人，被上訴人竟未依約清償或 承受銀行貸款等情，而分別向被上訴人為解除契約及催 告之意思表示，且上述解除契約及催告之意思表示均係 以上訴人本人之名義為之（見同前卷第73頁至第76頁） ，然被上訴人對訴外人廖佳凌所負之債務，與上訴人對 被上訴人所負之債務，並非本於同一雙務契約而發生， 業如前述，則上訴人自不得執被上訴人對訴外人廖佳凌
給付遲延為由，據以主張解除其與被上訴人間就八德路 房地所簽訂之買賣契約，此外，上訴人並未提出其他事 證證明被上訴人有何違約之情事，從而，上訴人解除系 爭契約並非合法，自亦不得主張沒收被上訴人已付之全 部款項。
⒉被上訴人主張於上訴人給付遲延，屢經催告仍未給付， 其已於95年8月1日依約解除系爭契約乙節，經查，系爭 契約第16條特別約定事項第2項載明：「二、賣方尚欠 缺之資料（如后附表）應於指定之日期補齊，否則違約 論。」，第8條第1項則約定：「買賣雙方其中一方如未 按本契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行 時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發 生之損害賠償。」，而附表第1項則約定上訴人應於95 年6 月5日前交付八德路房地之所有權狀正本各1紙予被 上訴人（見同前卷第14頁、第15頁），被上訴人已先後 於95年6月14日以新店檳榔路郵局第182號存證信函、同 年6月17日以新店郵局第1408號存證信函、於同年6月19 日以新店復興郵局第98號等存證信函催告上訴人於95年 6月25日前配合辦理產權移轉事宜（見同前卷第17頁至 第20頁），而上訴人亦自認確有收受上開存證信函（見 同前卷第61頁），然上訴人迄未交付八德路房地之土地 所有權狀之事實，為兩造所不爭，已如前述，是以被上 訴人委託律師以95年7月28日95（華律）字第103號律師 函解除兩造間有關八德路房地之買賣契約，自屬有據。 而上開律師函已於95年8月1日由上訴人收受，亦有回執 為證（見同前卷第24頁），是兩造間之買賣契約已於95 年8月1日解除。
㈤被上訴人得請求返還已交付之價金及損害賠償： ⒈末按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法 律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由 他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金 錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條 第1、2款分別定有明文。又解除權之行使，不妨礙損害 賠償之請求，民法第260條亦定有明文。被上訴人主張 兩造間之買賣契約業經解除，上訴人自應返還簽約款及 備證款100萬元及自受領之日起即95年5月5日起按年息 5%計算之利息乙節，經查，被上訴人確有於95年5月5日 交付系爭契約之簽約款及備證款100萬元予上訴人收受 之事實，為兩造所不爭。惟查，系爭契約約定系爭4戶 房地之買賣總價之權利金為130萬元，其中，30萬元係
分配予八德路房地，40萬元係分配予興隆路房地，40萬 元係分配予農安街房地，20萬元係分配予員山路房地等 情，有不動產買賣契約書為證，且為上訴人所自認（見 同前卷第126頁），是以上訴人收受之上開100萬元簽約 款及備證款自應依上開比例平均分配至系爭4戶房地作 為買賣價金之一部，則上訴人所有之八德路房地所分配 之金額應為230,769元（100萬元×0/130），從而，被 上訴人依上開條文及返還不當得利之法則請求上訴人返 還230,769元及附加自受領之日起即95年5月5日起，按 年息5%計算之利息，自有理由，應予准許。
⒉違約金依實務及學說見解可分為懲罰性違約金及損害賠 償總額預定違約金二種，另依最高法院54年度台上字第 2597號判決「違約金除為預定之損害賠償外，並得為處 罰性之賠償，即約定如不於適當時期履行契約者，應給 付違約金。換言之，預定損害賠償額之違約金及處罰性 之違約金，兩者得同時並存，此觀民法第250條第2項規 定自明。」
又，懲罰性違約金指當事人約定債務人有約定之債務不 履行之情事發生，債權人即得請求債務人支付違約金外 ，並得請求損害賠償者，此依約定之違約金具懲罰性之 性質，並非損害賠償。所謂損害賠償總額預定違約金， 又稱為賠償性違約金或賠償額預定性違約金，其目的在 以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。 依系爭契約第8條第4項第1款之約定：「賣方若有遲延 給付之情形，應賠償買方每日按買賣總價千分之零點5 違約金。」第2款約定：「如賣方毀約不賣或其他違約 情事，買方得除契約外，賣方應於五日內將所收款項加 倍返還買方，以為違約之損害賠償。……。」觀之，系 爭契約就違約金之約定並無懲罰性之字眼，依文理解釋 ，應認系爭契約關於違約金之約定，屬於損害賠償額預 定之性質，非懲罰性之違約金，依前所述，被上訴人就 本件上訴人違約，其請求違約金之外，不得再就所失利 益為請求。本件兩造既約定上訴人應於95年6月5日前給 付八德路房地之土地及建物所有權狀正本，而上訴人迄 未交付土地所有權狀正本，則上訴人自95年6月5日起即 應負遲延責任。又兩造契約約定買賣總價之權利金為 130 萬元，其中30萬元係分配予八德路房地。被上訴人 依約原應承接1,755萬元之銀行貸款，其中八德路房地 之銀行貸款為560萬元之事實，亦為兩造所不爭，上開 銀行貸款之承接亦應為價金之一部，則八德路房地之買
賣總價應為590萬元，是以被上訴人依約請求上訴人給 付自兩造於95年5月5日簽訂系爭契約時，亦同時簽定八 德路房屋租賃契約約定租賃期限為95年6月15日起至95 年7月31日（解除意思表示到達上訴人）止，每日按八 德路房地買賣總價590萬元千分之0.5計算遲延之違約金 138,650元（5,900,000×47天×0.5/1000）並自起訴狀 繕本送達上訴人日之翌日（即92年9月26日）起至清償 之日止按週年百分之五加計利息。即屬有據，應予准許 。另被上訴人主張：兩造於95年5月5日簽訂系爭契約時 ，亦同時簽定八德路房屋租賃契約約定租賃期限為95年 5月5日起至96年5月4日止，每月租金為25,000元，八德 路房地每月應繳納之貸款本息為17,000元，依兩造間不 動產買賣契約書第16條特別約定事項第3項，被上訴人 依租賃契約之約定應自95年5月5日起按月給付25,000 元租金予被上訴人，經扣抵被上訴人應付之貸款本息 17,000元後，尚應有8,000元之租金收益。是以倘上訴 人依約履行，被上訴人自95年5月5日起應可得預期有 8,000元之租金收益，則自95年5月5日起至解除契約之 律師函到達上訴人之日（即95年7月31日）契約解除前 ，被上訴人約可得預期之租金收益為22,968元及支出印 花稅等費用27,130元並附加自起訴狀繕本送達日之翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息云云。然查 本件系爭契約所約定之違約金屬於損害賠償總額預定性 質，非懲罰性違約金，被上訴人請求之違約金，本院已 准許其請求138,650元，已如上述，其不得再請求所失 利益22,918 元及費用27,130元之損害，此部分已請求 為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件被上訴人於契約解除後，依民法第259條第1 、2款回復原狀及第179條不當得利之法則求為判命上訴人給 付230,769元本息及依同法第260條、216條之規定及依系爭 契約第8條第4項之約定，求為判命上訴人給付138,650元及 自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起（即95年9月26日）至清 償之日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准 許，原審就此部分判決被上訴人勝訴核無不合，應予維持， 上訴論旨，仍執陳詞斤斤指摘原判決此部分不當，聲明廢棄 改判為無理由，應予駁回上訴。至於逾上開金額之部分，被 上訴人之請求為無理由，原審失察，遽予准許其請求，尚有 未洽，上訴論旨，指摘即此，爰將原判決此部分廢棄改判如 主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，經審酌後認與判
決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 96 年 11 月 6 日 民事第15庭
審判長法 官 林恩山
法 官 陳雅玲
法 官 郭松濤
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 96 年 11 月 7 日 書記官 方素珍